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安慶市物業(yè)管理辦法「全文」
《安慶市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2007年2月15日市人民政府常務(wù)會(huì )議通過(guò)，現予發(fā)布，自2007年4月1日起施行。下面是辦法全文：
第一章 總則
第一條 為規范物業(yè)管理活動(dòng)，明確業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)及建設單位之間的權利和義務(wù)，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng )建整潔、安全、文明、舒適的居住環(huán)境，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》及相關(guān)法律法規的規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市城市規劃區范圍內的物業(yè)管理活動(dòng)及其監督管理適用本辦法。
第三條 市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負責物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
建設、規劃、城管執法、公安、工商、物價(jià)等行政主管部門(mén)按照各自職責，密切配合，做好有關(guān)管理與監督工作。
第四條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協(xié)助有關(guān)行政主管部門(mén)對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監督，協(xié)調物業(yè)管理與社區建設之間的關(guān)系。
居民委員會(huì )、村民委員會(huì )和業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)應當依照各自職責，互相支持和配合，做好社區管理、社區服務(wù)與物業(yè)管理工作。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )
第五條 房屋所有權人為業(yè)主。業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主大會(huì )的執行機構。業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權;
(五)推選業(yè)主代表，享有被推選權;
(六)選舉業(yè)主委員會(huì )委員，并享有被選舉權;監督業(yè)主委員會(huì )的工作;
(七)監督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權、使用權和監督權;
(九)監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守業(yè)主公約(含業(yè)主臨時(shí)公約)、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;
(五)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用，配合物業(yè)服務(wù)活動(dòng);
(六)法律、法規規定的其他義務(wù)。
第八條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
物業(yè)管理區域的范圍，應充分考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設、規模經(jīng)營(yíng)、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規定劃分：
(一)新建住宅小區，包括分期建設或者由兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設的，應當按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域;
(二)新建住宅小區內的非住宅物業(yè)應當與住宅小區劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區域;
(三)住宅建筑規模在2萬(wàn)平方米以下的，按照街區道路等自然邊界圍合的區域，可以將幾個(gè)住宅區劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域;
(四)商貿、辦公、醫院、學(xué)校、工廠(chǎng)、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。
(五)本辦法施行前已經(jīng)建成并實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續作為一個(gè)獨立的物業(yè)管理區域。
第九條 在一個(gè)物業(yè)管理區域內，業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì )的，應當在物業(yè)所在地轄區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導下，由業(yè)主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)和物業(yè)所在地居(村)民委員會(huì )組成業(yè)主大會(huì )籌備組，負責業(yè)主大會(huì )籌備工作。業(yè)主大會(huì )籌備組成員名單應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
業(yè)主大會(huì )籌備組應當自組成之日起30日內組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議一般應當制定業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )等。
第十條 對尚未成立業(yè)主大會(huì )，有下列情形之一的物業(yè)管理區域，建設單位應當引導業(yè)主按照規定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議:
(一)入住率達到50%以上的;
(二)首批物業(yè)交付滿(mǎn)2年,并且入住率超過(guò)30%的;
(三)首批物業(yè)交付滿(mǎn)3年的。
第十一條 同一個(gè)物業(yè)管理區域內業(yè)主較多的，可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議前，就業(yè)主大會(huì )會(huì )議討論的事項書(shū)面征求其代表的業(yè)主意見(jiàn);對需業(yè)主投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權的具體意見(jiàn)應當經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì )會(huì )議投票時(shí)如實(shí)反映。
第十二條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上業(yè)主的投票權按如下方式確定：
(一)住宅物業(yè)按照一套房屋計一投票權;
(二)非住宅物業(yè)按照建筑面積每200平方米計一投票權;建筑面積200平方米以下，有房地產(chǎn)權證的，每證計一投票權。
業(yè)主的投票權可以書(shū)面委托其他業(yè)主、物業(yè)使用人行使，但物業(yè)使用人不享有業(yè)主委員會(huì )委員的被選舉權。
首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議之后業(yè)主的投票權由業(yè)主大會(huì )議事規則確定。
第十三條 業(yè)主大會(huì )行使下列職權：
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定物業(yè)專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施;
(五)制定、修改物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
(六)法律、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。
第十四條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。
業(yè)主大會(huì )作出決定，必須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主通過(guò)。決定第十三條第四項規定的事項，必須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主通過(guò)。
第十五條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主，并將業(yè)主大會(huì )會(huì )議討論的事項以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。
(一)有20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì )議事規則或者業(yè)主公約規定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì )未按照上述規定及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當督促業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。
第十六條 業(yè)主公約應當包括以下內容：
(一)物業(yè)的名稱(chēng)、地點(diǎn)、面積及戶(hù)數;
(二)業(yè)主大會(huì )的召集程序及決定物業(yè)區域內重大事項的方式;
(三)公共場(chǎng)所及共用設施設備狀況;
(四)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區域內公共場(chǎng)所及共用設施設備的權益;
(五)業(yè)主參與物業(yè)管理的權利;
(六)業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )及物業(yè)管理企業(yè)的監督權;
(七)物業(yè)維修、養護和管理費用的繳納、使用、監管;
(八)業(yè)主在本物業(yè)管理區域內應遵守的行為準則;
(九)違反業(yè)主公約的責任;
(十)其他有關(guān)事項。
第十七條 業(yè)主大會(huì )議事規則應就以下事項作出約定：
(一)業(yè)主大會(huì )的議事方式;
(二)業(yè)主大會(huì )的表決程序;
(三)業(yè)主投票權確定辦法;
(四)業(yè)主委員會(huì )的組成和委員任期;
(五)其他有關(guān)事項。
第十八條 業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則自業(yè)主大會(huì )通過(guò)之日起生效，并由業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)管理區域內公告。
第十九條 業(yè)主大會(huì )的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì )的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則違反法律、法規的，市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當責令限期改正或者予以撤銷(xiāo)，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。
第二十條 業(yè)主委員會(huì )委員應當符合下列條件:
(一)本物業(yè)管理區域內具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(二)遵守法律、法規和規章;
(三)遵守業(yè)主大會(huì )的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則，模范履行業(yè)主義務(wù);
(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有業(yè)主公信力;
(五)具有一定的組織協(xié)調能力和必要的工作時(shí)間。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，推選產(chǎn)生主任1人、副主任1至2人。經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，業(yè)主委員會(huì )可以聘請執行秘書(shū)，負責處理業(yè)主委員會(huì )日常事務(wù)。
業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，將業(yè)主大會(huì )會(huì )議的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則以及業(yè)主委員會(huì )組成人員名單等材料報市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，并告知相關(guān)的居民委員會(huì )。
前款規定的備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當在30日內以書(shū)面形式重新備案和告知。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，每屆任期一般為3年，業(yè)主大會(huì )議事規則規定少于3年的從其規定，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì )的換屆選舉，推舉新一屆業(yè)主委員會(huì )委員候選人;逾期未換屆的，市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當督促其換屆。
業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)后，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì )的職責：
(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監督業(yè)主公約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第二十四條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì )委員資格終止，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告:
(一)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議連續3次以上的;
(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;
(四)因犯罪正在受到刑事追究的;
(五)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )提出辭職的;
(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(七)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。
經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要增減或調整業(yè)主委員會(huì )委員的，由業(yè)主大會(huì )會(huì )議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
第二十六條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作的經(jīng)費，以及業(yè)主委員會(huì )委員的補貼和執行秘書(shū)的酬金，由全體業(yè)主承擔，其籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會(huì )確定。
前款規定的費用的籌集和使用情況，業(yè)主委員會(huì )應當定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告，接受業(yè)主的監督。
第二十七條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居(村)民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居(村)民委員會(huì )開(kāi)展工作。
居(村)民委員會(huì )應當協(xié)調業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾糾紛
第三章 前期物業(yè)管理及移交
第二十八條 住宅物業(yè)的建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)前，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
投標人少于3個(gè)或者住宅物業(yè)面積在5萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十九條 建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十條 建設單位物業(yè)銷(xiāo)售前，應當依照建設行政主管部門(mén)公布的業(yè)主臨時(shí)公約示范文本制定業(yè)主臨時(shí)公約。并將業(yè)主臨時(shí)公約報市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
業(yè)主臨時(shí)公約應當對物業(yè)的使用和維護管理、業(yè)主權利義務(wù)、違反業(yè)主臨時(shí)公約應當承擔的責任等事項作出規定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。
建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當在業(yè)主臨時(shí)公約上以簽字同意的方式承諾遵守。
在首次業(yè)主大會(huì )通過(guò)的業(yè)主公約生效后，業(yè)主臨時(shí)公約即行失效。
第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時(shí)，建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設施設備清單，并按照有關(guān)規定共同對共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗;建設單位應當及時(shí)解決物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)質(zhì)量和設計問(wèn)題以及其他遺留問(wèn)題。查驗結束后，雙方應當按照規定辦理承接驗收手續。物業(yè)管理企業(yè)應將移交結果向全體業(yè)主公示。
在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關(guān)資料交還業(yè)主委員會(huì )。
第三十二條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位和物業(yè)管理企業(yè)不得擅自處分。
第三十三條 在規劃、設計房地產(chǎn)項目時(shí)，應當統籌規劃、合理布局共用配套設施和物業(yè)管理服務(wù)設施。物業(yè)管理區域內應當按照不低于物業(yè)總建筑面積的3‰配置物業(yè)管理用房，且最少不低于建筑面積80平方米。
市規劃行政主管部門(mén)許可建設項目時(shí)，應當在規劃設計方案中，確定物業(yè)管理用房的位置和面積。物業(yè)管理用房應為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應當便于物業(yè)管理活動(dòng)。
物業(yè)管理用房是指物業(yè)辦公用房、保安值班用房、水電工操作用房、保潔用房、業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)用房。
第三十四條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位應當按照有關(guān)規定，按工程總造價(jià)3%的比例提取物業(yè)工程質(zhì)量保修金，專(zhuān)戶(hù)存儲，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期內的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )和市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監督。
物業(yè)工程質(zhì)量保修金的管理與使用根據相關(guān)法規的規定執行。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)必須具備規定的資質(zhì)條件，持有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，方可從事物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
從事物業(yè)管理的人員應當按照國家規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。
第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)的權利：
(一)根據有關(guān)法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理;
(二)依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規定收取服務(wù)費用，并取得合理的利潤;
(三)制止違反物業(yè)管理規定的行為;
(四)選聘專(zhuān)業(yè)企業(yè)承擔專(zhuān)項經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù);
(五)法律、法規規定或業(yè)主大會(huì )授予的其他權利。
物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
(一)以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會(huì )效益和經(jīng)濟效益;
(二)履行物業(yè)服務(wù)合同，提供安全防范、衛生保潔、共用部位及設施設備維修養護等服務(wù);
(三)定期公布物業(yè)管理服務(wù)費和維修資金的使用情況;
(四)接受業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主的監督;
(五)組織、協(xié)助有關(guān)單位提供社區服務(wù)，開(kāi)展社區文化活動(dòng);
(六)法律、法規規定或物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)管理事務(wù)，應當按照相應的資質(zhì)條件簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同應當報市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
物業(yè)服務(wù)合同采用格式條款的，提供方應當將合同樣本在制定后30日內報工商行政管理部門(mén)備案。
業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)對發(fā)生在產(chǎn)權物業(yè)部位內的人身生命、財產(chǎn)有特殊保護、保管要求的，另行簽訂特殊保護、保管合同。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同應當包括下列內容：
(一)物業(yè)管理區域范圍及基本情況;
(二)物業(yè)管理事項;
(三)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準;
(四)物業(yè)服務(wù)費用;
(五)雙方的權利義務(wù);
(六)專(zhuān)項維修資金的管理與使用;
(七)物業(yè)管理用房的配置、使用、維修和管理;
(八)物業(yè)服務(wù)合同期限;
(九)違約責任;
(十)物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件;
(十一)其他約定的事項。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì )應當將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區域內公示不少于15天，充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后，再提交業(yè)主大會(huì )通過(guò)。物業(yè)服務(wù)合同內容如需變更的，業(yè)主委員會(huì )應當將變更的內容在物業(yè)管理區域內公示，并按照業(yè)主大會(huì )規定的程序確認變更合同。
第四十條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前3個(gè)月，物業(yè)管理企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;不再續約的，業(yè)主大會(huì )應當及時(shí)選聘其他物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)不再續約或者解除物業(yè)服務(wù)合同的，原物業(yè)管理企業(yè)應當在合同終止之日起10日內，向業(yè)主委員會(huì )移交下列資料和財物:
(一)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規定的資料;
(二)物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備;
(三)有關(guān)代管的物業(yè)管理的款項及其他應當移交的票據和賬冊。
業(yè)主大會(huì )重新選聘物業(yè)管理企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì )應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應當與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。
第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者建設單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。
物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費由建設單位承擔;物業(yè)交付業(yè)主后，由業(yè)主承擔，物業(yè)服務(wù)費自物業(yè)交付之日起交納。
物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供合同約定以外有償服務(wù)的，應當征得業(yè)主同意。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)收費應當區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)，具體辦法另行制定。
物業(yè)具體收費標準由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)根據服務(wù)等級和相應的基準價(jià)及浮動(dòng)幅度在物業(yè)合同中約定。
物價(jià)部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對物業(yè)服務(wù)收費進(jìn)行監督管理。
第四十三條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等公用企業(yè)收取有關(guān)費用，業(yè)主使用的，向業(yè)主收取;物業(yè)管理企業(yè)使用的，向物業(yè)管理企業(yè)收取。
物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等公用企業(yè)的委托有償代收前款費用，但不得向業(yè)主收取任何額外費用。
公用企業(yè)不得向物業(yè)管理企業(yè)扣收業(yè)主應承擔的有關(guān)費用。
第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)管理并相應收取服務(wù)費的，其他部門(mén)和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。
第四十五條 物業(yè)管理區域內的下列設施歸屬全體業(yè)主所有：
(一)物業(yè)管理用房;
(二)垃圾集散間、公廁;
(三)物業(yè)管理區域內的公共綠地、道路、圍墻、運動(dòng)場(chǎng)及其他公共場(chǎng)所、公用設施;
(四)按規劃配建的非機動(dòng)車(chē)車(chē)位、車(chē)庫;
(五)建設費用已分攤進(jìn)入房屋銷(xiāo)售價(jià)格的公共配套設施。
以上用房、設施設備和場(chǎng)地不得抵押與買(mǎi)賣(mài)，不得改變使用用途。
第四十六條 市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應當自收到之日起15日內進(jìn)行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應當對業(yè)主裝飾裝修房屋進(jìn)行指導和監督。
業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守有關(guān)法律法規規定。
第四十八條 物業(yè)出租的，業(yè)主應當在簽訂物業(yè)租賃合同后，將物業(yè)承租人、出租期限、承租人物業(yè)使用性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)費用交納約定等情況書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)。
第四十九條 物業(yè)使用中禁止下列行為:
(一)拆改房屋承重結構;
(二)侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設施設備;
(三)違法搭建建筑物、構筑物;
(四)擅自改變房屋用途或外貌，影響他人生活、工作或市容環(huán)境的;
(五)違反規定擺攤設點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng);
(六)違反規定傾倒垃圾、污水和雜物;
(七)在建筑物、構筑物上涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;
(八)違反規定停放自行車(chē)和機動(dòng)車(chē)輛;
(九)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品,排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規定標準的噪音;
(十)法律、法規和規章禁止的其他行為。
違反前款規定的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)有權予以制止。
第五十條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的書(shū)面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)依法向有關(guān)部門(mén)辦理報批或登記手續。在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應當將業(yè)主所得收益30%用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，70%納入物業(yè)專(zhuān)項維修資金，但業(yè)主大會(huì )另作決定的除外。
第五十一條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。
車(chē)輛在共用部位的停放和管理等事項，由業(yè)主大會(huì )決定。業(yè)主對車(chē)輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等公用企業(yè)，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當及時(shí)恢復原狀。
第五十三條 住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納物業(yè)專(zhuān)項維修資金。
物業(yè)專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
物業(yè)專(zhuān)項維修資金的管理，實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲、統一管理、按幢設賬、核算到戶(hù)的原則，具體使用和續籌方案由業(yè)主大會(huì )按照國家有關(guān)規定決定。業(yè)主委員會(huì )應當每半年向業(yè)主公示物業(yè)專(zhuān)項維修資金的使用情況，并接受市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監管。
第五十四條 物業(yè)維修、更新、改造費用，按照下列規定承擔:
(一)保修期滿(mǎn)后物業(yè)自用部位和自用設備的維修、更新、改造費用，由業(yè)主承擔;
(二)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位和共用設施設備的日常運行、維護費用，在業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)收費中支出;維修、更新、改造費用，在專(zhuān)項維修資金中列支，根據受益對象，由本幢、本單元物業(yè)業(yè)主或者物業(yè)管理區域內全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例承擔;
(三)物業(yè)共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、設施設備進(jìn)行管理、維修時(shí)，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應當給予配合。
第六章 法律責任
第五十五條 有下列行為之一的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規定處罰:
(一)住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的;
(二)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;
(三)不移交有關(guān)資料的;
(四)未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的;
(五)建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置物業(yè)管理用房的;
(六)物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的;
(七)挪用物業(yè)專(zhuān)項維修資金的;
(八)未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的。
第五十六條 業(yè)主委員會(huì )違反法律、法規或者超越業(yè)主大會(huì )授權范圍權限、侵害業(yè)主合法權益，造成損失的，應當承擔相應的法律責任。
第五十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的，業(yè)主委員會(huì )應及時(shí)制止，并按照業(yè)主公約進(jìn)行處理。
第五十八條 未經(jīng)規劃行政主管部門(mén)批準，在物業(yè)區域內搭建建筑物、構筑物的，由城市管理行政執法部門(mén)按照《中華人民共和國城市規劃法》等相關(guān)法規規定處罰。
第五十九條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其期限交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
物業(yè)使用人不交納物業(yè)管理服務(wù)費的，業(yè)主應負連帶交納責任。
第六十條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列行為之一的，市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)及相關(guān)行政主管部門(mén)依法責令限期改正并給予處罰;情節嚴重的，市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以降低其資質(zhì)等級，直至吊銷(xiāo)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)：
(一)不履行物業(yè)服務(wù)合同的;
(二)擅自擴大收費范圍，提高收費標準的;
(三)管理制度不健全、管理混亂的。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)合同格式條款應當備案而不備案的，由工商行政管理部門(mén)責令限期改正;逾期拒不改正的，可以處500元以上2000元以下的罰款。
第六十二條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)和單位的工作人員，不依法履行監督管理職責，或者對違反物業(yè)管理規定的行為不依法查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第六十三條 違反本辦法其他規定的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規的規定予以處罰。
第七章 附則
第六十四條 本市城市規劃區域內的大廈、工業(yè)園區、農貿市場(chǎng)、公共景點(diǎn)等物業(yè)管理，參照本辦法執行。
第六十五條 各縣(市)可參照本辦法制定具體實(shí)施細則。
第六十六條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局會(huì )同有關(guān)部門(mén)負責解釋。
第六十七條 本辦法自2007年4月1日起施行。市人民政府1999年11月7日發(fā)布的《安慶市城市住宅區物業(yè)管理暫行辦法》(宜政發(fā)〔1999〕28號)同時(shí)廢止。
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