- 相關(guān)推薦
巢湖市物業(yè)管理辦法
《巢湖市城市住宅區物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2003年6月13日市政府第39次常務(wù)會(huì )議討論通過(guò)，現予發(fā)現，自2003年8月1日起施行。下面是辦法全文：
第一章 總 則
第一條 為規范我市物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據國家有關(guān)法律、法規和《安徽省城市住宅區物業(yè)管理暫行辦法》，結合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于城市規劃區內綜合開(kāi)發(fā)、配套建設的住宅區。
非住宅區物業(yè)管理參照本辦法規定執行。
第三條 市房地產(chǎn)管理局(下稱(chēng)物業(yè)管理主管部門(mén))主管本市城市住宅區物業(yè)管理工作。
市建設、城管、物價(jià)、工商、交通、公安、環(huán)保、民政等部門(mén)和住宅區所在地街道辦事處(鎮)根據各自職責，共同做好城市住宅區物業(yè)管理的監督與指導工作。
第二章 業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )
第四條 住宅區在交付使用后，入住率達 50%以上時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應向市物業(yè)管理主管部門(mén)申請，市物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì )同當地街道辦事處(鎮)、前期物業(yè)管理企業(yè)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
老住宅區由市物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì )同住宅區所在地街道辦事處(鎮)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
第五條 業(yè)主大會(huì )由全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì )須有半數以上投票權的業(yè)主出席方可舉行。
業(yè)主大會(huì )由業(yè)主委員會(huì )負責召集，業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。定期會(huì )議按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )應當就提議的事項召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)15日前通知全體業(yè)主，并同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì )。
第六條 業(yè)主大會(huì )履行下列職責：
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施;
(五)制定、修改物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
(六)法律、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。
業(yè)主大會(huì )的決定，必須經(jīng)出席會(huì )議的業(yè)主所持投票權的半數以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì )所作出的制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，維修資金的使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權的2/3以上通過(guò)。
第七條 業(yè)主委員會(huì )由主任、副主任和委員組成，在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，其數額為單數，一般最低不得少于5人。業(yè)主委員會(huì )每屆任期3年，其成員任期屆滿(mǎn)，可以連選連任。
第八條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，履行下列職責：
(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監督業(yè)主公約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第九條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )主任根據工作需要召集，并應在會(huì )議召開(kāi)7日前將會(huì )議通知書(shū)及有關(guān)材料送達每位委員。業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應由全體委員過(guò)半數以上出席方可舉行。業(yè)主委員會(huì )作出決定，采取少數服從多數原則。
第十條 業(yè)主委員會(huì )應通過(guò)業(yè)主大會(huì )訂立業(yè)主公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)等事項依法作出約定。
業(yè)主公約的示范文本;由市物業(yè)管理主管部門(mén)統一制定。業(yè)主大會(huì )可根據本住宅區的實(shí)際情況修改、補充，并報市物業(yè)管理主管部門(mén)備案。
第十一條 業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì )批準后生效。已生效的業(yè)主公約對所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。
業(yè)主公約以及業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定不得與法律、法規、規章相抵觸。
第十二條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合公安機關(guān)，與居民委員會(huì )相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合居民委員會(huì )依法履行自治管理職責。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會(huì )。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十三條 物業(yè)管理企業(yè)是指取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)和工商營(yíng)業(yè)執照，接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )的委托，根據物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。
第十四條 新成立的物業(yè)管理企業(yè)，必須經(jīng)市物業(yè)管理主管部門(mén)資質(zhì)審查合格，報省建設行政主管部門(mén)批準，取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書(shū)，并經(jīng)工商登記注冊后，方可從事物業(yè)管理工作。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權利：
(一)根據法律、法規和物業(yè)服務(wù)合同，擬訂各項具體管理規定;
(二)根據物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規定實(shí)施物業(yè)管理，收取物業(yè)管理服務(wù)費用;
(三)有權制止違反住宅區物業(yè)管理規定的行為;
(四)要求業(yè)主委員會(huì )協(xié)助實(shí)施物業(yè)管理;
(五)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和有償服務(wù)。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
(一)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(二)接受業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主的監督、檢查;
(三)制定住宅區物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目維修計劃;
(四)發(fā)現違反法律、法規和規章的行為，應及時(shí)制止并向有關(guān)行政主管部門(mén)報告;
(五)接受市物業(yè)管理主管部門(mén)、其他有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅區所在地街道辦事處(鎮)的監督、檢查和指導。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區域內的設施，超越服務(wù)合同約定范圍對業(yè)主開(kāi)展有償服務(wù)的，應當征得服務(wù)對象的同意。
第四章 物業(yè)的管理、使用與維護
第十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應當在銷(xiāo)售房屋之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約、選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同至住宅區業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)終止。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位與購房戶(hù)簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當含前期物業(yè)服務(wù)合同的內容。
第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位在新建住宅區時(shí)，應嚴格按照規劃設計方案，將公共配套設施及物業(yè)管理設施同步建設到位，工程竣工后，必須有物業(yè)管理主管部門(mén)參與綜合驗收，驗收合格的方可交付使用。
第二十條 業(yè)主委員會(huì )成立后，市物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位向業(yè)主委員會(huì )移交物業(yè)資料，辦理移交手續。
第二十一條 物業(yè)資料移交給業(yè)主委員會(huì )后，業(yè)主委員會(huì )可按業(yè)主大會(huì )的決定續聘前期物業(yè)管理企業(yè)對住宅區實(shí)施物業(yè)管理。不續聘的，業(yè)主委員會(huì )按業(yè)主大會(huì )的決定，在市物業(yè)管理主管部門(mén)的組織下，采取招標方式，聘請其它物業(yè)管理企業(yè)對住宅區實(shí)施物業(yè)管理。
業(yè)主委員會(huì )應與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅區物業(yè)服務(wù)合同，并在合同簽訂30日內，報市物業(yè)管理主管部門(mén)備案。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)營(yíng)企業(yè)，費用從管理服務(wù)費中支出。但不得將整項服務(wù)業(yè)務(wù)委托他人。
第二十三條 房屋的維修責任按下列規定劃分：
(一)房屋自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業(yè)主負責;
(二)房屋的外墻面、樓梯、通道等房屋本體共用部位、共用設施由物業(yè)管理企業(yè)負責養護、維修與更新，費用從維修資金中支出;屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
房屋及附屬設施影響市容或可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規定應當由業(yè)主修繕的，業(yè)主應及時(shí)修繕;拒不修繕的，由業(yè)主委員會(huì )委托物業(yè)管理企業(yè)修繕，由業(yè)主委員會(huì )委托物業(yè)管理企業(yè)修繕，費用由業(yè)主承擔。
第二十四條 住宅區內的共用設施，由物業(yè)管理企業(yè)統一負責管理、養護、維修與更新，費用從維修資金中支出;屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
第二十五條 住宅區內禁止下列行為：
(一)擅自改變房屋的用途、結構、外貌;
(二)占用通道、平臺、道路、場(chǎng)地、停車(chē)場(chǎng)、屋面、樓梯、自行車(chē)房(棚)等堆放雜物或者進(jìn)行違法建設;
(三)損壞、占用綠化地;
(四)亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔雜物、亂設攤點(diǎn);
(五)隨意停放自行車(chē)和機動(dòng)車(chē)輛;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品;
(七)發(fā)出超規定標準的噪音;
(八)法律、法規和規章禁止的其他行為。
第二十六條 業(yè)主裝修房屋，應當遵守房屋使用說(shuō)明書(shū)和業(yè)主公約的規定，并告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并與業(yè)主簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主應當遵守有關(guān)規定，并按裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定繳納裝修保證金。裝修結束后沒(méi)有違反協(xié)議的，物業(yè)管理企業(yè)應當在一個(gè)月內退還裝修保證金。
第二十七條 業(yè)主應當按照設計用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應當符合城市規劃要求，按有關(guān)規定辦理手續，告知物業(yè)管理企業(yè)，并報有關(guān)行政主管部門(mén)批準。
第五章 專(zhuān)用房屋及物業(yè)管理費用
第二十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位移交住宅區時(shí)，應按以下標準向業(yè)主委員會(huì )無(wú)償提供住宅區物業(yè)管理用房：
(一)房屋總建筑面積為1萬(wàn)平方米以下的住宅區，應提供15—30平方米建筑面積的物業(yè)管理用房;
(二)房屋總建筑面積為1萬(wàn)平方米以上2萬(wàn)平方米以下的住宅區，應提供50平方米建筑面積的物業(yè)管理用房;
(三)房屋總建筑面積為2萬(wàn)平大米以上的住宅區，每增加1萬(wàn)平方米建筑面積，物業(yè)管理用房增加10平方米建筑面積;
前款第一、二、三項，業(yè)主委員會(huì )辦公用房為 15-25平方米建筑面積，其他的為物業(yè)管理企業(yè)辦公用房。物業(yè)管理用房產(chǎn)權歸業(yè)主所有。
第二十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位移交住宅區時(shí)應以建造成本價(jià)向業(yè)主委員會(huì )提供商業(yè)用房，其標準為：
(一)房屋總建筑面積為2萬(wàn)平方米以下的住宅區，應提供15—30平方米建筑面積的商業(yè)用房;
(二)房屋總建筑面積為2萬(wàn)平方米以上的住宅區，每增加1萬(wàn)平方米建筑面積，商業(yè)用房增加5平方米建筑面積;
商業(yè)用房的購置費用從住宅共用部位共用設施設備維修資金中墊支，并從商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入中回收。
第三十條 本辦法發(fā)布前已交付使用的住宅區，未按本辦法規定的標準無(wú)償提供物業(yè)管理用房的，原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應參照本辦法第二十八條規定給予經(jīng)濟補償。物業(yè)管理主管部門(mén)應專(zhuān)項用于購置物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權為國有。
第三十一條 商業(yè)用房和住宅區內其他有經(jīng)濟收入的共用配套設施、設備和場(chǎng)地，由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同經(jīng)營(yíng)。
第三十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位新建的住宅區必須按規定建立住宅共用部位共用設施設備維修資金。維修資金由業(yè)主繳納，屬業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后房屋本體共用部位共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法由市政府另行制定。
第三十三條 物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)按月向業(yè)主或物業(yè)使用人收取，以獨立住宅區為單位核定，實(shí)行分等定級，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，具體標準由市價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)管理主管部門(mén)根據管理項目和水平核定，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自擴大物業(yè)管理服務(wù)費的收費范圍或提高收費標準。
第三十四條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費用由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位交納。
第三十五條 供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等公用事業(yè)單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內的相關(guān)管線(xiàn)和設備設施維修、養護的責任。
供水、供電、供氣等單位應到戶(hù)抄表、收費，到戶(hù)確有困難的，應與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托收費和維修協(xié)議。
第三十六條 住宅區物業(yè)管理服務(wù)費的收支項目，有關(guān)管理單位和使用單位每6個(gè)月至少公布一次，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )及有關(guān)部門(mén)的監督、檢查。
第六章 法律責任
第三十七條 未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由市物業(yè)管理主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并依法予以罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)挪用維修資金的，由市物業(yè)管理主管部門(mén)追回挪用的維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，并依法予以罰款;情節嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。
第三十九條 建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)管理用房的，由市物業(yè)管理主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并依法予以罰款。
第四十條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)管理服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
第七章 附 則
第四十一條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指各類(lèi)房屋及其配套的公用設施、設備和公共場(chǎng)地。
本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過(guò)對房屋及與之相配套的設備、設施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化維修、養護、管理，以及維護相關(guān)區域內環(huán)境衛生和公共秩序，為業(yè)主提供服務(wù)的活動(dòng)。
【巢湖市物業(yè)管理辦法】相關(guān)文章：
瀘州市物業(yè)管理辦法10-29
泰安市物業(yè)收費管理辦法04-12
荊州市物業(yè)管理辦法全文08-27
安慶市物業(yè)管理辦法「全文」10-13
濟南市物業(yè)管理辦法「全文」07-23
呂梁市物業(yè)管理辦法「全文」08-15
南陽(yáng)市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法07-20
《麗水市物業(yè)管理辦法》全文07-25
紹興市區物業(yè)管理辦法「全文」09-10