株洲市物業(yè)管理辦法全文

　　《株洲市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)市政府研究同意，于二○一一年二月二十五日通過(guò)，下面是小編整理的辦法全文：

　　第一條 為規范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規的規定，結合我市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內的物業(yè)管理及其相關(guān)活動(dòng)，均適用本辦法。

　　第三條 本辦法中：

　　物業(yè)，是指經(jīng)批準興建并竣工驗收的各類(lèi)建（構）筑物及其附屬的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地、場(chǎng)所。

　　物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對房屋及其設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)。

　　業(yè)主，是指物業(yè)所有權人。

　　使用人，是指物業(yè)承租人或實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設立的從事物業(yè)管理服務(wù)并取得相應資質(zhì)的企業(yè)法人。

　　建設單位，是指依法投資，開(kāi)發(fā)建設和出售物業(yè)的法人或其他組織。

　　前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

　　第四條 本市物業(yè)管理活動(dòng)應遵循尊重業(yè)主物業(yè)財產(chǎn)權利、推行市場(chǎng)競爭和專(zhuān)業(yè)服務(wù)、保障物業(yè)合理使用和提升業(yè)主公共生活品質(zhì)的原則。

　　第五條 株洲市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)），負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的指導、監督和管理。

　　各縣（市）房產(chǎn)行政主管部門(mén)，在市物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導下，負責轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的協(xié)調、監督、管理工作。

　　各區政府應設立區物業(yè)管理辦公室，按市物業(yè)管理行政主管部門(mén)授權，負責轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的協(xié)調、管理工作。

　　各級建設、規劃、城管、環(huán)保、民政、公安、供水、供電、綠化、消防、財政、工商、物價(jià)、稅務(wù)等相關(guān)部門(mén)應按照各自職責，做好與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的工作，協(xié)同實(shí)施本辦法。

　　第六條 街道辦事處（鄉鎮政府）、社區居委會(huì )應當組織做好本轄區內業(yè)主大會(huì )成立及首屆業(yè)主委員會(huì )的選舉工作，指導和監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的關(guān)系。

　　第七條 業(yè)主按照法律法規、管理規約和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，有參加物業(yè)管理活動(dòng)的權利，并有合理使用物業(yè)、維護公共利益的義務(wù)。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權利：

　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)管理服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　�。ǘ�）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　�。ㄈ�）提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;

　�。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì )，行使投票權;

　�。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會(huì )委員，并享有被選舉權;

　�。�六）監督業(yè)主委員會(huì )的工作;

　�。ㄆ撸┍O督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同;

　�。ò耍�對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權;

　�。ň牛┍O督物業(yè)專(zhuān)項維修資金的管理和使用;

　�。ㄊ�）法律、法規規定的其他權利。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┳袷毓芾硪幖s、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　�。ǘ�）遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備使用、公共秩序和環(huán)境衛生維護等方面的規章制度;

　�。ㄈ�）執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;

　�。ㄋ模┌凑蘸贤�約定，按時(shí)足額交納物業(yè)管理服務(wù)費;

　�。ㄎ澹┌凑諊�家有關(guān)規定交納物業(yè)專(zhuān)項維修資金;

　�。�六）不妨礙其他業(yè)主、使用人對物業(yè)的合法使用，對毗鄰物業(yè)所需的維修予以配合、協(xié)助;

　�。ㄆ撸┓�律、法規規定的其他義務(wù)。

　　物業(yè)的合法買(mǎi)受人尚未辦理權屬登記，但已實(shí)際占有使用的，享有本辦法規定的業(yè)主權利，承擔相應義務(wù)。

　　第八條 物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )，業(yè)主人數較多的，可以按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì )。業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　第九條 一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　物業(yè)管理區域的劃分，應當根據物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區域的范圍應以物業(yè)建設的原地紅線(xiàn)內規劃批準的范圍確定，但已經(jīng)自然形成且無(wú)爭議的，不再重新劃分;

　�。ǘ�）分期開(kāi)發(fā)或者兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的區域，配套設施設備共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域，但若因區域規模較大等原因，已自然分割或習慣形成多個(gè)相對獨立、封閉小區的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區域。

　　第十條 物業(yè)管理區域內實(shí)際入住率達到50%以上，建設單位應當在區物業(yè)管理辦公室和住宅區所在地街道辦事處（鄉鎮政府）的指導下，組織召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì )。

　　第十一條 符合業(yè)主大會(huì )成立條件的物業(yè)管理區域，建設單位應當以書(shū)面形式告知區物業(yè)管理辦公室和街道辦事處（鄉鎮政府），并在其指導下組成業(yè)主大會(huì )籌備組，負責業(yè)主大會(huì )籌備工作。

　　籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處（鄉鎮政府）代表和社區居民委員會(huì )代表組成�；I備組成員人數應為單數，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長(cháng)由街道辦事處（鄉鎮政府）代表?yè)�任�；I備組成員名單確定后7日內由街道辦事處（鄉鎮政府）以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　建設單位應當提供籌備工作所需要的物業(yè)和業(yè)主相關(guān)資料，為籌備組開(kāi)展工作提供條件并配合協(xié)助籌備組開(kāi)展工作。

　　第十二條 籌備組履行下列職責：

　�。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;

　�。ǘ�）草擬管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則和業(yè)主委員會(huì )工作規則;

　�。ㄈ�）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì )上的投票權數;

　�。ㄋ模┨岢鍪状螛I(yè)主委員會(huì )委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　�。ㄎ澹┩瓿烧匍_(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　前款內容，應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當復核并告之異議人復核結果。

　　第十三條 籌備組應當自組成之日起90日內，按照《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》有關(guān)規定組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　第十四條 業(yè)主大會(huì )決定以下事項：

　�。ㄒ唬┲贫�、修改業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約;

　�。ǘ�）選舉業(yè)主委員會(huì )或更換業(yè)主委員會(huì )委員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作;

　�。ㄈ�）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，授權業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或終止物業(yè)管理服務(wù)合同;

　�。ㄋ模┲贫�、修改、審議物業(yè)管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項;

　�。ㄎ澹�決定物業(yè)專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施;

　�。�六）涉及業(yè)主共有和共同管理權力的其他重大事項。

　　第十五條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方法、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會(huì )組成和委員任期、改選、罷免等事項依法作出決定。

　　管理規約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　第十六條 業(yè)主大會(huì )通過(guò)的管理規約和作出的決定，對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主、使用人具有約束力，業(yè)主大會(huì )的民事責任由全體業(yè)主共同承擔。

　　第十七條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定，由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi);有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)召集業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。

　�。ㄒ唬┯�20%以上業(yè)主提議的;

　�。ǘ�）發(fā)生重大事故或緊急事件，需要及時(shí)處理的;

　�。ㄈ�）業(yè)主大會(huì )議事規則或管理規約規定的其他情形。業(yè)主委員會(huì )應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議或者業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議而不組織召集的，由物業(yè)所在地居民委員會(huì )在街道辦事處（鄉鎮政府）的指導和監督下組織召開(kāi)。

　　第十八條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采取集體討論或書(shū)面征求意見(jiàn)的形式舉行。召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。物業(yè)管理區域內人數較多的可以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加會(huì )議，推選及表決辦法應當在業(yè)主大會(huì )議事規則中規定。參加業(yè)主大會(huì )的業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議前，就業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬討論的事項，書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權的具體票數，要經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì )投票時(shí)如實(shí)反映。

　　第十九條 首次業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主委員會(huì )根據物業(yè)管理區域規模，由3名以上單數委員組成，一般不超過(guò)15人，業(yè)主委員會(huì )首屆任期由業(yè)主大會(huì )確定，一般為五年，其組成人員可以連選連任。

　　分期建設的物業(yè)達到成立業(yè)主大會(huì )條件時(shí)，選舉業(yè)主委員會(huì )成員一般為3—5人，每期入住后再增選業(yè)主委員會(huì )成員，直至本屆業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)重新選舉。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì )委員應當是本物業(yè)管理區域內的業(yè)主，并符合下列條件：

　�。ㄒ唬┳袷貒�家法律、法規;

　�。ǘ�）具有完全民事行為能力;

　�。ㄈ�）遵守業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約，模范履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)足額交納物業(yè)管理服務(wù)費;

　�。ㄋ模�熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔、具有社會(huì )公信力;

　�。ㄎ澹┚哂幸欢ńM織能力和協(xié)調溝通能力。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主大會(huì )的日常工作機構，執行業(yè)主大會(huì )決定的事項。依照有關(guān)法律、法規和業(yè)主大會(huì )授權，履行下列職責：

　�。ㄒ唬┱偌�并組織業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況;

　�。ǘ�）在業(yè)主大會(huì )作出決定后的三十日內，代表業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定、續簽、變更或解除物業(yè)服務(wù)合同;

　�。ㄈ�）執行業(yè)主大會(huì )的決議、決定;

　�。ㄋ模┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)管理費用，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　�。ㄎ澹┍O督管理規約的實(shí)施;

　�。�六）組織續籌專(zhuān)項維修資金;

　�。ㄆ撸┙M織業(yè)主委員換屆和補選工作;

　�。ò耍┩瓿蓸I(yè)主大會(huì )交辦的其他事項。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持下列文件向縣市區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（或物業(yè)管理行政主管部門(mén)）和街道辦事處（鄉鎮政府）辦理備案手續。

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會(huì )會(huì )議決議;

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì )議事規則;

　�。ㄈ�）管理規約;

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會(huì )委員名單和基本情況;

　�。ㄎ澹┓�律、法規規定的其他資料。備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起30日內，將變更內容書(shū)面告知原備案部門(mén)。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會(huì )三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權，可以決定是否終止其委員資格：

　�。ㄒ唬┮詴�(shū)面方式提出辭職請求的;

　�。ǘ�）不履行委員職責的;

　�。ㄈ�）利用委員資格謀取私利的;

　�。ㄋ模┚懿宦男袠I(yè)主大會(huì )決定的;

　�。ㄎ澹┣趾λ�人合法權益的;

　�。�六）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。

　　業(yè)主委員會(huì )成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)管理區域內公告。業(yè)主委員會(huì )任期內，委員出現空缺時(shí)，應當及時(shí)補足。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì )應當定期召開(kāi)會(huì )議，會(huì )議應當有過(guò)半數委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員人數半數以上同意。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當作書(shū)面記錄，由出席會(huì )議的委員簽字后存檔。

　　業(yè)主委員會(huì )的決定應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內及時(shí)公告。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)30日前，應在物業(yè)所在地街道辦事處（鄉鎮政府）、社區居委會(huì )的指導和監督下由原業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉，新一屆業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生后10日內，原業(yè)主委員會(huì )應將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )，并做好交接手續。

　　第二十六條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　第二十七條 在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合社區居委會(huì )依法履行自治管理職責，支持社區居委會(huì )開(kāi)展工作，業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議時(shí)，應當告知社區居委會(huì )并認真聽(tīng)取建議，作出的決定應書(shū)面告知社區居委會(huì )。

　　第二十八條 業(yè)主委員會(huì )應當督促違反物業(yè)管理服務(wù)合同約定、逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，限期足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主委員會(huì )應當配合公安機關(guān)，與社區居委會(huì )相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作。

　　第二十九條 設立物業(yè)服務(wù)企業(yè)除應符合有關(guān)法律法規規定的企業(yè)設立條件外，還必須符合住房和城鄉建設部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規定的設立條件，并按規定申請核定物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在資質(zhì)等級許可的范圍內從事物業(yè)管理活動(dòng)。未取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)等級證書(shū)的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　物業(yè)管理的從業(yè)人員，應當依法取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉讓或以出租、掛靠、外借等形式轉讓資質(zhì)證書(shū)。

　　外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應當到市物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權利：

　�。ㄒ唬└鶕�法律法規和物業(yè)管理服務(wù)合同，擬定物業(yè)管理制度;

　�。ǘ�）依照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，收取物業(yè)管理服務(wù)費用;

　�。ㄈ�）選擇專(zhuān)業(yè)公司承擔專(zhuān)項經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù);

　�。ㄋ模┲浦箻I(yè)主違反法律、法規、規章及管理規約和物業(yè)管理制度的行為并向業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)管理部門(mén)報告;

　�。ㄎ澹╅_(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)和特約服務(wù);

　�。�六）要求業(yè)主委員會(huì )協(xié)調業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛;

　�。ㄆ撸┓�律法規規定的其他權利。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┞男形飿I(yè)管理服務(wù)合同，并按照國家、省、市規定的服務(wù)技術(shù)標準和操作規范實(shí)施質(zhì)價(jià)相符的管理服務(wù);

　�。ǘ�）聽(tīng)取業(yè)主大會(huì )意見(jiàn)和建議，接受業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì )的監督;

　�。ㄈ�）接受業(yè)務(wù)活動(dòng)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉鎮政府）的監督、指導和管理;

　�。ㄋ模�為業(yè)主、使用人保守秘密;

　�。ㄎ澹┓�律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第三十一條 投標人少于3人或建筑面積2萬(wàn)平方米以下的住宅物業(yè)，建筑面積1萬(wàn)平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

　　第三十二條 建設單位應當按照下列規定時(shí)限，完成前期物業(yè)管理的招投標工作：

　�。ㄒ唬╊A售商品房在取得商品房預售許可證前;

　�。ǘ�）現售商品房在正式銷(xiāo)售30日前;

　�。ㄈ�）非出售的新建物業(yè)在交付使用90日前。

　　第三十三條 建設單位應在物業(yè)預售、銷(xiāo)售時(shí)公示前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)管理規約。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，要簽訂臨時(shí)管理規約并就遵守業(yè)主臨時(shí)管理規約予以書(shū)面承諾。

　　在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)的管理規約生效后，臨時(shí)管理規約即行失效。

　　前期物業(yè)管理服務(wù)合同作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件，對物業(yè)買(mǎi)賣(mài)雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。

　　第三十四條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向建設單位收取前期物業(yè)管理服務(wù)費，建設單位與業(yè)主在房屋銷(xiāo)售合同簽訂過(guò)程中有業(yè)主交納前期物業(yè)管理服務(wù)費約定的，可由建設單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取。

　　第三十五條 規劃、設計、建設、房產(chǎn)等主管部門(mén)在審查物業(yè)項目規劃設計和辦理相關(guān)手續時(shí)，應嚴格執行有關(guān)法規和技術(shù)規范，充分考慮并滿(mǎn)足以下物業(yè)管理的要求：

　�。ㄒ唬�應當按照房屋總建筑面積3‰—5‰的標準配置物業(yè)管理用房，但最低不低于60平方米;

　�。ǘ�）規劃部門(mén)在審查建設工程設計方案和審批建設工程規劃許可時(shí)，應確定物業(yè)管理用房的位置和面積。物業(yè)管理用房應為地面以上、計算產(chǎn)權面積、編有房號并具有正常使用功能的房屋，位置應當便于物業(yè)管理活動(dòng);

　�。ㄈ�）物業(yè)的供水、供電設計必須滿(mǎn)足“一戶(hù)一表，每表出戶(hù)”且供水、供電部門(mén)可直接計量收費到戶(hù)的要求;

　�。ㄋ模┓慨a(chǎn)部門(mén)在辦理房屋所有權初始登記時(shí)，開(kāi)發(fā)建設單位應當提交物業(yè)管理用房的房號、面積等相關(guān)資料。物業(yè)管理用房由房地產(chǎn)登記機構予以登記但不頒發(fā)房屋權屬證書(shū)。

　　開(kāi)發(fā)建設單位應在相應環(huán)節接受市物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監督和管理。

　　第三十六條 開(kāi)發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動(dòng)中承擔下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┨峁┝己玫奈飿I(yè)管理條件，按規劃設計要求進(jìn)行配套設施建設，保證水、電、氣等達到向最終用戶(hù)計量和收費的條件，按要求配置物業(yè)管理用房;

　�。ǘ�）在物業(yè)交付使用前，開(kāi)發(fā)建設單位必須與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

　�。ㄈ�）依照法律、法規和合同約定承擔物業(yè)保修責任，并向業(yè)主提供物業(yè)質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū);

　�。ㄋ模┮婪▍⒓邮状螛I(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備工作，協(xié)助成立業(yè)主大會(huì );

　�。ㄎ澹┰谏唐贩夸N(xiāo)售時(shí)，公示前期物業(yè)管理合同和臨時(shí)管理規約，約定小區內道路、綠地、車(chē)庫、車(chē)位、會(huì )所、架空層、轉換層和其他公共場(chǎng)所和設施的產(chǎn)權并將其列入銷(xiāo)售合同條款;

　�。�六）以未售物業(yè)業(yè)主身份承擔相關(guān)義務(wù);

　�。ㄆ撸┓�律、法規和合同約定的其他義務(wù)。

　　第三十七條 建設單位必須在業(yè)主委員會(huì )成立之日起30日內，向業(yè)主委員會(huì )移交物業(yè)管理用房和以下物業(yè)建設檔案資料：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)的報建、批準文件，竣工總平面圖，單體建筑結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　�。ǘ�）設施設備訂貨合同及安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料（含隨機資料）;

　�。ㄈ�）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　�。ㄋ模┫�防工程及消防設施、設備驗收資料;

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區域內各類(lèi)建（構）筑物、場(chǎng)所（地）設施、設備清單;

　�。�六）物業(yè)及配套設施的產(chǎn)權清單;

　�。ㄆ撸┕芾碛梅壳鍐�;

　�。ò耍┪飿I(yè)的使用、維護、管理所必須的其他資料。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)管理項目時(shí)，應當按照有關(guān)規定簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同應明確以下內容：

　�。ㄒ唬╇p方當事人和物業(yè)項目的基本情況;

　�。ǘ�）雙方當事人的權利與義務(wù);

　�。ㄈ�）物業(yè)管理服務(wù)范圍、服務(wù)內容和服務(wù)標準;

　�。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費用的標準及支付方法;

　�。ㄎ澹┖贤�期限、合同解除的條件以及合同終止時(shí)物品及檔案資料的移交方式等;

　�。�六）違約責任及爭議解決的方式;

　�。ㄆ撸╇p方當事人約定的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)合同簽定后，業(yè)主有權進(jìn)行查詢(xún)。

　　第三十九條 解除或者續簽物業(yè)服務(wù)合同，應當履行合同必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應當提前60天書(shū)面通知。

　　物業(yè)服務(wù)合同解除或終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務(wù)：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)項目的檔案資料;

　�。ǘ�）提供物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)及設施設備改造、維修、運作、保養的有關(guān)資料;

　�。ㄈ�）移交物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主所有的場(chǎng)地、設施設備;

　�。ㄋ模┣逅泐A收、代收的有關(guān)費用;

　�。ㄎ澹┓�律、法規和合同約定的其它事項。

　　第四十條 物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)費應當遵循合理、公正、公平以及與物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量相適應的原則。

　　物業(yè)管理服務(wù)收費應當區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。政府指導價(jià)由市物價(jià)主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)根據物業(yè)服務(wù)等級確定并定期調整和公布，具體收費標準由業(yè)主大會(huì )或其授權的業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并將約定的標準報市物價(jià)主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施收費前，應當按照物價(jià)主管部門(mén)規定，實(shí)行明碼標價(jià)公示制度。

　　第四十一條 業(yè)主應當根據物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主不得以與物業(yè)管理合同約定的物業(yè)管理活動(dòng)無(wú)關(guān)的理由，拒交物業(yè)管理費。業(yè)主委員會(huì )應當督促違反物業(yè)管理合同約定逾期不交納物業(yè)管理服務(wù)費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)管理服務(wù)費用。

　　第四十二條 業(yè)主入住前的物業(yè)管理費用由建設單位全額承擔，業(yè)主入住后的物業(yè)管理服務(wù)費用，由業(yè)主全額承擔。

　　業(yè)主入住是指業(yè)主收到入住通知并辦理完相應手續。業(yè)主收到入住通知書(shū)后，在限定期限（不得超過(guò)1個(gè)月）內無(wú)正當理由不辦理相應手續的，視為入住。

　　第四十三條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。最終用戶(hù)是指接受供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等服務(wù)的最終分戶(hù)業(yè)主或使用人。

　　前款所列單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收前款規定費用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收前款規定費用而停止提供服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿接受委托代收上述費用的，應當簽訂代收合同并向委托人收取傭金。

　　第四十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守法律法規和管理規約的規定，禁止有下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞房屋承重結構、主體結構和破壞房屋外貌等違反裝飾裝修管理規定的行為;

　�。ǘ�）擅自改變房屋使用性質(zhì)，占用、損壞共用部位、共用設施設備或者擅自移動(dòng)房屋共用設施設備等違反房屋管理規定的行為;

　�。ㄈ�）違章搭建建筑物、構筑物等違反規劃管理規定的行為;

　�。ㄋ模╇S意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛生規定的行為;

　�。ㄎ澹┒逊乓兹�、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規定的行為;

　�。�六）占用消防通道等違反消防管理規定的行為;

　�。ㄆ撸┵�博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì )、飼養動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理條例的行為;

　�。ò耍┣终�、損壞樓道、綠地等物業(yè)公用部位、公用設施設備等違反物業(yè)管理規定的行為;

　�。ň牛┓�律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約禁止的其他行為。

　　業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現有前款行為的，應當予以制止，并報告政府有關(guān)行政主管部門(mén)依法處理。對物業(yè)造成損壞的，由行為人恢復原狀或依法賠償。

　　第四十五條 任何單位或者個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路或者場(chǎng)地。供水、供電、燃氣等經(jīng)營(yíng)單位因維修養護等需要臨時(shí)占用、挖掘道路場(chǎng)地的，應首先通知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，征得同意并辦理相關(guān)手續后方可施工，完工后須及時(shí)恢復原狀，造成損失的應予賠償。因發(fā)生水、電、氣事故，確需實(shí)施搶修的，供水、供電、供氣等經(jīng)營(yíng)單位可先實(shí)施搶修，完工后須及時(shí)恢復原狀，造成損失的應予賠償。

　　第四十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺以及安裝空調外機、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)棚等設施的，應當遵守管理規約、臨時(shí)管理規約和物業(yè)管理的有關(guān)規定，保持物業(yè)的整潔、美觀(guān)和安全。

　　第四十七條 在不影響通行、消防和安全的前提下，確需經(jīng)常占用道路或者場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的，應當征得業(yè)主委員會(huì )的同意，并按規定交納場(chǎng)地占用費。對車(chē)輛停放有保管要求的，由車(chē)主或者車(chē)輛使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂特約保管合同。

　　第四十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應該首先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定，辦理完有關(guān)審批手續后，方可進(jìn)行施工。  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并與業(yè)主就共用部位、共用設施設備損壞賠償，裝修垃圾清運處置，裝修人員管理等有關(guān)事項簽訂協(xié)議。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現業(yè)主、使用人在房屋裝飾裝修中出現違反法律、法規、規章或業(yè)主規約的行為，應當依據有關(guān)規定或者約定予以勸阻制止，對拒不改正的，應及時(shí)報告業(yè)主委員會(huì )并報告有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。

　　第四十九條 建設單位應當建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省有關(guān)規定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應的報酬。

　　建設單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)建設主管部門(mén)核實(shí)后，責令由建設單位承擔維修責任。

　　第五十條 為保證保修期內房屋維修及時(shí)，建立房屋質(zhì)量保證金管理制度，具體辦法另行制定。

　　第五十一條 物業(yè)保修期滿(mǎn)后，業(yè)主專(zhuān)有部分的養護、維修，由業(yè)主負責;物業(yè)管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔。

　　共用部位主要包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括：電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益型文體設施和公用設施設備使用的房屋等。

　　第五十二條 住宅物業(yè)、物業(yè)管理區域內的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應該按照國家有關(guān)規定交納物業(yè)專(zhuān)項維修資金。專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)戶(hù)存儲，專(zhuān)款用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的大修、更新和改造。

　　第五十三條 物業(yè)專(zhuān)項維修資金的使用按照下列規定分攤：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區域內的公共設施、設備大修、更新、改造的費用，由全體業(yè)主按房屋的建筑面積比例共同承擔;

　�。ǘ�）房屋共用部位、共用設施設備大修、更新、改造的費用，由相關(guān)業(yè)主按房屋的建筑面積承擔;

　�。ㄈ�）前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金。物業(yè)的共用部位屬于人為損壞的，費用由責任人承擔;第五十四條業(yè)主、使用人違反管理規約和物業(yè)管理規章制度，不按房屋使用說(shuō)明書(shū)使用房屋，應依法承擔責任，賠償所造成的損失。

　　第五十五條 物業(yè)專(zhuān)項維修資金的管理應當遵循專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權人決策、政府監管的原則。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)出售時(shí)，購房者應當按照其所擁有物業(yè)的建筑面積和市物業(yè)管理行政主管部門(mén)公布的數額標準交存物業(yè)專(zhuān)項維修資金。售房單位自用或尚未出售的物業(yè)，其物業(yè)專(zhuān)項維修資金由售房單位繳交;

　�。ǘ�）開(kāi)發(fā)建設單位不得代收物業(yè)專(zhuān)項維修資金。業(yè)主在辦理房屋交房日期前，將首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金存入市物業(yè)維修資金專(zhuān)戶(hù)，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)代管。

　�。ㄈ�）首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金未交存到市物業(yè)維修資金專(zhuān)戶(hù)的，開(kāi)發(fā)建設單位或者公房出售單位不得將房屋交付購買(mǎi)人，市房屋登記機構不得辦理房屋所有權證。

　　第五十六條 業(yè)主對設置于房屋內部的共用設施設備負有監管責任。

　　業(yè)主應當配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備實(shí)施維修養護。物業(yè)的共用部位、共用設施設備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合，因相鄰業(yè)主、使用人阻擾維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，由責任人負責賠償。

　　第五十七條 物業(yè)專(zhuān)項維修資金不敷使用時(shí)，由業(yè)主大會(huì )按各業(yè)主占有的物業(yè)建筑面積續籌，續籌比例和方式由業(yè)主大會(huì )決定。

　　第五十八條 住宅小區內供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應當承擔分戶(hù)計量裝置以及入戶(hù)端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關(guān)費用。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備進(jìn)行維護、養護、更新時(shí)，業(yè)主應予以配合。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等費用，不得從專(zhuān)項維修資金中列支。

　　第五十九條 業(yè)主、使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同，應當承擔相應的違約責任。

　　第六十條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)可按每日應交納費用的3‰加收滯納金，但滯納金最高不超過(guò)欠費金額。

　　第六十一條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )所作出的決定違反有關(guān)法律規定的，市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當責令其限期改正或撤消其決定，并通告全體業(yè)主，由此造成的損失，由全體業(yè)主承擔。

　　第六十二條 物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設單位違反《物業(yè)管理條例》和國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理法律、法規的，由相關(guān)行政主管部門(mén)按照《物業(yè)管理條例》和相關(guān)法律、法規處理。

　　第六十三條 本辦法自發(fā)布之日起30日后施行。

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