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青海省物業(yè)管理條例全文
《青海省物業(yè)管理條例》已由青海省第十二屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十八次會(huì )議于2015年3月27日通過(guò)，現予公布，自2015年7月1日起施行。
青海省人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )
2015年3月27日
青海省物業(yè)管理條例
(2015年3月27日青海省第十二屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十八次會(huì )議通過(guò))
第一章 總則
第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，營(yíng)造良好的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)社會(huì )和諧，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條 本省行政區域內物業(yè)管理及其監督管理活動(dòng)適用本條例。
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，或者通過(guò)其他形式，對物業(yè)管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
市(州)、縣(市、區)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，履行下列職責：
(一)對業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )業(yè)務(wù)的指導和監督;
(二)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)招投標、物業(yè)服務(wù)合同簽訂的監督管理;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價(jià);
(四)專(zhuān)項維修資金和物業(yè)保修金交存、使用的監督管理;
(五)物業(yè)使用和維護的監督管理;
(六)物業(yè)承接查驗、退出交接活動(dòng)的指導和監督;
(七)處理在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴;
(八)其他監督管理職責。
縣級以上人民政府發(fā)展和改革、城鄉規劃、國土資源、財政、公安、民政、衛生計生、環(huán)保、工商、質(zhì)監等有關(guān)部門(mén)，按照各自職責，負責物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監督管理和服務(wù)工作。
第四條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府依法組織和指導本轄區內的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )、選舉業(yè)主委員會(huì )，督促業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )履行職責，調解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區建設的關(guān)系。
社區居(村)民委員會(huì )負責指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安派出所、社區居(村)民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等各方代表組成，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議主要協(xié)調解決下列重大問(wèn)題：
(一)業(yè)主委員會(huì )不依法履行職責;
(二)業(yè)主委員會(huì )成立、換屆過(guò)程中出現的問(wèn)題;
(三)物業(yè)服務(wù)合同履行過(guò)程中出現的問(wèn)題;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過(guò)程中出現的問(wèn)題;
(五)需要協(xié)調解決的其他物業(yè)管理問(wèn)題。
第六條 縣級以上人民政府應當將物業(yè)服務(wù)納入服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃、社區建設和社區管理體系，制定扶持政策，加強行業(yè)管理，提高專(zhuān)業(yè)化水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。
第七條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律管理，規范行業(yè)行為，提高物業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法誠信經(jīng)營(yíng)，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益。
第二章 物業(yè)管理區域與相關(guān)配置
第八條 物業(yè)管理區域的劃分應當以土地使用權證確定的用地范圍為基礎，綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業(yè)主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。物業(yè)設施設備共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域;配套設施設備能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區域。
第九條 建設單位應當在取得商品房預售許可或者現房銷(xiāo)售前，向項目所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區域的申請，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當自受理申請之日起二十日內，在征求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、城鄉規劃行政主管部門(mén)等單位的意見(jiàn)后劃分物業(yè)管理區域，并書(shū)面告知項目所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。
建設單位應當將物業(yè)管理區域核定內容在商品房銷(xiāo)售現場(chǎng)進(jìn)行公示。
第十條 尚未劃分或者需要調整物業(yè)管理區域的，由縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)會(huì )同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府征求業(yè)主、社區居(村)民委員會(huì )的意見(jiàn)，結合社區居(村)民委員會(huì )的布局劃分物業(yè)管理區域。調整物業(yè)管理區域的，還應當征得專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
第十一條 縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當建立物業(yè)管理區域檔案。
物業(yè)管理區域檔案應當載明物業(yè)管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專(zhuān)有部分數量、共有部分情況、建設單位以及其他需要載明的事項。
第十二條 建設單位新建住宅物業(yè)時(shí)，應當以物業(yè)管理區域為單位，按照下列要求無(wú)償配置物業(yè)服務(wù)用房：
(一)物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積千分之三的比例配置，且不得低于七十平方米;房屋建筑總面積超過(guò)三萬(wàn)平方米的，按照超過(guò)部分建筑面積千分之一的比例增加配置。物業(yè)服務(wù)用房不包含門(mén)崗值班室。
(二)物業(yè)服務(wù)用房應當具備水、電、暖、衛、采光等基本使用功能和條件，配置獨立的水、電、暖等計量裝置。
業(yè)主委員會(huì )辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調劑，面積不得低于二十平方米;房屋建筑總面積超過(guò)三萬(wàn)平方米的，面積不得低于四十平方米。
物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。
第十三條 城鄉規劃行政主管部門(mén)在規劃許可、驗收過(guò)程中，應當對物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等作為規劃設計指標進(jìn)行審查。
房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者不動(dòng)產(chǎn)登記機構，在核發(fā)商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時(shí)，應當對物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核查，并在房屋登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和位置。
建設單位應當將相關(guān)信息在商品房銷(xiāo)售現場(chǎng)或者物業(yè)管理區域內公示。
第十四條 新建住宅物業(yè)管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等計量裝置應當按照專(zhuān)有部分一戶(hù)一表、共有部分獨立計量表配置。信息通信、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛、郵政等附屬設施設備的配置應當符合國家技術(shù)標準和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規范。
配套設施不齊全的老舊住宅區，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當配合縣級以上人民政府采取措施逐步改造，實(shí)現供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的分戶(hù)計量、分戶(hù)控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為改造工作提供便利。
第十五條 新建住宅物業(yè)管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶(hù)分戶(hù)計量表和分戶(hù)計量表以前的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備按照國家技術(shù)標準和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規范設計，由相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工，并與建設項目同步設計、同步施工、同步交付。所需費用依照國家和省住房城鄉建設行政主管部門(mén)制定的有關(guān)工程計價(jià)規定確定，由建設單位承擔。建設單位應當配合專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的施工。
建設單位在竣工驗收后，應當將專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的所有權移交給組織安裝施工的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收，并負責專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的管理、維修、養護和更新。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備包括變(配)電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關(guān)管線(xiàn)。
第十六條 本條例實(shí)施前建設的住宅物業(yè)管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶(hù)分戶(hù)計量表和分戶(hù)計量表以前的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的所有權，由業(yè)主大會(huì )決定是否移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位。決定移交的，縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當組織有關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國家技術(shù)標準和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規范進(jìn)行驗收。驗收合格的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收，并負責專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的管理、維修、養護和更新。
驗收不合格的，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國家技術(shù)標準和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )
第十七條 房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權;
(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;
(七)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共有部分及其附屬設施設備使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督專(zhuān)項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第十八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共有部分及其附屬設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;
(四)按照有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;
(五)遵守房屋裝飾裝修的規定;
(六)支持和配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng);
(七)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用;
(八)法律、法規規定的其他義務(wù)。
第十九條 物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據法律、法規、管理規約、業(yè)主大會(huì )依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，履行相應義務(wù)。
第二十條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。
物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當會(huì )同縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導本轄區的物業(yè)管理區域成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。
第二十一條 物業(yè)管理區域內，符合下列條件之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )：
(一)交付的房屋專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十以上;
(二)交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上;
(三)首套房屋交付已滿(mǎn)兩年且交付的房屋套數達到總套數的百分之三十以上。
第二十二條 符合成立業(yè)主大會(huì )條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者百分之十以上業(yè)主聯(lián)名提出成立業(yè)主大會(huì )申請后三十日內，會(huì )同縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)組建首次業(yè)主大會(huì )籌備組。
籌備召開(kāi)新建住宅小區首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需費用由建設單位承擔。
第二十三條 建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報送物業(yè)管理區域證明、房屋及建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規劃總平面圖、交付使用共用設施設備的證明、物業(yè)服務(wù)用房配置證明等籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的文件資料。
第二十四條 籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府代表和社區居(村)民委員會(huì )代表組成�；I備組人數應當為單數，其中業(yè)主代表應當不低于籌備組人數的一半，籌備組組長(cháng)由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府代表?yè)巍?/p>
籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居(村)民委員會(huì )組織業(yè)主推薦。
籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區域內公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協(xié)調解決。
第二十五條 籌備組應當做好以下籌備工作：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內容;
(二)草擬管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則;
(三)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數以及所擁有的專(zhuān)有部分面積;
(四)制定業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生辦法，確定候選人名單，制定業(yè)主委員會(huì )選舉辦法;
(五)依法確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則;
(六)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
前款規定的.內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區域內公告。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當予以答復;異議成立的，籌備組應當對公告內容予以修改并重新公告。
第二十六條 籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決通過(guò)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
第二十七條 業(yè)主大會(huì )討論決定下列事項：
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )議事規則、管理規約;
(二)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;
(三)選定物業(yè)服務(wù)內容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專(zhuān)項維修資金;
(六)新建、改建和重建建筑物及其附屬設施;
(七)改變共有部分的用途;
(八)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用;
(九)法律、法規或者管理規約確定應由業(yè)主共同決定的其他事項。
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
第二十八條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：
(一)百分之二十以上業(yè)主提議的;
(二)業(yè)主委員會(huì )委員缺員需要補選的;
(三)業(yè)主委員會(huì )決定集體辭職，需要重新選舉業(yè)主委員會(huì )的;
(四)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前，需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者需要對原物業(yè)服務(wù)合同主要事項進(jìn)行變更的;
(五)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(六)法律、法規、管理規約及業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì )應當在召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議十五日前，將會(huì )議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題、議程等內容在物業(yè)管理區域內公告，并書(shū)面告知所在地社區居(村)民委員會(huì )。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì )不按照規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令業(yè)主委員會(huì )限期組織召開(kāi);業(yè)主委員會(huì )逾期仍不組織召開(kāi)的，業(yè)主可以請求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織召開(kāi);街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在接到請求之日起十日內通知業(yè)主，并在三十日內組織召開(kāi)。
第三十條 不具備成立業(yè)主大會(huì )條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì )的住宅小區，經(jīng)街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居(村)民委員會(huì )、建設單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區域內的物業(yè)管理委員會(huì )，代行業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )職責。
物業(yè)管理委員會(huì )的人員組成，應當在物業(yè)管理區域內公告。
第三十一條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用集體討論形式的，應當有專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。
采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應當將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主;無(wú)法送達的，應當在物業(yè)管理區域內公告。需投票表決的，表決意見(jiàn)應由業(yè)主本人簽名。
業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應當出具委托書(shū)，載明委托事項、委托權限及期限。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決采取記名投票的方式。業(yè)主委員會(huì )應當妥善保管選票、表決票和委托書(shū)，以備查詢(xún)。
第三十二條 物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，推選及表決辦法應當在業(yè)主大會(huì )議事規則中規定。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì )委員應當符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守國家有關(guān)法律、法規、管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則，模范履行業(yè)主義務(wù);
(三)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔;
(四)具有一定的組織能力和文化水平;
(五)具有與履行職責相適應的工作時(shí)間;
(六)本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì )由五人以上單數組成，具體人數由業(yè)主大會(huì )議事規則確定。業(yè)主委員會(huì )每屆任期三年，委員可以連選連任，業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數以上同意。業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應書(shū)面告知社區居(村)民委員會(huì )。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持以下資料向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：
(一)業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )選舉情況的報告;
(二)業(yè)主大會(huì )決議;
(三)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(四)業(yè)主委員會(huì )委員名單;
(五)其他必要資料。
業(yè)主委員會(huì )持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會(huì )印章和業(yè)主委員會(huì )印章。
第三十六條 業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：
(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況;
(二)執行業(yè)主大會(huì )決定和決議，維護業(yè)主共同利益;
(三)與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監督管理規約的實(shí)施;
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;
(七)組織和監督專(zhuān)項維修資金的籌集和使用;
(八)調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;
(九)法律、法規以及業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第三十七條 業(yè)主委員會(huì )應當建立信息公開(kāi)制度，定期在物業(yè)管理區域內向業(yè)主公布下列情況和資料：
(一)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的決定;
(三)物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項;
(四)專(zhuān)項維修資金的籌集和使用情況;
(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;
(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車(chē)輛車(chē)位的使用、經(jīng)營(yíng)情況;
(七)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費和工作補貼的籌集、使用情況;
(八)其他應當向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會(huì )三分之一以上委員或者百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權，決定是否終止其委員資格：
(一)以書(shū)面方式提出辭職請求的;
(二)不履行業(yè)主委員會(huì )委員職責和業(yè)主義務(wù)的;
(三)利用委員資格謀取私利的;
(四)侵害他人合法權益的;
(五)因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。
第三十九條 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
(一)不再具備業(yè)主身份的;
(二)喪失履行職責能力的;
(三)任職期間被追究刑事責任的;
(四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
第四十條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)九十日前，應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，進(jìn)行換屆選舉，并書(shū)面報告縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。逾期未換屆選舉的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當協(xié)調、督促或者組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。
第四十二條 業(yè)主委員會(huì )應當自任期屆滿(mǎn)之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交新一屆業(yè)主委員會(huì )。拒不移交的，可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府督促移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應當予以協(xié)助。
業(yè)主委員會(huì )委員資格在任期內終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的前款所列財物移交給業(yè)主委員會(huì )。
第四十三條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會(huì )委員的工作補貼由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費和補貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì )決定，可以由全體業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分及其附屬設施設備經(jīng)營(yíng)所得收益中列支，但不得從物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益中列支。
第四章 前期物業(yè)管理
第四十四條 建設單位應當在住宅物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主大會(huì )首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。但投標人少于三個(gè)或者住宅規模不超過(guò)三萬(wàn)平方米的，經(jīng)縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十五條 建設單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應當與建設單位按照國家相關(guān)規定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)的共有部分及其附屬設施設備進(jìn)行查驗，并由雙方簽字確認查驗記錄。
第四十七條 建設單位應當按照國家有關(guān)規定和商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，移交權屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
實(shí)施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件：
(一)建設工程竣工驗收合格，取得城鄉規劃、消防、環(huán)保等主管部門(mén)出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)住房城鄉建設行政主管部門(mén)備案;
(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線(xiàn)電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立合格的計量表具;
(三)教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環(huán)衛、社區服務(wù)等公共服務(wù)設施已按規劃設計要求建成;
(四)道路、車(chē)位、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并滿(mǎn)足使用功能要求;
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書(shū);
(六)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施;
(七)物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;
(八)法律、法規規定的其他條件。
第四十八條 建設單位應當在現場(chǎng)查驗二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)物業(yè)管理區域劃分資料;
(二)建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證復印件、附圖;
(三)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料;
(四)共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;
(五)供水、供電、供氣、供熱、信息通信、有線(xiàn)電視等準許使用文件;
(六)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(七)業(yè)主名冊;
(八)物業(yè)管理必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書(shū)面承諾補交的具體時(shí)限。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，持下列資料向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續：
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;
(二)臨時(shí)管理規約;
(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議;
(四)建設單位移交資料清單;
(五)查驗記錄;
(六)交接記錄;
(七)其他與承接查驗有關(guān)的資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案情況書(shū)面告知業(yè)主。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。
物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì )選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內，向業(yè)主委員會(huì )移交物業(yè)承接查驗檔案。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第五十一條 一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照國家有關(guān)規定取得資質(zhì)證書(shū)，并在資質(zhì)等級許可的范圍內從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)人員應當按照國家和省有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)或者培訓合格證書(shū)。
省外物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本省從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，應當到省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門(mén)辦理資質(zhì)核驗備案手續。本省物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務(wù)項目，應當向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
第五十二條 業(yè)主大會(huì )可以決定采用招投標或者協(xié)議的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會(huì )決定采用招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì )按照國家有關(guān)規定組織招投標。
業(yè)主大會(huì )決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì )擬訂選聘方案，提請業(yè)主大會(huì )投票表決。
物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當指導、監督選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的活動(dòng)。
第五十三條 業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)管理事項、服務(wù)標準、服務(wù)費用、雙方的權利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)用房、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、合同期限、違約責任等內容進(jìn)行約定。
物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責任作出約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)服務(wù)合同報縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供下列服務(wù)：
(一)物業(yè)共有部分及其附屬設施設備的維護和管理;
(二)公共秩序維護、安全防范、車(chē)輛停放管理;
(三)環(huán)境衛生清潔和公共綠化養護;
(四)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);
(五)物業(yè)檔案及相關(guān)資料的保管;
(六)其他物業(yè)管理服務(wù)事項。
第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人。
第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依照法律、法規規定，委托具有相應資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機構維修和養護電梯、壓力容器等特種設備，并向特種設備檢驗檢測機構申請定期檢驗。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)收費遵循公平、合理、質(zhì)價(jià)相符的原則，收費標準應與物業(yè)服務(wù)等級、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對應。具體收費標準和收費事項由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)收費管理辦法由省人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同住房城鄉建設行政主管部門(mén)制定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內公示服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準等事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期將物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營(yíng)設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實(shí)公示。
物業(yè)服務(wù)費按月計收，最長(cháng)預收期限不得超過(guò)六個(gè)月，業(yè)主自愿交納的除外。
第五十九條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主未按約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請求物業(yè)所在地社區居(村)民委員會(huì )進(jìn)行調解，也可以按照合同約定依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主承擔連帶責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位承擔。物業(yè)交付后，業(yè)主未實(shí)際入住使用的，應交納物業(yè)服務(wù)費總額百分之七十的費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以存在開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題、未享受物業(yè)服務(wù)或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等理由拒交物業(yè)服務(wù)費用。
第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)管理服務(wù)，不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用、不配合管理等為由減少服務(wù)內容或者降低服務(wù)質(zhì)量，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專(zhuān)業(yè)服務(wù)。
第六十一條 供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當按照最終用戶(hù)使用的計量器具顯示的量值向最終用戶(hù)收取費用。業(yè)主專(zhuān)有部分使用的，由業(yè)主承擔;物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔;部分業(yè)主或者全體業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主共同承擔。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得對符合條件的用戶(hù)無(wú)正當理由拒絕服務(wù)或者停止服務(wù)，不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用或者提供無(wú)償服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。
第六十二條 規劃設計為集中供熱的物業(yè)管理區域內，業(yè)主要求停止供熱的，應當在本供熱期開(kāi)始三十日前與供熱單位簽訂停熱協(xié)議，并交納采暖費總額百分之五十的費用�？赡芪：ζ渌脩�(hù)用熱或者影響室內公共設施安全運行的不得停止用熱。
具備供熱計量條件的物業(yè)管理區域，應當實(shí)行供熱計量收費制度。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作，制定安全防范應急預案。發(fā)生突發(fā)性自然災害、公共衛生事件、火災和供水、供電、供氣、特種設備等安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應當及時(shí)向有關(guān)部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位報告，并協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)人員在從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)時(shí)，應當依法履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第六十四條 業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)九十日前組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，決定續聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。決定續聘的，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三十日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續簽物業(yè)服務(wù)合同。決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內退出物業(yè)管理區域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續簽物業(yè)服務(wù)合同的，應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)九十日前書(shū)面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )，同時(shí)書(shū)面告知縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )沒(méi)有作出續聘或者選聘決定，也沒(méi)有要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區域，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定繼續提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同有效期自動(dòng)延續至新的物業(yè)合同約定提供物業(yè)服務(wù)之日止。
第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)合同終止之日起十五日內，向業(yè)主委員會(huì )履行下列交接義務(wù)：
(一)移交物業(yè)服務(wù)用房等共有部分及其附屬設施設備;
(二)移交本條例第四十八條規定的資料;
(三)移交物業(yè)檔案、維修和保養物業(yè)形成的技術(shù)資料及保養記錄;
(四)結清預收、代收和預付、代付的有關(guān)費用;
(五)法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續，不得擅自撤離物業(yè)管理區域、停止物業(yè)服務(wù);不得損壞、隱匿、銷(xiāo)毀有關(guān)資料和財物。
第六十六條 業(yè)主共同決定對物業(yè)實(shí)施自行管理的，應當就管理事項、管理實(shí)施方式、管理責任的承擔、人員雇傭、管理費用等事項共同作出約定。
自行管理可以采取由業(yè)主直接執行管理事務(wù)、選舉業(yè)主委員會(huì )或者成立其他管理機構統一執行管理事務(wù)以及業(yè)主共同決定的其他形式進(jìn)行。自行管理應當推選管理負責人。
第六十七條 自行管理的業(yè)主委員會(huì )、管理負責人應當在物業(yè)管理區域內每半年公布管理費用的收支情況。業(yè)主針對收支情況提出的詢(xún)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì )、管理負責人應當及時(shí)答復。
第六十八條 縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和社區居(村)民委員會(huì )應當指導幫助本轄區內自行管理的小區做好物業(yè)服務(wù)工作，協(xié)調物業(yè)管理與社區建設的關(guān)系。
第六十九條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行規范化考核。
第六章 物業(yè)的使用和維護
第七十條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用和維護應當遵守法律、法規、管理規約及業(yè)主大會(huì )的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。
第七十一條 物業(yè)管理區域內禁止下列行為：
(一)擅自改變按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地;
(三)損壞房屋承重結構、主體結構;
(四)違法搭建建筑物、構筑物;
(五)破壞或者擅自改變房屋外觀(guān);
(六)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品，或者存放、鋪設超負荷物品;
(七)排放有毒、有害物質(zhì);
(八)隨意堆放、傾倒、拋擲垃圾、雜物和露天焚燒;
(九)制造超標準的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng);
(十)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施;
(十一)占用、堵塞消防通道、安全出口，損壞消防設施、器材;
(十二)違反規定擺攤設點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)、停放車(chē)輛;
(十三)違反規定飼養動(dòng)物;
(十四)法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。
違反前款規定的，業(yè)主、物業(yè)使用人有權投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當予以勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應當及時(shí)報告有關(guān)行政主管部門(mén)，有關(guān)行政主管部門(mén)應當及時(shí)依法處理。業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會(huì )對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第七十二條 物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施確需改變用途的，應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )討論決定同意后，依法辦理有關(guān)手續。
因維修物業(yè)或者公共利益確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在約定期限內恢復原狀。
第七十三條 業(yè)主應當按照城鄉規劃行政主管部門(mén)批準或者房地產(chǎn)權屬證書(shū)載明的用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規以及管理規約，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書(shū)面同意后，依法辦理相關(guān)手續。
住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，業(yè)主應當及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內進(jìn)行公示，并按照非住宅類(lèi)用房收取物業(yè)服務(wù)費。
第七十四條 物業(yè)管理區域內規劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫、車(chē)位，應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建設單位應當與物業(yè)買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定車(chē)庫、車(chē)位的出售、附贈或者出租方式、租售價(jià)格、租售時(shí)間、租售期限等內容。
建設單位不得將物業(yè)配套的車(chē)庫、車(chē)位出售給業(yè)主以外的其他人。業(yè)主要求承租尚未出售并空置的車(chē)庫、車(chē)位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。在滿(mǎn)足本物業(yè)管理區域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，車(chē)庫、車(chē)位有空余的，可以臨時(shí)出租給其他人，租賃合同期限不得超過(guò)六個(gè)月。
第七十五條 在物業(yè)管理區域內，條件允許并經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，可以在業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地新劃定車(chē)位，用于業(yè)主停車(chē)。新劃定車(chē)位不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車(chē)輛的正常通行。
車(chē)輛停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會(huì )決定。業(yè)主大會(huì )決定對車(chē)輛停放收費的，參照價(jià)格主管部門(mén)的規定確定收費標準。
業(yè)主對車(chē)輛停放有保管要求的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
第七十六條 利用業(yè)主共有部分及其附屬設施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。經(jīng)營(yíng)所得收益，屬于全體業(yè)主共有，應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
業(yè)主大會(huì )決定利用共有部分及其附屬設施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理，并向其支付報酬。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將經(jīng)營(yíng)所得收益單獨分類(lèi)列賬，每半年公布一次經(jīng)營(yíng)所得收益收支情況，并接受業(yè)主的監督。
第七十七條 執行公務(wù)的公安、消防、救護、搶險、環(huán)衛、郵遞、信息通信等特種車(chē)輛以及為業(yè)主提供配送、搬家、維修等服務(wù)的車(chē)輛，在物業(yè)管理區域內臨時(shí)停放，免交停車(chē)費。因業(yè)主需要進(jìn)入住宅物業(yè)管理區域臨時(shí)停車(chē)未超過(guò)半小時(shí)的，免交停車(chē)費。
大型車(chē)輛、載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品和危險化學(xué)品的車(chē)輛不得進(jìn)入住宅小區。
第七十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定以及管理規約，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主、物業(yè)使用人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，將裝飾裝修活動(dòng)中的禁止行為和注意事項書(shū)面告知業(yè)主、物業(yè)使用人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監督和巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修施工人員應當予以配合。
第七十九條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護，有關(guān)業(yè)主或者使用人應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養護，費用由責任人承擔。
第八十條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
建設單位在辦理房屋所有權初始登記前，應當將物業(yè)保修金交存至房地產(chǎn)行政主管部門(mén)設立的專(zhuān)戶(hù)，專(zhuān)項用于保修期內物業(yè)的維修。
第八十一條 住宅物業(yè)和住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在辦理房屋入住手續或者房屋所有權登記時(shí)，將首期住宅專(zhuān)項維修資金存入住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。
專(zhuān)項維修資金的交存、使用、管理按照國家和地方有關(guān)規定執行，接受審計、財政主管部門(mén)的監督管理及業(yè)主的查詢(xún)。
第八十二條 專(zhuān)項維修資金專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造，不得挪作他用。
業(yè)主分戶(hù)賬面專(zhuān)項維修資金余額不足首期交存百分之三十的，由業(yè)主大會(huì )決定續交方案。
第八十三條 發(fā)生下列緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、相關(guān)業(yè)主、社區居(村)民委員會(huì )應當先行采取應急措施，同時(shí)由業(yè)主委員會(huì )向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出緊急情況維修申請報告，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)接到報告后，應當在三個(gè)工作日內辦理相關(guān)手續。經(jīng)核準后，維修、更新和改造的費用在專(zhuān)項維修資金中列支：
(一)屋面防水損壞造成滲漏的;
(二)電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的;
(三)樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的;
(四)專(zhuān)用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的;
(五)其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。
發(fā)生前款所列情形，未按規定實(shí)施維修、更新和改造的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以組織代為維修，維修費用在專(zhuān)項維修資金中列支。
第八十四條 已由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位接收的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備管理、維修、養護和更新等費用，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔，不得從專(zhuān)項維修資金中列支。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備發(fā)生故障或者損壞時(shí)，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當及時(shí)進(jìn)行維修、養護和更新，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應當予以配合。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以將專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。
第七章 法律責任
第八十五條 違反本條例規定的行為，法律、行政法規已規定法律責任的，從其規定。
第八十六條 建設單位有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)予以處罰：
(一)違反本條例第十二條規定，未按照要求配置物業(yè)服務(wù)用房的，責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。
(二)違反本條例第四十四條規定，未通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責令限期改正，給予警告，可以并處十萬(wàn)元以下罰款。
(三)違反本條例第七十四條規定，未按規定出售或者出租車(chē)庫、車(chē)位的，責令限期改正;逾期未改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
(四)違反本條例第八十條規定，在保修期內未按國家規定履行保修責任的，責令限期改正;逾期未改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。
第八十七條 供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)予以處罰：
(一)違反本條例第十五條、第十六條規定，無(wú)正當理由拒絕、拖延組織安裝施工、驗收的，或者拒絕接收住宅物業(yè)管理區域內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的，責令限期改正;影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，承擔賠償責任。
(二)違反本條例第十五條、第十六條、第八十四條規定，未履行管理、維修、養護、更新義務(wù)及承擔相關(guān)費用的，責令限期改正;逾期未改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。
(三)違反本條例第六十一條規定，無(wú)正當理由拒絕或者停止服務(wù)的，責令限期改正;逾期未改正的，處二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第八十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)予以處罰：
(一)違反本條例第四十六條規定，承接物業(yè)未進(jìn)行查驗的，責令限期改正，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
(二)違反本條例第四十九條、第五十一條、第五十三條規定，未按照規定進(jìn)行備案的，責令限期改正;逾期未改正的，處二千元以上五千元以下罰款。
(三)違反本條例第五十八條規定，未按規定公示有關(guān)物業(yè)管理事項的，責令限期改正;逾期未改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款。
(四)違反本條例第六十條規定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，減少物業(yè)服務(wù)內容、降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標準的，責令限期改正，逾期未改正的，降低其資質(zhì)等級，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案;采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專(zhuān)業(yè)服務(wù)的，責令限期改正，逾期未改正的，處五千元以上二萬(wàn)元以下罰款;造成損失的，承擔賠償責任。
(五)違反本條例第六十四條、第六十五條規定，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區域，未履行交接義務(wù)擅自撤離物業(yè)管理區域、停止物業(yè)服務(wù)的，責令限期改正，逾期未改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款;損壞、隱匿、銷(xiāo)毀有關(guān)資料和財物的，責令限期改正，逾期未改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款;造成損失的，承擔賠償責任。
(六)違反本條例第七十六條第二款規定，未按照要求公布經(jīng)營(yíng)所得收益收支情況的，責令限期改正;逾期未改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款。
第八十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，由相關(guān)行政主管部門(mén)予以處罰：
(一)違反本條例第七十一條第一款第三項規定，損壞房屋承重結構、主體結構的，由縣級以上人民政府住房城鄉建設行政主管部門(mén)責令立即改正，恢復原狀，可以處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款;情節嚴重的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
(二)違反本條例第七十一條第一款第四項、第五項規定，違法搭建建筑物、構筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀(guān)的，由縣級以上人民政府城鄉規劃行政主管部門(mén)責令限期改正，恢復原狀，可以處二千元以上一萬(wàn)元以下罰款;情節嚴重的，處二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;逾期未改正的，由縣級人民政府依法組織強制拆除或者恢復原狀。
(三)違反本條例第七十三條規定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，由業(yè)主委員會(huì )根據管理規約約定進(jìn)行協(xié)調、處理;協(xié)調、處理不成的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì )同工商、環(huán)保、衛生等有關(guān)行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期未改正的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處五千元以上二萬(wàn)元以下罰款。
第九十條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和其他有關(guān)行政主管部門(mén)工作人員有下列情形之一的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)未按照本條例規定履行監督檢查職責的;
(二)未按照本條例規定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議的;
(三)未按照本條例規定籌備、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的;
(四)違法實(shí)施行政許可或者行政處罰的;
(五)對物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，不及時(shí)受理，依法調處的;
(六)發(fā)現違法行為或者接到舉報后不及時(shí)查處的;
(七)截留、挪用、侵占或者未按時(shí)審核撥付住宅專(zhuān)項維修資金的;
(八)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。
第八章 附則
第九十一條 本條例下列用語(yǔ)的含義：
(一)最終用戶(hù)，是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶(hù)業(yè)主或者實(shí)際使用人。
(二)專(zhuān)有部分，是指物業(yè)管理區域內的房屋(含整棟建筑物)、車(chē)位、攤位，以及規劃專(zhuān)屬于特定房屋且建設單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據規劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺等特定空間。其具有構造上的獨立性，能夠明確區分;具有利用上的獨立性，可以排他使用;能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。
(三)共有部分，是指物業(yè)管理區域內依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、公共場(chǎng)所、公用設施、物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地設置的車(chē)位;建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分;其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場(chǎng)所及設施等。
(四)共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
(五)有利害關(guān)系的業(yè)主，是指本幢建筑物內的其他業(yè)主及本幢建筑物之外能證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的業(yè)主。
第九十二條 本條例自2015年7月1日起施行。
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