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物業(yè)管理前期介入
物業(yè)管理早期介入
指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位邀請擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項目的可行性研究，從物業(yè)管理角度對物業(yè)規劃、設計、設備選用、功能布局、施工監管、驗收接管、銷(xiāo)售和租賃提出建設性意見(jiàn)，充分反映住戶(hù)要求和物業(yè)自身要求，力求使用戶(hù)入住之前的各種前期工作與用戶(hù)使用的實(shí)際需要及日后物業(yè)管理工作相適應。前期物業(yè)管理相關(guān)規定 摘自《物業(yè)管理條例》
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條 建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時(shí)管理規約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。
第二十三條 建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守臨時(shí)管理規約予以書(shū)面承諾。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十五條 建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。
第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。
第三十條 建設單位應當按照規定在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房。
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
前期施工介入 從物業(yè)管理角度出發(fā)對施工、設備安裝的質(zhì)量配合監理方進(jìn)行全面的臨近,發(fā)現問(wèn)題及早解決。如果沒(méi)有前期設計介入,通過(guò)這一階段介入可以發(fā)現設計中的不合理問(wèn)題,把問(wèn)題排除在萌芽階段。
在物業(yè)施工建設階段,按照法定程序雖然有監理單位進(jìn)行監管,但監理單位與多數開(kāi)發(fā)商一樣,往往只注重房子的重大安全質(zhì)量問(wèn)題,對不會(huì )造成重大責任事故的細節問(wèn)題重視不夠,另外,開(kāi)發(fā)商與施工商不是一個(gè)單位,施工商在施工中采取不負責任報復建筑商的現象也時(shí)有發(fā)生。隨著(zhù)物業(yè)本身檔次不斷提高,特別是高層、高檔次、高科技的三高建筑的出現,在安裝施工過(guò)程中,任何粗心大意、隨心所欲和不負責任的現象都將給業(yè)主今后順利使用設施、設備帶來(lái)極大的困難,給后續的物業(yè)管理帶來(lái)一些難以解決的問(wèn)題。
前期管理介入 前期管理介入始于物業(yè)竣工驗收合格后,業(yè)主開(kāi)始入住的時(shí)候,而止于業(yè)主大會(huì )成立,新的物業(yè)管理委托合同簽定之前。
前期管理介入是物業(yè)管理承前啟后的階段,這個(gè)階段是物管矛盾突出的時(shí)期。此時(shí),物管企業(yè)面對的不僅是業(yè)主,還有開(kāi)發(fā)商和建筑商。隨著(zhù)入住和裝修開(kāi)始,設計、施工等問(wèn)題逐漸顯現出來(lái),而此時(shí)物業(yè)管理主要工作就是處理暴露出來(lái)的各種問(wèn)題;此時(shí)也是開(kāi)發(fā)商和建筑商之間最易發(fā)生相互推諉的時(shí)期,使物業(yè)管理在開(kāi)發(fā)商、建筑商、業(yè)主間周旋,甚至代開(kāi)發(fā)商建筑商受過(guò)。本階段,物業(yè)管理公司在做好業(yè)主入住前的準備工作之外,首先對員工進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識培訓,使員工們明確本階段的工作重點(diǎn),經(jīng)常同業(yè)主取得聯(lián)系,加強對業(yè)主室內裝修的監督指導,對裝修過(guò)程中暴露出來(lái)的與設計和施工有關(guān)的問(wèn)題及時(shí)收集匯總,并同開(kāi)發(fā)商保持密切的聯(lián)系,或者經(jīng)開(kāi)發(fā)商授權代表開(kāi)發(fā)商同建筑商聯(lián)系,使暴露的問(wèn)題能在質(zhì)保期內或者建筑商尚未完全撤離的時(shí)候,得到及時(shí)處理和排除。
前期管理介入工作的中心是業(yè)主,重點(diǎn)是做好為業(yè)主排難解困,對于一些建筑工程質(zhì)量問(wèn)題主動(dòng)幫助他們同開(kāi)發(fā)商、建筑商取得聯(lián)系;對于室內裝修,要加強監督、檢查和指導,讓業(yè)主真正體會(huì )到物業(yè)管理是為他們著(zhù)想,是在為他們創(chuàng )造一個(gè)安全舒適文明的生活環(huán)境。在管理過(guò)程中,加深業(yè)主對物業(yè)管理的了解,使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在管理過(guò)程中融為一體,而不是相互對立。
作為物業(yè)管理企業(yè)要十分重視前期管理介入階段,它不僅能對早、前期介入的成效進(jìn)行檢驗和評價(jià),而且是高端物業(yè)的開(kāi)路先鋒,起到為高端物業(yè)排除困擾鋪平道路的作用
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