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山東省東營(yíng)市物業(yè)管理辦法「全文」
《東營(yíng)市物業(yè)管理暫行辦法》經(jīng)市政府批準，于二OO五年五月十七日實(shí)施，下面是小編整理的辦法全文：
第一章 總則
第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
第三條政府提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
第四條市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
縣區房產(chǎn)行政主管部門(mén)具體負責轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
建設、規劃、市政、城市管理行政執法、公安、物價(jià)、民政等部門(mén)按照各自職責，共同做好物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì )
第五條房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會(huì )委員，并享有被選舉權;
(六)監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的工作;
(七)監督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規、規章規定的其他權利。
第六條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;
(四)按照有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用;
(六)法律、法規、規章規定的其他義務(wù)。
第七條一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
物業(yè)管理區域由房產(chǎn)行政主管部門(mén)根據下列因素劃定：
(一)業(yè)主共用供水、排水、供電、供熱、消防等設施設備;
(二)屬于一個(gè)自然街坊或者封閉小區;
(三)有關(guān)居民委員會(huì )的設置情況。
第八條同一物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主，應當成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。
業(yè)主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第九條物業(yè)管理區域內，入住率超過(guò)50%且業(yè)主要求成立業(yè)主大會(huì )的，應當在縣區房產(chǎn)行政主管部門(mén)指導下，由進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)會(huì )同建設單位(包括公房出售單位)、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會(huì )籌備組，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )。前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)不召集首次業(yè)主大會(huì )的，在縣區房產(chǎn)行政主管部門(mén)指導下，由業(yè)主召集。
物業(yè)管理區域內，分期建設的住宅物業(yè)，符合前款條件的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )。
第十條住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )上的投票權，按套計算，有單獨房屋產(chǎn)權證的一套計一票。非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )上的投票權，按物業(yè)建筑面積計算，不超過(guò)100平方米有單獨房屋產(chǎn)權證的計一票;超過(guò)100平方米的，每超過(guò)100平方米增計一票。一個(gè)業(yè)主所持的投票權最高不超過(guò)全部投票權的30%。
第十一條業(yè)主大會(huì )履行下列職責：
(一)依法制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施;
(五)制定、修改物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
(六)法律、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。
第十二條召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主，按照規定的會(huì )議形式和表決規則進(jìn)行。
住宅小區的業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì )。
業(yè)主委員會(huì )應當做好業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄。
第十三條業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，履行下列職責：
(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監督業(yè)主公約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第十四條業(yè)主委員會(huì )委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生。
提倡居民委員會(huì )成員和業(yè)主委員會(huì )成員經(jīng)法定程序相互兼職。
第十五條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，將業(yè)主大會(huì )的成立情況、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì )委員基本情況等材料向物業(yè)所在地的縣區房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，并在物業(yè)管理區域內公示。
業(yè)主委員會(huì )備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應當重新備案和公示。
第十六條業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。
業(yè)主委員會(huì )應當定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告經(jīng)費使用情況，接受業(yè)主質(zhì)詢(xún)。
第十七條業(yè)主公約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。
第十八條業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會(huì )的組成和委員任期等事項作出約定。
第十九條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合公安機關(guān)，與居民委員會(huì )相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等有關(guān)工作。
在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會(huì )，聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十一條建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)之前，應當依法制定業(yè)主臨時(shí)公約，并向物業(yè)買(mǎi)受人明示;物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。
第二十二條住宅物業(yè)及其同一物業(yè)管理區域內非住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)招標投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3人或者建筑面積小于2萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣區房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十三條建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。
第二十四條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十五條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十六條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。
第二十七條在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位應當按照規定要求向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當按照規定要求向業(yè)主委員會(huì )移交有關(guān)資料。
第二十八條建設單位應當在物業(yè)管理區域內無(wú)償配置物業(yè)管理用房。建筑面積10萬(wàn)平方米以下(含10萬(wàn)平方米)的，按照建筑面積的4‰配置，但不得小于100平方米;建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的，超過(guò)部分按照3‰配置。規劃行政主管部門(mén)在審批建設項目和規劃驗收時(shí)，應當予以審核。
物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主，不得買(mǎi)賣(mài)和抵押，由物業(yè)管理企業(yè)使用并負責日常維護，物業(yè)管理企業(yè)不得自行改變物業(yè)管理用房用途。確需改變用途的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，業(yè)主委員會(huì )依法到規劃、房產(chǎn)等行政主管部門(mén)辦理有關(guān)手續后，方可改變物業(yè)管理用房的用途。
第二十九條建設單位應當按照國家規定和物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同約定的保修期限、保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
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