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南陽(yáng)市物業(yè)管理辦法全文
《南陽(yáng)市物業(yè)管理辦法》從二00五年七月二十日開(kāi)始實(shí)行，下面是小編整理的辦法全文：
第一章 總則
第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善業(yè)主、使用人的生活和工作環(huán)境，依據國務(wù)院和省《物業(yè)管理條例》，結合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主或業(yè)主組織通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理、維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指物業(yè)所有權人。
本辦法所稱(chēng)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立能獨立承擔民事責任從事物業(yè)管理服務(wù)的組織。
第三條 物業(yè)管理實(shí)行政府行政主管部門(mén)監督、業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合的體制。
第四條 鼓勵物業(yè)管理向社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化方向發(fā)展，鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 本辦法適用于市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。
第六條 市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，并直接負責市規劃控制區內物業(yè)管理活動(dòng)的管理工作。
縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內的物業(yè)管理工作。
臥龍、宛城兩區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)受市房產(chǎn)管理局委托，負責市規劃控制區以外本轄區的物業(yè)管理工作。
第七條 城建、規劃、工商、物價(jià)、公安、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視、公用事業(yè)等部門(mén)和物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民委員會(huì )依法履行各自職責，加強對物業(yè)管理相關(guān)工作的監督指導。
第八條 新建商品物業(yè)，應當實(shí)行物業(yè)管理。
原有物業(yè)，可以根據業(yè)主意愿，由業(yè)主聘請專(zhuān)人管理，或者采取其他形式進(jìn)行管理。經(jīng)超過(guò)70%的業(yè)主同意，應當實(shí)行物業(yè)管理。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )
第九條 房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì )，享有表決權;
(五)享有業(yè)主委員會(huì )成員的選舉權和被選舉權;
(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;
(七)監督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù);
(一)遵守物業(yè)管理法律、法規;
(二)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(三)遵守所在物業(yè)管理區域內的各項物業(yè)管理制度、規定;
(四)執行業(yè)主大會(huì )的決議、決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;
(五)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;
(六)按時(shí)足額交納物業(yè)管理服務(wù)費用;
(七)法律、法規規定的其他義務(wù)。
第十一條 物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。
業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。
第十二條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )自首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)之日起成立。
第十三條 已交付業(yè)主使用的房屋，建筑面積達到50%以上，或者已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到30%以上不足50%，但使用已超過(guò)十二個(gè)月，尚未召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )的，物業(yè)所在地的縣(市、區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當指導業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。
第十四條 業(yè)主投票權數，可以按下列規定計算：
(一)住宅物業(yè)按一戶(hù)一投票權數計算;
(二)非住宅物業(yè)按建筑面積計算，100平方米以下的按一票投票權數計算，每增加100平方米增加一票投票權數。
未售物業(yè)可參照上述方法確定。
確定業(yè)主投票權數的具體辦法由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。
第十五條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議由進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)牽頭并負責前期籌備工作。
物業(yè)管理企業(yè)應當在符合第十三條規定條件之日起15日內，告知縣(市、區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民政府)并在其指導下組織首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的前期籌備工作。
對符合條件不進(jìn)行前期籌備的物業(yè)管理企業(yè)，縣(市)區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應責其限期籌備。在限期內仍不籌備的，在縣(市)區房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由居民委員會(huì )組織籌備或者由業(yè)主推薦的代表籌備。
第十六條 同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主不足100人的，可以直接組成業(yè)主大會(huì );100人以上的，可以由業(yè)主按照業(yè)主總數的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì )(以下統稱(chēng)業(yè)主大會(huì ))。業(yè)主代表大會(huì )的代表一般不得少于35人。
業(yè)主代表大會(huì )行使業(yè)主大會(huì )的權力。
第十七條 籌委會(huì )應當由前期物業(yè)管理企業(yè)會(huì )同部分熱心公益事業(yè)的業(yè)主代表和建設單位(包括公有住房出售單位)組成，負責業(yè)主大會(huì )籌備工作。
籌委會(huì )成員名單確定后，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
第十八條 籌委會(huì )應當自組成之日起30日內(成立業(yè)主代表大會(huì )的60日內)在物業(yè)所在地的縣(市、區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
第十九條 籌委會(huì )應當做好下列籌備工作
(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;
(二)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;
(三)確定業(yè)主委員會(huì )成員侯選人產(chǎn)生方案及名單，并公示征詢(xún)意見(jiàn);
(四)參照市房產(chǎn)行政主管部門(mén)頒布的示范文本，依法擬定《業(yè)主公約》(草案)和《業(yè)主大會(huì )議事規則》(草案);
(五)起草前期物業(yè)管理服務(wù)合同執行情況的報告;
(六)業(yè)主超過(guò)100人以上的，組織推選業(yè)主代表;
(七)做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。但成立業(yè)主代表大會(huì )的，應當在會(huì )議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式送交參加會(huì )議的業(yè)主代表。
第二十條 推選業(yè)主代表可以幢、單元、樓層等為單位進(jìn)行�；I委會(huì )應當將推選業(yè)主代表的方式、代表條件、代表人數以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
推選業(yè)主代表候選人可以通過(guò)籌委會(huì )和業(yè)主推薦與自薦相結合的方式產(chǎn)生。
業(yè)主代表產(chǎn)生后以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。業(yè)主代表的任期由業(yè)主大會(huì )會(huì )議確定。業(yè)主代表的變更應當由其所代表的業(yè)主50%以上書(shū)面同意。
第二十一條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當討論決定下列事項：
(一)制定業(yè)主公約;
(二)制定業(yè)主大會(huì )議事規則;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì )委員
(四)確定物業(yè)管理企業(yè);
(五)決定物業(yè)管理其他重大事項。
第二十二條 業(yè)主公約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)后對全體業(yè)主具有約束力。
第二十三條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當包含以下內容：
(一)業(yè)主大會(huì )名稱(chēng)，物業(yè)項目地址、四至范圍;
(二)業(yè)主大會(huì )職責;
(三)業(yè)主委員會(huì )職責;
(四)業(yè)主大會(huì )的議事方式及表決程序;
(五)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;
(六)業(yè)主委員會(huì )委員的組成和委員任期;
(七)業(yè)主投票權數的計算方法;
(八)活動(dòng)經(jīng)費;
(九)印章的使用和管理;
(十)其他關(guān)于業(yè)主大會(huì )的重大事項。
第二十四條 業(yè)主大會(huì )履行以下職責：
(一)制定、修改業(yè)主大會(huì )議事規則和業(yè)主公約;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員，決定業(yè)主委員會(huì )任期，監督業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng);
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)審議通過(guò)物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
(五)監督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);
(六)決定專(zhuān)項維修資金的使用、續籌方案，并監督實(shí)施;
(七)決定涉及業(yè)主利益的其他重大事項。
第二十五條 業(yè)主大會(huì )依法作出的決定應當在本物業(yè)管理區域內公告，對全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì )依法簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，由全體業(yè)主共同承擔民事責任。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持下列資料向物業(yè)所在地的縣(市、區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案：
(一)業(yè)主大會(huì )成立情況;
(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;
(三)業(yè)主公約;
(四)經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )委員名單及基本情況;
(五)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)認為必要的其他材料。
業(yè)主委員會(huì )持備案手續到公安部門(mén)指定的單位刻制業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )印章。
業(yè)主大會(huì )備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，依照前款規定重新備案。
第二十七條 因物業(yè)管理區域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會(huì )解散的，在解散前，業(yè)主委員會(huì )應當告知物業(yè)所在地的縣(市、區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，并在縣(市、區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導監督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作后，將業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )印章交回縣(市、區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)并由其銷(xiāo)毀。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。業(yè)主委員會(huì )委員在業(yè)主之中選舉產(chǎn)生，屆滿(mǎn)可連選連任。業(yè)主委員會(huì )設主任1名、副主任1-2名，委員3-6名。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì )委員應當符合下列條件：
(一)遵守國家有關(guān)法律、法規;
(二)本物業(yè)管理區域內具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(三)遵守業(yè)主大會(huì )議事規則和業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費;
(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會(huì )公信力;
(五)具有一定的組織能力和協(xié)調溝通能力;
(六)身體健康，具備必要的工作時(shí)間。
第三十條 業(yè)主委員會(huì )應當履行下列職責：
(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)執行業(yè)主大會(huì )作出的決議，定期報告有關(guān)決議執行情況，提出物業(yè)管理建議;
(三)業(yè)主大會(huì )會(huì )議作出決定后應當在30日內，代表業(yè)主簽訂、續簽、變更、解除物業(yè)管理服務(wù)合同;
(四)聽(tīng)取和反映業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同;
(五)督促不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主限期交納;
(六)監督業(yè)主公約的實(shí)施;
(七)履行業(yè)主大會(huì )賦予的職責;
(八)積極宣傳物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規;
(九)完成業(yè)主大會(huì )交辦的其他事項。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)2個(gè)月前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉;逾期未換屆的，縣(市、區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以指派工作人員指導其換屆工作。
原業(yè)主委員會(huì )應當在其任期屆滿(mǎn)之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )，并做好交接手續。
第三十二條 經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或20%以上的業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會(huì )委員的，由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )作出決議，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)，取消其業(yè)主委員會(huì )委員資格：
(一)物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)無(wú)故連續三次缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的;
(三)因疾病或其他原因喪失履行職責能力的;
(四)有犯罪行為的：
(五)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )提出辭呈的;
(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(七)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交給業(yè)主委員會(huì )。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì )不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其成員不得在為本物業(yè)管理區域提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)中任職。
第三十六條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)。
業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定按時(shí)召開(kāi)。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：
(一)20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì )議事規則或業(yè)主公約規定的其他情況。
發(fā)生應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的情況，業(yè)主委員會(huì )不履行組織召開(kāi)會(huì )議職責的，在物業(yè)所在地縣(市、區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令其限期召開(kāi)后仍不履行組織召開(kāi)會(huì )議職責的，經(jīng)過(guò)本物業(yè)管理區域50%以上業(yè)主書(shū)面同意，取消業(yè)主委員會(huì )成員資格，由業(yè)主代表組成籌委會(huì )，按照規定重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )委員。
第三十七條 業(yè)主委員會(huì )應當在業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前，將會(huì )議通知及有關(guān)材料書(shū)面送交與會(huì )人員并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。業(yè)主因故不能參加會(huì )議的，可以書(shū)面委托代理人參加。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。
住宅小區的業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì )。
第三十八條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。
凡采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，需入戶(hù)征求業(yè)主本人意見(jiàn)并由其本人簽署具體意見(jiàn)。
業(yè)主大會(huì )作出決定，必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主或業(yè)主代表所持投票權二分之一以上通過(guò)。
業(yè)主大會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、維修資金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過(guò)。
第三十九條 業(yè)主大會(huì )召開(kāi)會(huì )議時(shí)，可以邀請街道辦事處(鄉鎮人民政府)、公安派出所、居民委員會(huì )和使用人代表列席。
第四十條 業(yè)主委員會(huì )應當建立議事和重大事項報告制度，并依法按照業(yè)主大會(huì )議事規則規定開(kāi)展工作。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì )成員提議或者業(yè)主委員會(huì )主任認為有必要的，應當召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數半數以上同意。
業(yè)主委員會(huì )的決定應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內及時(shí)公告。
第四十二條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的縣(市、區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
第四十三條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合公安機關(guān)，與居民委員會(huì )相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治理等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )的工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會(huì )，并認真聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。
第四十四條 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )作好書(shū)面記錄并存檔。業(yè)主大會(huì )作出的重大決議，由出席會(huì )議的人員簽字后存檔。
第四十五條 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔;經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì )議事規則決定。
活動(dòng)經(jīng)費主要用于業(yè)主大會(huì )會(huì )議和業(yè)主委員會(huì )的辦公費用。
具體使用情況由業(yè)主委員會(huì )以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內每半年至少公布一次，并接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)。
第四十六條 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )印章由業(yè)主委員會(huì )指定專(zhuān)人負責保管，并建立用印記錄制度。
業(yè)主委員會(huì )依照法定職責使用印章，違反印章使用規定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。
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