南陽(yáng)市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

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　　南陽(yáng)市物業(yè)管理暫行辦法

　　第一章總則

　　第一條 為構建黨建引領(lǐng)社區治理框架下的物業(yè)管理體系，打造共建共治共享的社會(huì )治理格局，規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《河南省物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)人按照合同約定或業(yè)主通過(guò)自行管理等方式，對物業(yè)管理區域內的建筑物及配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)人，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

　　第三條 物業(yè)管理應當貫徹創(chuàng )新、協(xié)調、綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念，堅持以人為本、誠實(shí)守信，依法依規、公開(kāi)公正，堅持業(yè)主自我管理、企業(yè)市場(chǎng)競爭與政府監督管理相結合的原則。

　　第四條 市住房城鄉建設部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，建設與維護物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò )系統。

　　縣（市、區）物業(yè)管理主管部門(mén)按照規定負責本轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，對業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )運行進(jìn)行業(yè)務(wù)指導。

　　自然資源和規劃、發(fā)展改革、民政、市場(chǎng)監督管理、公安、應急管理、城市管理、生態(tài)環(huán)境、衛生健康、園林綠化、消防等相關(guān)部門(mén)按照各自職責負責物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的相關(guān)監督管理工作。

　　第五條 縣（市、區）政府（管委會(huì )）應當加強對本轄區物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導，推動(dòng)老舊小區建立物業(yè)管理長(cháng)效機制，將物業(yè)管理納入本轄區現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃、城鄉建設和社會(huì )治理綜合體系，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展和文明社區建設。

　　街道辦事處、鄉鎮政府組織、協(xié)調、指導本轄區內業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )選舉換屆、物業(yè)管理委員會(huì )組建，并辦理相關(guān)備案手續；組織、指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )依法履行職責，有權撤銷(xiāo)其作出的違反法律法規和規章的決定；組織轄區內物業(yè)承接查驗、指導監督物業(yè)服務(wù)項目的移交和接管；指導、協(xié)調物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，處理物業(yè)管理投訴，統籌協(xié)調、監督管理轄區內物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

　　社區居（村）民委員會(huì )在街道辦事處、鄉鎮政府的指導下做好具體工作，建立黨建引領(lǐng)下社區居（村）民委員會(huì )、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人共同參與的協(xié)同治理機制；有權就業(yè)主反映的物業(yè)服務(wù)事項向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，引導規范運作；指導、監督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調解物業(yè)管理糾紛。

　　第二章 前期物業(yè)服務(wù)

　　第六條 新建房屋物業(yè)管理區域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規劃條件、土地使用權屬范圍、建筑物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素確定。

　　物業(yè)管理用房由建設單位無(wú)償配置，其費用列入建設成本，屬于全體業(yè)主共有，位置應當相對集中，便于實(shí)施物業(yè)服務(wù)。

　　物業(yè)管理區域規劃調整，物業(yè)管理用房配建使用的原則和標準依照相關(guān)規定執行。

　　第七條 建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷(xiāo)售備案前，應當按照劃定的物業(yè)管理區域，通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，提供前期物業(yè)服務(wù)。建設單位應當按照以下時(shí)限完成招投標工作：

　�。ㄒ唬╊A售商品房項目在申請商品房預售許可前完成；

　�。ǘ�）現售商品房項目在申請商品房現售備案前完成；

　�。ㄈ�）非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前九十日內完成。

　　前期物業(yè)服務(wù)招投標按有關(guān)規定執行。

　　第八條 建設單位應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同。建設單位應當將前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、物業(yè)服務(wù)內容、物業(yè)服務(wù)收費標準和物業(yè)服務(wù)合同期限等內容納入商品房銷(xiāo)售信息，并進(jìn)行公示。

　　第九條 建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容，并將臨時(shí)管理規約和前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

　　第十條 物業(yè)交付使用前，由街道辦事處、鄉鎮政府在縣（市、區）物業(yè)管理主管部門(mén)的指導下，依據相關(guān)規定組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設單位對物業(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備進(jìn)行檢查和驗收，形成查驗記錄，監督簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并向業(yè)主公開(kāi)查驗的結果。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗資料建檔保存。承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權免費查閱。

　　第三章 業(yè)主和業(yè)主組織

　　第十一條 房屋的所有權人為業(yè)主。尚未依法取得不動(dòng)產(chǎn)登記，但符合下列情況之一的，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權利、承擔業(yè)主義務(wù)：

　�。ㄒ唬┗�于與建設單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分的人；

　�。ǘ�）因人民法院、仲裁委員會(huì )的生效法律文書(shū)或者政府征收決定等取得房屋所有權的人；

　�。ㄈ�）因合法建造等事實(shí)行為取得房屋所有權的人；

　�。ㄋ模┮蚶^承或者受遺贈取得房屋所有權的人；

　�。ㄎ澹┓�律法規規定的其他情形。

　　已經(jīng)達到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業(yè)買(mǎi)受人交付的專(zhuān)有部分，建設單位為業(yè)主。

　　業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權利、履行業(yè)主義務(wù)，委托應當以書(shū)面形式提交。

　　第十二條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：

　�。ㄒ唬┨嶙h召開(kāi)并參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，提出制定和修改業(yè)主公約或者管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；

　�。ǘ�）選舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有選舉權和被選舉權；

　�。ㄈ�）監督業(yè)主委員會(huì )工作，監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模�對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用、收益情況享有知情權、參與決定權和監督權；

　�。ㄎ澹┫驑I(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議；

　�。�六）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止損害共同利益的行為；

　�。ㄆ撸﹨⑴c共同決定物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金）的管理和使用；

　�。ò耍┓�律、法規規定的其他權利。

　　第十三條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┳袷嘏R時(shí)管理規約、管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則，相關(guān)行為應當符合節約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求；

　�。ǘ�）遵守物業(yè)管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護以及應對突發(fā)事件等方面的制度要求；

　�。ㄈ�）執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )依法作出的決定；

　�。ㄋ模┡浜衔飿I(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理以及保護業(yè)主人身和財產(chǎn)安全采取的必要管理措施或者應急措施；

　�。ㄎ澹┌凑諊�家、省、市有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金；

　�。�六）按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費；

　�。ㄆ撸┓�律法規規定的其他義務(wù)。

　　業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù)，不得以放棄權利為由不履行義務(wù)。

　　第十四條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成。符合下列條件之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議：

　�。ㄒ唬┓课莩鍪鄄⒔桓妒褂玫慕ㄖ�面積達到百分之五十以上的；

　�。ǘ�）業(yè)主已入住戶(hù)數的比例達到百分之三十以上的；

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前九十日的。

　　第十五條 符合成立業(yè)主大會(huì )條件的，建設單位或者十人以上業(yè)主聯(lián)名可以申請成立首次業(yè)主大會(huì )籌備組。街道辦事處、鄉鎮政府應當在收到申請后三十日內組織成立首次業(yè)主大會(huì )籌備組，籌備組組長(cháng)應當在七日內將籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示，并自籌備組成立之日起六十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　首次業(yè)主大會(huì )籌備組由街道辦事處、鄉鎮政府和業(yè)主、社區居（村）民委員會(huì )、建設單位的代表組成，人數為七到十一人單數，其中業(yè)主代表人數比例不低于二分之一。業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由街道辦事處、鄉鎮政府征求業(yè)主意見(jiàn)后確定�；I備組組長(cháng)由街道辦事處、鄉鎮政府的代表?yè)�任�?/p>

　　建設單位未派員參加籌備組的不影響籌備組成立。

　　籌備組成員應當對業(yè)主信息保密，不得將業(yè)主信息用于與召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備經(jīng)費依照相關(guān)法律法規規定執行。

　　第十六條 首次業(yè)主大會(huì )籌備組履行下列職責：

　�。ㄒ唬┐_認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數以及所擁有的專(zhuān)有部分面積；

　�。ǘ�）確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容；

　�。ㄈ�）擬定管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則；

　�。ㄋ模�擬定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則；

　�。ㄎ澹�擬定業(yè)主委員會(huì )組成人員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì )組成人員候選人名單，擬定業(yè)主委員會(huì )選舉辦法；

　�。�六）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告，公告時(shí)間不少于七日。

　　第十七條 物業(yè)管理區域達到成立業(yè)主大會(huì )條件兩個(gè)月內，建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮政府報送下列文件資料：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區域證明；

　�。ǘ�）業(yè)主名冊；

　�。ㄈ�）房屋及建筑物面積清冊；

　�。ㄋ模┙ㄖ�規劃總平面圖；

　�。ㄎ澹┙桓妒褂霉灿迷O施設備的證明；

　�。�六）物業(yè)管理用房配置證明；

　�。ㄆ撸┢渌�有關(guān)的文件資料。

　　第十八條 業(yè)主大會(huì )履行下列職責：

　�。ㄒ唬┲贫ê托薷墓芾硪幖s、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )議事規則；

　�。ǘ�）制定和修改業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )表決規則；

　�。ㄈ�）選舉、罷免或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；

　�。ㄋ模┐_定物業(yè)管理方式，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；

　�。ㄎ澹┐_定物業(yè)服務(wù)內容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

　�。�六）聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì )工作報告、收支預算決算報告，決定業(yè)主委員會(huì )換屆時(shí)進(jìn)行審計；

　�。ㄆ撸�決定物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用和經(jīng)營(yíng)的方式、收益分配；

　�。ò耍�決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

　�。ň牛�決定籌集和使用專(zhuān)項維修資金，建立應急維修事項清單；

　�。ㄊ�）決定業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的籌集、管理和使用，決定業(yè)主委員會(huì )成員補貼的來(lái)源、支付標準；

　�。ㄊ�一）改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定；

　�。ㄊ�二）決定有關(guān)業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)程序、決定事項及表決方式按照相關(guān)法律法規執行，業(yè)主大會(huì )的決定應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。物業(yè)使用人應當依法遵守業(yè)主大會(huì )的決定。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議每年至少召開(kāi)一次，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當派員列席。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用書(shū)面形式或者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式召開(kāi)，在實(shí)名投票的前提下，提倡采用信息化技術(shù)手段改進(jìn)業(yè)主大會(huì )表決方式。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )會(huì )議依法選舉產(chǎn)生，對其負責，受其監督，其成員應當符合下列條件：

　�。ㄒ唬┳袷貒�家有關(guān)法律、法規、業(yè)主公約或者管理規約、 業(yè)主大會(huì )議事規則，積極履行業(yè)主義務(wù)；

　�。ǘ�）具有完全民事行為能力；

　�。ㄈ�）熱心公益事業(yè)，責任心強，公道正派，誠實(shí)守信，廉潔自律；

　�。ㄋ模┚哂幸欢ǖ慕M織能力和履職時(shí)間。

　　對業(yè)主委員會(huì )成員，應當根據工作情況給予適當補貼。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì )由主任、副主任及委員組成，每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì )由五至十一人單數組成，具體人數、任期由業(yè)主大會(huì )議事規則確定。街道辦事處、鄉鎮政府應當對業(yè)主委員會(huì )成員候選人任職條件、提名進(jìn)行審查。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數組成人員出席，作出的決定必須經(jīng)全體組成人員半數以上同意。業(yè)主委員會(huì )作出決定后，應當自作出決定之日起三日內在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告，并報社區居（村）民委員會(huì )。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：

　�。ㄒ唬﹫绦袠I(yè)主大會(huì )決定和決議，維護業(yè)主合法權益；

　�。ǘ�）召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，定期向業(yè)主大會(huì )報告工作；

　�。ㄈ�）與業(yè)主大會(huì )選聘或者續聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄎ澹┒酱贅I(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約或者管理規約；

　�。�六）督促業(yè)主、物業(yè)使用人按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，組織和監督專(zhuān)項維修資金的籌集和使用；

　�。ㄆ撸┡浜辖值擂k事處、鄉鎮政府、公安機關(guān)、社區居（村）民委員會(huì )等做好物業(yè)管理區域內的社區建設、社會(huì )治安和公益宣傳等工作；

　�。ò耍┓�律、法規以及業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì )委員不得實(shí)施下列行為：

　�。ㄒ唬┳钃�、妨礙業(yè)主大會(huì )行使職權或者不執行業(yè)主大會(huì )決定；

　�。ǘ�）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料；

　�。ㄈ�）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì )換屆交接工作；

　�。ㄋ模┥米允褂脴I(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )印章；

　�。ㄎ澹┻`反業(yè)主大會(huì )議事規則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

　�。�六）將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

　�。ㄆ撸┰诒疚飿I(yè)管理區域內違法搭建、違法占用物業(yè)共有部分；

　�。ò耍┡c物業(yè)服務(wù)人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟往來(lái)或利益交換；

　�。ň牛┬孤稑I(yè)主個(gè)人信息；

　�。ㄊ�）侵害業(yè)主合法權益的其他行為。

　　業(yè)主委員會(huì )委員有前款規定的第（一）項至第（五）項行為的，街道辦事處、鄉鎮政府責令業(yè)主委員會(huì )停止其履行職務(wù)，向業(yè)主公示，并提請業(yè)主大會(huì )罷免委員資格；有前款規定其他行為的，由業(yè)主委員會(huì )提請業(yè)主大會(huì )決定是否罷免委員資格。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì )組成人員有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止:

　�。ㄒ唬┎辉倬邆錁I(yè)主身份的；

　�。ǘ�）喪失履行職責能力的；

　�。ㄈ�）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )提出辭職的；

　�。ㄋ模┤温毱陂g被追究刑事責任的；

　�。ㄎ澹┓�律、法規、業(yè)主公約或管理規約規定的其他情形。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)前六十日，應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉，并書(shū)面報告街道辦事處、鄉鎮政府。逾期未換屆選舉的，街道辦事處、鄉鎮政府應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自換屆之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )。未選舉新一屆業(yè)主委員會(huì )的，移交給社區居（村）民委員會(huì )臨時(shí)保管。

　　業(yè)主委員會(huì )委員職務(wù)在任期內終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的前款所列物品和財物移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　違反前兩款的規定拒不移交的，街道辦事處、鄉鎮政府應當責令其移交，相關(guān)部門(mén)應當依法協(xié)助。

　　第二十五條 除業(yè)主自行管理外，物業(yè)管理區域有下列情形之一的，街道辦事處、鄉鎮政府應當組建物業(yè)管理委員會(huì )， 作為承擔業(yè)主委員會(huì )職責的臨時(shí)機構：

　�。ㄒ唬┪催_到成立業(yè)主大會(huì )條件的；

　�。ǘ�）達到成立業(yè)主大會(huì )條件但未能自行成立，經(jīng)街道辦事處、鄉鎮政府組織仍未能成立的；

　�。ㄈ�）未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )未完成換屆選舉，經(jīng)街道辦事處、鄉鎮政府組織仍未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )或者新一屆業(yè)主委員會(huì )的。

　　物業(yè)管理委員會(huì )應當組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì )并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。物業(yè)管理委員會(huì )自業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生之日起自行解散。

　　物業(yè)管理委員會(huì )的任期一般不超過(guò)三年。期滿(mǎn)仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，由街道辦事處、鄉鎮政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì )。

　　第二十六條 物業(yè)管理委員會(huì )應當由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉鎮政府、社區居（村）民委員會(huì )的代表組成。

　　物業(yè)管理委員會(huì )由七至十一人單數組成。其中業(yè)主代表不得少于二分之一，由街道辦事處、鄉鎮政府在業(yè)主自薦或者推薦的基礎上確定。物業(yè)管理委員會(huì )主任由街道辦事處、鄉鎮政府或者社區居（村）民委員會(huì )的代表?yè)�任�?/p>

　　街道辦事處、鄉鎮政府應當自物業(yè)管理委員會(huì )成立之日起十個(gè)工作日內將成員名單在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布。

　　物業(yè)管理委員會(huì )具體工作辦法，按照河南省物業(yè)管理行政主管部門(mén)有關(guān)文件執行。

　　第二十七條 推動(dòng)業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )成員在不改變中國共產(chǎn)黨黨員黨組織隸屬關(guān)系的情況下，經(jīng)街道黨組織批準，同步組建功能型黨組織，充分調動(dòng)中國共產(chǎn)黨黨員業(yè)主參與物業(yè)管理的積極性，形成社區治理合力，有效服務(wù)群眾。

　　第四章 物業(yè)服務(wù)

　　第二十八條 物業(yè)管理區域內業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)人管理；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的，一個(gè)物業(yè)管理區域應當由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

　　電梯、消防等涉及人身、財產(chǎn)安全的設施設備，應當委托具有相應資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維護。

　　第二十九條 物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)管理區域內的秩序維護、清潔衛生、園林綠化等專(zhuān)項物業(yè)服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)或第三人的，應當就該部分專(zhuān)項服務(wù)事項向業(yè)主負責。

　　物業(yè)服務(wù)人不得將其應當提供的全部物業(yè)服務(wù)轉委托給第三人，或將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉委托給第三人。

　　第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當承擔下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┮勒瘴飿I(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)管理服務(wù)；

　�。ǘ�）接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的監督；

　�。ㄈ�）建立和完善物業(yè)服務(wù)應急預案，做好應急工作；

　�。ㄋ模┚S護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生，引導業(yè)主進(jìn)行垃圾分類(lèi)處理；

　�。ㄎ澹┒ㄆ趯ξ飿I(yè)的共用部位、共用設施設備進(jìn)行巡查、養護、維修；

　�。�六）發(fā)現違反法律、法規、業(yè)主公約或者管理規約的行為，及時(shí)制止并向有關(guān)行政主管部門(mén)報告；

　�。ㄆ撸┓�律、法規和物業(yè)服務(wù)合同規定的其他義務(wù)。

　　第三十一條 業(yè)主應當按照合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)人按照合同約定和有關(guān)規定提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。

　　業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或申請仲裁。但不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費為由，采取停止供電、供水、供氣、供熱以及其他損害業(yè)主合法權益的行為。

　　第三十二條 物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區域，應當與業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )辦理交接手續，履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┮平晃飿I(yè)管理用房等共用部分、共用設施設備；

　�。ǘ�）移交物業(yè)承接查驗的有關(guān)資料；

　�。ㄈ�）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設施設備使用、維護、保養、檢驗等技術(shù)資料，運行、維護、保養記錄；

　�。ㄋ模┙Y清預收、代收和預付、代付費用；

　�。ㄎ澹┓�律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

　　原物業(yè)服務(wù)人在辦理交接至正式退出前，應當按照原物業(yè)服務(wù)合同內容提供服務(wù)。

　　新選聘的物業(yè)服務(wù)人按照約定承接物業(yè)時(shí)，應當對共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗，不得強行接管物業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)合同的簽訂和解除依照相關(guān)法律法規執行。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，向物業(yè)所在地縣（市、區）政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理備案手續。

　　承接查驗資料屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立檔案，妥善保管，業(yè)主有權免費查詢(xún)。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)將物業(yè)承接查驗檔案向業(yè)主委員會(huì )移交完畢。

　　第五章物業(yè)的使用、維護和專(zhuān)項維修資金

　　第三十四條 物業(yè)的使用和維護應當遵守國家有關(guān)市容環(huán)境衛生、環(huán)境保護、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法規或管理規約的規定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　第三十五條 供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當按照最終用戶(hù)使用的計量器具顯示的量值向最終用戶(hù)收取費用。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用，但應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付報酬。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分最終用戶(hù)未履行交費義務(wù)停止已交費用戶(hù)和共用部位的服務(wù)。

　　第三十六條 任何單位、個(gè)人不得擅自挖掘物業(yè)管理區域內的道路、綠地、其他場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。因維修、養護或公共利益，業(yè)主、物業(yè)使用人、相關(guān)單位確需臨時(shí)挖掘道路、綠地、其他場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)人的同意，并與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商確定施工方案，接受物業(yè)服務(wù)人現場(chǎng)檢查。物業(yè)服務(wù)人確需臨時(shí)挖掘道路、綠地、其他場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )的同意。

　　物業(yè)服務(wù)人應當向全體業(yè)主及時(shí)公告施工方案和施工期限。業(yè)主、物業(yè)使用人、相關(guān)單位、物業(yè)服務(wù)人應當將臨時(shí)挖掘的道路、綠地、其他場(chǎng)地以及臨時(shí)遷移的共用設施設備，在約定期限內恢復原狀。

　　第三十七條 物業(yè)管理區域內禁止下列行為:

　�。ㄒ唬�損壞或擅自變動(dòng)房屋承重結構、主體結構；

　�。ǘ�）侵占、損壞共用部位、共用設施設備；

　�。ㄈ�）違法搭建建筑物、構筑物、障礙物，破壞或擅自改變房屋外觀(guān)；

　�。ㄋ模┻`反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品；

　�。ㄎ澹┥米约茉O電線(xiàn)、電纜；

　�。�六）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；

　�。ㄆ撸┰诠�共走道、樓梯間、門(mén)廳內存放電動(dòng)自行車(chē)或為其充電；

　�。ò耍┡欧庞卸�、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；

　�。ň牛┲圃斐�過(guò)規定標準的噪音；

　�。ㄊ�）影響鄰居采光通風(fēng)；

　�。ㄊ�一）占用、堵塞、封閉消防通道、公共出入口，損壞消防設施及器材；

　�。ㄊ�二）在建筑物、構筑物上亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)、亂張貼，樓道、門(mén)廳、電纜井內堆放雜物；

　�。ㄊ�三）擅自改變房屋用途，將住宅變?yōu)榉亲≌�，從事餐飲、生產(chǎn)加工、歌舞娛樂(lè )等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

　�。ㄊ�四）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車(chē)泊位，違反規定停放車(chē)輛；

　�。ㄊ�五）違反規定飼養動(dòng)物，干擾他人正常生活；

　�。ㄊ�六）利用房屋從事危害公共安全、公共利益和侵害他人正當權益的活動(dòng)；

　�。ㄊ�七）法律、法規、管理規約或臨時(shí)管理規約禁止的其他行為。

　　違反前款規定的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )應當予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )應當及時(shí)處理。勸阻、制止無(wú)效的，應當及時(shí)報告有關(guān)行政主管部門(mén)，有關(guān)行政主管部門(mén)應當依法處理。

　　第三十八條 業(yè)主應當按照國家和省有關(guān)規定，足額交納專(zhuān)項維修資金。不動(dòng)產(chǎn)登記機構在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權登記時(shí)，應當核驗專(zhuān)項維修資金繳存情況。

　　專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主共有，專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　專(zhuān)項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人與負擔人相一致的原則。

　　第三十九條 專(zhuān)項維修資金的管理，實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權人決策、政府監督的原則。

　　第四十條 專(zhuān)項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應當按照相關(guān)規定以及業(yè)主大會(huì )的決定續籌專(zhuān)項維修資金。

　　物業(yè)所有權發(fā)生轉移時(shí)，交存的專(zhuān)項維修資金一并轉移給物業(yè)買(mǎi)受人。

　　第四十一條 物業(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備出現下列緊急情況的，業(yè)主委員會(huì )可以申請使用維修資金進(jìn)行應急維修；尚未產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，由街道辦事處、鄉鎮政府組織代為申請使用維修資金進(jìn)行應急維修，相關(guān)費用從維修資金中列支，應急維修費用應當向業(yè)主公示：

　�。ㄒ唬╇娞�、消防等共用設施設備故障損壞，無(wú)法正常使用的；

　�。ǘ�）屋面、外墻滲漏的；

　�。ㄈ�）樓體外墻墻面有脫落危險的；

　�。ㄋ模�專(zhuān)用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

　�。ㄎ澹┕�共護欄（圍）破損嚴重的；

　�。�六）其他緊急情況。

　　第六章 法律責任

　　第四十二條 違反本辦法規定的，依據有關(guān)法律法規的規定處罰。

　　第四十三條 有關(guān)單位及其工作人員在工作中濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守或者有其他不履行、不正確履行職責行為的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法予以處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七章 附 則

　　第四十四條 本辦法自印發(fā)之日起施行。

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