物業(yè)管理糾紛中事實(shí)服務(wù)的認定

　　近年來(lái)伴隨著(zhù)我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃、快速發(fā)展，物業(yè)管理方與業(yè)主之間的物業(yè)管理糾紛案件數量逐年成倍增長(cháng)，涉及收取物業(yè)服務(wù)費的問(wèn)題在糾紛中占了很大的比例。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理的基礎是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同標的是“物業(yè)服務(wù)”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同向業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)，業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)向服務(wù)提供方支付物業(yè)服務(wù)費。由于物業(yè)服務(wù)合同中交易的是服務(wù)，而服務(wù)質(zhì)量又是影響物業(yè)服務(wù)合同正常履行的因素，加之我國現階段的物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身管理制度不規范、規章執行不力，服務(wù)提供方的服務(wù)得不到服務(wù)需求方的認可，因收取物業(yè)服務(wù)費產(chǎn)生的糾紛層出不窮。

　　一、《解釋》施行之前的糾紛處理概況

　　在此討論的僅僅是在物業(yè)服務(wù)合同到期后收取物業(yè)服務(wù)費糾紛的處理情況。無(wú)論如何處理，都有一個(gè)不容辯駁的大前提——物業(yè)事實(shí)服務(wù)行為。何為事實(shí)服務(wù)?物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )雖未簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應的物業(yè)服務(wù)費用，也正是物業(yè)事實(shí)服務(wù)行為構成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求權的基礎。在司法案例中，無(wú)論業(yè)主們對事實(shí)服務(wù)的概念如何不解和不滿(mǎn)，但是解決糾紛的平臺恰恰是以物業(yè)事實(shí)服務(wù)理論為基礎，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主也正是在這個(gè)平臺上開(kāi)始撥弄自己的算盤(pán)。

　　物業(yè)管理糾紛的解決過(guò)程是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主調解協(xié)商的過(guò)程，結果勢必會(huì )讓原被告雙方均放棄自己的部分利益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般會(huì )將業(yè)主拖欠物業(yè)管理費而產(chǎn)生的滯納金一并列入訴訟請求，好讓自己在放棄利益時(shí)有更大的空間。其實(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然理直氣壯的起訴業(yè)主追討物業(yè)管理費，其實(shí)他們內心何嘗不知道自己的物業(yè)服務(wù)確實(shí)存在問(wèn)題，服務(wù)質(zhì)量差必然會(huì )導致被眾多的業(yè)主們“殺價(jià)”，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)就先用滯納金來(lái)投石問(wèn)路。在實(shí)踐中，因拖欠物業(yè)產(chǎn)生的滯納金比實(shí)際未繳的物業(yè)服務(wù)費高出許多的案例非常多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往會(huì )在與業(yè)主們協(xié)商半晌后，將放棄滯納金作為己方做出的利益讓步。而在這個(gè)過(guò)程中，業(yè)主要做的便是將物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意之處一條一條擺出來(lái)，這若干條不滿(mǎn)意正是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)費“殺價(jià)”的資本。業(yè)主常說(shuō)自己小區的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量最差，用“沒(méi)有最差，只有更差”這句話(huà)來(lái)評價(jià)若干案例中眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)很是恰當。因此，多數物業(yè)管理糾紛中的物業(yè)服務(wù)費問(wèn)題，正是在業(yè)主以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在問(wèn)題為由不斷“殺價(jià)”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)放棄滯納金、放棄訴訟費、放棄部分物業(yè)服務(wù)費等“降價(jià)”行為中得以解決。

　　二、《解釋》施行之后的糾紛處理模式

　　(一)時(shí)間條件

　　在此我們仍是僅僅討論物業(yè)服務(wù)合同到期后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以事實(shí)服務(wù)為由要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費的情況。在此時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付的物業(yè)服務(wù)費應當分成兩個(gè)階段來(lái)看：

　　其一，在物業(yè)服務(wù)合同到期之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同未到期時(shí)業(yè)主未付的物業(yè)服務(wù)費，這種情況正是本解釋第九條第二款規定的情形——“物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規定處理。”該解釋第六條規定：“經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”值得思考的是該條款的后半段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照物業(yè)服務(wù)合同之約定履行了合同義務(wù)(提供了合同約定的服務(wù))，業(yè)主不能以未享受活著(zhù)無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)不繳納物業(yè)服務(wù)費，也就是說(shuō)物管方履行了合同義務(wù)，業(yè)主們就應當履行相應的合同義務(wù)。

　　誠然，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果提供了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，業(yè)主自然也難以找尋抗辯理由來(lái)拒付物業(yè)服務(wù)費;但是如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)存在瑕疵或者缺陷，甚至沒(méi)有履行物業(yè)服務(wù)合同所約定的很大一部分義務(wù)，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行或者未完全履行合同義務(wù)作為抗辯理由而不繳納物業(yè)服務(wù)費的情形，就應當使用該解釋的第三條，該條款規定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規規定以及相關(guān)行業(yè)規范確定的維修、養護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。”在司法實(shí)踐中，在業(yè)主們以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵或者缺陷作為不繳納物業(yè)服務(wù)費得抗辯理由時(shí)，大多數業(yè)主均要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低物業(yè)服務(wù)收費標準，對該請求應當如何認定?筆者認為，違約責任可以分為繼續履行、采取補救措施、支付違約金或賠償金等，其中，采取補救措施在商品買(mǎi)賣(mài)中常見(jiàn)，比如交付的產(chǎn)品質(zhì)量不符合約定的，受損害方根據標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報酬等違約責任。同理，在將“服務(wù)”作為合同標的的物業(yè)服務(wù)合同中，當物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行或者未完全履行物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，業(yè)主當然可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減少“價(jià)款”。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行或者未完全履行合同義務(wù)時(shí)的違約責任應當包括降低物業(yè)服務(wù)收費標準來(lái)收費。

　　其二，在物業(yè)服務(wù)合同到期之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同到期后的物業(yè)服務(wù)費。在物業(yè)服務(wù)合同到期后，因業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)未續簽物業(yè)服務(wù)合同，而業(yè)主又因種種原因沒(méi)有與其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，此時(shí)，雖然在物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間沒(méi)有物業(yè)服務(wù)合同，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)正是提供物業(yè)服務(wù)的一方，業(yè)主正是“接受”物業(yè)服務(wù)的一方，恰恰形成了前文所提及的事實(shí)服務(wù)情形。正因如此，筆者認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付這一事實(shí)服務(wù)階段的物業(yè)服務(wù)費是可以得到支持的。讓我們再結合該解釋第九條第一款來(lái)看，該款這樣規定：“物業(yè)服務(wù)合同的權利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費的，人民法院應予支持。”規定的前半句中包含這樣的內容：業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預交了物業(yè)服務(wù)費，當合同到期后，已交納物業(yè)服務(wù)費的期限卻未到;規定的后半句中“尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的”是業(yè)主所請求物業(yè)費的條件，換句話(huà)說(shuō)，業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同到期后請求退還預交的物業(yè)費時(shí)，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這個(gè)時(shí)期提供了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主的請求將會(huì )于法無(wú)據。

　　綜上所述，單一的時(shí)間條件下，當物業(yè)服務(wù)合同到期后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以事實(shí)服務(wù)為理由來(lái)請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費仍是可以的。若要否定事實(shí)服務(wù)，還需要具備行為條件。

　　(二)行為條件

　　該解釋第十條規定：“物業(yè)服務(wù)合同的權利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì )請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專(zhuān)項維修資金的，人民法院應予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。”

　　先來(lái)看行為主體——業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )，是指由物業(yè)管理區域內的業(yè)主根據業(yè)主大會(huì )議事規則選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織機構�！段餀喾ā返谄呤�五條規定：“地方人民政府有關(guān)部門(mén)應當對設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )給予指導和協(xié)助。”《物業(yè)管理條例》第十條規定：“同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。”在理論上，因有若干法律法規的規定，業(yè)主委員會(huì )成立的程序并不復雜，算是有章可循。但在現實(shí)中，真正成立業(yè)主委員會(huì )并不是一件容易的事情，僅僅召開(kāi)業(yè)主大會(huì )就會(huì )因業(yè)主人數眾多、層次復雜等原因存在很大的難度，沒(méi)有業(yè)主大會(huì )便也沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )。在此，我們不去探討業(yè)主委員會(huì )難以成立原因和解決辦法，回到該解釋第十條，當物業(yè)服務(wù)合同到期后，如果小區業(yè)主仍未成立業(yè)主委員會(huì )又該如何?

　　再來(lái)看業(yè)主委員會(huì )需要做出的行為。根據該條規定，在物業(yè)服務(wù)合同到期后，當業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)未續約時(shí)，在業(yè)主已經(jīng)或者將要與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，業(yè)主委員會(huì )可以請求前物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交手續后退出物業(yè)服務(wù)區域，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出，而且要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同到期后的物業(yè)費時(shí)，此時(shí)業(yè)主就可以理直氣壯地拒絕交納。該條規定對現實(shí)中存在的眾多服務(wù)質(zhì)量差，又賴(lài)著(zhù)不肯走的物業(yè)服務(wù)企業(yè)當頭一擊，只要業(yè)主們成立業(yè)主委員會(huì )要求他們走，他們就不得不走，這對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提高自身的業(yè)務(wù)水平，防止物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降起到了非常大的作用。但同時(shí)，該條規定本身也是一個(gè)條件：必須由業(yè)主委員會(huì )向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出“逐客令”，業(yè)主才能對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事實(shí)服務(wù)說(shuō)“不”。

　　(三)行為條件成立的滯后性產(chǎn)生的問(wèn)題

　　當物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同到期后，如果業(yè)主委員會(huì )尚未成立或者雖已成立但因種種原因未及時(shí)請求前物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交手續后退出物業(yè)服務(wù)區域時(shí)，業(yè)主是否應當交納從合同到期起到請求退出時(shí)的物業(yè)服務(wù)費，也就是說(shuō)在該段時(shí)間內物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間是否仍存在事實(shí)服務(wù)行為。筆者認為，業(yè)主可以拒絕交納該時(shí)段的物業(yè)服務(wù)費。從該解釋第十條第二款規定來(lái)看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。筆者認為，條款中“物業(yè)服務(wù)合同權利義務(wù)終止”應當理解為物業(yè)服務(wù)合同到期后，合同雙方?jīng)]有續簽合同或者簽訂新合同時(shí)，正是物業(yè)服務(wù)合同權利義務(wù)的終止。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主交納該時(shí)段的物業(yè)服務(wù)費，業(yè)主可以拒絕。

　　但是另一個(gè)問(wèn)題會(huì )接踵而至：當物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主委員會(huì )請求前物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，如果有業(yè)主已經(jīng)交納了該時(shí)段的物業(yè)服務(wù)費，業(yè)主能否請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還。筆者認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)服務(wù)提供方，業(yè)主是物業(yè)服務(wù)使用方，在物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主自愿向物業(yè)服務(wù)提供方交納物業(yè)服務(wù)費的行為是對物業(yè)服務(wù)行為的認可，此時(shí)，可以認定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與該業(yè)主之間形成了物業(yè)事實(shí)服務(wù)，因此該業(yè)主不能要求退還已交納的物業(yè)服務(wù)費。

　　《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》的施行對規范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為和減少物業(yè)管理糾紛起到積極的作用，促進(jìn)了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的規范化和制度化。在內容上，該解釋對物業(yè)事實(shí)服務(wù)做出了規定：在特定條件成立時(shí)業(yè)主可以拒絕交納因物業(yè)事實(shí)服務(wù)產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費。但是當特定條件未形成時(shí)，物業(yè)事實(shí)服務(wù)仍存在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間，物業(yè)事實(shí)服務(wù)被淘汰的說(shuō)法為時(shí)尚早。

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