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物業(yè)管理師經(jīng)營(yíng)管理考點(diǎn)：現金流量與現金流量圖
(一)現金流量
投資，必然涉及成本與收益的計算。投資分析中，把一項投資看作一個(gè)獨立的系統，流出系統的資金稱(chēng)為現金流出，流入系統的資金稱(chēng)為現金流人。把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫作現金流量�，F金流入與現金流出之差稱(chēng)為凈現金流量。
投資活動(dòng)的類(lèi)型和特點(diǎn)不同，現金流人和現金流出的具體表現形式也會(huì )有很大差異。對于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理投資項目來(lái)說(shuō)，現金流人通常包括銷(xiāo)售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收人等;現金流出主要包括運營(yíng)成本費用、還本付息、稅金等。
物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的投資分析，就是對物業(yè)項目在不同經(jīng)營(yíng)管理模式或經(jīng)營(yíng)管理方案下的現金流量進(jìn)行分析計算，從而為投資決策提供依據。
(二)現金流量圖
一項投資活動(dòng)，通常歷經(jīng)一個(gè)或短或長(cháng)的時(shí)間段。在該時(shí)間段內，資金的流人與流出、數額大小與發(fā)生的時(shí)點(diǎn)都不盡相同。為了全面、正確地表示現金流量與時(shí)間的對應關(guān)系，我們要借助現金流量圖這一工具�，F金流量圖是用以反映在一定時(shí)期內資金運動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖，見(jiàn)圖2—1。
繪制現金流量圖的基本規則是：
(1)以橫軸為時(shí)間軸。時(shí)間軸從當前時(shí)間開(kāi)始，向右延伸表示時(shí)間的延續，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長(cháng)度稱(chēng)為計息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標軸上“0”點(diǎn)通常表示當前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準時(shí)刻。時(shí)點(diǎn)“1”表示第1個(gè)計息周期的期末，同時(shí)又是第2個(gè)計息周期的開(kāi)始，以此類(lèi)推，如圖2—1所示。
(2)期末慣例法。如果現金流人或流出不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為簡(jiǎn)化計算，公認的習慣方法是將其代數和看成是在計算周期末發(fā)生，稱(chēng)為期末慣例法。在一般情況下，采用這個(gè)簡(jiǎn)化假設，能夠滿(mǎn)足投資分析工作的需要。
(3)為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成現金流量圖時(shí)，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計算中出現第0周期的由來(lái)。
(4)相對于時(shí)間坐標的垂直箭線(xiàn)代表不同時(shí)點(diǎn)的現金流量�，F金流量圖中垂直箭線(xiàn)的箭頭，通常是向上者表示正現金流量(即現金流人)，向下者表示負現金流量(即現金流出)。(圖2—2)
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