貴州省物業(yè)管理條例

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　　第一章 總則

　　第一條【立法目的和依據】

　　為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人的合法權益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會(huì )和諧，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律、行政法規的規定，結合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條【適用范圍】

　　本省行政區域內的物業(yè)管理及相關(guān)監督管理活動(dòng)適用本條例。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理,是指對房屋及其配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條【基本原則】

　　物業(yè)管理活動(dòng)遵循權利與義務(wù)相一致，業(yè)主自治與政府指導和監管相結合的原則。

　　第四條【管理形式】

　　業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實(shí)施物業(yè)管理，也可以自行管理。

　　鼓勵業(yè)主委托專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　第五條【行政監管體制】

　　省人民政府住房和城鄉建設行政部門(mén)負責全省物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。

　　縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。

　　規劃、國土資源、工商、價(jià)格、城管、環(huán)保、公安、民政等相關(guān)部門(mén)，按照各自職責負責物業(yè)管理相關(guān)監督管理工作。

　　第六條【街道辦事處、鄉鎮人民政府的職責】

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府會(huì )同縣級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導本轄區內的業(yè)主依法設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )，督促業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，依法調解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區建設的關(guān)系。

　　居(村)民委員會(huì )協(xié)助街道辦事處、鄉鎮人民政府開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第七條【行業(yè)自律管理】

　　物業(yè)管理協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律，規范行業(yè)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠信服務(wù)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章 物業(yè)管理區域及相關(guān)配置

　　第八條【劃分原則】

　　物業(yè)管理區域的劃分應當有利于實(shí)施物業(yè)管理，以建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍為基礎，并綜合考慮共用設備設施、建筑物規模、業(yè)主人數、社區布局、自然界線(xiàn)等因素確定。

　　物業(yè)的配套設備設施是共用的，包括分期建設或者兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)項目，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域;配套設備設施能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區域。

　　第九條【新建項目物業(yè)管理區域的劃分】

　　建設單位向規劃行政主管部門(mén)申請建設工程規劃許可證時(shí)，應當同時(shí)向建設項目所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出物業(yè)管理區域劃分申請。規劃行政主管部門(mén)在審查批準建設項目規劃設計方案時(shí)，應當征求房地產(chǎn)行政主管部門(mén)關(guān)于物業(yè)管理區域劃分的意見(jiàn)。

　　縣級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當根據規劃行政主管部門(mén)審查批準的建設項目規劃設計方案，及時(shí)向建設單位出具物業(yè)管理區域劃分決定，并書(shū)面告知建設項目所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　建設單位應當將物業(yè)管理區域劃分決定的內容在房屋銷(xiāo)售現場(chǎng)公示。

　　第十條【已建項目物業(yè)管理區域的劃分】

　　已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，尚未實(shí)施物業(yè)管理的，需要劃分區域實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，由物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在街道辦事處、鄉鎮人民政府的配合下，征求業(yè)主、居(村)民委員會(huì )的意見(jiàn)劃分物業(yè)管理區域并在相應區域內公告。

　　已實(shí)施物業(yè)管理且業(yè)主對管理范圍沒(méi)有異議的，物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以將現有管理范圍直接確認為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　第十一條【物業(yè)管理區域檔案】

　　縣級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當建立物業(yè)管理區域檔案。

　　物業(yè)管理區域檔案應當載明物業(yè)管理區域的地理位置、四至界限、建筑總面積、專(zhuān)有部分的數量、業(yè)主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

　　第十二條【區域變更】

　　物業(yè)管理區域劃分后不得擅自變更。

　　根據物業(yè)管理的需要確需變更物業(yè)管理區域的，獲得銷(xiāo)售許可之前的建設單位、或者占物業(yè)管理區域內業(yè)主總數百分之五十以上的業(yè)主可以向物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出變更申請。

　　房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當自收到申請之日起三十日內作出決定。決定予以變更的，對新建物業(yè)項目應當撤銷(xiāo)原物業(yè)管理區域劃分決定，向建設單位重新作出物業(yè)管理區域劃分決定;對已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)應當在相應區域進(jìn)行變更公告。決定不予變更的，應當向申請人書(shū)面說(shuō)明理由。

　　第十三條【物業(yè)服務(wù)用房及業(yè)主委員會(huì )辦公用房的配置】

　　建設單位應當以物業(yè)管理區域為單位按照下列要求無(wú)償配置物業(yè)服務(wù)用房：

　　(一)總建筑面積不足十萬(wàn)平方米的，物業(yè)服務(wù)用房按照總建筑面積千分之三的比例配置，最低不得低于六十平方米;總建筑面積在十萬(wàn)平方米以上的，物業(yè)服務(wù)用房的配置以三百平方米為起點(diǎn)，超過(guò)十萬(wàn)平方米的部分，按照超過(guò)部分建筑面積千分之二的比例增加配置。

　　(二)應當為地面以上能夠計算建筑面積的房屋，具備完善的供水、供電設施及其他基本使用條件，能直接投入使用。

　　規劃行政主管部門(mén)在審查批準建設工程設計方案時(shí)，應當按照前款規定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。建設單位應當將物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積在房屋銷(xiāo)售現場(chǎng)公示。

　　業(yè)主委員會(huì )辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調劑，物業(yè)管理區域內建筑總面積不足十萬(wàn)平方米的，不得低于十五平方米;建筑總面積在十萬(wàn)平方米以上的，不得低于六十平方米。

　　第十四條【車(chē)位、車(chē)庫的配置】

　　物業(yè)管理區域內車(chē)位、車(chē)庫的配置，不得低于規劃行政主管部門(mén)規定的車(chē)位、車(chē)庫與房屋套數(含商鋪間數)之間的最低配置比例。

　　已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，鼓勵建設單位或者其他投資人在物業(yè)管理區域條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意的前提下，按照規劃行政主管部門(mén)審查批準的方案建設車(chē)位、車(chē)庫，滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需求。

　　第十五條【專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設備設施的設計與建設】

　　物業(yè)管理區域內分戶(hù)計量裝置或者入戶(hù)端口以外的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設備設施，由相應的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負責設計和建設,并與建設項目同步施工、同步竣工。房屋開(kāi)發(fā)建設單位應當配合專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的施工，并承擔相關(guān)土建工程的配套建設。

　　本條例實(shí)施前建設的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，業(yè)主大會(huì )決定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )

　　第十六條【業(yè)主身份的確定】

　　依法登記取得房屋所有權的人為業(yè)主。

　　通過(guò)訴訟、仲裁取得房屋所有權的，生效法律文書(shū)所確認的所有權人為業(yè)主;通過(guò)繼承或者受遺贈取得房屋所有權的，自繼承或者受遺贈開(kāi)始時(shí)，繼承人、受遺贈人為業(yè)主;通過(guò)合法建造的房屋，房屋的建造人為業(yè)主。

　　基于買(mǎi)賣(mài)、贈與、拆遷安置等民事法律行為已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法登記取得房屋所有權的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權利，并承擔相應義務(wù)。

　　第十七條【業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利】

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供的服務(wù);

　　(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理形式以及有關(guān)事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使表決權;

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;

　　(七)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對共有部分的使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督專(zhuān)項維修資金的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第十八條【業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)】

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應當履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共有部分的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;

　　(四)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;

　　(五)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費;

　　(六)法律、法規規定的其他義務(wù);

　　業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務(wù)。

　　第十九條【物業(yè)使用人的權利義務(wù)】

　　物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據法律、法規、管理規約、業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務(wù)。

　　第二十條【業(yè)主大會(huì )的設立、組成與宗旨】

　　物業(yè)管理區域內的業(yè)主可以設立業(yè)主大會(huì )，選舉業(yè)主委員會(huì )。未立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。

　　一個(gè)物業(yè)管理區域內設立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　第二十一條【首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的召開(kāi)條件】

　　物業(yè)管理區域內，符合下列條件之一的，可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議：

　　(一)交付使用的房屋建筑面積達到總建筑面積百分之五十以上;

　　(二)交付使用的房屋套數達到總套數百分之五十以上;

　　(三)首套房屋交付使用已滿(mǎn)兩年且交付使用的房屋套數達到總套數百分之二十五以上;

　　(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同期限即將屆滿(mǎn)。

　　符合前款第一項至第三項規定的條件，建設單位應當在三十日內書(shū)面報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當于收到報告之日起十日內在物業(yè)管理區域內公告房屋交付使用具體情況。

　　第二十二條【首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組】

　　符合首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)條件的,業(yè)主可以推選業(yè)主代表與房屋尚未銷(xiāo)售完畢的建設單位共同組成業(yè)主大會(huì )籌備組，籌備組人數應為五人以上單數。物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導籌備組開(kāi)展工作。

　　符合首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)條件達六個(gè)月以上業(yè)主沒(méi)有推選代表組建業(yè)主大會(huì )籌備組的，占接受交付業(yè)主總數百分之十以上的業(yè)主可以書(shū)面申請街道辦事處或者鄉鎮人民政府組建業(yè)主大會(huì )籌備組。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到申請之日起三十日內組建籌備組，業(yè)主大會(huì )籌備組由業(yè)主代表、房屋尚未銷(xiāo)售完畢的建設單位、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居(村)民委員會(huì )等組成，人數應為七人以上單數，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二。

　　房屋尚未銷(xiāo)售完畢的建設單位拒絕參加業(yè)主大會(huì )籌備組的，不影響籌備組的組建。

　　籌備組成員名單應當至確定之日起三日內在物業(yè)管理區域內公示。

　　第二十三條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的協(xié)助義務(wù)】

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會(huì )籌備組開(kāi)展工作，向業(yè)主大會(huì )籌備組提供業(yè)主清冊及通訊方式、物業(yè)管理狀況等文件資料，對業(yè)主大會(huì )籌備組開(kāi)展工作給予場(chǎng)地以及必要的人力支持。

　　建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得妨礙業(yè)主大會(huì )籌備組開(kāi)展工作。

　　第二十四條【首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組的職責】

　　業(yè)主大會(huì )籌備組負責首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的下列籌備工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、內容和形式;

　　(二)擬定管理規約草案和業(yè)主大會(huì )議事規則草案;

　　(三)確認業(yè)主身份和業(yè)主專(zhuān)有部分面積;

　　(四)提出業(yè)主委員會(huì )成員候選人產(chǎn)生辦法和候選人建議名單;

　　(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　前款規定第一項至第四項內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公示。業(yè)主對業(yè)主身份、專(zhuān)有部分面積提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

　　第二十五條【首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的召開(kāi)與業(yè)主大會(huì )的成立】

　　業(yè)主大會(huì )籌備組應當自組成之日起三個(gè)月內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議議程應當首先表決業(yè)主大會(huì )議事規則，會(huì )議按照表決通過(guò)的業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。

　　業(yè)主大會(huì )自首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議有效召開(kāi)之日起設立。

　　第二十六條【業(yè)主共同決定的事項】

　　下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改管理規約及業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;

　　(三)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的工作經(jīng)費及業(yè)主委員會(huì )成員的工作補貼;

　　(四)實(shí)施委托管理或者自行管理;

　　(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

　　(六)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(八)改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分;

　　(九)業(yè)主大會(huì )依法決定或者管理規約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項。

　　決定前款第六項和第七項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　第二十七條【特定范圍內的業(yè)主可以作出決定的事項】

　　物業(yè)管理區域內，幢、單元等特定范圍內的業(yè)主，在不損害該特定范圍之外其他業(yè)主合法權益的前提下，根據管理規約的約定可以共同決定下列事項：

　　(一)對該范圍內的共有部分進(jìn)行維修、更新、改造;

　　(二)就該范圍內的共有部分籌集和依法使用專(zhuān)項維修基金。

　　特定范圍內的業(yè)主決定前款規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占所在幢、單元等特定范圍建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。

　　第二十八條【管理規約】

　　管理規約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　制定管理規約，應當尊重社會(huì )公德，不得違反法律、法規的強制性規定和損害社會(huì )公共利益。

　　管理規約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十九條【業(yè)主大會(huì )議事規則】

　　業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì )的組成、成員任期等事項作出約定，并可以約定業(yè)主委員會(huì )候補成員的設立、缺席業(yè)主表決權計算規則等事項。

　　第三十條【業(yè)主大會(huì )的會(huì )議制度】

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的約定召開(kāi)。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：

　　(一)經(jīng)占總人數百分之二十以上的業(yè)主提議;

　　(二)業(yè)主委員會(huì )成員缺員需要補選的;

　　(三)業(yè)主委員會(huì )決定集體辭職，需要重新選舉業(yè)主委員會(huì )的;

　　(四)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前，需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，或者需要對原物業(yè)服務(wù)合同主要事項進(jìn)行變更的;

　　(五)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

　　(六)法律、法規、管理規約及業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )不按第二款、第三款規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業(yè)主委員會(huì )限期組織召開(kāi);業(yè)主委員會(huì )逾期仍不組織召開(kāi)的，業(yè)主可以請求街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開(kāi)，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到請求之日起30日內組織召開(kāi)。

　　第三十一條【業(yè)主大會(huì )的會(huì )議形式及業(yè)主委托代理人參加會(huì )議】

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)以及業(yè)主大會(huì )議事規則約定的其他形式召開(kāi)，但是應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。

　　采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，業(yè)主委員會(huì )應當將征求意見(jiàn)書(shū)送達業(yè)主，由業(yè)主簽收并按照業(yè)主大會(huì )議事規則的約定行使表決權。不能送達的，可以將征求意見(jiàn)書(shū)的內容在物業(yè)管理區域內便于業(yè)主知曉的顯著(zhù)位置進(jìn)行公示，由業(yè)主在公示期限內到公示指示地點(diǎn)行使表決權。書(shū)面征求意見(jiàn)的結果應當在物業(yè)管理區域內便于業(yè)主知曉的顯著(zhù)位置公示，公示期限不得低于七日，業(yè)主有權查閱相關(guān)資料。

　　業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應當出具書(shū)面委托書(shū)，載明委托事項、委托權限及期限。

　　第三十二條【會(huì )議通知程序】

　　召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，業(yè)主委員會(huì )應當于召開(kāi)十五日前將會(huì )議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題、議程等內容在物業(yè)管理區域內便于業(yè)主知曉的顯著(zhù)位置公示。

　　發(fā)生重大事故或者緊急事件需要召開(kāi)臨時(shí)會(huì )議的，可以根據實(shí)際情況于十五日內及時(shí)公示召開(kāi)。

　　第三十三條【業(yè)主大會(huì )會(huì )議的表決方式】

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議采用記名投票方式表決，但業(yè)主大會(huì )議事規則另有約定的除外。

　　任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書(shū)面委托書(shū)。業(yè)主委員會(huì )應當妥善保管選票、表決票和書(shū)面委托書(shū)，以備查詢(xún)。

　　第三十四條【缺席業(yè)主的表決權計算】

　　業(yè)主大會(huì )議事規則可以約定，業(yè)主大會(huì )會(huì )議經(jīng)有效召開(kāi)，與會(huì )業(yè)主就會(huì )議事項形成多數決議但未達到第二十六條第二款規定的，由缺席業(yè)主補充表決，經(jīng)補充表決仍未達到要求的，最終缺席業(yè)主的人數和相應的專(zhuān)有部分面積直接計入行使表決權的業(yè)主多數人數和多數面積之內。

　　第三十五條【業(yè)主委員會(huì )的性質(zhì)和職責】

　　業(yè)主委員會(huì )執行業(yè)主大會(huì )決定的事項，依法履行下列職責：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況;

　　(二)業(yè)主大會(huì )決定委托管理時(shí)，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)收集和了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)合同的履行;

　　(四)監督管理規約的實(shí)施;

　　(五)調解物業(yè)使用和維護中的糾紛;

　　(六)法律、法規以及業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第三十六條【業(yè)主委員會(huì )成員、候補成員資格】

　　業(yè)主委員會(huì )成員應當符合下列條件：

　　(一)本物業(yè)管理區域內具有完全民事行為能力的業(yè)主，業(yè)主為單位的，應當為單位授權的自然人代表;

　　(二)遵守法律、法規和管理規約;

　　(三)熱心公益事業(yè)，責任心強,具有較強公信力和組織能力;

　　(四)具有必要的工作時(shí)間;

　　(五)本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)中從事管理工作;

　　(六)管理規約或者業(yè)主大會(huì )議事規則約定的其他條件。

　　符合前款第二項至第六項規定的條件，合法使用業(yè)主房屋并具有完全民事行為能力的業(yè)主直系親屬、與業(yè)主共同生活的監護人，是否可以當選為業(yè)主委員會(huì )成員，由管理規約或者業(yè)主大會(huì )議事規則約定。

　　業(yè)主大會(huì )議事規則約定設立業(yè)主委員會(huì )候補成員的，候補成員的資格條件適用本條規定。

　　第三十七條【業(yè)主委員會(huì )成員的禁止性行為】

　　業(yè)主委員會(huì )成員應當遵守法律、法規、管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則，不得有下列行為：

　　(一)挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn);

　　(二)非法索取、收受建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬;

　　(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人減免物業(yè)服務(wù)費;

　　(四)其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

　　第三十八條【業(yè)主委員會(huì )首次會(huì )議】

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三日內召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，并按照業(yè)主大會(huì )議事規則的約定在業(yè)主委員會(huì )成員中選舉主任、副主任。

　　第三十九條【業(yè)主委員會(huì )的備案職責】

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，將業(yè)主大會(huì )成立情況、管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則以及業(yè)主委員會(huì )成員、候補成員基本情況等材料向物業(yè)所在地的房地產(chǎn)主管部門(mén)備案。房地產(chǎn)主管部門(mén)應當將備案情況及時(shí)書(shū)面告知相關(guān)街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

　　物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當在收到前款規定材料之日起十日內向業(yè)主委員會(huì )出具備案證明。

　　備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應當重新備案。

　　第四十條【業(yè)主委員會(huì )會(huì )議制度】

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的約定定期召開(kāi)。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì )成員提議或者業(yè)主委員會(huì )主任認為有必要的，應當及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )主任召集并主持，業(yè)主委員會(huì )主任因故不能召集或者主持會(huì )議的，可以委托業(yè)主委員會(huì )副主任召集或者主持。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數的成員出席方可舉行，作出決議必須經(jīng)全體成員過(guò)半數以上同意。業(yè)主委員會(huì )候補成員列席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，不具有表決權。業(yè)主委員會(huì )應當自作出決定之日起三日內，將決定內容在物業(yè)管理區域內公示。

　　業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì )會(huì )議資料，并有權向業(yè)主委員會(huì )提出詢(xún)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì )應當予以答復。

　　第四十一條【業(yè)主組織作出決定的效力及監督】

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，對全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或者房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主認為業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害其合法權益的，可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)，并可依法請求損害賠償。但在人民法院作出生效判決之前，不影響業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )決定的約束力。

　　第四十二條【業(yè)主委員會(huì )成員的資格終止】

　　業(yè)主委員會(huì )成員因物業(yè)轉讓或者滅失等原因喪失業(yè)主身份、被判處刑罰、死亡、失蹤的，其成員資格自行終止。

　　業(yè)主委員會(huì )成員任職期間，出現管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則約定的資格終止情形，按照管理規約或者業(yè)主大會(huì )議事規則的約定終止其成員資格。

　　資格終止的業(yè)主委員會(huì )成員應當自終止之日起三日內將其保管的財物、檔案資料、印章等物品移交業(yè)主委員會(huì )。

　　第四十三條【業(yè)主委員會(huì )缺員遞補、補選與重新選舉】

　　業(yè)主委員會(huì )因成員資格終止等原因缺員，有候補成員的，由候補成員按當選票數依次遞補。經(jīng)候補成員遞補后仍低于業(yè)主大會(huì )議事規則約定組成人數的，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議補選。

　　業(yè)主委員會(huì )成員決定集體辭職的，應當在辭職三十日前召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議重新選舉業(yè)主委員會(huì )。

　　第四十四條【業(yè)主委員會(huì )的換屆與交接】

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)六十日前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì )的換屆選舉;逾期未換屆的，適用本條例第三十條第四款的規定。

　　原業(yè)主委員會(huì )應當在其任期屆滿(mǎn)之日起十日內，將其保管的財物、檔案資料、印章等物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì )，并做好交接手續。

　　第四十五條【業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的印章刻制與使用】

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )需要刻制印章的，應當持本條例第三十九條規定的備案證明按照國家有關(guān)規定到公安機關(guān)批準的單位刻制。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )印章應當按照法律、法規、管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的規定使用。

　　第四十六條 【業(yè)主組織的社會(huì )管理職責】

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合有關(guān)管理部門(mén)，與居(村)民委員會(huì )相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )管理工作。

　　在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合所在地的居(村)民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居(村)民委員會(huì )開(kāi)展工作。

　　第四十七條【業(yè)主大會(huì )解散的財產(chǎn)清算】

　　因物業(yè)管理區域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會(huì )解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導監督下進(jìn)行財產(chǎn)清算。

　　第四十八條【業(yè)主信息保密】

　　業(yè)主大會(huì )籌備組、業(yè)主委員會(huì )及其成員、建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等應當保守業(yè)主秘密，不得擅自泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第四十九條【前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘】

　　物業(yè)管理區域內包含住宅的建設項目，建設單位應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對于預售項目，建設單位應當在申請商品房預售許可之前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);對于現售項目，建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　一個(gè)物業(yè)管理區域應當作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標。

　　投標人不足三人或者總建筑面積在三萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　鼓勵不包含住宅物業(yè)的建設項目通過(guò)招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第五十條【前期物業(yè)服務(wù)合同訂立與備案】

　　建設單位應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同，并于合同訂立后十五日內報物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案

　　鼓勵推行前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

　　第五十一條【臨時(shí)管理規約】

　　建設單位應當在房屋銷(xiāo)售之前擬訂臨時(shí)管理規約，報物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。臨時(shí)管理規約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

　　鼓勵推行臨時(shí)管理規約示范文本。

　　首次業(yè)主大會(huì )通過(guò)管理規約后，臨時(shí)管理規約失效。

　　第五十二條【臨時(shí)管理規約、前期物業(yè)服務(wù)合同的公示與承諾】

　　建設單位應當在房屋銷(xiāo)售現場(chǎng)將臨時(shí)管理規約和前期物業(yè)服務(wù)合同向房屋買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。

　　房屋買(mǎi)受人在與建設單位簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守臨時(shí)管理規約和履行前期物業(yè)服務(wù)合同予以書(shū)面承諾。

　　第五十三條【前期物業(yè)服務(wù)收費】

　　普通住宅物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)費根據政府指導價(jià)，有建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。省人民政府價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同住房和城鄉建設主管部門(mén)，根據住宅物業(yè)種類(lèi)、服務(wù)內容、服務(wù)等級和物價(jià)水平等，制定相應的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度，并且定期向社會(huì )公布。

　　其他物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設單位協(xié)商約定收費標準。

　　第五十四條【前期物業(yè)服務(wù)費承擔】

　　前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至銷(xiāo)售房屋交付之前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由建設單位承擔。銷(xiāo)售房屋交付買(mǎi)受人之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由買(mǎi)受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費標準承擔。

　　房屋買(mǎi)受人遲延接受房屋交付的，前款規定物業(yè)服務(wù)費發(fā)生的起止日期自建設單位催告房屋買(mǎi)受人接受交付的期限結束次日起算。

　　建設單位銷(xiāo)售房屋時(shí)，不得與房屋買(mǎi)受人約定減免物業(yè)服務(wù)費。

　　第五十五條【解除前期物業(yè)服務(wù)合同的報告義務(wù)】

　　前期物業(yè)服務(wù)合同有效期限內，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主大會(huì )成立前依法行使合同解除權的，應當書(shū)面報告物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府，并在物業(yè)管理區域內公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自公示之日起給業(yè)主三個(gè)月的準備時(shí)間，但業(yè)主同意物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區域的除外。

　　雙方當事人應當在前款規定的準備時(shí)間內繼續履行合同。

　　第五十六條【前期物業(yè)服務(wù)的交接】

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)項目時(shí)，應當與建設單位共同對建筑物及配套的設備設施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行查驗，查驗記錄由雙方簽字確認。

　　建設單位在辦理物業(yè)管理交接手續時(shí)，應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)建筑物及其配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地清單;

　　(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　第五十七條【前期物業(yè)服務(wù)合同的終止】

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定的期限尚未屆滿(mǎn)或者未約定期限的，其權利義務(wù)自業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)終止。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )辦理物業(yè)移交手續，并向業(yè)主委員會(huì )移交本條例第五十六條第二款規定的資料以及物業(yè)服務(wù)期間建立的物業(yè)管理相關(guān)資料。

　　第五十八條【援引規定】

　　本章未規定事項，適用本條例第五章委托管理的相關(guān)規定。

　　第五章 業(yè)主委托管理與自行管理

　　第五十九條【物業(yè)服務(wù)合同的訂立與形式】

　　業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供物業(yè)服務(wù)的，由業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以書(shū)面形式訂立物業(yè)服務(wù)合同。

　　業(yè)主委員會(huì )依法與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對全體業(yè)主具有約束力。

　　第六十條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人及其從業(yè)人員的資格、資質(zhì)要求】

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在其資質(zhì)等級許可的范圍內從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

　　其他管理人應當在其經(jīng)營(yíng)范圍內從事保潔、綠化、秩序維護、設備維護等物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。依法需要取得資質(zhì)許可的，應當具有相應資質(zhì)。

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　省外物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本省從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，應當到省人民政府住房和城鄉建設行政管理部門(mén)辦理資質(zhì)核驗備案手續。省人民政府住房和城鄉建設行政管理部門(mén)應當自受理之日起三日內完成核驗備案手續。

　　房地產(chǎn)主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督檢查，加強對物業(yè)服務(wù)項目的動(dòng)態(tài)管理，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

　　第六十一條【物業(yè)服務(wù)合同的內容】

　　物業(yè)服務(wù)合同的主要內容包括物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責任、專(zhuān)項維修資金的管理和使用等事項。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，屬于物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

　　物業(yè)服務(wù)質(zhì)量可以參照有關(guān)行政主管部門(mén)或者行業(yè)組織制定的服務(wù)質(zhì)量標準體系約定。

　　物業(yè)服務(wù)費的具體計費模式和標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人協(xié)商約定。

　　第六十二條【物業(yè)服務(wù)合同的備案與公示】

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應當于物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起十五日內，將合同在物業(yè)管理區域內公示。

　　第六十三條【物業(yè)服務(wù)交接】

　　物業(yè)服務(wù)合同訂立后，業(yè)主委員會(huì )應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人辦理物業(yè)交接手續，交接記錄由各方簽字確認。

　　業(yè)主委員會(huì )應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人移交本條例第五十七條規定的資料。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人向業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行的交接，適用前款規定。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì )選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之間應當做好交接工作。

　　第六十四條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出】

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內退出物業(yè)管理區域。

　　第六十五條【特約服務(wù)】

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，具體服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、違約責任等內容由當事人另行約定。

　　第六十六條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理義務(wù)】

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定、法律、法規的規定以及相關(guān)行業(yè)規范的要求履行維修、養護、管理和維護義務(wù)。不得違反物業(yè)服務(wù)合同約定擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，不得向業(yè)主、物業(yè)使用人等收取裝修保證金。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規的義務(wù)，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)權益受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第六十七條【交納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)】

　　業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未享受物業(yè)服務(wù)或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交。

　　對未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì )應當督促其交納，經(jīng)督促仍未交納的，業(yè)主委員會(huì )可以根據管理規約的約定在物業(yè)管理區域內公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人可以依法請求支付。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定。物業(yè)使用人不履行交費義務(wù)的，業(yè)主承擔連帶責任。業(yè)主轉讓房屋所有權時(shí)，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人結清物業(yè)服務(wù)費。

　　物業(yè)管理區域內已竣工但尚未出售或者尚未交付給買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設單位交納。

　　第六十八條【妨害物業(yè)服務(wù)與管理行為的禁止】

　　業(yè)主不得違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規、管理規約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為。

　　第六十九條【轉委托及限制】

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)轉委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)服務(wù)事項一并委托給他人。

　　其他管理人不得將其專(zhuān)項物業(yè)服務(wù)事項轉委托他人。

　　第七十條【物業(yè)服務(wù)合同變更】

　　物業(yè)服務(wù)合同期限內，未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，業(yè)主委員會(huì )不得與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人變更物業(yè)服務(wù)合同的主要內容。

　　經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意變更合同的，應當根據本條例第六十三條的規定進(jìn)行備案和公示。

　　第七十一條【當事人解除合同的告知義務(wù)】

　　物業(yè)服務(wù)合同期限內，當事人一方依法行使合同解除權的，應當以書(shū)面形式告知對方，并應當自告知之日起給對方三個(gè)月的準備時(shí)間，但雙方當事人就準備時(shí)間另有約定的除外。

　　雙方當事人應當在前款規定的準備時(shí)間內繼續履行合同。

　　第七十二條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的續聘與另行選聘】

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，作出續聘或者另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的決定，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。業(yè)主大會(huì )決定續聘的，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)一個(gè)月前與同意接受續聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人重新訂立物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人決定不再接受續聘的，應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì );沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )的，應當在合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前在物業(yè)管理區域內公示。

　　物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )沒(méi)有作出續聘或者另行選聘決定，也沒(méi)有要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人退出物業(yè)管理區域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人按原合同繼續提供服務(wù)的，原合同權利義務(wù)延續。合同權利義務(wù)延續期間，當事人可以根據本條例第七十一條的規定解除物業(yè)服務(wù)合同。

　　第七十三條【公共服務(wù)費用的代收】

　　供水、供電、供氣、供熱等單位不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱等單位的委托代為收取有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　第七十四條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違法行為的制止和報告義務(wù)】

　　物業(yè)管理區域內發(fā)生違反治安、規劃、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告。

　　第七十五條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范協(xié)助義務(wù)】

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。發(fā)生突發(fā)性自然災害、公共衛生事件和供水、供電、供氣等安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應當及時(shí)向有關(guān)部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位報告，并協(xié)助做好救助工作。

　　第七十六條【自行管理相關(guān)事項的約定】

　　業(yè)主決定自行維修、養護、管理建筑物及附屬設施和相關(guān)場(chǎng)地，維護管理區域內環(huán)境衛生以及相關(guān)秩序的，應當就管理事項、管理實(shí)施方式、管理責任的承擔、人員雇傭等事項共同作出約定。

　　第七十七條【管理事務(wù)執行方式】

　　自行管理可以采取由業(yè)主直接執行管理事務(wù)、選舉業(yè)主委員會(huì )或者成立其他管理機構統一執行管理事務(wù)以及業(yè)主共同決定的其他形式進(jìn)行。

　　前款規定由業(yè)主直接執行管理事務(wù)以及成立管理機構統一執行管理事務(wù)的，應當推選管理負責人。

　　第七十八條【管理事務(wù)執行人的權利、義務(wù)及責任】

　　業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者管理機構在執行管理事務(wù)中的權利、義務(wù)及其責任，由管理規約約定或者由業(yè)主共同約定。

　　第七十九條【雇傭人員執行事務(wù)】

　　自行管理需要雇傭人員協(xié)助執行管理事務(wù)的，由業(yè)主委員會(huì )與雇傭人員依法訂立合同。沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì )選舉業(yè)主委員會(huì )的，適用本條例第二十條第一款的規定。

　　第八十條【費用管理】

　　自行管理的業(yè)主委員會(huì )、管理負責人應當在物業(yè)管理區域內按照約定的期限定期公布管理費用的收支情況，沒(méi)有約定或者約定不明的，應當按季度公布。業(yè)主針對收支情況提出的詢(xún)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì )、管理負責人應當及時(shí)答復。

　　第八十一條【居(村)民委員會(huì )臨時(shí)管理】

　　物業(yè)管理區域內因委托管理或者自行管理的連續性中斷，致使物業(yè)管理區域內環(huán)境惡化、秩序混亂，嚴重影響業(yè)主生活情形的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當指導物業(yè)管理區域所在地的居(村)民委員會(huì )就環(huán)境衛生、秩序維護等必要事項組織臨時(shí)管理，相關(guān)費用由業(yè)主承擔。

　　前款規定居(村)民委員會(huì )組織臨時(shí)管理的期限不超過(guò)三個(gè)月。在臨時(shí)管理期限內街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當督促業(yè)主決定有效的管理形式。

　　第六章 物業(yè)的使用與維護

　　第八十二條【物業(yè)使用與維護原則】

　　業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業(yè)主大會(huì )的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　第八十三條【改變物業(yè)用途的限制】

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規劃許可、房屋和土地權屬證書(shū)載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

　　因物業(yè)管理的需要確需改變物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地、物業(yè)服務(wù)用房等共有部分用途的，應當遵守法律、法規規定，并由業(yè)主大會(huì )作出決定，需要辦理有關(guān)手續的由業(yè)主委員會(huì )依法辦理。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　第八十四條【侵占、損壞業(yè)主共有部分的禁止】

　　任何單位和個(gè)人不得非法處分、侵占、或者損壞物業(yè)管理區域內業(yè)主共有部分。

　　因公共利益或者物業(yè)維護的需要，供電、供水、供熱、供氣、通信、有線(xiàn)電視等單位確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地等共有部分的，應當告知業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地等共有部分的，應當征得業(yè)主委員會(huì )的同意;業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地等共有部分的，應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人同意。

　　前款規定的單位和個(gè)人應當于施工前在物業(yè)管理區域內公示，并采取安全保障措施，施工結束后應當在及時(shí)內恢復原狀。

　　第八十五條【共有部分的經(jīng)營(yíng)及收益分配】

　　業(yè)主共同決定利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當征得相關(guān)業(yè)主同意。

　　利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)獲得的收益，有約定的按照約定分配;沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占物業(yè)管理區域內建筑物總面積的比例補充專(zhuān)項維修資金、支付物業(yè)服務(wù)費以及業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費等。業(yè)主委員會(huì )應當按照管理規約的規定定期公布經(jīng)營(yíng)收益的收支情況。

　　第八十六條【管理費用分擔】

　　物業(yè)服務(wù)費以外的管理業(yè)主共同事務(wù)支出的費用，有約定的按約定分擔;沒(méi)有約定或者約定不明確的，按業(yè)主專(zhuān)有部分占物業(yè)管理區域內建筑物總面積的比例分擔。

　　第八十七條【車(chē)位、車(chē)庫的出租、出售】

　　物業(yè)管理區域內按照規劃建設的車(chē)位、車(chē)庫，應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要，其歸屬由建設單位與房屋買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。

　　約定屬于建設單位所有，建設單位出租車(chē)位、車(chē)庫的，應當首先出租給物業(yè)管理區域內的業(yè)主。業(yè)主要求承租車(chē)位、車(chē)庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。在滿(mǎn)足業(yè)主現有需要后，建設單位將車(chē)位、車(chē)庫出租給物業(yè)管理區域以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過(guò)六個(gè)月。

　　車(chē)位、車(chē)庫數量少于物業(yè)管理區域房屋套數時(shí)，該車(chē)位、車(chē)庫不得出售給業(yè)主以外的其他人，并且每戶(hù)業(yè)主只能購買(mǎi)一個(gè)車(chē)位或車(chē)庫。多于物業(yè)管理區域房屋套數和超過(guò)規劃配置比例修建的車(chē)位、車(chē)庫，在首先滿(mǎn)足業(yè)主需要后可以出售給業(yè)主以外的其他人。

　　第八十八條【共有場(chǎng)地車(chē)輛停放管理】

　　利用物業(yè)管理區域內共有道路或者其他相關(guān)場(chǎng)地停放車(chē)輛，有關(guān)車(chē)位的設置、使用、收費等管理事項，由業(yè)主大會(huì )決定。車(chē)位經(jīng)營(yíng)所得收益的分配適用本條例第八十五條第二款的規定。

　　在物業(yè)管理區域內的共有道路或者其他相關(guān)場(chǎng)地停放車(chē)輛，不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行。

　　第八十九條【物業(yè)管理區域車(chē)輛通行事故的處理】

　　物業(yè)管理區域內車(chē)輛通行發(fā)生事故，公安機關(guān)交通管理部門(mén)接到報案的，應當及時(shí)依法處理。

　　第九十條【會(huì )所等使用管理】

　　物業(yè)管理區域內根據規劃修建的會(huì )所、幼兒園、學(xué)校等，其相關(guān)活動(dòng)不得違反法律、法規和管理規約的規定，應當優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

　　第九十一條【人防工程的使用、管理】

　　物業(yè)管理區域內根據規劃建設的人防工程，平時(shí)由投資者依照法律、法規規定使用和管理，經(jīng)營(yíng)所得收益歸投資者所有。

　　利用人防工程進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，不得違反法律、法規和管理規約的規定。投資人根據規劃許可利用人防工程設置車(chē)位、車(chē)庫出租的，適用本條例第八十七條第二款的規定。

　　第九十二條【專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維修、養護】

　　物業(yè)管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應當負責分戶(hù)計量裝置或者入戶(hù)端口以外設施設備的管理、維修、養護、更新等責任及相關(guān)費用。法律、行政法規另有規定的，從其規定。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等費用，不得從專(zhuān)項維修資金中列支。

　　第九十三條【裝飾、裝修中的禁止性行為】

　　業(yè)主、物業(yè)使用人對專(zhuān)有部分進(jìn)行裝飾裝修，禁止下列行為：

　　(一)損壞或者擅自改動(dòng)建筑物的承重結構、主體結構;

　　(二)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶(hù)臥室、起居室(廳)、書(shū)房和廚房等上方;

　　(三)擴大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸;

　　(四)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果;

　　(五)未經(jīng)供氣、供暖管理單位的批準，擅自拆改、移動(dòng)或者覆蓋供氣、供暖管道和設施;

　　(六)未經(jīng)主管部門(mén)批準搭建建筑物和構筑物、改變外墻面顏色或者在外墻立面開(kāi)設門(mén)窗;

　　(七)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行裝飾裝修之前，應當告知相鄰業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人以及裝飾裝修人員，但不得干涉、阻撓業(yè)主、物業(yè)使用人除前款規定之外的其他裝飾裝修活動(dòng)。

　　第九十四條【合理、正當使用專(zhuān)有部分】

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應當合理、正當地使用專(zhuān)有部分，禁止下列行為：

　　(一)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重的物品;

　　(二)制造超過(guò)規定標準的噪音、振動(dòng);

　　(三)違反規定飼養動(dòng)物;

　　(四)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物;

　　(五)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　第九十五條【物業(yè)安全隱患的排除】

　　物業(yè)專(zhuān)有部分出現安全隱患，危及公共安全、公共利益和他人合法權益時(shí)，業(yè)主應當及時(shí)維修養護，排除隱患。未維修養護，排除隱患的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )應當采取防范措施或者及時(shí)報告相關(guān)管理部門(mén)。

　　物業(yè)共有部分出現安全隱患，危及公共安全、公共利益和他人合法權益時(shí)，業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)組織修繕或者采取防范措施。

　　第九十六條【相關(guān)業(yè)主的協(xié)助義務(wù)】

　　物業(yè)專(zhuān)有部分、共有部分進(jìn)行維護、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)使用人應當予以協(xié)助。

　　第九十七條【物業(yè)質(zhì)量保修金制度】

　　新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。

　　開(kāi)發(fā)建設單位應當在申請商品房交付備案時(shí)，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三的比例，一次性向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)設立的賬戶(hù)交存物業(yè)質(zhì)量保修金。建設單位已經(jīng)投保工程質(zhì)量責任保險的，所投保的物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　建設單位在保修期限內不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核實(shí)后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

　　物業(yè)分部保修范圍于質(zhì)量保修期屆滿(mǎn)后，建設單位履行了法定保修責任的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當向建設單位退還與分部保修范圍相對應的物業(yè)質(zhì)量保修金本息。

　　物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還等具體辦法，由省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門(mén)制定。

　　第九十八條【專(zhuān)項維修資金制度】

　　專(zhuān)項維修資金實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權人決策、政府監督的原則。

　　業(yè)主應當按照國家有關(guān)規定交存專(zhuān)項維修資金。對于建設單位尚未出售的房屋，在物業(yè)管理區域需要使用維修資金時(shí)，由建設單位交存專(zhuān)項維修資金。

　　尚未建立專(zhuān)項維修資金的物業(yè)管理區域，業(yè)主應當按照省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門(mén)會(huì )同財政部門(mén)制定的規定補交。

　　專(zhuān)項維修資金用于物業(yè)保修期屆滿(mǎn)以后業(yè)主專(zhuān)有部分以外共有部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第七章 法律責任

　　第九十九條【關(guān)于法律責任的銜接性規定】

　　違反本條例規定的行為，法律、行政法規已經(jīng)規定法律責任的，適用其規定。

　　第一百條【建設單位的責任】

　　建設單位違反下列規定，由建設項目所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)給予以下處罰：

　　(一)違反本條例第九條第三款規定的，責令限期改正，給予警告，并處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

　　(二)違反本條例第十二條第一款和第二款規定的，責令限期改正，給予警告，并處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

　　(三)違反本條例第十四條第一款規定的，責令限期改正，給予警告，并處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款。

　　(四)違反本條例第二十一條第二款、第五十條規定備案義務(wù)、第五十二條規定的，責令限期改正，給予警告，并處5000元以上一萬(wàn)元以下罰款。

　　(五)違反本條例第八十七條第二款、第三款規定的，責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　第一百零一條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的責任】

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人違反下列規定，由建設項目所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)給予以下處罰：

　　(一)違反本條例第二十三條第二款規定的，給予警告，并處5000元以上一萬(wàn)元以下罰款。

　　(二)違反本條例第六十二規定的，責令限期改正，給予警告。

　　(三)違反本條例第六十四規定的，責令其限期退出;逾期拒絕退出的給予警告，并處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

　　第一百零二條【業(yè)主、物業(yè)使用人的責任】

　　業(yè)主、物業(yè)使用人違反下列規定，由相關(guān)行政主管部門(mén)根據職責給予以下處罰：

　　(一)違反本條例第九十三條第一款第一項至第五項的規定，由物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)給予警告，責令限期改正，并處五500元以上5000元以下罰款;違反第六項規定的，由物業(yè)所在地的規劃行政主管部門(mén)給予警告，責令限期改正，并處1000元以上3000元以下罰款。造成他人損害的，應當依法承擔民事責任。

　　(二)違反本條例第九十四條規定的，由物業(yè)所在地的縣級公安、環(huán)保等相關(guān)行政主管部門(mén)根據相應的管理職責依法處罰。

　　第一百零三條【挪用專(zhuān)項維修資金有關(guān)責任人員的責任】

　　縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、財政部門(mén)違反本條例第九十八條第四款規定，挪用專(zhuān)項維修資金的，分別由其上一級人民政府主管部門(mén)、財政部門(mén)追回被挪用的專(zhuān)項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章 附則

　　第一百零四條【用語(yǔ)解釋】

　　本條例使用的下列用語(yǔ)，其含義為：

　　(一)委托管理，是指業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人按照物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)施物業(yè)管理。

　　(二)自行管理，是指業(yè)主自行或者雇傭人員實(shí)施物業(yè)管理。

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指具有獨立法人資格和物業(yè)服務(wù)資質(zhì)等級，根據物業(yè)服務(wù)合同的約定從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。

　　(四)其他管理人，是指根據物業(yè)服務(wù)合同的約定從事保潔、綠化、保安服務(wù)、設備維護等專(zhuān)項物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。

　　(五)共有部分，包括物業(yè)管理區域內依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、公共場(chǎng)所、公用設施、物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地設置的車(chē)位;建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分;以及其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場(chǎng)所及設施等。

　　第一百零五條【面積和人數的計算規則】

　　本條例規定的面積和人數，按照下列方式計算：

　　(一)專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行房屋登記的，暫按測繪機構的實(shí)測面積計算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算;

　　(二)業(yè)主人數，按照專(zhuān)有部分的數量計算，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計算。但建設單位尚未出售或雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有二個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按一人計算;

　　(三)建筑物總面積與總人數，分別按照前兩項的統計總和計算。

　　第一百零六條【關(guān)于縣級房地產(chǎn)主管部門(mén)職責的補充規定】

　　市轄區人民政府未設立房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的，由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)履行相關(guān)職責。

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