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嘉興市物業(yè)管理條例實(shí)施細則
《嘉興市區物業(yè)管理實(shí)施細則》已經(jīng)六屆市政府第2次常務(wù)會(huì )議審議通過(guò)，現印發(fā)給你們，請認真組織實(shí)施。
嘉興市人民政府
二○○七年七月十七日
嘉興市區物業(yè)管理實(shí)施細則
第一章 總 則
第一條 為進(jìn)一步規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律、法規規定，結合嘉興市區實(shí)際情況，制定本細則。
第二條 嘉興市區范圍內的物業(yè)管理、使用及其監督管理適用本細則。
第三條 本細則所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
第四條 市規劃建設行政主管部門(mén)(以下稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén))負責嘉興市區范圍內物業(yè)管理的監督管理工作。
南湖區、秀洲區規劃建設行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)屬地物業(yè)主管部門(mén))按照各自職責，做好本行政區域內物業(yè)管理的監督管理工作。嘉興經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區轄區內物業(yè)管理的監督管理工作由市規劃建設局委托市規劃建設局經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區分局具體實(shí)施。
街道辦事處或鄉鎮人民政府負責協(xié)調物業(yè)管理與社區建設之間的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)主管部門(mén)對物業(yè)管理進(jìn)行指導和監督。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )
第五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》規定的權利，并應當履行相應的義務(wù)。
第六條 物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。
業(yè)主大會(huì )代表和維護全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權益，履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》規定的職責。
物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì )，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。
第七條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
物業(yè)管理區域由屬地物業(yè)主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處或鄉鎮人民政府根據物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業(yè)管理區域的劃分，應當征求居民委員會(huì )的意見(jiàn)。
新建住宅區，包括分期建設或者兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設的住宅區，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。
舊城區規劃范圍內新開(kāi)發(fā)建設的住宅，與周邊原有住宅區房屋相毗連的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，可以歸并為一個(gè)物業(yè)管理區域。
第八條 物業(yè)管理區域具備下列條件之一的，由開(kāi)發(fā)建設單位或前期物業(yè)管理企業(yè)，或由20%以上業(yè)主提議向街道辦事處或鄉鎮人民政府提出申請，并由街道辦事處或鄉鎮人民政府負責牽頭成立業(yè)主大會(huì )籌備組，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，屬地物業(yè)主管部門(mén)給予指導：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積60%以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已滿(mǎn)兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積30%以上的。
第九條 業(yè)主大會(huì )籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組)由業(yè)主推舉的代表和建設單位、居民委員會(huì )的代表組成。代表產(chǎn)生的具體辦法是：
(一)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)(沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會(huì ))向物業(yè)區域內的業(yè)主征詢(xún)意見(jiàn)，并組織推舉出業(yè)主代表1至5名;
(二)由物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府指定當地居民委員會(huì )的工作人員1至2名作為代表(居民委員會(huì )尚未建立的，由街道辦事處或鄉鎮人民政府在其單位內推舉代表);
(三)由建設單位推舉1至2名代表。
籌備組應當確定召集人，負責牽頭制定籌備組規則和進(jìn)行相應的籌備工作�；I備組無(wú)法確定召集人的，由街道辦事處或鄉鎮人民政府會(huì )同屬地物業(yè)主管部門(mén)在業(yè)主代表和建設單位或居民委員會(huì )代表中直接指定。
籌備組成員名單應當自成立之日起3日內在物業(yè)管理區域內書(shū)面公告。
籌備組的工作應當符合《建設部關(guān)于印發(fā)〈業(yè)主大會(huì )規程〉的通知》(建住房〔2003〕131號)有關(guān)規定。
籌備組應當于首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前將會(huì )議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知全體業(yè)主，并書(shū)面告知屬地物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會(huì )，接受告知的單位應當派代表參加會(huì )議，并給予必要的指導。
首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。建設單位應在物業(yè)竣工綜合驗收備案前一次性向街道辦事處或鄉鎮人民政府預繳籌備經(jīng)費，由街道辦事處或鄉鎮人民政府代收代管�；I備經(jīng)費的使用應堅持節儉、合理，實(shí)行多退少補原則。具體預繳標準為5萬(wàn)平方米以下(含5萬(wàn)平方米)的物業(yè)為3萬(wàn)元，5萬(wàn)平方米至10萬(wàn)平方米(含10萬(wàn)平方米)為4萬(wàn)元，10萬(wàn)平方米以上為5萬(wàn)元。
第十條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應當有物業(yè)管理區域內持有二分之一以上投票權數的業(yè)主參加。
業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議需要由業(yè)主代表代為表達意愿的，應當于業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)前，將其書(shū)面意見(jiàn)提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉交。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權意見(jiàn)須由業(yè)主本人簽字。
業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，可以書(shū)面委托代理人代為參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)15日前將會(huì )議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程書(shū)面通知業(yè)主本人。
第十一條 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數，按每一房地產(chǎn)權證計1票原則確定，建筑面積超過(guò)200平方米的部分，每滿(mǎn)200平方米另計1票。但單個(gè)業(yè)主所計票數不得超過(guò)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主總票數的30%。
建設單位未出售或者已經(jīng)出售但未交付的物業(yè)，按前款規定計投票權數。
業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議后的業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數，按照業(yè)主大會(huì )議事規則約定的投票權數確定辦法計算;業(yè)主大會(huì )議事規則未作約定的，按照本條第一款規定計算。
第十二條 業(yè)主大會(huì )作出決定，必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權數二分之一以上通過(guò)。
業(yè)主大會(huì )制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案作出決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權數三分之二以上通過(guò)。逾期不參加投票業(yè)主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由業(yè)主大會(huì )議事規則約定。但該已表決的多數票數應當達到物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權數的二分之一以上。
業(yè)主大會(huì )在其職責范圍內作出的決定對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力。
第十三條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則規定召開(kāi)。
物業(yè)管理區域內有20%以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會(huì )議事規則規定條件的，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。
第十四條 業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )委員應當符合國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定的條件。
業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，依法履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定的職責。
第十五條 業(yè)主委員會(huì )自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持下列文件向屬地物業(yè)主管部門(mén)備案：
(一)業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄和會(huì )議決定;
(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;
(三)業(yè)主公約;
(四)業(yè)主委員會(huì )委員的名單。
(五)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的各項表決情況記錄。
屬地物業(yè)主管部門(mén)應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )出具業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì )應當依法刻制和使用印章。
業(yè)主委員會(huì )備案的內容發(fā)生變更的，應當重新備案。
第十六條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或者主任委托的副主任召集。
業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)會(huì )議必須有半數以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì )全體委員半數以上同意。
業(yè)主委員會(huì )需要討論、決定的事項應當于會(huì )議召開(kāi)3日前在物業(yè)管理區域內公告，聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見(jiàn)。
第十七條 業(yè)主委員會(huì )每屆任期為3年至5年。
業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)2個(gè)月前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議對業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行換屆改選。業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)仍未換屆改選的，屬地物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會(huì )應當指導業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆改選。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )的，原業(yè)主委員會(huì )應當自任期屆滿(mǎn)之日起10日內將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )。
第十八條 業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護物業(yè)管理區域內業(yè)主共同權益的需要，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。
第十九條 業(yè)主委員會(huì )及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區域內的業(yè)主可以根據本細則第十三條第二款規定提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )不按規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的，屬地物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會(huì )應當指導業(yè)主召開(kāi)。
業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議有權根據業(yè)主大會(huì )議事規則提出質(zhì)詢(xún)、依法撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )所作的決定或者改選業(yè)主委員會(huì )。
第二十條 業(yè)主公約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區域環(huán)境衛生和秩序的管理，房屋外觀(guān)的維護，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反業(yè)主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì )會(huì )議審議通過(guò)之日起生效，對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。
第二十一條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權數確定辦法、業(yè)主委員會(huì )委員資格和人數以及任期等事項作出約定。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十二條 建設單位應當在取得商品房預售證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)進(jìn)行前期管理。
提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設單位應當通過(guò)招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是，投標人少于3個(gè)或者物業(yè)管理區域的建筑面積小于2萬(wàn)平方米的，經(jīng)屬地物業(yè)主管部門(mén)同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十三條 建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)前應當制定業(yè)主臨時(shí)公約，作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。
業(yè)主臨時(shí)公約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區域環(huán)境衛生和秩序的管理，房屋外觀(guān)的維護，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反業(yè)主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。
建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)應當將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人予以明示，并有義務(wù)作出說(shuō)明。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。
第二十四條 建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內容。
第二十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿(mǎn)，但業(yè)主大會(huì )已按規定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十六條 物業(yè)未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行查驗，作相應記錄，發(fā)現與竣工驗收資料不相符合或者有質(zhì)量問(wèn)題的，應當向屬地物業(yè)主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)報告。
第二十七條 在辦理物業(yè)交接手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區域內道路、地下停車(chē)庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設施設備清單;
(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料、相關(guān)場(chǎng)地查驗記錄;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(五)業(yè)主名冊;
(六)物業(yè)管理需要的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會(huì )。
物業(yè)交接完畢后30日內，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將其中的共用部位、公用設施設備及相關(guān)場(chǎng)地查驗記錄、資料移交清單、物業(yè)管理用房交接等資料交屬地物業(yè)主管部門(mén)備存，書(shū)面材料及匯總清單須經(jīng)交接雙方簽字蓋章。
第二十八條 建設單位應當按照物業(yè)建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積7‰的比例配置物業(yè)管理用房;但物業(yè)管理區域內的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理辦公用房中給小區業(yè)主委員會(huì )留有專(zhuān)門(mén)的辦公空間，其基本的辦公用具由屬地街道辦事處或鄉鎮人民政府從建設單位繳納的首屆業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備經(jīng)費中列支。
規劃部門(mén)審批新建物業(yè)規劃設計方案時(shí)應征求屬地物業(yè)主管部門(mén)對物業(yè)管理用房設置的意見(jiàn)，建設單位應將物業(yè)管理用房的面積、位置在設計方案中載明。
經(jīng)依法審批，物業(yè)竣工驗收后的實(shí)測地上建筑面積超過(guò)建設工程規劃許可證載明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過(guò)部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業(yè)管理用房;確實(shí)無(wú)法補充配置的，應當按照該物業(yè)管理區域內的物業(yè)平均銷(xiāo)售價(jià)格支付不足部分的相應價(jià)款，列入專(zhuān)項維修資金或者按照業(yè)主大會(huì )的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第二十九條 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，不得改變其用途。物業(yè)管理用房由房地產(chǎn)管理部門(mén)登記建檔。
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