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上海市居住物業(yè)管理條例實(shí)施細則
為貫徹《上海市住宅物業(yè)管理規定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規定》)，現就有關(guān)實(shí)施問(wèn)題提出如下意見(jiàn)，請遵照執行。
一、關(guān)于物業(yè)使用與維護中若干損害公共利益行為的認定
(一)擅自改變房屋的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂等房屋原始設計承重構件，以及擴大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接房屋與陽(yáng)臺的磚、混凝土墻體的，屬于損壞房屋承重結構的行為。
(二)在住宅物業(yè)管理區域內已交付使用的物業(yè)，有下列情形之一的，屬于違法建筑物、構筑物：
1、未取得建設工程規劃許可證建造的建筑物、構筑物;
2、未按照建設工程規劃許可證核準的圖紙及相關(guān)技術(shù)規定建造的建筑物、構筑物;
3、其他違法的建設工程。
上述違法建筑物、構筑物包括擅自在天井、庭園、平臺、曬臺(露臺)、屋頂、道路或其他場(chǎng)地搭建的建筑物、構筑物，開(kāi)挖地坪、以及在房屋內部插層增加的建筑面積等。
(三)擅自改變房屋原始設計外立面及其色調、擅自在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗的，屬于破壞房屋外貌的行為。
二、關(guān)于改變物業(yè)使用性質(zhì)的認定
在住宅物業(yè)管理區域內有下列情形之一的，屬于擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的行為：
(一)未經(jīng)規劃管理部門(mén)批準，將住宅改為非住宅使用、將非住宅改為住宅使用，以及改變非住宅的規劃批準用途使用的。
(二)將房屋內臥室、起居室等部位改為衛生間或廚房間，或者改變衛生間、廚房間的原始設計位置。
三、關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)對違法行為的勸阻制止義務(wù)
物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝修過(guò)程中有違反國家和本市有關(guān)規定以及《業(yè)主(臨時(shí))公約》的行為，應當及時(shí)采取積極有效措施予以勸阻、制止，直至向其發(fā)出《違法(規)行為整改通知書(shū)》;經(jīng)勸阻、制止無(wú)效的，物業(yè)管理企業(yè)應在24小時(shí)內書(shū)面報告相關(guān)行政管理部門(mén)及業(yè)主委員會(huì )(《違法(規)行為整改通知書(shū)》及《違法(規)行為報告單》樣張詳見(jiàn)附件一)。
四、關(guān)于違法行為處理中法規適用問(wèn)題
(一)2004年11月1日前發(fā)生的物業(yè)使用禁止行為的事實(shí)認定和處理，適用《上海市居住物業(yè)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)的相關(guān)規定。但違法行為自發(fā)生之日起超過(guò)兩年的，不予行政處罰，應通過(guò)責令限期改正等其他行政執法方式予以處理。
(二)2004年11月1日前發(fā)生的物業(yè)使用方面行為，按《條例》和《規定》的規定均屬違法行為的，違法事實(shí)的認定適用《條例》，處理罰種和幅度可按《條例》與《規定》中較輕的掌握。
在處理上述違法行為過(guò)程中，行政執法程序適用《規定》。
五、關(guān)于附有違法建筑并結構相連房屋的認定和處理程序
違法搭建的建筑物、構筑物依附于房屋的，屬附有違法建筑并結構相連的房屋。
“附有違法建筑并結構相連的房屋，房地產(chǎn)機構不予辦理房地產(chǎn)轉移、抵押登記”，按下列程序處理：
(一)區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)經(jīng)查證認定后，制作附有違法建筑并結構相連房屋的認定書(shū)(詳見(jiàn)附件二)，并送達當事人及房地產(chǎn)登記機構;認定書(shū)中可要求當事人限期自行拆除違法建筑。
(二)房地產(chǎn)登記機構收到認定書(shū)后，應在房地產(chǎn)登記冊予以注記，并不予辦理房地產(chǎn)轉移、抵押登記。
當事人自行拆除違法建筑的，應及時(shí)告知區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén);區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)經(jīng)核實(shí)后通知房地產(chǎn)登記機構注銷(xiāo)附有違法建筑并結構相連房屋的注記;違法建筑被依法執行拆除的，區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應通知房地產(chǎn)登記機構注銷(xiāo)附有違法建筑并結構相連房屋的注記。
事實(shí)認定不清或違法建筑已被依法拆除，區縣房地產(chǎn)管理部門(mén)未及時(shí)告知登記機構注銷(xiāo)限制處分注記的，由區縣房地產(chǎn)管理部門(mén)承擔相應責任。屬當事人未及時(shí)告知造成后果的，由當事人承擔相應責任。
六、關(guān)于物業(yè)管理用房
建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產(chǎn)初始登記時(shí)，應當將物業(yè)管理用房的座落、面積、室號在預測面積(實(shí)測面積)報告中予以注明，并加蓋建設單位公章;建設單位提交的資料符合《關(guān)于實(shí)施〈上海市住宅物業(yè)管理規定〉的若干意見(jiàn)》規定的物業(yè)管理用房配置條件的，市或者區縣房地產(chǎn)管理部門(mén)方可核發(fā)房屋預售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記，并按規定予以注記。
七、關(guān)于物業(yè)的驗收
物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備，包括房屋的主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝飾、水、電、氣、衛、消防、電梯等進(jìn)行查驗。查驗中發(fā)現房屋質(zhì)量和配套設施等問(wèn)題，應書(shū)面告知建設單位或業(yè)主委員會(huì )，并就存在問(wèn)題及解決方案形成共識后按規定辦理交接手續。
物業(yè)管理企業(yè)與建設單位辦理物業(yè)驗收的具體程序和標準按照建設部有關(guān)房屋接管驗收標準執行。
建設單位或業(yè)主委員會(huì )應當按照《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款的相關(guān)規定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料。
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