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2016物業(yè)管理師經(jīng)營(yíng)管理考點(diǎn)：風(fēng)險防控
物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，風(fēng)險的防控主要有以下幾個(gè)要點(diǎn)。
1.制訂合理的經(jīng)營(yíng)管理計劃
在確定一項具體的經(jīng)營(yíng)項目及內容后，首先要制訂一份管理計劃并獲得委托方認可。管理計劃是將要進(jìn)行的管理行為變?yōu)樵诮?jīng)濟上和策略上的行動(dòng)綱領(lǐng)。制訂管理計劃一般應遵循如下工作步驟：
(1)市場(chǎng)分析。包括對本地區和周邊的市場(chǎng)分析，具體需要調查分析當地人口、經(jīng)濟狀況和發(fā)展趨勢、就業(yè)與收入狀況、消費水平、產(chǎn)業(yè)結構變動(dòng)、利率水平等。
(2)交通與公用設施情況調查。重點(diǎn)是公共交通和停車(chē)場(chǎng)情況，交通布局可能發(fā)生的變化等。有時(shí)候，停車(chē)場(chǎng)吸納車(chē)輛的數量對于現實(shí)消費者和潛在消費者都是不容小覷的重要因素。交通布局的改變可以改善或者惡化一個(gè)地區的原有經(jīng)營(yíng)格局。
(3)同類(lèi)物業(yè)供求關(guān)系調查。著(zhù)重同類(lèi)物業(yè)的供求平衡分析、租售情況分析。應尋找可比性強的同類(lèi)物業(yè)加以比較，對房屋狀況、租金狀況、人流客流狀況、租戶(hù)的構成及其變動(dòng)情況等進(jìn)行摸底排查，合理確定租售價(jià)格水平。
(4)消費者調查、分析。調查潛在消費者收入水平、消費心理、行為與習慣(消費價(jià)格區間、消費地點(diǎn)、消費的時(shí)間和頻率、和誰(shuí)一起消費等)。在此基礎上，確定主要目標消費群體。
(5)進(jìn)行嚴密的經(jīng)濟論證。全面衡量項目經(jīng)營(yíng)周期收支，做出慎重的可行性論證和風(fēng)險評估。
(6)組建精干的經(jīng)營(yíng)管理團隊，確定合理的經(jīng)營(yíng)目標。
2.協(xié)調處理好各方關(guān)系
(1)協(xié)調處理好與業(yè)主的關(guān)系。經(jīng)營(yíng)管理方應做好與業(yè)主的充分溝通，明確業(yè)主的真實(shí)目標和意圖(出租率、租金水平、市場(chǎng)地位、品牌目標等)，明確各自的權限與責任。業(yè)主的目標是制訂經(jīng)營(yíng)計劃的基礎，權責明確才能保證經(jīng)營(yíng)計劃不受業(yè)主方干擾，促成經(jīng)營(yíng)管理目標的實(shí)現。
(2)協(xié)調處理好與租戶(hù)的關(guān)系。首先，應在租賃合同中明確租戶(hù)的權利義務(wù);其次，應嚴格依約為租戶(hù)提供服務(wù)，并經(jīng)常傾聽(tīng)租戶(hù)的意見(jiàn)，妥善處理租戶(hù)投訴，不斷改進(jìn)服務(wù)工作，盡可能為租戶(hù)創(chuàng )造好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。
(3)協(xié)調處理好業(yè)主與租戶(hù)間的關(guān)系。業(yè)主與租戶(hù)間會(huì )因任何一方違約出現不和諧關(guān)系。作為業(yè)主方比較常見(jiàn)的是未能按租約約定交付被租用的物業(yè)，或是沒(méi)有兌現合同中承諾的輔助條件;而作為租戶(hù)，較多出現的是拖欠租金、未按規定使用物業(yè)設施及違約經(jīng)營(yíng)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)現場(chǎng)管理服務(wù)者，應建立良好的三方溝通渠道，從公平和大局出發(fā)協(xié)調鞏固雙方關(guān)系，建設性地化解業(yè)主與租戶(hù)的矛盾。
(4)協(xié)調處理好與消費者間的關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為消費者創(chuàng )造安全、便捷、舒心的消費環(huán)境，督促商家尊重維護消費者的基本權益，妥善處理與消費者之間的爭執，創(chuàng )建公平交易、文明消費的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。
(5)協(xié)調處理好與媒體的關(guān)系。正確處理與媒體的關(guān)系，利用一切可能樹(shù)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正面形象，是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理時(shí)應著(zhù)重注意的問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應提高在與媒體交往中的責任意識、法律意識和授權意識，教育員工了解媒體的工作性質(zhì)和社會(huì )影響力，避免發(fā)生媒體交往風(fēng)險事故。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應設立以下規定：①在與各媒體的工作接觸和工作交往中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)總經(jīng)理具有唯一的決定權利;②項目如需在報紙、雜志、電臺、電視臺或其他媒體進(jìn)行宣傳報道、參加公關(guān)活動(dòng)或刊登招聘廣告時(shí)，必須事先得到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的批準和核準，否則不得進(jìn)行;③項目在日常經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)中，應嚴格執行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的統一VIS設計(包括文字、格式、字體、顏色等)，不得隨意改動(dòng)。
3.建立風(fēng)險防范機制
為確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聲譽(yù)和經(jīng)濟利益不受損害，應在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中實(shí)行預警制度，即要根據收支計劃和實(shí)際財務(wù)運作測算出收支平衡點(diǎn)，規定一旦低于平衡點(diǎn)多少幅度時(shí)，企業(yè)就要自動(dòng)進(jìn)入警戒狀態(tài)。當在日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)過(guò)程中財務(wù)狀況接近該警戒線(xiàn)時(shí)，項目負責人要及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責人提交預警報告，包括預先對財務(wù)狀況的前景做出的預測與分析、如何扭轉財務(wù)狀況的措施及設想、需委托方及物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予的支持等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責人與項目負責人要密切注意改進(jìn)措施的實(shí)施情況，將虧損消滅在萌芽狀態(tài)。
4.合理投保，轉移風(fēng)險
物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的管理風(fēng)險無(wú)時(shí)不在，為最大限度地減少企業(yè)在風(fēng)險來(lái)臨后的損失，妥善的辦法之一是在信譽(yù)好的專(zhuān)業(yè)保險機構進(jìn)行商業(yè)保險，通過(guò)保險轉移風(fēng)險。物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標的相關(guān)知識詳見(jiàn)《物業(yè)管理綜合能力》。
復習思考題
1.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念是什么?
2.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的三個(gè)層次及其相互關(guān)系是什么?
3.什么是物業(yè)資產(chǎn)管理?
4.資產(chǎn)管理與傳統物業(yè)管理的聯(lián)系與區別是什么?
5.現有物業(yè)服務(wù)企業(yè)有哪幾種商業(yè)模式?
6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在創(chuàng )新商業(yè)模式時(shí)應處理好哪些關(guān)系?
7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資源有哪些?
8.物業(yè)資源是如何界定的?
9.物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)管理有哪些原則?
10.業(yè)主資源有哪些，如何進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理?
11.一般風(fēng)險管理有哪些步驟?
12.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險主要有哪些?
13.在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，如何有效地控制風(fēng)險?
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