寧波市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則

　　為規范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權益，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》、《寧波市住宅小區物業(yè)管理條例》以及國家和省物業(yè)服務(wù)收費管理規定，結合我市實(shí)際，制定了《寧波市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則》，請遵照執行。

　　本細則自2012年5月1日起施行。此前的物業(yè)服務(wù)收費規定，凡與本細則不一致的，一律以本細則為準。

　　二〇一二年二月二十日

　　寧波市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則

　　第一條 為規范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權益，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》、《寧波市住宅小區物業(yè)管理條例》以及國家和省物業(yè)服務(wù)收費管理規定，結合我市實(shí)際，制定本細則。

　　第二條 本細則適用于海曙區、江東區、江北區、寧波國家高新區、東錢(qián)湖旅游度假區、杭州灣新區、寧波保稅區、大榭開(kāi)發(fā)區、梅山保稅港區區域內的物業(yè)服務(wù)收費管理，其他各縣(市)、區可參照本細則結合當地實(shí)際另行制定。

　　第三條 本細則所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋共用部位和共用設施設備的日常運行管理，維護公共區域的清潔衛生和秩序，做好公共區域綠化日常養護等服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。

　　第四條 本細則所指的物業(yè)服務(wù)應當包括以下內容：

　　(一)房屋共用部位和共用設施設備的管理;

　　(二)公共場(chǎng)所的清掃保潔，生活垃圾的收集、清理，化糞池的清理;

　　(三)公共綠地、花草樹(shù)木的養護管理;

　　(四)維護公共秩序以及車(chē)輛停放管理，協(xié)助做好安全防范工作;

　　(五)物業(yè)檔案管理;

　　(六)合同約定的其他公共性服務(wù)。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合法、合理、公開(kāi)以及收費與服務(wù)質(zhì)量相適應的原則。

　　第六條 物業(yè)服務(wù)收費根據物業(yè)的類(lèi)型、物業(yè)服務(wù)的階段以及提供服務(wù)的性質(zhì)等情況，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

　　普通住宅小區(不包括高標準住宅，下同)的前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià);非住宅物業(yè)、高標準住宅以及業(yè)主委員會(huì )成立后的普通住宅小區物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　符合以下條件之一的為高標準住宅：

　　1.獨棟、聯(lián)排等獨門(mén)獨戶(hù)住宅;

　　2.建筑容積率在1.0以下的小區住宅;

　　3.套型建筑面積140(含)平方米以上的住宅戶(hù)數占住宅總戶(hù)數的70%(含)以上的。

　　高標準住宅由開(kāi)發(fā)建設單位提出申請，報市物業(yè)主管部門(mén)認定。

　　第七條 普通住宅小區前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行分等級定價(jià)。市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)主管部門(mén)制定物業(yè)服務(wù)等級和各等級的收費標準，并根據物業(yè)服務(wù)成本等因素適時(shí)調整收費標準。

　　普通住宅小區的建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前，擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級，在公布的相應等級的基準收費標準及浮動(dòng)幅度內確定具體收費標準，按照《寧波市前期物業(yè)管理招投標實(shí)施辦法》等有關(guān)規定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后十五日內，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)將服務(wù)內容、收費標準報當地價(jià)格主管部門(mén)、物業(yè)主管部門(mén)備案。

　　對超過(guò)一級服務(wù)標準的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)項目，開(kāi)發(fā)建設單位可向市物業(yè)主管部門(mén)提出特級服務(wù)申請，經(jīng)審核同意后報市價(jià)格主管部門(mén)核定收費標準。

　　第八條 非住宅、高標準住宅的前期物業(yè)服務(wù)費，由開(kāi)發(fā)建設單位按照《寧波市前期物業(yè)管理招投標實(shí)施辦法》等規定確定收費標準;成立業(yè)主委員會(huì )后，物業(yè)(包括住宅和非住宅)服務(wù)收費，由業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的決定，按照合理、公開(kāi)、費用與服務(wù)水平相適應的原則，參照價(jià)格和物業(yè)主管部門(mén)公布的物業(yè)服務(wù)等級和收費標準確定具體服務(wù)內容和收費標準，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。

　　第九條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿(mǎn)但物業(yè)管理區域尚不具備成立業(yè)主大會(huì )條件的，前期物業(yè)服務(wù)合同可以自動(dòng)延續，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照前期物業(yè)服務(wù)標準、收費標準繼續提供物業(yè)服務(wù)。

　　第十條 業(yè)主委員會(huì )或開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業(yè)服務(wù)收費。

　　包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　酬金制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預交物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　第十一條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費包干制的，物業(yè)服務(wù)收費的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的'合理利潤。

　　物業(yè)服務(wù)成本由人員費用、房屋共用部位和共用設施設備的管理費用，電梯年檢費、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、直接管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金;預收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

　　房屋共用部位和共用設施設備維修和更新、改造費用，根據寧波市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法規定列支，不計入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。

　　第十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應按規定每年3月底前在物業(yè)管理區域內的醒目位置公布上一年度相關(guān)物業(yè)服務(wù)經(jīng)費收支情況，公布具體內容為：

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的，應當公布物業(yè)服務(wù)各項資金的收支情況;

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的，應當公布利用共用部位、共用設施設備出租、廣告、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房出租、停車(chē)費收入、共用部位、共用設施設備日常維護費、保修金、專(zhuān)項維修資金等收支情況。

　　業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )對公布的物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)答復。

　　第十三條 對新建房屋，開(kāi)發(fā)建設單位已具備交付條件，并通知業(yè)主辦理房產(chǎn)交付手續，但因業(yè)主原因未及時(shí)辦理交付手續的，其物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔，計費起始時(shí)間為通知業(yè)主應辦理房產(chǎn)交付手續時(shí)間的次月起計算。

　　業(yè)主對物業(yè)辦理交付滿(mǎn)1年后仍未入住的空關(guān)房，第2年開(kāi)始業(yè)主應向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出空關(guān)房起止時(shí)間書(shū)面申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)核實(shí)后，從第2年開(kāi)始空關(guān)期間的物業(yè)服務(wù)費按80%比例交納。

　　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售的房屋，或因開(kāi)發(fā)建設單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位按規定標準全額交納。

　　第十四條 物業(yè)服務(wù)收費按房屋(除汽車(chē)和自行車(chē)庫外)所有權證記載的建筑面積計收。尚未辦理產(chǎn)權登記的，以物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同建筑面積為準。業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。

　　第十五條 物業(yè)的電梯、中央空調等設施設備運行電費及住宅小區內樓梯、走廊、電子防盜門(mén)等共用電費，獨立設置計量表的，由所有使用該設備的業(yè)主或物業(yè)使用人合理分攤。具體分攤方法由建設單位或業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有獨立設置計量表的，在物業(yè)服務(wù)費中統一列支，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人分攤。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公和生活的用水、用電費用，保安系統、綠化養護、園林水池噴泉及增壓水泵等水、電費用，均應在物業(yè)服務(wù)費中列支，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人分攤。

　　開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的水、電費用，由該項經(jīng)營(yíng)收益列支，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人分攤。

　　第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應當遵守國家的價(jià)格法律法規，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)費按月計收，其預收期限一般不得超過(guò)12個(gè)月。如業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。

　　業(yè)主未按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權催交，要求其限期交納;業(yè)主委員會(huì )應當協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行催交。業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶責任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主或物業(yè)使用人應當按規定結清物業(yè)服務(wù)費用。

　　第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區域內提供機動(dòng)車(chē)停放服務(wù)的，可按規定收取停車(chē)服務(wù)費。

　　第十八條 對物業(yè)裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應做好裝修管理服務(wù)。業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾的，其費用按規定執行。

　　第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主(物業(yè)使用人)和裝修單位(裝修人)收取樓道維護費、裝修保證金、進(jìn)出人員出入證工本費(遺失補證除外)等。

　　第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，除政府部門(mén)有規定的外，其收費標準由雙方約定。

　　第二十一條 普通住宅小區前期物業(yè)服務(wù)費實(shí)行定期成本監審制度。凡尚未建立業(yè)主委員會(huì )的普通住宅小區，應在每年3月底前，向市價(jià)格主管部門(mén)上報上年度的物業(yè)服務(wù)收支情況，包括物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本調查表，經(jīng)會(huì )計師事務(wù)所或稅務(wù)、審計等政府部門(mén)審計的年度財務(wù)會(huì )計報告，向業(yè)主公布的物業(yè)服務(wù)經(jīng)費收支情況表和其他與成本相關(guān)的資料。

　　第二十二條 物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、收費對象、服務(wù)內容和標準、計費方式、計費起始時(shí)間、收費項目和標準、價(jià)格管理形式、收費依據、價(jià)格舉報電話(huà)12358等有關(guān)情況進(jìn)行長(cháng)期公示，接受業(yè)主、物業(yè)使用人和價(jià)格主管部門(mén)的監督。

　　第二十三條 政府價(jià)格主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內容、服務(wù)標準和收費項目、收費標準的監督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規和本細則規定的，由政府價(jià)格主管部門(mén)依據《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規定》等予以處罰。

　　第二十四條 本細則由寧波市物價(jià)局會(huì )同寧波市住房和城鄉建設委員會(huì )負責解釋。

　　第二十五條 本細則自2012年5月1日起施行。在此前的物業(yè)服務(wù)收費規定，凡與本細則不一致的，一律以本細則為準。