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物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序
一、糾紛處理方式概述
物業(yè)管理糾紛處理方式，概括越來(lái)有以下幾種：1、當事人各方自選協(xié)商和解;2、各方當事人請求第三人調解，請求政府主管部門(mén)行政調解。3、當事人之間約定仲裁;4、司法訴訟。
以上幾種方式孰優(yōu)孰劣，難作評定，當事人可以自己決定。自選協(xié)商和解是雙方對話(huà)解決糾紛的方式，而后面三種則是借助第三方解決糾紛的方式。
二、糾紛的調解
物業(yè)管理民事糾紛的調解，包括民事調解和行政調解兩種。民事調解由爭議雙方當事人共同選定一個(gè)機構、和個(gè)人，由第三方依據雙方的意見(jiàn)和授權提出解決意見(jiàn)，經(jīng)雙方同意并執行，由此化解糾紛。但此種方式的調解不具有法律效力。調解結束后，當事人一方如不執行，則前功盡棄。
物業(yè)管理糾紛的行政調解則是借助主管政府的勢力進(jìn)行調解處理，但這種處理如一方不遵守執行，則要借助其他手段解決。
民間的調解和行政調解與仲裁或訴訟程序中的調解是不同的。仲裁或訴訟中的調解是仲裁程序中的一個(gè)環(huán)節，不具有獨立性。
三、物業(yè)管理民事糾紛的仲裁
可以通過(guò)仲裁途徑解決的應是民事性質(zhì)的爭議，主要是基于合同的糾紛或財產(chǎn)權益糾紛。依據我國《仲裁法》的規定：“平等主體的公民、法人或其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權益糾紛，可以仲裁。”
仲裁庭管轄物業(yè)管理糾紛的依據是當事人認定的協(xié)議。仲裁協(xié)議有兩種方式：一種是在訂立合同時(shí)就約定一個(gè)條款，說(shuō)明一旦有爭議就提交仲裁，這叫仲裁條款;另一種方式是雙方當事人出現糾紛后臨時(shí)達成提交仲裁庭的書(shū)面協(xié)議。仲裁協(xié)議要寫(xiě)明以下內容：1、請求仲裁的意思表示;2、仲裁事項;3、待定的仲裁委員會(huì )。如一個(gè)在廣州履行的合同寫(xiě)明：“有關(guān)本合同的爭議，雙方應協(xié)商解決，無(wú)法協(xié)商時(shí)提交廣州仲裁委員會(huì )仲裁。”達成仲裁協(xié)議的爭議，不得向法院起訴;即使起訴，法院也不受理。
物業(yè)管理糾紛仲裁處理的一般程序是：
1、一方當事人向待定的仲裁委員會(huì )提交仲裁申請書(shū);
2、委員會(huì )于收到申請書(shū)后5日內決定立案或不立案;
3、立案后在規定期限內將仲裁規則和仲裁員名冊送申請人，并將仲裁申請書(shū)副本和仲裁規則、仲裁員名冊送達被申請人。
4、被申請人在規定期限內答辯，雙方按名冊待定仲裁員。普通程序審理 時(shí)由三名仲裁員組成，雙方各選一名，仲裁委員 會(huì )指定一名任首席仲裁員;案情簡(jiǎn)單、爭議標的小的，可以適用簡(jiǎn)易程序，由一名仲裁員審理;
5、開(kāi)庭：庭審調查質(zhì)證、辯論、提議調解;
6、制作調解書(shū)或調解不成時(shí)制作裁決書(shū);
7、當事人向法院申請執行。
與司法審判的兩審終審制不同，眾裁裁決是一裁終局的。
四、物業(yè)管理糾紛的訴訟、
當事人通過(guò)訴訟方式解決民事、行政糾紛是較常見(jiàn)的方式。訴訟的管轄是人民法院。與仲裁明顯不同，人發(fā)法院對已提交訴訟的當事人管轄是強制性的。
物業(yè)管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個(gè)驟：
1、當事人一方(原告)提交起訴狀，起訴到法院;
2、法院立案后將起訴狀副本送達被告;
3、被告提交答辯狀;
4、開(kāi)庭：調查、辯論、調解;
5、制作調解書(shū)或一審判決書(shū);
6、雙方均不上訴，則判決書(shū)生效;或一方不服提起上訴，進(jìn)入第二審程序;
7、第二審審理：制作二審調解書(shū)或下達二審判決書(shū)，此為終審判決，不得上述;
8、執行。
無(wú)論仲裁還是司法訴訟，均應貫徹合法公正的原則，即以事實(shí)為根據，以法律為準繩。由于物業(yè)管理法規規章不健全，實(shí)踐中應注重民法、房地產(chǎn)法、合同法等一般法律與物業(yè)管理專(zhuān)門(mén)法規及地方法規規章的銜接，并依據憲法處理好法規的競爭力認定和沖突的解決;同時(shí)，在訴訟或仲裁活動(dòng)中，對業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的代表地位和訴權、請求權行使要有明確的了解和認可，處理好單個(gè)業(yè)主的意見(jiàn)與小區業(yè)主意志的關(guān)系，確認業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)管理糾紛中的代表地位，以便及時(shí)處理糾紛，理順關(guān)系，建立良好的物業(yè)管理和權利義務(wù)關(guān)系。
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