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北京市物業(yè)管理條例實(shí)施細則
為貫徹實(shí)施《北京市物業(yè)管理辦法》 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)，進(jìn)一步保障物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的合法權益，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展，現就《辦法》實(shí)施中的有關(guān)問(wèn)題通知如下：
一、前期物業(yè)管理期限，是指從首戶(hù)業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設單位完成物業(yè)共用部分交接止。
二、《辦法》實(shí)施后申請辦理商品房預售許可或現房銷(xiāo)售的住宅物業(yè)項目，建設單位應當在銷(xiāo)售房屋前確定物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標準，并委托物業(yè)服務(wù)評估監理機構對服務(wù)費用進(jìn)行測算，測算結果應當在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示，并寫(xiě)入房屋買(mǎi)賣(mài)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。建設單位應當按照合同約定的服務(wù)事項和服務(wù)標準提供服務(wù)。
三、業(yè)主應當積極成立業(yè)主大會(huì )，及時(shí)確定物業(yè)管理方式，并做好物業(yè)共用部分的查驗和交接。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當加強對轄區內業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的成立及活動(dòng)的協(xié)助、指導和監督。
四、《辦法》實(shí)施后申請辦理商品房預售許可或現房銷(xiāo)售的住宅物業(yè)項目，在完成物業(yè)共用部分交接前，建設單位不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費;但發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主應當按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費：
1、籌備組成立滿(mǎn)3個(gè)月未召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的;
2、首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議未決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同且未確定物業(yè)管理方式的;
3、首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議結束后，建設單位向全體業(yè)主發(fā)出書(shū)面查驗通知之日起30日內未開(kāi)始查驗的;
4、物業(yè)共用部分經(jīng)查驗符合相關(guān)標準，建設單位向全體業(yè)主發(fā)出書(shū)面交接通知之日起30日內未完成交接的。
籌備組成立公告，首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議決議，查驗通知、交接通知、物業(yè)服務(wù)查驗交接報告或其摘要文本應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。
五、在交付房屋前，建設單位應當向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”。
業(yè)主入住前，應當與銀行、建設單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)費托收協(xié)議。并按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同約定的費用標準，在“業(yè)主一卡通”內預存不超過(guò)12個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費。發(fā)生本通知第四條規定的業(yè)主應當繳納物業(yè)服務(wù)費情形時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于業(yè)主物業(yè)服務(wù)費用標準及費用繳納的相關(guān)約定即時(shí)生效，建設單位可以根據約定通過(guò)銀行直接從“業(yè)主一卡通”中劃轉前期物業(yè)服務(wù)費。
建設單位向業(yè)主收費之前應當履行必要的通知義務(wù)，將收費起始時(shí)間及前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標準在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。
六、《辦法》實(shí)施后申請辦理商品房預售許可或現房銷(xiāo)售的住宅物業(yè)項目，建設單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責任。建設單位可以自行提供前期物業(yè)服務(wù)，也可以將全部專(zhuān)項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者將專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)應當符合相關(guān)的資質(zhì)要求。
七、《辦法》實(shí)施前，同一物業(yè)管理區域內分期開(kāi)發(fā)建設的住宅物業(yè)項目，已有前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同的，按照合同約定執行。
八、《辦法》實(shí)施后，規劃行政主管部門(mén)核發(fā)建設工程規劃許可證的住宅物業(yè)項目，建設單位應當按標準配建物業(yè)服務(wù)用房。測繪單位應當現場(chǎng)勘測、核查物業(yè)服務(wù)用房的位置和建筑面積，并在《房屋土地測繪技術(shù)報告書(shū)》中標明物業(yè)服務(wù)用房的位置、面積等情況。房屋行政主管部門(mén)在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時(shí)，應當核查測繪成果是否符合規劃許可及《辦法》第七條規定的標準。
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