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淺析物業(yè)服務(wù)等級與物業(yè)費
導語(yǔ)：物業(yè)管理師指按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，通過(guò)對房屋建筑及與之相配套的設備、設施和場(chǎng)地進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化維修養護管理以及維護相關(guān)區域環(huán)境衛生和公共秩序，為業(yè)主、使用人提供服務(wù)的人員。自2010年開(kāi)始，原勞動(dòng)部物業(yè)管理師全國范圍內暫�？荚�。
為進(jìn)一步加強社區物業(yè)管理，全面提升物業(yè)服務(wù)整體水平，日前，市國土房管局印發(fā)《關(guān)于實(shí)施住宅小區物業(yè)服務(wù)等級化管理的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，在全市范圍推行住宅小區物業(yè)服務(wù)等級化管理。
【每年1月公布物業(yè)檢查考評結果】
住宅小區物業(yè)管理服務(wù)包括物業(yè)管理基本服務(wù)和機電設施設備日常運行養護管理。根據《意見(jiàn)》規定，住宅小區物業(yè)管理基本服務(wù)推行“雙四級”標準。即：按照基本服務(wù)內容和標準，劃分為一、二、三、四等四個(gè)服務(wù)等級，每個(gè)服務(wù)等級區分為優(yōu)秀、良好、合格和不合格等四個(gè)服務(wù)標準。
同服務(wù)等級實(shí)行不同繳費標準，每個(gè)服務(wù)等級所達到的服務(wù)標準或者養護管理標準依據年度考評結果確定�？荚u實(shí)行百分制，其中物業(yè)管理基本服務(wù)權重為60%，機電設施設備日常運行養護管理權重為40%。不同服務(wù)等級綜合得分在90分以上(含90分)的為本服務(wù)等級優(yōu)秀，得分在90至80分(含80分、不含90分)的為本服務(wù)等級良好，得分在80至60分(含60分、不含80分)的為本服務(wù)等級合格，得分在60分以下的為本服務(wù)等級不合格。物業(yè)管理小區內未配置電梯、消防等機電設施設備的，只考評物業(yè)管理基本服務(wù)。
每年1月底前，市國土房管局匯總區縣檢查考評結果向社會(huì )公布，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定、人民法院審理物業(yè)管理服務(wù)費涉訴案件判決的重要依據。
【重點(diǎn)服務(wù)事項實(shí)行一票否決】
據《意見(jiàn)》規定，考評年度內物業(yè)服務(wù)項目發(fā)生以下情況的，年度考評結果為不合格：在考評年度內發(fā)生重大責任事故的;因物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任引發(fā)重大群體或越級上訪(fǎng)事件，影響社會(huì )穩定和正常社會(huì )秩序，造成惡劣影響的;因物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任被媒體公開(kāi)曝光在社會(huì )上造成惡劣影響的;聘用無(wú)相應資格證書(shū)的人員擔任項目經(jīng)理的;電梯逾期未進(jìn)行年檢的;未按照協(xié)議約定及時(shí)退還裝修保證金及其他應退還費用的;挪用房屋專(zhuān)項維修資金和應急解危專(zhuān)項資金的;被市國土房管局或者區縣房管局日常巡查公開(kāi)通報后不及時(shí)整改，一年內被公開(kāi)通報三次(含三次)以上的;退出項目管理時(shí)不按照《天津市物業(yè)管理條例》等政策法規規定，履行退出程序和相應義務(wù)的;以及其他嚴重不良行為。
【物業(yè)資質(zhì)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理】
本市全面推行物業(yè)服務(wù)事項公開(kāi)公示。已入住物業(yè)管理小區要全部設置政策法規宣傳欄、管理規約公開(kāi)欄、小區事務(wù)公示欄、物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)箱、業(yè)主委員會(huì )工作建議箱。將服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、機動(dòng)車(chē)場(chǎng)地占用費、維修資金使用等內容，全面向業(yè)主公開(kāi)公示，主動(dòng)接受監督。
嚴格落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級年度評定公布制度，加大對違約、違規物業(yè)服務(wù)企業(yè)監管處罰力度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的住宅小區年度考評結果全部為合格，優(yōu)良率80%以上，或者積極承擔社會(huì )責任，為加強社區物業(yè)管理工作作出貢獻的，給予企業(yè)表彰激勵。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)定期復核制度，對不符合原相應資質(zhì)條件的，予以降級或取消資質(zhì)，健全企業(yè)退出市場(chǎng)機制。
【二手房交易需交齊物業(yè)費】
本市將通過(guò)加強教育引導、強化行政約束、嚴格法律追究等綜合措施，提高物業(yè)管理服務(wù)費收繳率，為促進(jìn)物業(yè)服務(wù)良性循環(huán)提供有力保障。
對欠交物業(yè)費的業(yè)主開(kāi)展入戶(hù)收繳，并對拒交物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)小區物業(yè)事務(wù)公示欄將業(yè)主欠交物業(yè)費情況進(jìn)行公示，公開(kāi)催繳。物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)的住宅小區被區縣房管局年度考評評定為合格以上的，該考評結果作為人民法院認定物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的重要證據。
住宅小區進(jìn)行二手房交易時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或房屋交易機構在打印《天津市房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》時(shí)，向交易雙方發(fā)放交齊物業(yè)管理服務(wù)費提示單。房產(chǎn)出賣(mài)人應在辦理房屋所有權轉移登記手續前交齊物業(yè)管理服務(wù)費，并告知房產(chǎn)買(mǎi)受人。
拓展閱讀：
物業(yè)管理費的概念
物業(yè)管理費，是物業(yè)管理公司依據物業(yè)管理服務(wù)合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理使用人或所有人依據物業(yè)管理服務(wù)合同應當付出的費用。
物業(yè)費包括什么
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等;
2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3、物業(yè)管理區域清潔衛生費用;
4、物業(yè)管理區域綠化養護費用;
5、物業(yè)管理區域秩序維護費用;
6、辦公費用;
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本
物業(yè)費的四級收費標準
四級收費標準：0.35元/月.平方米(已包含稅、費)
【基礎條件】
小區基本封閉;
有固定管理服務(wù)用房;
有簡(jiǎn)單的綠地、樹(shù)木、植物。
【公共秩序維護】
1、配備門(mén)崗室，設專(zhuān)人24小時(shí)值勤。對本區機動(dòng)車(chē)出入驗證;對外來(lái)機動(dòng)車(chē)登記換證。
2、小區內公共娛樂(lè )設施、水池等部位設置安全警示標志。
3、消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。
【保潔服務(wù)】
1、小區內公共區域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔。
2、公共樓道每天清掃1次;扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔。
3、根據小區實(shí)際情況合理布設垃圾桶、果皮箱。
4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。
5、垃圾清運日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果皮箱滿(mǎn)溢現象。
6、垃圾設施每周清潔1次，無(wú)異味。
7、公共區域玻璃每2個(gè)月擦洗1次。
8、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。
9、根據實(shí)際情況開(kāi)展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲(chóng)孳生。
10、飼養寵物符合有關(guān)規定，對違反者進(jìn)行勸告，并報告有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。
在四級收費標準中，除基礎條件、公共秩序維護、保潔服務(wù)必須達到相應的標準外，《辦法》中對房屋管理、設施維修養護、綠化養護管理和綜合管理服務(wù)也列出了相應的規定，物業(yè)部門(mén)需符合所有條件，方能收取相應的費用。
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