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宿遷市物業(yè)收費管理實(shí)施細則
宿遷市物業(yè)收費管理實(shí)施細則，自2014年10月15日起施行。下面小編為大家整理了細則的全文，一起來(lái)看看吧！
第一章 總 則
第一條 為了規范市區物業(yè)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權益，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《宿遷市市區物業(yè)管理辦法》(宿政規發(fā)〔2014〕5號)、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(蘇價(jià)規〔2013〕4號)等法律法規政策規定，制定本實(shí)施細則。
第二條 本實(shí)施細則適用于宿遷市區范圍內物業(yè)收費行為及其監督管理活動(dòng)。
第三條 本實(shí)施細則所稱(chēng)物業(yè)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織或其他物業(yè)管理人，在提供物業(yè)服務(wù)或進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。
物業(yè)收費包括物業(yè)服務(wù)費、代收代交費。
物業(yè)服務(wù)費包括物業(yè)公共服務(wù)費、車(chē)輛停放費、特約服務(wù)費、代辦服務(wù)費。
第四條 各級價(jià)格行政主管部門(mén)是物業(yè)收費監督管理主管部門(mén)。市價(jià)格行政主管部門(mén)負責會(huì )同市住房和城鄉建設行政主管部門(mén)制定、評估和調整市區物業(yè)收費管理政策和政府指導價(jià)，指導各區價(jià)格行政主管部門(mén)物業(yè)收費管理工作。各區價(jià)格行政主管部門(mén)負責各自行政區域范圍內物業(yè)收費政策落實(shí)和日常監管。
市住房和城鄉建設行政主管部門(mén)是市區物業(yè)管理行政主管部門(mén)。各區物業(yè)管理行政主管部門(mén)在各自行政區域范圍內，會(huì )同街道辦事處(鄉鎮人民政府)做好住宅物業(yè)服務(wù)行為監管、普通住宅物業(yè)服務(wù)星級評定和日�？己�，配合同級價(jià)格行政主管部門(mén)做好物業(yè)收費行為的日常監管。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責各自管轄區域內物業(yè)收費日常協(xié)調、管理和監督。
物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )負責本行業(yè)價(jià)格自律。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織、其他物業(yè)管理人負責各自物業(yè)管理區域內的物業(yè)收費管理工作。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費區分不同物業(yè)和服務(wù)的性質(zhì)與特點(diǎn)，遵循合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。
物業(yè)管理區域內普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費、車(chē)輛停放費、人防車(chē)位(庫)和建設單位車(chē)位(庫)租金，實(shí)行政府指導價(jià)。法律、法規另有規定的，從其規定。
業(yè)主自治組織自行管理或自行管理與委托專(zhuān)業(yè)機構相結合管理的物業(yè)服務(wù)收費標準，由業(yè)主共同協(xié)商決定。
非普通住宅和非住宅物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第二章 物業(yè)公共服務(wù)收費管理
第六條 物業(yè)公共服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織或其他物業(yè)管理人按照約定或合法決定提供具有公共性的保安、保潔、綠化養護、房屋及設施設備維護、綜合管理五項物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。
第七條 物業(yè)管理區域內物業(yè)公共服務(wù)費用一般由下列因素構成：
(一)管理服務(wù)人員工資、社會(huì )保險和按規定提取的工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養費用;
(三)清潔衛生費用(含生活垃圾處理費);
(四)綠化養護費用;
(五)秩序維護費用;
(六)辦公費用;
(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊;
(八)物業(yè)共用場(chǎng)地、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(九)管理費分攤(酬金制不含此項);
(十)經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意的其它費用;
(十一)法定稅費;
(十二)合理利潤。
物業(yè)共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專(zhuān)項維修資金支出的，不得重復計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。
第八條 物業(yè)公共服務(wù)收費按房屋所有權證登記的建筑面積計算;尚未辦理權屬登記的，按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的建筑面積計算。未計入產(chǎn)權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。
第九條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已通過(guò)竣工驗收的房屋，房屋買(mǎi)賣(mài)合同、入住通知書(shū)約定的房屋交付日期即為房屋交付日，業(yè)主應自房屋交付日起按月交納物業(yè)公共服務(wù)費。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買(mǎi)受人的，物業(yè)公共服務(wù)費由建設單位全額承擔。
第十條 因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續、業(yè)主辦理入住手續后未入住或未使用的住宅物業(yè)，空置期間物業(yè)公共服務(wù)費，前期物業(yè)管理階段按合同約定標準百分之七十交納，業(yè)主大會(huì )成立后，由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定。
第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)公共服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第十二條 普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費，前期物業(yè)管理階段實(shí)行政府指導價(jià)，業(yè)主大會(huì )(包括物業(yè)管理委員會(huì ))成立后，是否實(shí)行政府指導價(jià)由業(yè)主大會(huì )決定，并通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定執行。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)接管的老舊小區物業(yè)公共服務(wù)費標準，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)參照普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費政府指導價(jià)確定。
第十三條 普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費政府指導價(jià)，由市價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同市住房和城鄉建設行政主管部門(mén)，根據市區普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標準，綜合考慮住宅物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價(jià)格指數變動(dòng)情況，制定相應的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì )公布，同時(shí)每三年開(kāi)展一次評估，根據評估結果決定是否調整。
第十四條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，普通住宅物業(yè)的建設單位，應通過(guò)公開(kāi)招投標或協(xié)議方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準。前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標準不得超出價(jià)格主管部門(mén)公布的政府指導價(jià)范圍。
建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容，前期物業(yè)公共服務(wù)費未在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的，由建設單位承擔。
第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應自普通住宅前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起二十日內，將合同報屬地物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。備案后的合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在實(shí)施收費前十日內報所轄地價(jià)格行政主管部門(mén)備案，同時(shí)提交企業(yè)營(yíng)業(yè)執照、資質(zhì)證書(shū)、中標通知書(shū)、收費備案表等。所轄地價(jià)格行政主管部門(mén)應將收費備案表在部門(mén)網(wǎng)站上進(jìn)行公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應將備案的物業(yè)服務(wù)合同在小區內公示欄進(jìn)行常年公示，公示期止于業(yè)主大會(huì )成立。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與物業(yè)買(mǎi)受人依據備案的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容，簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。
第十六條 普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費標準因服務(wù)成本變化需要調整，或政府指導價(jià)標準調整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織、指導與監督下，公開(kāi)真實(shí)、完整、有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，向業(yè)主征詢(xún)意見(jiàn)，經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積半數以上的業(yè)主且占總人數半數以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導價(jià)范圍內實(shí)施調整并約定執行。
第三章 車(chē)輛停放收費管理
第十七條 物業(yè)管理區域內經(jīng)規劃許可或業(yè)主大會(huì )依法增設的車(chē)位(庫、棚)，按照類(lèi)別和專(zhuān)屬權益，分為業(yè)主共有車(chē)位(庫、棚)、業(yè)主自購車(chē)位(庫)、人防車(chē)位(庫)、建設單位車(chē)位(庫)等。
第十八條 物業(yè)管理區域內經(jīng)規劃許可或業(yè)主大會(huì )依法增設的車(chē)位(庫)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同約定，向使用人、專(zhuān)有權人或管理權人收取車(chē)輛停放費。
車(chē)輛停放費包括汽車(chē)停放費、非汽車(chē)停放費。
第十九條 物業(yè)管理區域車(chē)輛停放費主要包括用于車(chē)位、車(chē)庫的管理服務(wù)人員費用、公共設施設備運行能耗及日常維護保養、保潔、秩序維護以及法定稅費等。業(yè)主共有車(chē)位(庫)汽車(chē)停放費，還應當包括合理收益部分，用于對占用公共資源的適當補償。
車(chē)位、車(chē)庫(棚)照明、用水應單獨裝表計費，向使用人分攤。照明或用水費用已計入車(chē)輛停放服務(wù)成本的，不再另行分攤。
業(yè)主對汽車(chē)停放有保管要求的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。
第二十條 市區住宅物業(yè)管理區域內車(chē)輛停放費，由市價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同市住房和城鄉建設行政主管部門(mén)制定政府指導價(jià)，具體收費標準由雙方在政府指導價(jià)范圍內合同約定。業(yè)主共有車(chē)位汽車(chē)停放費，業(yè)主大會(huì )另有決定的，按決定執行。
非住宅物業(yè)管理區域車(chē)輛停放收費，按照市有關(guān)車(chē)輛停放服務(wù)收費管理規定執行。
第二十一條 業(yè)主大會(huì )成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應當在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據前期物業(yè)服務(wù)合同約定收取汽車(chē)停放費。
業(yè)主大會(huì )成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當提請業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定后，依法辦理有關(guān)手續并公示。
業(yè)主共有汽車(chē)車(chē)位(庫)實(shí)行包年、包月停放管理并收費的，包年停放最長(cháng)為一年，汽車(chē)停放費收費標準不得高于包月停放收費累計額。
業(yè)主共有車(chē)位汽車(chē)停放費收益的處理，按照《江蘇省物業(yè)管理條例》第六十五條規定執行。
第二十二條 政府投資改造的老舊小區公共車(chē)位汽車(chē)停放費，按照《宿遷市市區物業(yè)管理辦法》第五十三條第四款規定執行。
第二十三條 住宅小區應設置一定比例的業(yè)主臨時(shí)停車(chē)位，對業(yè)主或物業(yè)使用人的車(chē)輛實(shí)行不固定車(chē)位、先到先停等有效管理方式。在滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需要的前提下，有條件的小區還可以依法設置外來(lái)車(chē)輛臨時(shí)停車(chē)位。
臨時(shí)停車(chē)位的設置，前期物業(yè)管理階段由物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主大會(huì )成立后，由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定。
臨時(shí)停車(chē)位實(shí)行計次收費管理的，持續停放在二十四小時(shí)以?xún)鹊臑橐淮�，超過(guò)二十四小時(shí)的重新計次收費。計次收費應約定不少于3小時(shí)的免費停放時(shí)限，業(yè)主大會(huì )另有決定的，從其決定。
第二十四條 住宅物業(yè)管理區域有專(zhuān)人管理的封閉式、半封閉式公共、共有車(chē)庫(棚)停放非汽車(chē)車(chē)輛的，前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定收取車(chē)輛停放費;后期物業(yè)管理階段，由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定。
第二十五條 住宅物業(yè)管理區域規劃配建的人防車(chē)位(庫)、建設單位車(chē)位(庫)、業(yè)主自購車(chē)位(庫)等非業(yè)主共有車(chē)位(庫)，專(zhuān)有權人或管理權人可以采取租賃方式，將車(chē)位(庫)出租給使用人，并按約定向使用人收取租金。
人防車(chē)位(庫)和建設單位車(chē)位(庫)租金，由市價(jià)格行政主管部門(mén)分別會(huì )同市人防行政主管部門(mén)、市住房和城鄉建設行政主管部門(mén)制定和公布政府指導價(jià)，具體標準由租賃雙方在政府指導價(jià)范圍內合同約定。
業(yè)主出租自購車(chē)位(庫)的，租金實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
第二十六條 人防車(chē)位(庫)租金的制定主要考慮人防工程設施維護保養費用，具體管理辦法按省、市有關(guān)文件規定執行。建設單位車(chē)位(庫)租金制定主要考慮彌補該車(chē)位(庫)建設成本。
第二十七條 租金由車(chē)位(庫)專(zhuān)有權人或管理權人根據合同約定收取，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主自治組織代收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主自治組織接受委托代收的，可以按約定向委托方收取代收手續費。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對非共有車(chē)位(庫)及其配套的停車(chē)設施提供日常維護管理服務(wù)的，可以根據合同約定向車(chē)位(庫)專(zhuān)有權人或管理權人收取車(chē)輛停放費，具體收費標準由雙方在政府指導價(jià)范圍內協(xié)商確定。
已按規定繳納物業(yè)公共服務(wù)費的業(yè)主產(chǎn)權車(chē)位(庫)，不重復收取車(chē)輛停放費。業(yè)主未計入產(chǎn)權面積的私有車(chē)庫，照明、用水等裝表入戶(hù)的，不繳納汽車(chē)停放費。
建設單位在首先滿(mǎn)足本物業(yè)管理區域內業(yè)主的購買(mǎi)和承租需要后多余車(chē)位(庫)的，可作為臨時(shí)停車(chē)位(庫)，收取汽車(chē)停放費。
第二十九條 汽車(chē)停放費政府指導價(jià)的制定，應考慮車(chē)位(庫)類(lèi)別、專(zhuān)有權益、管理服務(wù)成本等因素，保持同一物業(yè)管理區域內同類(lèi)車(chē)位收費標準一致。
第三十條 對進(jìn)入物業(yè)管理區域內進(jìn)行軍警應急處置、實(shí)施救助救護、市政工程搶修等執行公務(wù)期間的車(chē)輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝、搬家等服務(wù)的臨時(shí)停放車(chē)輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取任何費用。
第四章 其他物業(yè)收費管理
第三十一條 特約服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)滿(mǎn)足部分業(yè)主、物業(yè)使用人需要或者接受委托提供特約服務(wù)而收取的費用。
特約服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據服務(wù)內容、服務(wù)標準協(xié)商確定。
第三十二條 代辦服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或物業(yè)使用人委托，提供代辦服務(wù)時(shí)，向委托人收取的費用，包括住宅裝飾裝修建筑垃圾代辦清運服務(wù)費、門(mén)禁卡補卡工本費等。
代辦服務(wù)費收費標準由合同雙方根據服務(wù)內容、服務(wù)標準協(xié)商確定。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規定對業(yè)主裝飾裝修行為進(jìn)行管理的，可按住房和城鄉建設行政主管部門(mén)規定向業(yè)主或物業(yè)使用人收取裝飾裝修保證金。
住宅裝飾裝修建筑垃圾應由業(yè)主按照物業(yè)管理要求及時(shí)清運。業(yè)主自愿委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為清運的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向業(yè)主按實(shí)收取代辦清運服務(wù)費;業(yè)主按要求及時(shí)自行清運的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行服務(wù)并收費;業(yè)主未按要求及時(shí)清運的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可直接代為清運，并向業(yè)主按實(shí)收取代辦清運服務(wù)費。
非住宅業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應向城管部門(mén)繳納非住宅裝飾裝修建筑垃圾處理費，繳費標準按市有關(guān)文件規定執行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受城管部門(mén)委托清運非住宅裝飾裝修建筑垃圾的，清運代辦服務(wù)費用由委托雙方協(xié)商解決。
第三十四條 新建住宅小區或新安裝門(mén)禁系統的住宅小區，對業(yè)主、物業(yè)使用人或其車(chē)輛實(shí)行出入證(卡)管理的，建設單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置不少于四張出入證(含IC卡等)，每車(chē)免費配置不少于一張門(mén)禁卡(證)。免費配置的出入證(卡)費用包含在門(mén)禁系統購置安裝費用中。業(yè)主大會(huì )或業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主自治組織對出入證(卡)的管理另有決定的，從其決定。
業(yè)主另有需求或因保管不善導致丟失、損壞申請辦理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據制作成本按實(shí)協(xié)商收取補卡工本費。
第三十五條 代收代交費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織和其他管理人接受專(zhuān)有權人、管理權人或專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。
代收代交費包括物業(yè)管理區域內物業(yè)公攤費用、車(chē)位(庫)租金、非住宅裝飾裝修建筑垃圾處理費等。業(yè)主自治組織自行繳納物業(yè)公攤費用的，參照代收代交費管理。
物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。
第三十六條 物業(yè)管理區域內物業(yè)公攤費用，是指業(yè)主或物業(yè)使用人按規定應共同承擔分攤的公共水電
氣費用、住宅電梯檢測維護保養費用、未移交給供水企業(yè)管理的住宅二次供水設施設備檢測維護保養費用。
第三十七條 公共水電氣費用包括電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等共用設施設備運行電費及公共照明、公共用水、公共用氣等費用。公共水電氣應單獨裝表計費。
住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化養護等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當地居民使用價(jià)格的標準執行，但洗車(chē)、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣除外。
物業(yè)管理區域內共用設施設備范圍按照《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條第二款、第三款執行。
第三十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人應自房屋交付之日起開(kāi)始分攤物業(yè)公攤費用。
住宅電梯檢測維護保養費用和運行電費由電梯住宅的業(yè)主或物業(yè)使用人承擔，電梯住宅空置期間不分攤電梯運行電費;二次供水設施設備運行電費、未移交給供水企業(yè)管理的設施設備檢測維護保養費用，由使用二次供水設施設備的住宅業(yè)主或物業(yè)使用人承擔。
未出售或非因業(yè)主原因未交付給業(yè)主的房屋，物業(yè)公攤費用由建設單位承擔。
第三十九條 前期物業(yè)管理階段，物業(yè)公攤費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責代收代交;業(yè)主大會(huì )成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否代收代交由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交物業(yè)公攤費用，應單獨列賬，按實(shí)際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分攤。分攤辦法應當通過(guò)合同約定，合同沒(méi)有約定或約定不明確的，按業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例分攤。
根據約定或合法決定，已將電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等共用設施設備日常維護保養費用計入物業(yè)公共服務(wù)成本的，不得向業(yè)主重復分攤。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同約定預收公攤費用，約定的預收期限最長(cháng)不超過(guò)一年。首次預收標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)預測算，通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行約定，預測算費用明細和測算內容應附在合同中，以后每次預收標準應為上次實(shí)際繳費分攤標準。對預收的公攤費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應每月或每季按實(shí)與業(yè)主進(jìn)行一次結算，多退少補，節余部分可自動(dòng)轉為下次預付費。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)有權人、管理權人或專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據約定向委托人收取代收手續費，但不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
第五章 收費行為規范
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織和其他物業(yè)管理人應遵守價(jià)格法律、法規、政策，加強價(jià)格自律，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)質(zhì)量和收費標準應當質(zhì)價(jià)相符，按規定收費公示和收支公開(kāi)，接受業(yè)主監督。業(yè)主對物業(yè)收費提出質(zhì)詢(xún)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)答復。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費應事先約定，體現自愿委托、服務(wù)有償的基本要求，不得強制服務(wù)并收費或只收費不服務(wù)。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織的物業(yè)收費均應按規定進(jìn)行收費公示，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未予公示的費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織和其他物業(yè)管理人應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置設置專(zhuān)門(mén)公示欄，常年公示并及時(shí)按實(shí)變更物業(yè)服務(wù)提供者或管理者名稱(chēng)、服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、計(收)費方式、收費依據和合同(協(xié)議)等;應按規定在收費場(chǎng)所、業(yè)主出入口顯著(zhù)位置公示收費項目、收費標準和收費依據，臨時(shí)停車(chē)收費還應在臨時(shí)停車(chē)點(diǎn)設置收費公示牌。應同時(shí)公布服務(wù)者或管理者、物業(yè)管理行政主管部門(mén)、價(jià)格行政主管部門(mén)投訴舉報電話(huà)，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的質(zhì)詢(xún)和監督。
第四十五條 物業(yè)收費收支實(shí)行帳務(wù)公開(kāi)公示制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織和其他物業(yè)管理人應當將物業(yè)公共服務(wù)費、車(chē)輛停放費、代收代交費、代辦費等分別單獨列賬，獨立核算;應在物業(yè)管理區域、業(yè)主出入口顯著(zhù)位置設置專(zhuān)門(mén)公示欄，每年一月和六月公示一次物業(yè)公共服務(wù)費、車(chē)輛停放費、經(jīng)營(yíng)設施收益等收支情況;每月或每季度公示一次共用場(chǎng)地、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價(jià)、金額，各項物業(yè)公攤費用的繳費票據、分攤方式、節余處理等。各項物業(yè)收費收支公示時(shí)間應不少于一個(gè)月，接受全體業(yè)主、物業(yè)使用人、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、行政主管部門(mén)查詢(xún)和監督，并負責答復。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當完善內部財務(wù)管理制度，強化成本和收支管理。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)服務(wù)多個(gè)物業(yè)管理區域的，服務(wù)成本和收支應按物業(yè)管理區域分別核算。鼓勵實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費用酬金制管理。
實(shí)行包干制收費方式的，應當對實(shí)施管理和服務(wù)的具體物業(yè)管理區域實(shí)行單獨建賬，按照服務(wù)合同的約定公布財務(wù)收支狀況，接受監督。
實(shí)行酬金制收費方式的，應當按照規定對物業(yè)服務(wù)各項資金的收支建立臺賬，應當定期向業(yè)主大會(huì )或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費的收支情況，并接受業(yè)主委員會(huì )的核查。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應按照稅務(wù)部門(mén)規定使用規范票據實(shí)施收費。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據合同約定預收物業(yè)費，約定的最長(cháng)預收期限車(chē)位(庫)租金不得超過(guò)三年，其他物業(yè)費(不包括計次汽車(chē)停放費和汽車(chē)臨時(shí)停放費)最長(cháng)不超過(guò)一年。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)時(shí)收取的保證金、押金應當符合規定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。
第五十條 業(yè)主或物業(yè)使用人應當按照合同約定或有關(guān)規定交納物業(yè)費用。物業(yè)所有權發(fā)生轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結清所有物業(yè)費用。
第六章 管理監督
第五十一條 價(jià)格主管部門(mén)應當對普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費實(shí)行成本監審制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照價(jià)格行政主管部門(mén)的要求，如實(shí)反映情況，提供真實(shí)有效的成本資料。
第五十二條 住房和城鄉建設行政主管部門(mén)應當及時(shí)組織制定或完善普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標準。
區物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當會(huì )同同級價(jià)格行政主管部門(mén)，加強對招投標價(jià)格行為及履行合同的監督和管理。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)或服務(wù)未達到約定標準，前期物業(yè)管理階段由建設單位負責監管履行到位;后期物業(yè)管理階段由業(yè)主委員會(huì )和屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責監督履行到位。因物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約行為侵害業(yè)主合法權益或造成業(yè)主財產(chǎn)損失的，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )可以依法申請仲裁或向人民法院起訴。
業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，按照《宿遷市市區物業(yè)管理辦法》第四十一條規定執行。
業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主自治組織的決定違反法律法規的，由屬地區物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照《江蘇省物業(yè)管理條例》第二十四條第二款依法處理。決定侵害業(yè)主合法權益，受侵害的業(yè)主可以依據《物權法》第七十八條依法申請仲裁或向人民法院起訴。
第五十四條 價(jià)格行政主管部門(mén)、住房和城鄉建設行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織和其他物業(yè)管理人物業(yè)收費行為的監督管理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由屬地價(jià)格行政主管部門(mén)依據《中華人民共和國價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等規定予以處罰，并通報給屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)：
(一)超出政府指導價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費標準的;
(二)不按照規定提供服務(wù)而收取費用的;
(三)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;
(四)強制或者變相強制服務(wù)并收費的;
(五)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托，代收有關(guān)費用時(shí)向業(yè)主收取手續費等額外費用的;
(六)不按規定進(jìn)行明碼標價(jià)的;
(七)未按法定要求公示各項物業(yè)服務(wù)收費收支賬目、經(jīng)營(yíng)設施收支、公共水電氣費分攤等情況的;
(八)其他違反價(jià)格法律、法規、規章規定的行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織未按規定退還押金、保證金，由屬地物業(yè)管理行政主管部門(mén)依法督促其退還。
業(yè)主自治組織收費未公示或未按規定公示、以及其他價(jià)格違法行為，由屬地價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令其限期整改。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規定建立健全收費財務(wù)制度的，業(yè)主自治組織未按規定進(jìn)行收支公開(kāi)，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)會(huì )同屬地物業(yè)管理行政主管部門(mén)依法進(jìn)行督促整改。
第五十五條 區價(jià)格行政主管部門(mén)、住房和城鄉建設行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉鎮人民政府)未按照相關(guān)法律法規及本實(shí)施細則管理和監督物業(yè)收費的，由上級部門(mén)予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責任。
第七章 附 則
第五十六條 本實(shí)施細則所稱(chēng)業(yè)主自治組織包括業(yè)主大會(huì )、業(yè)主代表大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主自治委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )等自治管理組織。
第五十七條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)按規定接管的老舊小區住宅物業(yè)，委托居(村)委會(huì )或聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，物業(yè)收費由街道辦事處(鄉鎮人民政府)參照本實(shí)施細則進(jìn)行管理。其他物業(yè)管理人的物業(yè)收費管理參照本實(shí)施細則執行。
第五十八條 各區對貫徹落實(shí)中遇到的物業(yè)收費具體問(wèn)題，可以制定具體操作規定。
各縣物業(yè)收費管理政策可參照本實(shí)施細則執行;各縣行政區域范圍內的物業(yè)收費政府指導價(jià)，由各縣在不超過(guò)市區物業(yè)收費政府指導價(jià)范圍內制定。
第五十九條 本實(shí)施細則由宿遷市價(jià)格行政主管部門(mén)、宿遷市住房和城鄉建設行政主管部門(mén)在各自職權范圍內負責解釋。
第六十條 本實(shí)施細則自2014年10月15日起施行。市物價(jià)局、市住房和城鄉建設局2011年4月14日印發(fā)的《宿遷市市區物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》(宿價(jià)服〔2011〕41號)中與本實(shí)施細則規定相抵觸部分，以及其他與本實(shí)施細則相抵觸的文件同時(shí)廢止。
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