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吉林省物業(yè)管理條例實(shí)施細則
為規范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理條例》和《國家發(fā)展改革委、建設部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》(發(fā)改價(jià)格[2003]1864號)，我們制定了《吉林省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則(試行)》，現印發(fā)給你們，請遵照執行。
二○○四年十二月二十日
吉林省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則(試行)
第一條 為規范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主、房屋使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價(jià)格法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及國家發(fā)展和改革委員會(huì )、建設部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》制定本細則。
第二條 本細則適用于全省行政區域內經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)資質(zhì)認定、工商行政管理機關(guān)登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)對各類(lèi)物業(yè)實(shí)施管理、向業(yè)主提供服務(wù)并收費的行為。
第三條 本細則所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人提供服務(wù)收取綜合費用。
第四條 政府提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當的價(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過(guò)市場(chǎng)競爭形成。
第五條 省價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同省建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作。
縣以上地方人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)服務(wù)收費指導價(jià)格的制定和監督管理工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)價(jià)格應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。
第七條 物業(yè)服務(wù)指導價(jià)格采取以下三種形式：
(一)協(xié)商確定服務(wù)價(jià)格
凡通過(guò)招投標或選聘方式實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)，其服務(wù)收費標準可由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )或招標單位、根據物業(yè)管理服務(wù)政府指導價(jià)格協(xié)商確定，報當地價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
(二)提前告示服務(wù)價(jià)格
凡開(kāi)發(fā)商按規定可以預售、租賃的房屋，都應由選聘的物業(yè)管理企業(yè)根據物業(yè)管理服務(wù)政府指導價(jià)格自行確定綜合服務(wù)價(jià)格和細化服務(wù)內容，報價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)主管部門(mén)備案，同時(shí)在顯著(zhù)位置設立公示牌，將服務(wù)價(jià)格和細化的服務(wù)內容公示。在簽訂房屋預售、租賃合同時(shí)，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，業(yè)主入住后至該業(yè)主委員會(huì )成立之前，按合同約定執行，服務(wù)價(jià)格不得提高，服務(wù)承諾不得降低。
(三)價(jià)格主管部門(mén)核定服務(wù)價(jià)格
1、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )難以協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)價(jià)格的，由雙方提出書(shū)面申請，報當地價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政管理部門(mén)核定。
2、未實(shí)行提前告示服務(wù)價(jià)格的物業(yè)管理企業(yè)，應根據物業(yè)管理的實(shí)際情況，提出服務(wù)價(jià)格申請，報當地價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核定。
第八條 住宅小區物業(yè)服務(wù)價(jià)格由縣以上政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，按照省價(jià)格主管部門(mén)、建設行政主管部門(mén)制定的《吉林省住宅小區物業(yè)管理服務(wù)政府指導價(jià)格》，結合當地實(shí)際，在上浮10%、下浮30%的幅度內制定當地的住宅小區物業(yè)服務(wù)指導價(jià)格。
非住宅物業(yè)服務(wù)價(jià)格由各市、州政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據當地實(shí)際經(jīng)濟發(fā)展水平和社會(huì )承受能力，按照本《細則》規定的原則，制定當地非住宅物業(yè)管理服務(wù)政府指導價(jià)格。
物業(yè)服務(wù)具體價(jià)格由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)參考當地物業(yè)服務(wù)指導價(jià)格在物業(yè)服務(wù)收費合同中約定。
物業(yè)服務(wù)指導價(jià)格要根據社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平等因素適時(shí)調整公布。
第九條 建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應當約定物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式及計費起始時(shí)間等內容，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應當一致。
開(kāi)發(fā)商在簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時(shí)，要明確公共照明費、電梯使用費、物業(yè)管理服務(wù)費按月繳納，不得預收。水費、電費待業(yè)主入住后按每月實(shí)際費用自行繳納。
第十條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)的價(jià)格構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括以下部分：
1、物業(yè)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等(人員配置參照《城市住宅小區物業(yè)管理企業(yè)人員配置參考表》);
2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3、物業(yè)管理區域清潔衛生費用;
4、物業(yè)管理區域綠化養護費用;
5、物業(yè)管理區域秩序維護費用;
6、辦公費用;
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十一條 物業(yè)的成本利潤率控制在1-3%。
第十二條 物業(yè)服務(wù)收費等級的確定，由當地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì )同價(jià)格主管部門(mén)審核認定。
物業(yè)管理服務(wù)等級標準五級以下的物業(yè)管理企業(yè)，不得收取物業(yè)管理服務(wù)費。
第十三條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應當遵守國家的價(jià)格法律法規，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
第十四條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不繳納服務(wù)費用，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務(wù)費用。
第十五條 按照鼓勵先進(jìn)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則，凡榮獲國家物業(yè)管理示范小區榮譽(yù)稱(chēng)號的，其物業(yè)服務(wù)指導價(jià)格可經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意，按當地現行價(jià)格上浮6%，榮獲省級物業(yè)管理示范小區榮譽(yù)稱(chēng)號的，價(jià)格可上浮5%，榮獲省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區榮譽(yù)稱(chēng)號的，價(jià)格可上浮4%，榮獲市、州級物業(yè)管理優(yōu)秀小區榮譽(yù)稱(chēng)號的，價(jià)格可上浮3%。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理后，開(kāi)發(fā)建設單位已竣工的納入物業(yè)管理范圍的房屋出售前，應足額繳納物業(yè)管理費。
第十七條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述單位委托代收費用的，可按約定向委托單位收取手續費，但不得向業(yè)主收取手續費等任何費用。
第十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后，按照規定辦理有關(guān)手續，由此所得收益用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
對小區內道路上停放的車(chē)輛是否收取停車(chē)費，應由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。收取停車(chē)費的小區，停車(chē)費收入按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
小區內專(zhuān)業(yè)停車(chē)場(chǎng)收費標準由當地價(jià)格主管部門(mén)核定。對業(yè)主已購買(mǎi)產(chǎn)權的停車(chē)位、車(chē)庫不得另行收取停車(chē)費。
第十九條 過(guò)去已對業(yè)主收取的房屋維修金(0.15元/平方米)節余部分,轉入房屋維修資金帳戶(hù)，今后不再另行收取該項費用。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應收取服務(wù)費用的，其他部門(mén)和單位不得重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)根據業(yè)主的委托提供物業(yè)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。
第二十二條 各地原定的物業(yè)服務(wù)收費標準與現行指導價(jià)格不符的，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)應通過(guò)充分協(xié)商后盡快調整。
第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價(jià)格主管部門(mén)的規定實(shí)行明碼標價(jià)，在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置設立公示欄或公示牌，對服務(wù)內容、服務(wù)標準以及物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當及時(shí)答復。
第二十五條 政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內容、標準和物業(yè)服務(wù)價(jià)格的監督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規和規定，由政府價(jià)格主管部門(mén)依據《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第二十六條本實(shí)施細則由省價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同省建設行政主管部門(mén)負責解釋。
本實(shí)施細則自2005年1月1日起執行，原吉林省物價(jià)局、吉林省建設廳印發(fā)的《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費實(shí)施細則》(吉省價(jià)房涉字[1997]14號)、《關(guān)于<對吉林省城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費實(shí)施細則>中個(gè)別條款訂正的通知》(吉省價(jià)房涉字[1997]25號)、《關(guān)于物業(yè)管理收取房屋維修金及有關(guān)問(wèn)題的通知》(吉省價(jià)房涉字[2000]12號)廢止。
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