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贛州市物業(yè)管理條例（全文）
贛州市物業(yè)管理條例，即贛州市住宅小區物業(yè)管理辦法，2009年5月22日市人*政府第35次常務(wù)會(huì )議審議通過(guò)，自2009年7月1日起施行。
第一章 總則
第一條 為規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，改善居民的生活和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《江西省城市居住小區物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律法規規章，結合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內住宅小區的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。
第三條 市、縣(市、區)人*政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
市、縣(市、區)人*政府規劃、建設、城管、財政、公安、消防、工商、稅務(wù)、物價(jià)、環(huán)保等部門(mén)應當在各自職責范圍內密切配合，共同做好物業(yè)管理工作。
街道辦事處(鄉鎮人*政府)在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導下，具體組織本轄區物業(yè)管理工作;負責組織、協(xié)調業(yè)主大會(huì )成立、業(yè)主委員會(huì )的選舉及備案登記，指導、監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的日�；顒�(dòng)，協(xié)調解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系和矛盾。
社區居委會(huì )協(xié)助街道辦事處(鄉鎮人*政府)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)做好物業(yè)管理工作，參與籌備成立業(yè)主大會(huì )、組建和改選業(yè)主委員會(huì )等工作，調處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。
第四條 城市規劃區內的新建住宅小區和共用設施設備齊全的原有住宅小區應當實(shí)行物業(yè)管理。
業(yè)主大會(huì )決定實(shí)行自治管理的住宅小區，必須接受社區居委會(huì )的指導和監督。
城市規劃區內未成立業(yè)主大會(huì )且未實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區或者零星住宅，由社區居委會(huì )實(shí)行準物業(yè)管理，提供公共區域保潔、綠化和共用設施設備的養護維修等基本服務(wù)。業(yè)主大會(huì )成立后準物業(yè)管理活動(dòng)自行終止。
第五條 物業(yè)管理區域的劃分應當以經(jīng)批準的物業(yè)項目規劃用地范圍、社區布局、物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模等因素確定。
分期建設或者有兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的區域，其設置的配套設施設備共用的，應當歸屬于一個(gè)物業(yè)管理區域。但該區域內已自然形成多個(gè)相對獨立、封閉小區的，且不存在共用設施設備的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區域。
已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區域，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì )同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區域。
第六條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當向社會(huì )公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、信用等基本信息，接受公眾查詢(xún)。
本市以外的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)的，應當經(jīng)物業(yè)項目所在地的工商部門(mén)注冊登記，并在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記備查。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì )
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法定權利，承擔法定義務(wù)。
業(yè)主應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )提供聯(lián)系地址、通訊方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )對業(yè)主的個(gè)人信息應當保密，除配合執法部門(mén)執行公務(wù)外不得泄露。
第八條 下列事項由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第(五)、(六)項事項，應當經(jīng)物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
第九條 物業(yè)管理區域符合下列情形之一時(shí)，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議,成立業(yè)主大會(huì ),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )：
(一)物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的;
(二)首套物業(yè)出售并交付使用滿(mǎn)兩年的。
第十條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì )應當在物業(yè)所在地街道辦事處(鄉鎮人*政府)的指導下，由業(yè)主代表、建設單位或者公有住房出售單位、社區居委會(huì )組成業(yè)主大會(huì )籌備組，負責業(yè)主大會(huì )籌備工作。
業(yè)主大會(huì )籌備組成員名單應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公示，公示時(shí)間不少于7天。
第十一條 業(yè)主大會(huì )籌備組應當履行下列職責：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;
(二)參照示范文本擬定《業(yè)主大會(huì )議事規則(草案)》、《管理規約(草案)》和《業(yè)主大會(huì )章程(草案)》;
(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;
(四)確定業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;
(五)做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
前款第(一)至(四)項內容以及業(yè)主委員會(huì )委員候選人的簡(jiǎn)歷、相片應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公示。
第十二條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當有物業(yè)管理區域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加，邀請所在社區居委會(huì )列席。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)。業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位推選業(yè)主代表參加。業(yè)主不能親自參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，可以書(shū)面委托其他人參加。
第十三條 業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生后，業(yè)主大會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì )不依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，由街道辦事處(鄉鎮人*政府)責令限期召開(kāi);逾期仍不召開(kāi)的，由街道辦事處(鄉鎮人*政府)組織召開(kāi)。其他任何單位和個(gè)人不得召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第十四條 業(yè)主委員會(huì )委員為5人以上的單數，從物業(yè)管理區域內符合法定條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì )委員不得收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬，不得向本物業(yè)管理區域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)或者推薦他人就業(yè)，不得收受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。
第十五條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，應當依法履行職責，向業(yè)主大會(huì )負責并報告工作情況。業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )主任1人，副主任1-3人。
業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或者主任委托的副主任召集，半數以上的委員參加，所作決定必須經(jīng)過(guò)全體委員半數以上同意。需要業(yè)主委員會(huì )會(huì )議討論、決定的事項應當在會(huì )議召開(kāi)3日前在物業(yè)管理區域內公告，聽(tīng)取業(yè)主和物業(yè)使用人的建議和意見(jiàn)。業(yè)主委員會(huì )的決定應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內及時(shí)公告。
業(yè)主委員會(huì )的任期在《業(yè)主大會(huì )議事規則》中規定。任期屆滿(mǎn)前2個(gè)月，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。
第十六條 業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定，對全體業(yè)主具有約束力。決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處(鄉鎮人*政府)應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷(xiāo)。
第十七條 業(yè)主委員會(huì )應當對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規約等損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的行為予以勸阻、制止。業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權可以代表全體業(yè)主對物業(yè)管理有關(guān)事項依法提起訴訟。
第十八條 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的經(jīng)費收支情況應當至少每年公布一次，公布的內容、次數、地點(diǎn)等由業(yè)主大會(huì )決定。
業(yè)主委員會(huì )的工作經(jīng)費、業(yè)主委員會(huì )委員是否領(lǐng)取報酬及其具體標準由業(yè)主大會(huì )決定。
第十九條 業(yè)主委員會(huì )自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持下列文件向物業(yè)所在街道辦事處(鄉鎮人*政府)備案，街道辦事處(鄉鎮人*政府)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )出具備案證明。
(一)業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄和會(huì )議決定;
(二)《業(yè)主大會(huì )議事規則》;
(三)《管理規約》;
(四)《業(yè)主大會(huì )章程》;
(五)業(yè)主委員會(huì )委員的名單及其業(yè)主身份證明;
(六)應當提供的其他材料。
業(yè)主委員會(huì )備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應當依照前款規定將變更事項重新備案。
第二十條 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)公告全體業(yè)主：
(一)不再是本物業(yè)管理區域業(yè)主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失工作能力;
(三)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出辭呈;
(四)被人民法院判處刑罰。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議通過(guò)后中止其委員職務(wù)，并提請下次業(yè)主大會(huì )會(huì )議審議：
(一)不履行業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正;
(二)一年內三次無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議;
(三)違反本辦法第十四條第二款規定;
(四)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員。
業(yè)主委員會(huì )中止委員職務(wù)時(shí)，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十二條 建設單位應當在物業(yè)管理區域內無(wú)償配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積按照下列比例分段累加計算：物業(yè)管理區域建筑面積在3萬(wàn)平方米以下的，按4‰計算;3萬(wàn)平方米以上不足10萬(wàn)平方米的部分，按2‰計算;10萬(wàn)平方米以上的部分，按1‰計算。
物業(yè)管理用房按照前款規定計算低于50平方米的，應當按照不低于50平方米的標準配置。
業(yè)主委員會(huì )的辦公用房從物業(yè)管理用房中調劑，建筑面積一般不低于20平方米。
第二十三條 物業(yè)管理用房的位置、面積應當作為土地出讓前置條件，規劃行政主管部門(mén)在核發(fā)建設用地規劃許可證時(shí)應當進(jìn)行審查確認。
物業(yè)管理用房一經(jīng)確定，建設單位不得隨意變更。
第二十四條 物業(yè)管理用房應當為地面以上可以獨立使用、能夠確權的房屋，具備通水、通電、初裝修、衛生間等基本條件。
物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共同所有，不得用于抵押、交換、買(mǎi)賣(mài)。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，不得改作他用。
第二十五條 建設單位應當按照下列規定對新建住宅小區配置安全防范設施：
(一)建筑面積3萬(wàn)平方米以下的小區，配置帶管理中心的聯(lián)網(wǎng)式樓宇對講系統;
(二)建筑面積3萬(wàn)平方米以上的小區，配置帶管理中心的聯(lián)網(wǎng)式樓宇對講系統、帶紅外線(xiàn)夜視功能的電子監控裝置和紅外線(xiàn)周界防越報警系統。
新建項目在辦理商品房預售許可證時(shí)，建設單位應當確定并書(shū)面承諾物業(yè)管理用房和安全防范設施的配置情況。
第二十六條 新建項目在辦理商品房預售許可證之前，建設單位應當通過(guò)招標投標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但投標人少于3人或者物業(yè)管理區域的總建筑面積小于3萬(wàn)平方米的，經(jīng)項目所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘。
建設單位應當參照建設部的示范文本與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后15日內，根據服務(wù)項目的規劃建設條件、物業(yè)管理服務(wù)方案向所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請核發(fā)《物業(yè)管理服務(wù)等級證明》。物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑《物業(yè)管理服務(wù)等級證明》報當地價(jià)格行政主管部門(mén)核定前期物業(yè)服務(wù)收費標準。
第二十七條 建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前，會(huì )同前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照建設部的示范文本制定臨時(shí)管理規約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。
臨時(shí)管理規約不得侵害業(yè)主的合法權益。
第二十八條 建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，作出必要的說(shuō)明。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當書(shū)面承諾遵守臨時(shí)管理規約。
第二十九條 新建商品住宅經(jīng)竣工驗收備案后，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料、辦理公共物業(yè)承接驗收手續：
(一)小區總平面規劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)屬全體業(yè)主共有的房產(chǎn)及共用設施設備清單;
(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。
第三十條 在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對以下項目進(jìn)行接管，并且進(jìn)行必要的使用試驗：
(一)物業(yè)管理用房;
(二)安全防范設施、設備;
(三)化糞池、排污(下水)管道、公共照明、道路、綠化帶等共用配套設施;
(四)其他需要接管的共用設施設備。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十一條 由業(yè)主大會(huì )決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照建設部的示范文本簽訂。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，不得只收費不服務(wù)或者多收費少服務(wù)。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)收費區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。具體收費內容、定價(jià)形式和標準根據價(jià)格行政主管部門(mén)的規定，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實(shí)行準物業(yè)管理的，其收費標準按照價(jià)格行政主管部門(mén)發(fā)布的服務(wù)項目指導價(jià)執行。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當公布物業(yè)服務(wù)收費項目和收費標準。實(shí)行酬金制收費方式的，應當對物業(yè)管理的各項資金建帳立制，定期公布收支情況。實(shí)行包干制收費的，應當定期公布利用物業(yè)公共區域或者共用設施設備以及業(yè)主共有財物進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收支情況。
第三十四條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同約定的標準和時(shí)間交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設單位全額交納。
第三十五條 物業(yè)管理區域內不從小區大門(mén)進(jìn)出的臨街商鋪、寫(xiě)字樓等非住宅物業(yè)同屬于該小區物業(yè)管理的范圍，統一納入小區物業(yè)管理，環(huán)境衛生有償服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得業(yè)主同意后與有關(guān)單位協(xié)商處理。
第三十六條 利用物業(yè)公共區域或者共用設施設備以及業(yè)主共有財物進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，其管理、收費和利益分配等事項由業(yè)主大會(huì )決定。未成立業(yè)主大會(huì )的，經(jīng)營(yíng)收入按照約定扣除一定服務(wù)費用后的余額歸全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據臨時(shí)管理規約以及小區其他管理規定建立專(zhuān)戶(hù)管理，定期公布賬目接受業(yè)主監督。
第三十七條 物業(yè)管理區域內的供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視使用費應當向終端用戶(hù)收�。�
(一)業(yè)主自用的向業(yè)主收取，電梯、轉供電、二次供水、中央空調等房屋設備運行的專(zhuān)項性服務(wù)費由受益業(yè)主分攤;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取。
有關(guān)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收而停止提供有關(guān)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款第(一)項規定費用的，可以約定向委托單位收取手續費，但不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
住宅小區內的公共用水用電價(jià)格應當按照居民用水用電價(jià)格計價(jià)。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助公安、消防部門(mén)做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當立即采取應急措施，同時(shí)報告有關(guān)管理部門(mén)或者單位。
第三十九條 業(yè)主大會(huì )決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)退出物業(yè)管理的，應當提前30日書(shū)面通知對方，并在物業(yè)管理區域內進(jìn)行公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同終止后3日內將物業(yè)管理用房和本辦法第二十九條規定的資料移交給業(yè)主委員會(huì )，10日內與業(yè)主核對并結清物業(yè)服務(wù)費用。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第四十條 業(yè)主裝飾裝修房屋，必須服從小區物業(yè)管理，開(kāi)工前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報登記，按規定提交有關(guān)材料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)審查業(yè)主提交的申報登記材料。對符合規定的裝飾裝修項目與業(yè)主簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，為施工人員辦理出入證件。協(xié)議應當明確注意事項、禁止行為和違約責任，可以約定收取適當的建筑垃圾清運費，但不得超出價(jià)格行政主管部門(mén)核定的標準。
第四十一條 在物業(yè)管理區域內不得有下列行為：
(一)未經(jīng)原設計單位同意、擅自拆改房屋承重結構;
(二)侵占、損壞共用部位、公共場(chǎng)地、共用設施設備;
(三)未經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)批準改變物業(yè)規劃用途、搭蓋建(構)筑物、在住宅外立面以及非承重墻上開(kāi)門(mén)窗;
(四)違反規定飼養家禽、寵物;
(五)違反規定擺攤設點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng);
(六)違反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物;
(七)在建(構)筑物上涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;
(八)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超標準噪音;
(九)法律法規規章禁止的其他行為。
前款第(一)至(八)項內容應當在管理規約或者臨時(shí)管理規約中明確約定。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強物業(yè)裝飾裝修的施工監督以及物業(yè)管理區域的秩序維護，發(fā)現違反裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議和本辦法第四十一條規定的行為必須立即制止并督促改正。已經(jīng)造成事實(shí)后果或者拒不改正的，及時(shí)報告有關(guān)部門(mén)依法處理。
第四十三條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益以及其他業(yè)主合法權益的，責任人應當及時(shí)維修養護，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應當給予必要配合。責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養護，所需費用由責任人承擔。
因物業(yè)使用、裝飾裝修、維修造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他人人身財產(chǎn)損壞的，責任人應當承擔修復、賠償等責任。
第六章 住宅專(zhuān)項維修資金
第四十四條 住宅專(zhuān)項維修資金實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權人決策、政府監督原則，按照建設部、財政部《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》建立、使用和管理。
第四十五條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責商品住宅專(zhuān)項維修資金的指導和監督，下設專(zhuān)項維修資金管理機構具體負責商品住宅專(zhuān)項維修資金管理的日常工作。
財政部門(mén)負責售后公有住房住宅專(zhuān)項維修資金的指導和監督。
第四十六條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當指定當地一家商業(yè)銀行作為本行政區域內商品住宅專(zhuān)項維修資金的專(zhuān)戶(hù)管理銀行，開(kāi)設住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。
第四十七條 商品住宅、非住宅業(yè)主應當按照物業(yè)所在地住宅建筑安裝工程每平方米平均造價(jià)的5%交存首期住宅專(zhuān)項維修資金，具體交存金額由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定后向社會(huì )公布。建筑安裝工程造價(jià)發(fā)生較大變化，或者國家和本省的交存標準作出調整時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當及時(shí)進(jìn)行調整和公布。
第四十八條 本辦法實(shí)施前物業(yè)已經(jīng)交付使用但未繳交首期住宅專(zhuān)項維修資金的，業(yè)主應當補交。具體交存方式和標準由業(yè)主大會(huì )決定，業(yè)主委員會(huì )負責追繳。
本辦法實(shí)施后已出售但未交付的物業(yè)，業(yè)主應當在辦理交付手續前按照物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)公布的現行標準交存首期住宅專(zhuān)項維修資金。已經(jīng)辦理交付手續但未繳交首期住宅專(zhuān)項維修資金的應當補交，拒不交納的，由業(yè)主委員會(huì )依法追繳。
第四十九條 尚未成立業(yè)主大會(huì )的商品住宅業(yè)主和非住宅業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項維修資金應當存入房地產(chǎn)行政主管部門(mén)開(kāi)設的住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)管理。
已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì )的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定，住宅專(zhuān)項維修資金可以由業(yè)主委員會(huì )設立專(zhuān)戶(hù)管理。原由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定、業(yè)主委員會(huì )申請，可以將該物業(yè)管理區域內業(yè)主交存的專(zhuān)項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主委員會(huì )開(kāi)設的住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)管理，接受業(yè)主和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)監督。
第七章 法律責任
第五十條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、建設單位之間在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以申請街道辦事處(鄉鎮人*政府)調解或者依法向人民法院起訴。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對違反法律法規規章和本辦法的行為，可以向房地產(chǎn)、規劃、建設、物價(jià)、城管、公安、環(huán)保、工商、消防等執法部門(mén)和供電、供水、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等有關(guān)單位投訴或者舉報。有關(guān)單位受理后應當進(jìn)行調查核實(shí)，在規定時(shí)間內答復投訴人或者舉報人。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現業(yè)主、物業(yè)使用人或者裝飾裝修企業(yè)違法違章裝飾裝修行為不及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可視情節輕重，依法給予警告或者不良行為紀錄。
第五十二條 業(yè)主及物業(yè)使用人不按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)發(fā)書(shū)面通知、在物業(yè)管理區域內公示等方式催繳。經(jīng)催繳逾期仍不繳納的，可以按照合同約定的比例加收滯納金，合同未約定的按每日3‰的標準加收滯納金。拒不繳納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院申請支付令或者提起訴訟。
第五十三條 未按本辦法規定交存首期住宅專(zhuān)項維修資金的，建設單位不得將房屋交付買(mǎi)受人。建設單位違反規定將房屋交付買(mǎi)受人的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處以3萬(wàn)元以下的罰款。
第五十四條 有關(guān)行政主管部門(mén)和單位的工作人員有下列行為之一的，應當依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規定進(jìn)行資質(zhì)審查或者批準的;
(二)不按照物業(yè)管理服務(wù)等級評定標準進(jìn)行物業(yè)服務(wù)等級評定的;
(三)因未依法履行監督職責造成嚴重后果的;
(四)玩忽職守的行為。
第八章 附則
第五十五條 大廈寫(xiě)字樓、醫院、學(xué)校、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)區以及其他非居住房屋的物業(yè)管理參照本辦法執行。
第五十六條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者其他實(shí)際合法使用房屋的人。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指各類(lèi)房屋及其配套的共用部位、共用設施設備等。
本辦法所稱(chēng)共用部位，是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱(chēng)共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第五十七條 本辦法自2009年7月1日起施行。
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