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江西省物業(yè)管理條例實(shí)施細則
《江西省物業(yè)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)已于2012年10月1日頒布實(shí)施。為確�！稐l例》在我縣順利貫徹執行，更好地促進(jìn)我縣物業(yè)管理工作健康有序發(fā)展，從而提高物業(yè)管理服務(wù)水平，規范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，提升居民生活幸福指數�，F結合我省，就貫徹實(shí)施《條例》提出以下實(shí)施意見(jiàn)：
一、加大宣傳力度，全面領(lǐng)會(huì )《條例》精神
《條例》是一部全面規范我省物業(yè)管理活動(dòng)的地方性法規�！稐l例》的頒布實(shí)施，對于指導我縣物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，促進(jìn)我縣物業(yè)管理行業(yè)科學(xué)規范發(fā)展，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，構建和諧社區，維護社會(huì )穩定有著(zhù)十分重要的意義。全縣各部門(mén)、各單位要積極行動(dòng)起來(lái)，充分利用報刊、電視、網(wǎng)絡(luò )等各種媒介，大力宣傳《條例》的意義、精神和內容：
1、在全縣召開(kāi)一次貫徹實(shí)施《條例》的動(dòng)員大會(huì );
2、縣房管局要印發(fā)物業(yè)管理服務(wù)知識手冊，并組織多期相關(guān)知識講座;
3、街道辦(鄉鎮人民政府)和社區(村委會(huì ))要聯(lián)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極開(kāi)展多形式的宣傳活動(dòng)，把物業(yè)管理的政策法規知識送進(jìn)百姓家，深入到社區、到小區，努力做到家喻戶(hù)曉;
4、縣電視臺要制作物業(yè)管理的宣傳短片;
5、縣司法部門(mén)要把學(xué)習《條例》列入年度普法教育的重要內容，組織協(xié)調相關(guān)部門(mén)大力宣傳學(xué)習。
二、制定和完善管理規章，推進(jìn)物業(yè)管理的全覆蓋
制定《武寧縣住宅小區物業(yè)服務(wù)收費管理暫行辦法》(內含房管局制定物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)等級和相對應的服務(wù)內容、服務(wù)標準;物價(jià)局根據服務(wù)等級、服務(wù)內容、服務(wù)標準制定物業(yè)公共性服務(wù)費指導價(jià)收費標準)。出臺《武寧縣物業(yè)管理實(shí)施細則(試行)》，構筑完善的規章和制度體系;建立“縣、街道辦(鄉鎮人民政府)、社區(村委會(huì ))”三級物業(yè)管理體系，按照“管理重心前移、屬地管理”的原則，逐步形成符合我縣實(shí)際的物業(yè)管理體制。通過(guò)“街道辦(鄉鎮人民政府)牽頭、房管指導、物業(yè)(公司)和業(yè)主委員會(huì )為主、部門(mén)參與、社區(村委會(huì ))配合、群眾監督”的辦法，在城區全面推行物業(yè)管理：
1、要大力提升新建封閉小區物業(yè)管理服務(wù)水平，改變我縣目前小區物業(yè)管理只是“看看門(mén)、掃掃地”的現狀，確保開(kāi)發(fā)單位對前期物業(yè)管理各項規定的落實(shí)，以及相應資金的投入和配套;
2、要積極探索松散型居住小區物業(yè)“保潔、保綠、保修”的“三保合一”綜合管理模式，推進(jìn)該類(lèi)物業(yè)服務(wù)的常態(tài)化;
3、對還未實(shí)施物業(yè)管理的老舊城區按照“先整治、后接管”的原則，通過(guò)治理居住環(huán)境，建設配套設施，成立業(yè)主自治組織，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)跟進(jìn)的方法，進(jìn)行全面接管，努力實(shí)現城區居住小區物業(yè)管理全覆蓋。
三、實(shí)行行業(yè)和屬地管理相結合管理方式，落實(shí)長(cháng)效管理機制
在全縣積極推行行業(yè)管理和屬地管理相結合的物業(yè)管理方式，調整和完善我縣現行的物業(yè)管理政策�？h房管局作為全縣物業(yè)管理工作的行業(yè)主管部門(mén)，負責我縣轄區內物業(yè)管理工作的行業(yè)指導和監督管理工作;街道辦(鄉鎮人民政府)和各社區(村委會(huì ))對物業(yè)管理工作實(shí)行屬地管理，把物業(yè)管理工作納入到社區管理范疇，具體組織實(shí)施本轄區物業(yè)管理活動(dòng)。
行業(yè)管理和屬地管理相結合，是目前確保長(cháng)效管理機制形成的有效途徑�？h房管局要嚴格規范行業(yè)管理，認真落實(shí)行業(yè)指導和監管措施;街道辦(鄉鎮人民政府)要和社區突出社區(村委會(huì ))的屬地管理作用：
1、要著(zhù)重強化街道辦(鄉鎮人民政府)對社區管理的主導功能，建立街道辦(鄉鎮人民政府)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度;
2、要強化街道辦(鄉鎮人民政府)對物業(yè)管理的指導功能，抓好服務(wù)平臺和服務(wù)規范的建設;
3、要強化街道辦(鄉鎮人民政府)對小區自治管理的引導功能，探索“自我治理、自我管理、自我提高”的文明小區創(chuàng )建模式。
四、切實(shí)加強組織領(lǐng)導，明確各部門(mén)工作職責，建立問(wèn)責機制
以“六城同創(chuàng )”的創(chuàng )建活動(dòng)為平臺，積極推動(dòng)我縣物業(yè)管理工作規范化進(jìn)程。成立以街道辦(鄉鎮人民政府)、房管、規劃、城管、建設、環(huán)保、物價(jià)、工商、公安、消防等職能部門(mén)為成員的縣物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組。各職能單位要各盡其職，各守其責，在積極履行《武寧縣城市管理辦法(試行)》規定的職責外，還要主動(dòng)做好各自在物業(yè)管理活動(dòng)所應承擔的職能：縣房管局和街道辦(鄉鎮人民政府)做好物業(yè)管理服務(wù)的日常監督管理工作;縣城管、城鄉規劃、建設、環(huán)保等部門(mén)做好查處物業(yè)管理區域內各類(lèi)違規行為;縣物價(jià)局負責核準和規范物業(yè)服務(wù)收費行為;縣工商局負責規范物業(yè)管理區域經(jīng)營(yíng)許可審批，加強對居住小區內的無(wú)照經(jīng)營(yíng)及擅改房屋用途進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的檢查管理;縣公安、消防等部門(mén)負責小區安全工作指導、督查以及小區內車(chē)位規劃的管理。
各職能部門(mén)接到業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴后，不及時(shí)處理的，經(jīng)核實(shí)后，追究職能單位領(lǐng)導和相關(guān)責任人的責任。
五、開(kāi)展以貫徹《條例》為主題的物業(yè)管理集中整治活動(dòng)
在規定的時(shí)間內在城區開(kāi)展一次以貫徹《條例》為主題的物業(yè)管理整治活動(dòng)。依照《條例》的相關(guān)規定，針對我縣物業(yè)管理工作暴露出來(lái)的如：服務(wù)收費不明確、小區公用設施不配套、物業(yè)用房不到位、業(yè)主欠費、業(yè)委會(huì )不規范、小區內車(chē)輛亂停亂放、業(yè)主毀綠種菜、違規裝修、亂搭亂建、管理缺位等等問(wèn)題進(jìn)行一次集中整治。整治工作以政府為主導，街道辦(鄉鎮人民政府)配合，社區(村委會(huì ))為單位，各職能部門(mén)參與：
1、成立集中整治武寧縣城市居民小區物業(yè)管理領(lǐng)導小組;
2、確定整治目標、整治內容、整治時(shí)間和整治措施;
3、“以點(diǎn)帶面，逐步推行”，由縣房管局和街道辦共同選定臟亂差的小區進(jìn)行集中整治，推動(dòng)對老城區其他居民住宅小區的全面整治工作。
六、規范物業(yè)服務(wù)行為，完善各項管理制度
1、建立物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約、業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費及成員的報酬、異地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我縣承接服務(wù)項目等的備案制度。
2、規范完善《房屋質(zhì)量保證書(shū)》、《房屋使用說(shuō)明書(shū)》。
3、建立新建小區智能化系統的驗收和新建小區的化糞池、排污管道等隱蔽工程施工監督的管理制度。
4、建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管服務(wù)項目承接驗收制度。
5、實(shí)行新建住宅小區物業(yè)交付備案制度。
6、建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)監管和考核制度，完善對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和年度考核，組織開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)項目評級以及物業(yè)管理優(yōu)秀小區的評選活動(dòng)，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標準入、退出和獎懲激勵機制。
7、規范物業(yè)服務(wù)收費行為，嚴格執行收費公示，財務(wù)公開(kāi)制度。
8、建立物業(yè)管理活動(dòng)中各職能部門(mén)處理各類(lèi)投訴的問(wèn)責機制。
七、加強專(zhuān)項資金管理，建立完善管理制度
1、按照《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》第九條“業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有”，第十八條“住宅專(zhuān)項維修資金應當專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造，不得挪作他用”的規定，自2013年7月1日起，我縣住宅專(zhuān)項維修資金由縣財政局實(shí)行“財政非稅專(zhuān)戶(hù)專(zhuān)儲、存儲利息和增值收益滾動(dòng)利用、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權人決策、政府監督管理”的使用原則。
縣房管局建立住宅專(zhuān)項維修資金的維修臺賬，以物業(yè)管理區域為單位設賬管理，按房屋戶(hù)門(mén)號設分戶(hù)賬;未劃定物業(yè)管理區域的，以幢為單位設賬管理。
2、根據《條例》的規定，建立物業(yè)質(zhì)量保修金制度，加強物業(yè)質(zhì)量監管。由建設單位在物業(yè)竣工驗收合格后，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)1%-3%的比例(現暫定為3元/㎡)向縣房管局繳存在縣財政局設立的物業(yè)質(zhì)量保修金非稅專(zhuān)用賬戶(hù)，并由縣房管局實(shí)施監管。
3、建立物業(yè)服務(wù)項目履約保證制度。為加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監管，規范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，嚴格準入、退出機制，在物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)，將此制度作為硬性規定進(jìn)行約定。
4、建立業(yè)主裝飾裝修履約保證制度。為加強業(yè)主住宅裝修管理工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按裝修合同約定條款所收取業(yè)主的裝修履約保證金，必須接受縣房管局監管。
5、建立物業(yè)管理初期啟動(dòng)資金配套制度。為督促開(kāi)發(fā)建設單位積極配合物業(yè)管理工作，主動(dòng)履行在物業(yè)管理服務(wù)中的義務(wù)，各開(kāi)發(fā)建設單位必須建立物業(yè)管理初期啟動(dòng)資金配套制度。確保各開(kāi)發(fā)小區前期物業(yè)管理有序開(kāi)展。
八、用法律、規章、制度和誠信規范物業(yè)行為，推動(dòng)物業(yè)管理工作的健康良性發(fā)展
1、根據服務(wù)合同的約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取公告、上門(mén)、信函、訴訟等方式進(jìn)行催討。
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同已履行了職責，主管部門(mén)對業(yè)主投訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內容和質(zhì)量已依法依規進(jìn)行了相應處理，業(yè)主仍然拖欠或拒交物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應依法向縣人民法院提請訴訟。
3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)向縣人民法院提請訴訟的，在業(yè)主的房屋所有權發(fā)生轉移時(shí)，業(yè)主仍未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結清物業(yè)服務(wù)費用，縣房管局則不予辦理產(chǎn)權轉移、抵押手續。
4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管前期物業(yè)服務(wù)項目時(shí)，還可以通過(guò)與業(yè)主、各家銀行三方簽訂《物業(yè)服務(wù)費委托扣款協(xié)議》。
5、建立物業(yè)服務(wù)信用檔案、打造誠信平臺。將物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好壞、業(yè)主是否按時(shí)足額繳納物管費等誠信記錄納入信用評級，在電視媒體中公示，使企業(yè)及個(gè)人在社會(huì )活動(dòng)中的評先、評優(yōu)、評級、貸款等產(chǎn)生影響，用誠信規范行為，推動(dòng)物業(yè)管理工作健康良性發(fā)展。
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