上海市物業(yè)管理條例細則

　　上海市物業(yè)管理條例細則，是為了貫徹實(shí)施市人大常委會(huì )修訂的《上海市住宅物業(yè)管理規定》，進(jìn)一步做好本市住宅物業(yè)管理工作的而實(shí)施的若干意見(jiàn)，下面是小編整理的細則全文：

　　一、部門(mén)、單位的職責分工

　　各區縣政府負責落實(shí)住房保障房屋管理、城管執法、工商、綠化市容、規劃國土資源、民政、消防、環(huán)保等部門(mén)以及供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)單位在住宅小區綜合管理中的職責，組織召開(kāi)住宅物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議，協(xié)調解決住宅小區管理的綜合性問(wèn)題，并對鄉、鎮政府和街道辦事處的住宅小區綜合管理工作進(jìn)行考核。

　　各鄉、鎮政府和街道辦事處負責落實(shí)本轄區住宅小區綜合管理工作制度，協(xié)調落實(shí)部門(mén)和人員解決住宅小區綜合管理中的疑難問(wèn)題，指導監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建、換屆改選和日常運作，辦理業(yè)主委員會(huì )的備案手續。

　　區、縣住房保障房屋管理部門(mén)負責對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建、換屆改選和日常運作中相關(guān)程序的業(yè)務(wù)指導和監督管理。

　　區、縣民政部門(mén)負責對居民委員會(huì )、村民委員會(huì )履行其對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建、換屆改選和日常運作中相關(guān)工作職責的指導監督。

　　居民委員會(huì )、村民委員會(huì )應當做好對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建、換屆改選和日常運作的指導，指導業(yè)主選舉具有模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責任心強且有一定組織能力的業(yè)主擔任業(yè)主代表、籌備組成員、業(yè)主委員會(huì )成員、換屆改選小組成員;負責對業(yè)主委員會(huì )的日常指導，幫助業(yè)主自行管理的業(yè)主委員會(huì )的規范運作，并通過(guò)人民調解委員會(huì )調解物業(yè)管理糾紛。

　　二、物業(yè)管理區域的核定

　　對有市政道路或自然河道穿越的建設用地，在住宅建設工程設計時(shí)，建設單位原則上應當分別配置配套設施設備。

　　區、縣規劃管理部門(mén)在審查住宅建設工程設計方案時(shí)，應當征求區、縣住房保障房屋管理部門(mén)對物業(yè)管理區域的預劃意見(jiàn)。區、縣住房保障房屋管理部門(mén)應當根據物業(yè)管理區域劃分的原則，審查建設單位住宅建設工程設計方案中標明的物業(yè)管理區域劃分情況及物業(yè)管理用房配置情況，并出具物業(yè)管理區域預劃意見(jiàn)書(shū),復告區、縣規劃管理部門(mén)。

　　建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證時(shí)，應當向物業(yè)所在地的區、縣住房保障房屋管理部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區域的申請，并提交下列資料：

　　(一)建設項目用地批準文件;

　　(二)建筑總平面圖;

　　(三)建設項目停車(chē)位、綠化等共用設施設備配置情況說(shuō)明;

　　(四)其他應當提交的資料。

　　物業(yè)所在地的區、縣住房保障房屋管理部門(mén)應當在受理申請之日起5個(gè)工作日內，向建設單位出具《物業(yè)管理區域核定單》。

　　需要調整物業(yè)管理區域的，由業(yè)主委員會(huì )提交業(yè)主大會(huì )會(huì )議討論通過(guò)后，向物業(yè)所在地的區、縣住房保障房屋管理部門(mén)提出申請。區、縣住房保障房屋管理部門(mén)應當會(huì )同鄉、鎮政府或街道辦事處按照《規定》第七條的要求，結合當地居民委員會(huì )、村民委員會(huì )的布局,出具調整物業(yè)管理區域劃分的意見(jiàn)，并在相關(guān)物業(yè)管理區域內予以公告。

　　三、分期開(kāi)發(fā)項目的物業(yè)管理

　　劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域的建設項目分期開(kāi)發(fā)的，其前期物業(yè)管理招投標以該物業(yè)管理區域為范圍。

　　先期開(kāi)發(fā)區域內銷(xiāo)售并交付使用的物業(yè)符合《規定》條件的，應當成立業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )可就整個(gè)物業(yè)管理區域的物業(yè)管理事項作出決定，但對后期業(yè)主可能產(chǎn)生不利影響的除外。業(yè)主大會(huì )決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過(guò)2年。業(yè)主大會(huì )成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，成為該業(yè)主大會(huì )的成員，依法行使權利、履行義務(wù)。通過(guò)的《業(yè)主大會(huì )議事規則》中，應當按照分期開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)建筑面積比例，約定業(yè)主委員會(huì )組成人數。業(yè)主委員會(huì )應當按照《業(yè)主大會(huì )議事規則》，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，增補業(yè)主委員會(huì )成員。

　　業(yè)主大會(huì )成立后，業(yè)主委員會(huì )應當將業(yè)主大會(huì )決定的事項告知建設單位;建設單位銷(xiāo)售該物業(yè)管理區域內物業(yè)的，應當在房屋銷(xiāo)售合同中注明業(yè)主大會(huì )的決定事項。

　　四、建設項目資料的備案

　　建設單位應當按照《規定》第十條的要求，向物業(yè)所在地的房管辦事處提交相關(guān)資料。其中“物業(yè)管理所必需的其他資料”，包括營(yíng)業(yè)執照、項目批準文件、用地批準文件、施工許可證、房屋土地權屬調查報告、業(yè)主清冊和聯(lián)系方式等資料。

　　建設單位提交房管辦事處出具的資料齊備證明后，住房保障房屋管理部門(mén)方可向其核發(fā)房屋交付使用許可證。

　　五、業(yè)主大會(huì )籌備組、換屆改選小組中業(yè)主代表的產(chǎn)生

　　籌備組、換屆改選小組中的業(yè)主代表人數，由鄉、鎮政府或街道辦事處根據物業(yè)管理規模和社區建設情況確定，一般為5-10人，其所占比例應當不低于籌備組或換屆改選小組總人數的二分之一。

　　業(yè)主代表可通過(guò)業(yè)主推薦、自薦、召開(kāi)座談會(huì )聽(tīng)取意見(jiàn)等方式產(chǎn)生，具體方式由居民委員會(huì )、村民委員會(huì )確定，并在物業(yè)管理區域內予以公告。

　　業(yè)主代表不依法履行職責，經(jīng)鄉、鎮政府或街道辦事處責令限期改正后仍未履行職責的，居民委員會(huì )、村民委員會(huì )可組織業(yè)主重新推薦產(chǎn)生業(yè)主代表。

　　六、業(yè)主投票權的計算

　　業(yè)主投票權數，由業(yè)主大會(huì )根據專(zhuān)有部分面積、建筑物總面積和業(yè)主人數、總人數確定。

　　專(zhuān)有部分面積、建筑物總面積按照下列方法認定：

　　(一)專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行登記的，暫按照測繪機構的實(shí)測面積計算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算。其中，建設單位“專(zhuān)有部分的面積”是指銷(xiāo)售的物業(yè)建筑面積，不包括以下物業(yè)的建筑面積：停車(chē)庫;依法歸全體或者部分業(yè)主共有的物業(yè);配電房、避難層、儲藏室;不能單獨辦理產(chǎn)證的其他物業(yè)。

　　(二)建筑物總面積，按照前項專(zhuān)有部分面積的總和計算。

　　業(yè)主人數和總人數按照下列方法認定：

　　(一)業(yè)主人數，按照房地產(chǎn)權證數確定，一個(gè)產(chǎn)權證計為一個(gè)業(yè)主人數;房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權證的，按照房屋銷(xiāo)(預)售合同數確定，一份合同計為一個(gè)業(yè)主人數。

　　(二)總人數，按照前項業(yè)主人數的總和計算。

　　七、業(yè)主委員會(huì )成員全體辭職的處理

　　業(yè)主委員會(huì )成員全體辭職的，鄉、鎮政府或街道辦事處應當會(huì )同區、縣住房保障房屋管理部門(mén)組建業(yè)主委員會(huì )換屆改選小組。業(yè)主委員會(huì )換屆改選小組中的業(yè)主代表，由居民委員會(huì )、村民委員會(huì )組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )換屆改選小組應當自成立起90日內召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　在新一屆業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生前，原業(yè)主委員會(huì )應當繼續履行職責。因不履行職責造成的損失，由相關(guān)責任人承擔。

　　八、業(yè)主委員會(huì )主任、副主任不召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的處理

　　業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在符合召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的條件下和規定期限內，無(wú)正當理由不召集會(huì )議的，居民委員會(huì )、村民委員會(huì )可指定業(yè)主委員會(huì )其他成員召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，并在物業(yè)管理區域內予以公告。

　　九、物業(yè)矛盾糾紛的調處

　　鄉、鎮政府或街道辦事處、居民委員會(huì )、村民委員會(huì )應當充分發(fā)揮人民調解委員會(huì )在物業(yè)管理糾紛調解中的作用，充實(shí)專(zhuān)業(yè)人員，提高物業(yè)管理矛盾糾紛居間調解的效能。

　　鄉、鎮政府或街道辦事處可通過(guò)設立住宅小區綜合管理法律服務(wù)咨詢(xún)站及聘請行業(yè)專(zhuān)家、律師等專(zhuān)業(yè)人員，為住宅小區綜合管理提供法律咨詢(xún)服務(wù)，解決疑難問(wèn)題，調解矛盾糾紛，提高社區物業(yè)綜合管理的整體水平。

　　居民委員會(huì )、村民委員會(huì )設立的人民調解委員會(huì )，受理和調解下列物業(yè)管理糾紛：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )的組建、運作和自我管理中發(fā)生的業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )之間的糾紛;

　　(二)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因維修資金使用、房屋及配套設施、設備及相關(guān)場(chǎng)地維修、養護、管理和環(huán)境秩序管理等引發(fā)的糾紛;

　　(三)鄰里間因安裝防盜門(mén)、防盜窗、空調、曬衣架、鴿棚等附著(zhù)物引發(fā)的物業(yè)使用糾紛;

　　(四)因業(yè)主或使用人違反《臨時(shí)管理規約》、《管理規約》引發(fā)的物業(yè)矛盾糾紛;

　　(五)其他屬于人民調解組織調解范圍內的物業(yè)管理糾紛。

　　業(yè)主委員會(huì )可對本條第三款第(三)、(四)、(五)項規定的物業(yè)管理糾紛進(jìn)行調解，居民委員會(huì )、村民委員會(huì )對業(yè)主委員會(huì )的調解活動(dòng)給予協(xié)助和指導。

　　業(yè)主委員會(huì )應當建立物業(yè)管理矛盾協(xié)調工作會(huì )議制度，協(xié)調處理業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛。會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )主任主持召開(kāi)。

　　十、物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理的管理

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向受托管理服務(wù)的住宅小區委派一名物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理，作為該住宅小區物業(yè)管理服務(wù)的負責人。物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理應當持有建設部頒發(fā)的全國物業(yè)管理師證書(shū)或經(jīng)全市統一考試取得的相應職業(yè)資格證書(shū)，并在住房保障房屋管理部門(mén)注冊，取得物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理執業(yè)注冊證。

　　對在同一區、縣行政區域范圍內地理位置上相毗鄰的住宅小區，一名物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理可管理的數量不得超過(guò)3個(gè)，且總建筑面積不得超過(guò)10萬(wàn)平方米。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規定委派物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理的，記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

　　十一、物業(yè)管理用房的確認

　　建設單位在辦理建設工程規劃許可證時(shí)，應當將物業(yè)管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以注明，并加蓋建設單位公章;對分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理區域，建設單位應當按照整個(gè)物業(yè)管理區域的配置要求，在先期開(kāi)發(fā)的區域內一次性配置或提供臨時(shí)物業(yè)管理用房。建設單位在未按照規劃配置物業(yè)管理用房前，不得擅自變更、分割、轉讓、抵押臨時(shí)物業(yè)管理用房。

　　建設單位提交的資料符合物業(yè)管理區域預劃意見(jiàn)書(shū)和物業(yè)管理用房配置要求的，規劃管理部門(mén)方可向其核發(fā)建設工程規劃許可證。

　　房屋土地調查機構應當在房屋土地權屬調查報告書(shū)中注明物業(yè)管理用房的坐落、面積、室號;區、縣住房保障房屋管理部門(mén)在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時(shí)，應當注明物業(yè)管理用房室號。

　　1997年7月1日至2003年8月31日間竣工的居住物業(yè)管理區域，其物業(yè)管理用房應當按照規劃中配置的標準提供;規劃中未配置的，按照物業(yè)管理區域實(shí)際使用狀況予以提供。

　　十二、物業(yè)服務(wù)的收費

　　住宅物業(yè)管理區域已組建業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照質(zhì)價(jià)相符的原則，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內容、物業(yè)服務(wù)收費標準和收費方式，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。

　　十三、物業(yè)的自行管理

　　規模較小且具備自行管理條件的住宅小區，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議討論通過(guò)，可在居民委員會(huì )、村民委員會(huì )的監督指導下，由業(yè)主自行管理。業(yè)主自行管理的，應當設定執行機構及其負責人，負責自行管理的組織實(shí)施并承擔由此產(chǎn)生的相關(guān)責任。

　　業(yè)主大會(huì )聘請專(zhuān)業(yè)保潔、保安、綠化養護、設施設備保養維修單位的，應當與其簽訂專(zhuān)業(yè)服務(wù)合同。

　　業(yè)主大會(huì )采用民事雇傭方式聘請自然人進(jìn)行公共區域清潔衛生、秩序維護、綠化養護，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務(wù)的，應當為其支付意外傷害等保險費用，由被聘用人員自行購買(mǎi)后報業(yè)主委員會(huì )備案。

　　業(yè)主大會(huì )決定開(kāi)具自行管理發(fā)票的，業(yè)主委員會(huì )可持區、縣住房保障房屋管理部門(mén)的證明材料，到物業(yè)所在地的稅務(wù)部門(mén)申請代為開(kāi)具。

　　十四、物業(yè)的裝飾裝修

　　業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應當會(huì )同裝飾裝修單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修管理協(xié)議，明確裝飾裝修工程的實(shí)施內容、實(shí)施期限、允許施工時(shí)間、現場(chǎng)巡查、廢棄物清運與處置以及裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項等。

　　十五、物業(yè)使用性質(zhì)的變更

　　由規劃管理部門(mén)會(huì )同區、縣住房保障房屋管理部門(mén)提出允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區域范圍和方案，經(jīng)區、縣政府同意后，區、縣規劃管理部門(mén)應當予以公告并抄送區、縣住房保障房屋管理部門(mén)。具體范圍和方案，應當包括可改變的部位和經(jīng)營(yíng)項目等內容。

　　在允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區域范圍內，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質(zhì)的,應當符合下列條件：

　　(一)符合房屋使用安全要求;

　　(二)符合《臨時(shí)管理規約》、《管理規約》;

　　(三)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意;

　　(四)符合相關(guān)法律、法規的規定。

　　符合前款規定的住宅，其房屋所有權人可向物業(yè)所在地的區、縣住房保障房屋管理部門(mén)申請變更住宅使用性質(zhì)，區、縣住房保障房屋管理部門(mén)應當自受理申請之日起20日內做出決定。對符合條件的，準予其變更住宅物業(yè)使用性質(zhì)，并告知其依法向工商管理等部門(mén)辦理有關(guān)手續的義務(wù)。

　　業(yè)主大會(huì )應當在《管理規約》中，對本住宅物業(yè)管理區域內住宅變更使用性質(zhì)后的物業(yè)服務(wù)費標準作出約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照約定，對準予變更住宅物業(yè)使用性質(zhì)的房屋收取相應的物業(yè)服務(wù)費。改變使用性質(zhì)的房屋，經(jīng)政府決定征收的，按照居住房屋用途和建筑面積予以補償安置。

　　十六、管線(xiàn)的維修養護責任

　　住宅小區內水、電、氣分戶(hù)計量表和表前的相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護責任，由供水、供電、供氣服務(wù)單位分別承擔;分戶(hù)計量表后的相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護責任，由房屋所有人承擔。

　　十七、維修資金的補建和再次籌集

　　未建立首期專(zhuān)項維修資金或專(zhuān)項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主應當按照每月每平方米建筑面積成本價(jià)0.2%的標準補建或再次籌集，專(zhuān)項維修資金管理規約約定或業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定高于上述標準籌集以及一次性籌集的除外。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當每月對業(yè)主專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)進(jìn)行核對，對按照規定達到補建或再次籌集標準的，應當在15日內書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )應當告知相關(guān)業(yè)主并在物業(yè)管理區域內予以公告。采取分期籌集的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)于次月起在收取物業(yè)服務(wù)費時(shí)予以代收，并出具專(zhuān)項維修資金票據，按月納入專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)，并將補建或再次籌集的情況在物業(yè)管理區域內予以公告。

　　配備電梯的物業(yè)，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價(jià)的7%;不配備電梯的物業(yè)，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價(jià)的5%。

　　業(yè)主轉移或抵押房地產(chǎn)的，可到物業(yè)所在地的物業(yè)服務(wù)企業(yè)查詢(xún)房屋維修資金余額。已足額交納的，業(yè)主可持物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具的維修資金余額查詢(xún)單到物業(yè)所在地住房保障房屋管理部門(mén)開(kāi)具商品住宅維修資金足額交納憑證;維修資金余額少于前款規定的，業(yè)主可在持物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具的維修資金交款單至維修資金賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)銀行補足后，持維修資金余額查詢(xún)單及銀行交款憑據到物業(yè)所在地住房保障房屋管理部門(mén)開(kāi)具商品住宅維修資金足額交納憑證。

　　公有住宅售后房屋轉讓或抵押的，由市公積金管理中心按照前款規定開(kāi)具維修資金足額繳納憑證。

　　業(yè)主辦理房地產(chǎn)轉移或抵押登記時(shí)，應當提交維修資金足額繳納憑證。

　　十八、物業(yè)的檢測和鑒定

　　業(yè)主應當按照《房屋修繕工程技術(shù)規程》中規定的物業(yè)常規檢查內容和檢查周期，承擔物業(yè)維修養護責任。

　　業(yè)主應當在物業(yè)服務(wù)合同中，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照《房屋完損狀況檢查周期表》和《房屋結構完好性檢查周期表》的規定，對物業(yè)定期進(jìn)行維修養護和檢查。

　　市住房保障房屋管理部門(mén)負責房屋質(zhì)量檢測單位的監督管理，并定期公布符合條件的房屋質(zhì)量檢測單位名單。

　　物業(yè)出現結構安全隱患或異常狀況時(shí)，相關(guān)責任人可根據《房屋質(zhì)量檢測規程》中規定的流程，委托房屋質(zhì)量檢測單位進(jìn)行檢測、鑒定。

　　檢測結論為整體危險或局部危險的房屋，應當由市房屋檢測中心出具危險房屋審定書(shū)。

　　十九、房屋外墻的維護

　　住宅物業(yè)管理區域內房屋外墻的維護，由業(yè)主負責。業(yè)主應當按照有關(guān)規定和標準，根據房屋外墻的材質(zhì)進(jìn)行清洗或粉刷，確保房屋外墻整潔。房屋外墻存在嚴重褪色、明顯污跡的，業(yè)主應當及時(shí)予以清洗、粉刷。

　　二十、示范文本的應用

　　建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )按照市住房保障房屋管理部門(mén)印發(fā)的示范文本，制定和簽署臨時(shí)管理規約、專(zhuān)項維修資金管理規約、首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )成員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì )選舉辦法、物業(yè)服務(wù)合同、住宅裝飾裝修管理協(xié)議等文件。

　　本意見(jiàn)自公布之日起施行，有效期為5年。