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2016物業(yè)管理師《綜合能力》考點(diǎn)：市場(chǎng)需求
(一)需求的含義
經(jīng)濟學(xué)意義上的個(gè)人需求是指在一段時(shí)間內和一定價(jià)格條件下，消費者對某種商品或服務(wù)(因為市場(chǎng)經(jīng)濟中的服務(wù)也可視為一種商品，因此本書(shū)下面所稱(chēng)商品，一般即指商品或服務(wù))愿意而且能夠購買(mǎi)的數量。需注意的是，需求與通常所說(shuō)的需要是不同的。需求的構成要素有兩個(gè)：一是消費者愿意購買(mǎi)，即有購買(mǎi)的欲望;二是消費者能夠購買(mǎi)，即有支付能力。二者缺一不可。沒(méi)有支付能力的購買(mǎi)意愿只是一種欲望或主觀(guān)需要而不構成實(shí)質(zhì)需求。市場(chǎng)需求是指在一段時(shí)間內、一定價(jià)格條件下和特定市場(chǎng)上所有消費者對某種商品愿意而且能夠購買(mǎi)的數量。即市場(chǎng)需求是消費者需求的總和。
(二)影響需求的主要因素
一般來(lái)說(shuō)，影響需求變動(dòng)的主要因素有：
(1)商品本身價(jià)格。在其他情況不變的條件下，商品本身的價(jià)格是影響該商品需求的最重要因素。一般而言，兩者之間存在明確的負相關(guān)關(guān)系，即價(jià)格和需求的變動(dòng)呈反方向變化。
(2)消費者個(gè)人偏好。消費者的個(gè)人偏好反映了消費心理上對使用價(jià)值相同或接近商品的喜好程度，從而影響對該商品的需求。但是，人們的消費偏好并非一成不變，而是會(huì )在一系列因素的作用下發(fā)生變化。
(3)消費者的數量和收入。消費者人數增減顯然對商品與勞務(wù)需求的增減有直接的影響。收入的增減也是影響需求的重要因素。一般來(lái)說(shuō)，當收入增加時(shí)，消費者會(huì )多購買(mǎi)大多數商品，而當收入減少時(shí)，他們會(huì )少購買(mǎi)大多數商品。盡管收入增加會(huì )引起大多數商品需求增加，但不會(huì )引起所有商品需求增加。例如，隨著(zhù)人們收入和生活水平的提高，在食品消費中，對時(shí)令、高檔、綠色食品的消費需求會(huì )增加，對大米等必需品的消費需求卻會(huì )減少。
(4)替代品的價(jià)格。所謂替代品，是指使用價(jià)值相近，可以相互替代來(lái)滿(mǎn)足人們同一需求的商品，如可口可樂(lè )與百事可樂(lè )、乘長(cháng)途汽車(chē)與乘火車(chē)、規格資質(zhì)相當的服務(wù)企業(yè)提供的同檔次物業(yè)服務(wù)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的保潔服務(wù)與專(zhuān)業(yè)保潔公司提供的類(lèi)似保潔服務(wù)等。一般來(lái)說(shuō)，在相互替代商品之間，如果某一種商品價(jià)格提高，消費者就會(huì )減少購買(mǎi)這種商品，把其需求轉向可以替代的商品上，從而使替代品的需求增加。反之亦然。
(5)互補品的價(jià)格。所謂互補品，是指共同使用才能完整發(fā)揮使用價(jià)值的商品，如汽車(chē)與汽油、物業(yè)與必要的配套設施、銷(xiāo)售服務(wù)與售后服務(wù)以及基本物業(yè)服務(wù)與專(zhuān)項物業(yè)服務(wù)等。如果互補品中一種商品價(jià)格上升或下降，就會(huì )引起互補品中另一種商品需求減少或增加。
(6)預期。預期是人們對于某一經(jīng)濟活動(dòng)未來(lái)的變動(dòng)趨勢的預測和判斷。如果消費者預期一種商品價(jià)格會(huì )上漲，就會(huì )增加提前購買(mǎi)的可能性;如果預期價(jià)格會(huì )下跌，就會(huì )增加推遲購買(mǎi)的可能性，從而影響當期需求。
(7)其他因素。如商品品種、質(zhì)量、安全性、營(yíng)銷(xiāo)宣傳、地理位置、季節等。
(三)需求函數、需求規律和需求曲線(xiàn)
將影響商品需求的各種因素作為自變量，需求量作為因變量，反映需求與各種影響因素關(guān)系的數學(xué)表達形式即為需求函數，可表示為：
假定除價(jià)格之外的其他各種因素均不變，需求函數表明某商品的消費者隨價(jià)格變化愿意購買(mǎi)的數量。具體表示形式為：
Qd=Qd(P)(1—2)
式中：Qd——需求量;P——該商品的價(jià)格。
一般而言，在其他條件不變的情況下，商品的需求量與其價(jià)格之間呈反方向變化，即需求量隨著(zhù)商品價(jià)格的提高而減少，隨著(zhù)商品價(jià)格的降低而增加。需求與價(jià)格之間這種呈反方向變化的關(guān)系，即為需求規律，也稱(chēng)需求定理。
把需求和價(jià)格的關(guān)系用曲線(xiàn)表示出來(lái)，該曲線(xiàn)即為需求曲線(xiàn)，如圖1—1所示。需求曲線(xiàn)總是向下傾斜(在設定價(jià)格為縱軸、需求量為橫軸的坐標系中)。
圖1—1中，橫軸表示需求量，縱軸表示價(jià)格，兩軸之間的曲線(xiàn)DD就是一條需求曲線(xiàn)。如圖中所示，當市場(chǎng)價(jià)格為P1時(shí)，需求量為Q1;當價(jià)格從P1降到P2時(shí)，需求量從Q1增加到Q2。曲線(xiàn)DD反映了需求量與價(jià)格之間的對應關(guān)系。
以上所分析的需求規律，是假定影響需求的其他因素不變。但是，在現實(shí)生活中，需求的變動(dòng)是多種因素共同影響的結果。為了區分開(kāi)兩種情形，可以把只有價(jià)格變動(dòng)、其他因素不變的情形稱(chēng)為需求數量變動(dòng)，把其他因素也發(fā)生變動(dòng)的情形稱(chēng)為需求變動(dòng)。
在第一種情形下，其他因素不變，只考慮需求和價(jià)格的關(guān)系，需求量的變化是沿著(zhù)既定的需求曲線(xiàn)進(jìn)行的：價(jià)格上升，需求量減小;價(jià)格下降，需求量增大。
在第二種情形下，由于消費者收入或消費者偏好等因素也發(fā)生變化，此時(shí)引起需求的相應變化表現為需求曲線(xiàn)的位移。
如圖1—2所示，當價(jià)格由P1降到P2時(shí)，在曲線(xiàn)DD上顯示需求量從Q1提高到Q2，發(fā)生需求數量的變動(dòng)。如果消費者收入的增加擴大了需求，需求曲線(xiàn)就會(huì )向右上方移動(dòng)，從DD移至D 'D '。同樣當價(jià)格為P1時(shí)，需求量就會(huì )從Q1上升到Q’1;當價(jià)格為P2時(shí)，需求量會(huì )從Q2上升到Q’2，這種變化屬于需求的變動(dòng)。
需要注意的是，上面所表述的需求規律是絕大多數商品的價(jià)格和需求量之間的一般關(guān)系，但也有例外。在特定情況下，商品價(jià)格可能與需求量之間成正向變化，如呈牛市特征的股票價(jià)格與股票需求量，就是成正向變化。戰爭年代的食物等緊缺商品也呈現這種需求特征。又如，對于低收入階層的消費者來(lái)說(shuō)，在某些時(shí)候，一些普通食品隨著(zhù)價(jià)格上漲，對其購買(mǎi)量卻會(huì )增加(呈現這種特征的商品被稱(chēng)為吉芬商品)。然而這種需求量與價(jià)格呈同方向變化的情況只是極少數商品或在特殊情形下才會(huì )發(fā)生，不影響需求規律作為市場(chǎng)經(jīng)濟活動(dòng)中一條重要經(jīng)濟規律的普遍適用性。
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