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金華市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法實(shí)施細則
為進(jìn)一步規范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益。根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《浙江省物業(yè)管理條例》和《浙江省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法(試行)》等有關(guān)規定，我們對2005年制定的《金華市〈物業(yè)服務(wù)收費管理辦法〉實(shí)施細則》(金價(jià)管〔2005〕23號)進(jìn)行了修改，現將修訂后的《金華市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執行。
金華市物價(jià)局金華市建設局
二〇一〇年七月八日
金華市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法
第一條 為規范住宅小區物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《浙江省物業(yè)管理條例》和《浙江省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法(試行)》等有關(guān)規定，結合我市實(shí)際，制定本細則。
第二條 金華市物價(jià)局會(huì )同金華市建設局依法對市區范圍內的物業(yè)服務(wù)收費進(jìn)行管理、協(xié)調、監督和指導。
第三條 本辦法所稱(chēng)的物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序等服務(wù)，向業(yè)主所收取的費用。其物業(yè)服務(wù)內容應當包括:
1、物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養;
2、物業(yè)管理區域內公共場(chǎng)所的清掃保潔，生活垃圾的收集、清運和化糞池的清理;
3、公共綠地、花草樹(shù)木的養護管理;
4、公共秩序維護和協(xié)助做好管理區域內的安全防范工作;
5、各類(lèi)物業(yè)的檔案資料管理和裝修管理;
6、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定的其他公共性服務(wù)。
第四條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費根據物業(yè)的類(lèi)型、物業(yè)服務(wù)的不同階段、提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。
普通住宅小區(不包括別墅、排屋等，下同)的前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)。非住宅、別墅、排屋以及業(yè)主委員會(huì )成立以后的普通住宅小區的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費可采取包干制或酬金制計費方式。前期物業(yè)管理期間的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行包干制，業(yè)主委員會(huì )成立以后的計費方式由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。其服務(wù)費用由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和利潤構成。包干制既可采取綜合服務(wù)包干，也可采取菜單式的分項服務(wù)包干。
酬金制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預交物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。其預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金。
第七條 實(shí)行政府指導價(jià)的住宅小區物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行等級收費制度，收費等級以實(shí)施服務(wù)的住宅小區為單位考核評定。
收費等級評定標準和各等級收費中準價(jià)及浮動(dòng)幅度，由市物價(jià)局會(huì )同市建設局根據物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供的公共性物業(yè)服務(wù)的服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標準及住宅小區規模、檔次、環(huán)境、服務(wù)設施等因素制定，并向社會(huì )公布。
各住宅小區物業(yè)服務(wù)收費的具體執行標準，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)(或開(kāi)發(fā)建設單位)在規定的中準價(jià)格和浮動(dòng)幅度范圍內確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。
第八條 實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的住宅小區，由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照有關(guān)規定自行確定具體收費標準，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。
按規定應當成立而未成立業(yè)主委員會(huì )的住宅小區，物業(yè)服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照前期物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)規定，自行確定收費標準，并征得物業(yè)管理區域內半數以上業(yè)主同意后執行。
第九條 前期物業(yè)服務(wù)實(shí)施收費等級考核的住宅小區建筑總面積應不少于2萬(wàn)平方米(含)。建筑總面積少于2萬(wàn)平方米的住宅小區由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定收費標準，雙方協(xié)商不能達成一致的，可報價(jià)格主管部門(mén)根據服務(wù)成本核定收費標準。
第十條 新建住宅小區實(shí)施物業(yè)管理的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照物業(yè)服務(wù)收費等級評定標準自評收費標準，向價(jià)格主管部門(mén)提出書(shū)面申請，申請時(shí)按本辦法第十一條第二款要求提供資料，由價(jià)格主管部門(mén)根據住宅小區的實(shí)際情況確定臨時(shí)收費標準。
實(shí)行前期物業(yè)管理招投標的普通住宅小區，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據小區實(shí)施物業(yè)服務(wù)的方案，對照物業(yè)服務(wù)收費等級考評辦法和收費標準參考幅度，向價(jià)格主管部門(mén)申報收費等級和收費標準。由價(jià)格主管部門(mén)根據小區設施設備的配置情況和經(jīng)審核的物業(yè)服務(wù)方案，核定收費等級和收費標準中準價(jià)及浮動(dòng)幅度，具體收費標準由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在核定的中準價(jià)和浮動(dòng)幅度內通過(guò)招投標確定。
第十一條 物業(yè)服務(wù)收費等級的考核評定由區價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)主管部門(mén)組織。金華經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區范圍內的由市物價(jià)局會(huì )同市、開(kāi)發(fā)區物業(yè)主管部門(mén)組織。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報物業(yè)服務(wù)收費等級，應在收費前30個(gè)工作日向價(jià)格主管部門(mén)提出書(shū)面申請。申請時(shí)應提供下列資料：
(一)《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照》;
(二)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級證書(shū)》;
(三)物業(yè)服務(wù)合同及住宅小區物業(yè)服務(wù)內容標準等相關(guān)資料;
(四)《金華市物業(yè)服務(wù)收費等級審批表》;
(五)要求提供的其它資料。
第十二條 實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費按住宅建筑面積計收;計費時(shí)間從業(yè)主購買(mǎi)新建的商品住宅辦理交房手續之日的次月起計算，因業(yè)主原因，未在規定時(shí)間內及時(shí)辦理交房手續的，按約定的交房期限的次月起計算;購買(mǎi)非新建的商品住宅從該房屋產(chǎn)權轉移之日的次月起計算。
業(yè)主出租物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費可按雙方約定交納。由承租人交納的，業(yè)主負連帶交納責任。
第十三條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的住宅，物業(yè)服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位全額交納。已辦理交房手續但業(yè)主未居住的、居住后又空置且時(shí)間在半年以上的物業(yè)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)核實(shí)后，物業(yè)服務(wù)收費按應收標準的70%交納。房屋裝修期間不屬于房屋空置，其物業(yè)服務(wù)費用應按規定標準全額繳納。
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第十四條 物業(yè)服務(wù)成本(物業(yè)服務(wù)支出)由以下項目構成：
(一)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(三)物業(yè)管理區域清潔衛生費用;
(四)物業(yè)管理區域綠化養護費用;
(五)物業(yè)管理區域秩序維護費用;
(六)辦公費用;
(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(八)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(九)經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
第十五條 電梯、增壓水泵等高能耗設施運行所需的電費，住宅小區內非公共地下機動(dòng)車(chē)停車(chē)庫、車(chē)位的照明和通風(fēng)的電費、保潔、秩序維護等費用按實(shí)際發(fā)生額向受益業(yè)主分攤。具體分攤辦法由雙方協(xié)商確定。
第十六條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務(wù)合同，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向委托方收取代辦服務(wù)費，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行酬金制收費方式的，物業(yè)管理的各項資金應當按規定建賬立制，其收支情況應當定期公布，接受全體業(yè)主的監督;實(shí)行包干制收費方式的，應當定期公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況。
第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，應和業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，切實(shí)按合同約定的服務(wù)項目、標準提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
第十九條 除法律、法規、規章規定外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主收取押金、保證金。
第二十條 物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同所約定的時(shí)限向業(yè)主收取;未作約定的，預收期不得超過(guò)12個(gè)月。
第二十一條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當在物業(yè)專(zhuān)項維修資金中列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。物業(yè)專(zhuān)項維修資金的收取、使用和管理按有關(guān)規定執行。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)制度。收費項目、收費標準、收費范圍及服務(wù)內容應當在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費地點(diǎn)醒目位置公布，并接受業(yè)主和價(jià)格主管部門(mén)的監督。
第二十三條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。
第二十四條 業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費后，除國家另有規定外，任何部門(mén)和單位不得向業(yè)主重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。
第二十五條 對住宅小區實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中涉及的車(chē)輛停泊服務(wù)、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)等收費，除政府價(jià)格主管部門(mén)另有規定外，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
第二十六條 對違反本辦法規定的價(jià)格行為，由市物價(jià)局依照《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第二十七條 本辦法自2010年8月1日起施行。原金華市物價(jià)局、金華市建設局《關(guān)于印發(fā)金華市<物業(yè)服務(wù)收費管理辦法>實(shí)施細則》(金價(jià)管〔2005〕23號)同時(shí)廢止。
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