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物業(yè)管理師經(jīng)營(yíng)管理考點(diǎn)：盈利能力指標
(一)靜態(tài)指標
1.現金回報率
現金回報率是指物業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。該指標反映了初始現金投資或首付款與年現金收人之間的關(guān)系�，F金回報率有稅前現金回報率和稅后現金回報率。其中，稅前現金回報率等于凈運營(yíng)收益扣除還本付息后的凈現金流量除以投資者的初始現金投資;稅后現金回報率等于稅后凈現金流量除以投資者的初始現金投資。
例如，某商業(yè)店鋪的購買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元由金融機構提供抵押貸款，余款20萬(wàn)元由投資者用現金支付。如果該項投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運營(yíng)費用和抵押貸款還本付息后的年凈現金流量為2.8萬(wàn)元，則該項投資的稅前現金回報率為：2.8/20×100%=14%;如果該項投資年稅后凈現金流量為2.2萬(wàn)元，則該項投資的稅后現金回報率為：2.2/20×100%=11%。
現金回報率指標非常簡(jiǎn)單明了：它與資本化率不同，因為資本化率通常不考慮還本付息的影響;與一般意義上的回報率也不同，因為該回報率可能是稅前的，也可能是稅后的。
2.投資回報率
投資回報率指物業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權益資本的比率。相對于現金回報率來(lái)說(shuō)，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計入投資收益。該指標反映了初始權益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之間的關(guān)系。在不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報率=(稅后現金流量+投資者權益增加值)/權益投資數額;當考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報率=(稅后現金流量+投資者權益增加值+物業(yè)增值收益)/權益投資數額。
3.靜態(tài)投資回收期
(二)動(dòng)態(tài)指標
1.凈現值
凈現值(NPV)，是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現值之和，是物業(yè)項目財務(wù)評價(jià)中的另一個(gè)重要經(jīng)濟指標。
基準收益率是凈現值計算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準參數，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱(chēng)為最低要求收益率(MARR)。決定基準收益率大小的主要因素是資金成本和項目風(fēng)險。
如果NPV大于等于0，說(shuō)明該項目的獲利能力達到或超過(guò)了基準收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。如果NPV小于0，則項目不可接受。
2.內部收益率
內部收益率(IRR)，是指項目在整個(gè)計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時(shí)的折現率，是評估項目盈利性的基本指標。
內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內部收益率，項目投資就會(huì )面1臨虧損。因此所求出的內部收益率是可以接受貸款的最高利率。將所求出的內部收益率與行業(yè)基準收益率或目標收益率ic比較，當IRR大于ic時(shí)，則認為項目在財務(wù)上是可以接受的。如IRR小于ic，則項目不可接受。
3.動(dòng)態(tài)投資回收期
動(dòng)態(tài)投資回收期(P6)，是指當考慮資金時(shí)間價(jià)值時(shí)，項目以?xún)羰找娴謨斎客顿Y所需的時(shí)問(wèn)，是反映項目投資回收能力的重要指標。對物業(yè)投資項目來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起，累計凈現值等于零或出現正值的年份即為投資回收終止年份。
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