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北海市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則
為貫徹執行《廣西壯族自治區物價(jià)局廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳關(guān)于印發(fā)〈廣西壯族自治區住宅小區物業(yè)服務(wù)收費管理辦法〉（試行）的通知》（桂價(jià)格〔2013〕62號）精神，規范我市物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，結合我市實(shí)際情況，現將《北海市住宅小區物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則》（試行）印發(fā)給你們，并將有關(guān)問(wèn)題通知如下，請遵照執行。
一、住宅小區物業(yè)服務(wù)收費各等級基準價(jià)及浮動(dòng)幅度公布前，依法成立業(yè)主委員會(huì )之前的住宅物業(yè)服務(wù)收費仍按《北海市普通住宅小區物業(yè)服務(wù)等級標準基準價(jià)》（北價(jià)格字〔2008〕68號）規定執行。
二、停車(chē)收費指導標準公布前，依法成立業(yè)主委員會(huì )之前的住宅物業(yè)車(chē)輛停放服務(wù)費仍由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報市物價(jià)局核定，依法成立業(yè)主委員會(huì )之后的住宅物業(yè)車(chē)輛停放服務(wù)費暫由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商約定。車(chē)位（包括車(chē)庫）租賃費及車(chē)位物業(yè)服務(wù)費暫由當事人協(xié)商約定。
三、電梯維護費指導標準以及裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務(wù)）標準公布前，依法成立業(yè)主委員會(huì )之前的電梯維護費指導標準以及裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務(wù)）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報市物價(jià)局核定，依法成立業(yè)主委員會(huì )之后的電梯維護費指導標準以及裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務(wù)）暫由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商約定。
北海市物價(jià)局北海市住房和城鄉建設局
2013年12月18日
北海市住宅小區物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則
第一條、為規范我市物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《廣西壯族自治區住宅小區物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（試行）以及國家和自治區相關(guān)規定，結合我市實(shí)際，制定本實(shí)施細則。
第二條、本細則適用于北海市市區內（不含鐵山港區，下同）住宅小區的物業(yè)服務(wù)收費及監督管理。
第三條、本細則所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第四條、物業(yè)服務(wù)收費應當遵循公平、公正、公開(kāi)以及服務(wù)標準與收費標準質(zhì)價(jià)相符的原則。
第五條、市物價(jià)局會(huì )同市住房和城鄉建設局負責本市區內住宅小區物業(yè)服務(wù)收費的管理監督工作，并監督和指導合浦縣、鐵山港區做好本轄區內住宅小區物業(yè)服務(wù)收費的管理監督工作。
第六條、物業(yè)服務(wù)收費按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。
依法成立業(yè)主委員會(huì )之前的住宅物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)。依法成立業(yè)主委員會(huì )之后的住宅物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
第七條、實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，采取分等級定價(jià)方式。市物價(jià)局會(huì )同市住房和城鄉建設局根據物業(yè)服務(wù)等級標準及服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，制定各等級基準價(jià)及浮動(dòng)幅度（最高不超過(guò)15%），并抄送自治區物價(jià)局、自治區住房和城鄉建設廳備案。
第八條、實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，具體標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據實(shí)際提供的物業(yè)服務(wù)水平，在規定的基準價(jià)及浮動(dòng)幅度范圍內確定，并報經(jīng)市物價(jià)局、市住房和城鄉建設局核準備案后執行。市物價(jià)局與市住房和城鄉建設局要加強對執行情況的監管。
業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)等級有異議雙方協(xié)調不下的，可向市住房和城鄉建設局申請核準。
實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )雙方協(xié)商確定。
第九條、實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，市物價(jià)局可根據物業(yè)服務(wù)企業(yè)前3年的物業(yè)服務(wù)成本監審情況、業(yè)主承受能力以及社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展狀況等因素適時(shí)調整收費標準。已評定服務(wù)等級并實(shí)施等級收費的住宅小區可參照新的等級收費標準執行。制定或者調整物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)應進(jìn)行成本監審。
住宅小區各等級物業(yè)服務(wù)收費基準價(jià)及浮動(dòng)幅度、電梯維護收費指導標準和物業(yè)小區停車(chē)收費（包括車(chē)輛停放服務(wù)費、車(chē)位租賃費和車(chē)位物業(yè)服務(wù)費）指導標準，以及裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務(wù)）標準由市物價(jià)局會(huì )同市住房和城鄉建設局制定和公布。
第十條、按照鼓勵先進(jìn)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則，對榮獲國家物業(yè)管理示范小區榮譽(yù)稱(chēng)號的項目，其物業(yè)服務(wù)收費可經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主或業(yè)主大會(huì )同意，并經(jīng)市住房和城鄉建設局核實(shí)、市物價(jià)局核準，按項目現行物業(yè)服務(wù)收費標準上浮10%。榮獲自治區級物業(yè)管理優(yōu)秀小區榮譽(yù)稱(chēng)號的項目，物業(yè)服務(wù)收費標準上浮8%。榮獲市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區榮譽(yù)稱(chēng)號的項目，物業(yè)服務(wù)收費標準可上浮5%。
第十一條、物業(yè)服務(wù)等級標準由市住房和城鄉建設局參照自治區物業(yè)管理服務(wù)等級標準指導意見(jiàn)制定并公布。市住房和城鄉建設局應當制定物業(yè)服務(wù)等級評定的具體辦法，并負責本市區內物業(yè)服務(wù)等級的評定工作，以及做好物業(yè)服務(wù)等級評定的監督指導工作。住宅小區物業(yè)服務(wù)等級須三年評定一次，達不到等級服務(wù)標準的須進(jìn)行整改，整改不達標的，經(jīng)市住房和城鄉建設局認定，作降級處理。
第十二條、實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅金和利潤（利潤率不高于8%）。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等。
2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（含共用設施設備運行以及公共性服務(wù)所產(chǎn)生的水、電等公共能耗費用。電梯專(zhuān)業(yè)維護保養和年檢費用另行計費收�。�。
3、物業(yè)管理區域（包括單元樓道）清潔衛生費用。
4、物業(yè)管理區域綠化養護費用。
5、物業(yè)管理區域消防設施維護費用。
6、物業(yè)管理區域秩序維護費用。
7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用。
8、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。
9、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。
10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造等按規定應當通過(guò)專(zhuān)項維修資金列支的費用，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理配備的管理、服務(wù)人員職數按物業(yè)小區實(shí)際管理、服務(wù)的合理需要及相關(guān)政策規定核定。不合理的管理、服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險及其福利不得計入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成。
第十三條、物業(yè)服務(wù)合同應當約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內容、收費標準、收費方式及收費起始時(shí)間、違約責任、合同終止情形等內容。涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的，其約定應當一致。
建設單位通過(guò)招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費，應當按照市住房和城鄉建設局核定的服務(wù)等級和市物價(jià)局規定的政府指導價(jià)執行。建設單位應根據市住房和城鄉建設局核定的物業(yè)服務(wù)等級，在對應的物業(yè)服務(wù)等級收費基準價(jià)和浮動(dòng)幅度內與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定具體收費標準，并報經(jīng)市物價(jià)局備案。
達不到法定交房條件的住宅小區，物業(yè)服務(wù)收費由建設單位承擔。因開(kāi)發(fā)建設單位分期開(kāi)發(fā)、分批交付使用的原因，造成住宅小區配套設施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務(wù)收費應當相應降低，差額部分由建設單位補償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。相應的物業(yè)服務(wù)等級由市住房和城鄉建設局認定。
在依法成立業(yè)主委員會(huì )之前的物業(yè)服務(wù)收費，物業(yè)管理區域內因特殊原因或合同期滿(mǎn)確需變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，建設單位應在原物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)等級、收費標準不變的前提下，制定選聘方案并向全體業(yè)主公示后，按照規定另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
需提高物業(yè)服務(wù)等級、收費標準的，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，并報經(jīng)市物價(jià)局、市住房和城鄉建設局核準備案后執行。
第十四條、住宅小區竣工驗收合格后，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當從物業(yè)交付之日起，根據市物價(jià)局與市住房和城鄉建設局核定的收費標準按月交納物業(yè)服務(wù)費和電梯維護費。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費用和電梯維護費由開(kāi)發(fā)建設單位全額交納。
電梯維護費由電梯維護保養費、年安檢費、綜合保險費、維修材料費及其他費用構成。
物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)費和電梯維護費可以預收，預收時(shí)間不得超過(guò)3個(gè)月。
第十五條、物業(yè)服務(wù)費按《房屋所有權證》（未辦理《房屋所有權證》之前按購房合同）標注的建筑面積計收。與住宅配套的儲藏室不得收取物業(yè)服務(wù)費。
第十六條、物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛管理單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業(yè)主收取手續費。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛管理單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶(hù)提供服務(wù)。
第十七條、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝修住宅進(jìn)行指導和監督。業(yè)主對其物業(yè)進(jìn)行室內裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主收取裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務(wù)），具體收費標準由市物價(jià)局會(huì )同市住房和城鄉建設局制定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名義收取裝修押金、裝修保證金、裝修管理費、裝修出入證工本費、裝修電梯使用費等類(lèi)似費用。
裝修過(guò)程因破壞公共部位及設施需要修復的費用，按實(shí)際發(fā)生數額由業(yè)主或使用人承擔。
第十八條、實(shí)行小區出入證管理的，每戶(hù)5人以?xún)龋ê?人）的出入證（含IC卡等）由建設開(kāi)發(fā)單位免費配置。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按成本收取工本費。出入證制作工本費具體標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報市物價(jià)局核定。
第十九條、利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的應經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，或者經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，所得收益主要用于補充住宅專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
第二十條、住宅小區停車(chē)收費實(shí)行政府指導價(jià)。市物價(jià)局會(huì )同市住房和城鄉建設局制定在本地區執行的基準價(jià)及浮動(dòng)幅度（最高不超過(guò)20%）。具體收費標準由當事人在規定的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度內以合同的形式約定。
建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。小區停車(chē)收費包括車(chē)位租賃費、車(chē)輛停放服務(wù)費和車(chē)位物業(yè)服務(wù)費。車(chē)輛停放服務(wù)費用于車(chē)位（車(chē)庫）的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買(mǎi)公眾責任保險等。
車(chē)位出租單位收取車(chē)位租賃費后不得再向承租人收取車(chē)位物業(yè)服務(wù)費，車(chē)位物業(yè)服務(wù)費應由出租人或單位承擔。業(yè)主在物業(yè)管理區域內的公共停車(chē)位（車(chē)庫）內停車(chē)應交納車(chē)輛停放服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取車(chē)輛停放服務(wù)費后不得再向業(yè)主收取車(chē)位物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主在自己擁有使用權的車(chē)位（車(chē)庫）內停車(chē)應交納車(chē)位物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主或者物業(yè)使用人對車(chē)輛有保管要求的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有道路或者其他公共場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )或專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且總人數過(guò)半數的業(yè)主同意才可收取車(chē)輛停放服務(wù)費，收費標準不得高于同一小區露天配套停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放服務(wù)費標準，所得收益主要用于住宅專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應對收費收入單獨設立帳目，并定期向全體業(yè)主公布收支情況。
第二十一條、治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛、特種車(chē)輛等在小區內執行公務(wù)時(shí)停車(chē)不需交費。其他車(chē)輛在物業(yè)管理區域內3小時(shí)內（含3小時(shí)）停放的應予免費。超過(guò)3小時(shí)的，可按次收取車(chē)輛停放服務(wù)費。過(guò)夜的，按天收取車(chē)輛停放服務(wù)費。同時(shí)要實(shí)行明碼標價(jià)規定。
第二十二條、物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，其收費由雙方協(xié)商。
第二十三條、物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應收取服務(wù)費用的，其他部門(mén)、單位不得重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。
第二十四條、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強價(jià)格自律，遵守價(jià)格法律、法規、政策，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同。
第二十五條、物業(yè)服務(wù)收費應按規定實(shí)行明碼標價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)內容、服務(wù)等級、服務(wù)標準、計費方式、計費起始時(shí)間、服務(wù)項目、收費標準以及收費依據、12358價(jià)格舉報電話(huà)等，接受業(yè)主的監督。除本細則中規定的收費項目以及業(yè)主自愿委托要求提供特定服務(wù)的收費外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得另行收取其他費用。
第二十六條、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當于每年第一季度在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公告共有部分收益的收支賬目。
第二十七條、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權拒絕繳納。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。
物業(yè)產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務(wù)費。
第二十八條、業(yè)主大會(huì )成立之前對物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向市物價(jià)局申請協(xié)商調解。業(yè)主大會(huì )成立后對物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)使用人或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向市住房和城鄉建設局申請協(xié)商調解。
第二十九條、市物價(jià)局對物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行成本監審和價(jià)格監測。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照市物價(jià)局的要求，如實(shí)反映情況，提供必要的資料。
第三十條、市物價(jià)局應當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由市物價(jià)局依據《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規定》等法律、法規的規定予以處罰：
�。ㄒ唬┏稣笇r(jià)浮動(dòng)幅度制定收費標準的。
�。ǘ┳粤⑹召M項目或者自定標準收費的（業(yè)主自愿委托要求提供特定服務(wù)的除外）。
�。ㄈ⿵娭苹蛘咦兿鄰娭品⻊�(wù)并收費的。
�。ㄋ模┎扇》纸馐召M項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的。
�。ㄎ澹┎话匆幎▽�(shí)行明碼標價(jià)的。
�。┢渌`反價(jià)格法律、法規規定的行為。
第三十一條、本實(shí)施細則實(shí)施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的，物業(yè)服務(wù)等級及收費標準等可按原合同約定執行，合同到期后按本實(shí)施細則規定執行。
第三十二條、合浦縣、鐵山港區價(jià)格及物業(yè)管理主管部門(mén)應根據《廣西壯族自治區住宅小區物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（試行）規定并可參照本實(shí)施細則，制定相應管理措施。
第三十三條、本實(shí)施細則由市物價(jià)局、市住房和城鄉建設局按照各自職責負責解釋。
第三十四條、本實(shí)施細則自2013年12月25日起試行。原制定的相關(guān)文件與本實(shí)施細則不符的，按本實(shí)施細則執行。
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