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江蘇省物業(yè)管理條例實(shí)施細則
江蘇省物業(yè)管理條例實(shí)施細則，自2014年1月1日起施行，有效期5年。下面是小編整理的細則全文：
第一章 總則
第一條 為規范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合我省實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于我省行政區域內物業(yè)服務(wù)收費行為。
第三條本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護環(huán)境衛生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。
物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)公共服務(wù)費、汽車(chē)停放費、特約服務(wù)費、代辦服務(wù)費。其中物業(yè)公共服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。
第四條政府提倡建設單位、業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或專(zhuān)業(yè)管理機構，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當的價(jià)格競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過(guò)市場(chǎng)競爭機制形成。
第五條省價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同省住房和城鄉建設主管部門(mén)負責全省物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作，負責制定物業(yè)服務(wù)收費管理辦法和有關(guān)政策規定，指導全省物業(yè)服務(wù)收費的管理工作。
省轄市、縣(市、區)價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照價(jià)格管理權限，負責本行政區域內的物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作。
第六條物業(yè)服務(wù)收費應當區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開(kāi)、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。
普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費、物業(yè)管理區域的汽車(chē)停放費、車(chē)位租金等實(shí)行政府指導價(jià)。法律、法規另有規定的，從其規定。
業(yè)主大會(huì )成立后,普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費標準由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定，通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定執行。
業(yè)主采取自行管理或業(yè)主自行管理與委托專(zhuān)業(yè)機構相結合管理的服務(wù)收費標準，由業(yè)主共同決定，約定執行。
滿(mǎn)足部分業(yè)主、物業(yè)使用人需要或者接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
非普通住宅和非住宅物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
改變用途用于經(jīng)營(yíng)的住宅，其物業(yè)公共服務(wù)收費標準由業(yè)主共同決定，合同約定執行。
第二章 物業(yè)公共服務(wù)收費管理
第七條價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)，綜合考慮物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價(jià)格指數變動(dòng)情況，依據本地區物業(yè)服務(wù)等級標準制定相應的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì )公布。
價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)每三年內對物業(yè)服務(wù)等級標準以及相應的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評估，并根據評估結果適時(shí)調整。
已對應物業(yè)服務(wù)標準分類(lèi)分項分級收費管理的，應當依據本條規定制定、評估基準價(jià)及浮動(dòng)幅度，并向社會(huì )公布。
第八條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，普通住宅物業(yè)的建設單位應當在價(jià)格主管部門(mén)公布的政府指導價(jià)范圍內，通過(guò)公開(kāi)招投標或協(xié)議方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)內容、服務(wù)標準以及收費標準。建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。前期物業(yè)服務(wù)費未在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的，由建設單位承擔。前期物業(yè)服務(wù)合同由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向當地價(jià)格主管部門(mén)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主代表大會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )(以下統稱(chēng)業(yè)主大會(huì ))成立前，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費標準因服務(wù)成本變化需要調整，或政府指導價(jià)標準調整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織、指導與監督下，公開(kāi)真實(shí)、完整、有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，向業(yè)主征詢(xún)意見(jiàn)，經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積半數以上的業(yè)主且占總人數半數以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導價(jià)范圍內實(shí)施調整并約定執行。
第九條物業(yè)公共服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第十條物業(yè)管理區域內物業(yè)公共服務(wù)費用一般由下列因素構成：
(一)管理服務(wù)人員工資、社會(huì )保險和按規定提取的工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養費用;
(三)清潔衛生費用;
(四)綠化養護費用;
(五)秩序維護費用;
(六)辦公費用;
(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊;
(八)物業(yè)共用場(chǎng)地、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(九)管理費分攤;
(十)經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意的其它費用;
(十一)法定稅費以及合理利潤。
物業(yè)共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專(zhuān)項維修資金支出的，不得重復計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。
第十一條住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當地居民使用價(jià)格的標準執行，但洗車(chē)、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣除外。
物業(yè)管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線(xiàn)、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業(yè)服務(wù)用房和共用設施設備使用的房屋等。
非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫是指物業(yè)管理區域內為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車(chē)輛停放服務(wù)的車(chē)位、車(chē)庫。
第十二條物業(yè)公共服務(wù)收費按房屋所有權證登記的建筑面積計算;尚未辦理權屬登記的，按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的建筑面積計算。未計入產(chǎn)權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。
第十三條業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
業(yè)主應當按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同(符合竣工驗收條件)、入住通知書(shū)約定的房屋交付之日起按月交納物業(yè)公共服務(wù)費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的，物業(yè)公共服務(wù)費用由建設單位承擔。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同預收物業(yè)公共服務(wù)費用，但預收的期限最長(cháng)不得超過(guò)一年。
因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續、業(yè)主辦理入住手續后未入住或未使用的物業(yè)，在一定時(shí)期內，其物業(yè)公共服務(wù)費按不低于合同約定標準的百分之七十交納，減免期限和具體標準由各省轄市價(jià)格主管部門(mén)確定。業(yè)主大會(huì )成立后，由業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
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