2017年揚州市物業(yè)管理條例

　　揚州市物業(yè)管理條例，即揚州市物業(yè)管理實(shí)施辦法，經(jīng)市政府第35次常務(wù)會(huì )議討論通過(guò)，自2006年3月1日起施行，下面是揚州市物業(yè)管理實(shí)施辦法的全文：

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，保障社會(huì )公共利益，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規、規章的規定，結合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

　　第二條 在本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)，應當遵守本辦法。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。

　　第三條 新建商品房應當實(shí)行物業(yè)管理。

　　未實(shí)施物業(yè)管理的原有住宅區，配套設施比較齊全的，由各縣(市)、區政府組織綜合整治，逐步創(chuàng )造條件，積極推行物業(yè)管理;配套設施不全的，由所在社區統一管理。

　　商貿、辦公、醫院、學(xué)校、工業(yè)區、倉儲等配套設施比較齊全的非住宅物業(yè)，根據條件推行物業(yè)管理。

　　第四條 揚州市房產(chǎn)管理局是全市行政區域內物業(yè)管理行政主管部門(mén)，負責本辦法的組織實(shí)施，其主要職責是：

　　(一)貫徹實(shí)施國家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規、規章和方針、政策，研究制定物業(yè)管理的有關(guān)措施;

　　(二)管理全市物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立管理專(zhuān)業(yè)化、服務(wù)社會(huì )化、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化的物業(yè)管理新機制;

　　(三)負責房屋專(zhuān)項維修資金交繳、使用的監管工作;

　　(四)負責物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理工作;

　　(五)負責物業(yè)管理創(chuàng )優(yōu)評比工作;

　　(六)依法查處物業(yè)管理中的違法行為;

　　(七)法律、法規、規章規定的其他職責。

　　各縣(市、區)房產(chǎn)(建設)行政主管部門(mén)負責本轄區內物業(yè)管理的監督管理工作。

　　第五條 規劃、建設、城管、公安、物價(jià)、工商、郵政、廣電、通信、供電、供水、供氣、市政、綠化、環(huán)衛等有關(guān)部門(mén)和單位，按照各自職責，協(xié)同實(shí)施本辦法。

　　街道辦事處(鄉鎮政府)負責協(xié)調物業(yè)管理與社區建設之間的關(guān)系。

　　第六條 各級政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平。

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì )

　　第七條 房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，按照法律規定和合同約定享有權利，并承擔相應義務(wù)。

　　業(yè)主應當通過(guò)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)或直接向業(yè)主委員會(huì )提供聯(lián)系地址、通訊方式。

　　物業(yè)承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的人為物業(yè)使用人。物業(yè)使用人根據與業(yè)主的雙方約定，可以享有業(yè)主相應的權利和承擔業(yè)主相應的義務(wù)。但使用人與業(yè)主約定的內容不得違反業(yè)主公約和本辦法的規定。

　　業(yè)主應當將與使用人的約定書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)。

　　第八條 業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )對物業(yè)實(shí)施自治管理;物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較少的，物業(yè)的管理形式可以由業(yè)主自主決定。

　　業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成。業(yè)主可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。代為參加的受托人必須代為表達委托人的真實(shí)意思表示，有書(shū)面意見(jiàn)的應代為轉交。業(yè)主不參加也不委托他人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，視作棄權。

　　第九條 一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )履行下列職責：

　　(一)審議、修改、通過(guò)業(yè)主大會(huì )議事規則，業(yè)主公約;

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員;

　　(三)審議業(yè)主委員會(huì )的工作報告，監督業(yè)主委員會(huì )的工作，改變或撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定;

　　(四)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(五)審議批準業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費籌集、使用方案;

　　(六)決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案并監督實(shí)施;

　　(七)審議、修改物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(八)決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項;

　　(九)改變或撤銷(xiāo)業(yè)主小組不適當的決定。

　　(十)法律、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其它有關(guān)物業(yè)管理的職責。

　　第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區域內，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過(guò)一年的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　第十一條 物業(yè)管理區域符合本辦法第十條所列情形之一的，建設單位應當書(shū)面向所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)報告，提出成立首屆業(yè)主大會(huì )的申請，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積明細、物業(yè)銷(xiāo)售并交付使用的時(shí)間等文件資料。

　　經(jīng)建設單位或百分之二十以上業(yè)主提議，在所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉、鎮政府)的指導下，由所在地社區居委會(huì )負責召集建設單位和通過(guò)公開(kāi)征集報名或經(jīng)業(yè)主推薦產(chǎn)生的業(yè)主代表共同組成首次業(yè)主大會(huì )籌備組，負責業(yè)主大會(huì )籌備工作。

　　籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業(yè)管理區域內書(shū)面公示，公示時(shí)間應不少于十日。

　　籌備組負責下列工作：

　　(一)確定召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的形式、時(shí)間、地點(diǎn)和內容;

　　(二)確定業(yè)主委員會(huì )組成人數，并按業(yè)主委員會(huì )委員條件，經(jīng)公開(kāi)征集報名后差額推薦業(yè)主委員會(huì )委員候選人;

　　(三)參照物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定的示范文本擬定業(yè)主大會(huì )議事規則和業(yè)主公約草案;

　　(四)確認業(yè)主身份，確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的投票權數;

　　(五)做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )的各項會(huì )務(wù)準備工作;

　　(六)主持召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內容應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　第十二條 首次業(yè)主大會(huì )業(yè)主投票權數按以下方式確定：

　　(一)住宅物業(yè)實(shí)行一戶(hù)一票，一戶(hù)擁有兩套以上住房的，按住房套數計算票數;

　　(二)同一物業(yè)管理區域內同時(shí)具有住宅和非住宅物業(yè)的，住宅物業(yè)按套計算投票權數，非住宅物業(yè)按建筑面積每一百平方米計算為一票，不足一百平方米的可與其他業(yè)主合并計票;

　　(三)非居住物業(yè)每一平方米計算為一票，不足一平方米按四舍五入計算。

　　第十三條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。業(yè)主大會(huì )的定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì )應當于業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，業(yè)主委員會(huì )應當事先將會(huì )議時(shí)間、地點(diǎn)、議題、議程告知所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉、鎮政府)、社區居民委員會(huì )，邀請其派代表參加，并認真聽(tīng)取意見(jiàn)。

　　第十四條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當有物業(yè)管理區域內持有二分之一以上投票權的業(yè)主參加。采取集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，也可以由業(yè)主決定以其它方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。到會(huì )代表應當能夠代表物業(yè)管理區域內持二分之一以上投票權的業(yè)主。

　　業(yè)主大會(huì )作出決定，必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權二分之一以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過(guò)。

　　單個(gè)業(yè)主在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上所持投票權數超過(guò)總投票權數百分之三十以上的，業(yè)主大會(huì )所作出的決定，除按上款規定以外，還須其他與會(huì )業(yè)主所持投票權二分之一以上同意方可通過(guò)。

　　業(yè)主大會(huì )作出的決定應當予以公布，對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主和使用人具有約束力。

　　第十五條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，在物業(yè)管理活動(dòng)中應當維護全體業(yè)主的合法權益，對業(yè)主大會(huì )負責，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監督。業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)根據業(yè)主大會(huì )的決定，代表業(yè)主選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂或解除物業(yè)管理服務(wù)合同;

　　(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)經(jīng)業(yè)主大會(huì )批準，負責審批專(zhuān)項維修資金的使用，當維修資金不足時(shí)，進(jìn)行續籌;

　　(五)督促逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費;

　　(六)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施;

　　(七)執行業(yè)主大會(huì )的有關(guān)決定;

　　(八)向業(yè)主大會(huì )報告業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費使用情況;

　　(九)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和其它有關(guān)規定;

　　(十)法律、法規規定以及業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )委員的人數應當是五至十五名的單數，業(yè)主委員會(huì )可以通過(guò)選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一名至二名。業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或者主任委托的副主任召集，召開(kāi)會(huì )議必須有過(guò)半數委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì )全體委員半數以上同意。

　　業(yè)主委員會(huì )委員應當符合下列條件：

　　(一)本物業(yè)管理區域內具有完全民事行為能力的業(yè)主;

　　(二)遵守國家有關(guān)法律、法規;

　　(三)遵守業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù);

　　(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會(huì )公信力;

　　(五)具有一定組織能力;

　　(六)具備必要的工作時(shí)間。

　　業(yè)主委員會(huì )成員不得在為本物業(yè)管理區域提供服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)中任職，不得借助業(yè)主委員會(huì )的影響牟取私利。

　　第十七條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內將下列文件，向所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案：

　　(一)業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄和會(huì )議決定;

　　(二)業(yè)主大會(huì )審議通過(guò)的業(yè)主大會(huì )議事規則以及業(yè)主公約;

　　(三)業(yè)主委員會(huì )組成人員名單和基本情況。

　　所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )出具業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )備案復函和印章刻制證明，業(yè)主委員會(huì )應當依法刻制和使用印章。

　　業(yè)主委員會(huì )備案的有關(guān)內容發(fā)生變更的，應當按照本辦法重新備案。

　　第十八條 業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的對有關(guān)物業(yè)的使用、維修、管理等方面的行為守則，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì )委員任期為三年，可連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì )應在任期屆滿(mǎn)的兩個(gè)月前，書(shū)面報告所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉、鎮政府)，并在其指導下組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )之日起十日內，原業(yè)主委員會(huì )應當將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )，并做好其他交接工作。

　　第二十條 同一物業(yè)管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組履行下列職責：

　　(一)討論業(yè)主大會(huì )擬討論的事項;

　　(二)推選代表出席業(yè)主大會(huì )，表達本小組業(yè)主的意愿;

　　(三)審議決定本小組房屋共用部位維修資金使用方案。

　　業(yè)主小組會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。

　　第二十一條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合公安機關(guān)，與社區居民委員會(huì )相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區域內社會(huì )治安等相關(guān)工作。

　　第二十二條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)社區居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導和監督。

　　第二十三條 業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定可在本物業(yè)管理區域維修資金增值、配套設施經(jīng)營(yíng)收入中列支。業(yè)主大會(huì )的決定應包括經(jīng)費的籌集、用途、限額和使用管理辦法。組織成立首屆業(yè)主大會(huì )的相關(guān)費用由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。

　　第三章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中，按照法律規定和合同約定享有權利，并承擔相應義務(wù)。

　　第二十五條 新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照之日起三十日內向市物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請資質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)必須按有關(guān)規定取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》后方可從事物業(yè)管理工作。外地物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)應當到市物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理登記備案手續。

　　第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。物業(yè)管理企業(yè)應當在資質(zhì)證書(shū)規定的年檢時(shí)間三十日前向市物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請資質(zhì)年檢。

　　第二十七條 從事物業(yè)管理的工作人員，應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)(執業(yè))資格(上崗)證書(shū)。

　　第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省規定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，物業(yè)管理企業(yè)符合新辦勞動(dòng)服務(wù)企業(yè)條件的，按規定享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

　　第四章 物業(yè)服務(wù)與收費

　　第二十九條 新建商品房銷(xiāo)(預)售前，建設單位應當通過(guò)公開(kāi)招標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。投標人少于三個(gè)或住宅總建筑面積在三萬(wàn)平方米、非住宅總建筑面積在一萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準，可采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。被選聘的物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)銷(xiāo)(預)售后至業(yè)主委員會(huì )正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同前的前期物業(yè)管理服務(wù)。

　　業(yè)主大會(huì )成立后，業(yè)主委員會(huì )應根據業(yè)主大會(huì )的決定及時(shí)續聘或重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　業(yè)主大會(huì )尚未成立，而前期物業(yè)服務(wù)合同到期或被解除的，由建設單位按照原前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費標準另行組織招標，落實(shí)新的物業(yè)管理企業(yè)。原物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議由新中標企業(yè)繼續執行，新的物業(yè)管理企業(yè)不再與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

　　第三十條 建設單位應當在銷(xiāo)(預)售物業(yè)之前，參照建設部業(yè)主公約示范文本，制定本物業(yè)管理區域業(yè)主臨時(shí)公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務(wù)、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并向物業(yè)買(mǎi)受人明示。物業(yè)買(mǎi)受人與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。建設單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法利益，并報所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　第三十一條 新建物業(yè)銷(xiāo)(預)售時(shí)，建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應當根據前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

　　第三十二條 物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的主要內容包括：

　　(一)當事人和物業(yè)的基本情況;

　　(二)雙方的權利和義務(wù);

　　(三)物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求;

　　(四)物業(yè)服務(wù)收費項目、標準和收取辦法;

　　(五)物業(yè)管理用房及配套用房、配套設施、設備的使用管理和收入分配辦法;

　　(六)專(zhuān)項維修資金的使用辦法;

　　(七)合同的有效期限，合同終止和解除的約定;

　　(八)違約責任及解決糾紛的途徑;

　　(九)雙方當事人約定的其他事項。

　　第三十三條 前條規定的物業(yè)管理服務(wù)事項主要包括以下內容：

　　(一)物業(yè)共用部位和共用設施設備的日常維護和管理;

　　(二)物業(yè)管理區域內日常環(huán)境衛生、綠化管理;

　　(三)協(xié)助管理物業(yè)管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項;

　　(四)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);

　　(五)物業(yè)管理區域內車(chē)輛的停放管理;

　　(六)物業(yè)檔案資料的管理，包括與管理物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶(hù)資料、綠化管理檔案、接管驗收記錄、維修記錄等;

　　(七)物業(yè)使用中對禁止行為的管理措施;

　　(八)維修資金的帳務(wù)管理;

　　(九)應業(yè)主要求進(jìn)行的特約服務(wù)。

　　物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量根據《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》制定，超出服務(wù)標準范圍的服務(wù)質(zhì)量，雙方另行約定。

　　第三十四條 物業(yè)管理區域內，由物業(yè)管理企業(yè)負責生活垃圾的清掃工作，并歸集至垃圾桶(箱、房)，所在地環(huán)衛部門(mén)負責及時(shí)清運。清掃、清運工作不得影響業(yè)主的正常生活。

　　第三十五條 環(huán)衛部門(mén)除根據政府相關(guān)規定收取城市垃圾處理費外，不得再向建設單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主收取任何費用。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)收費根據物業(yè)的性質(zhì)，提供服務(wù)的內容、特點(diǎn)等不同情況分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

　　普通住宅公共服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)。價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)根據物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)標準等因素，制定并定期公布相應的基準價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并逐步向分項收費基準價(jià)過(guò)渡。提倡并引導通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制確定公共服務(wù)收費標準;通過(guò)公開(kāi)招投標確定的公共服務(wù)費收費標準，招投標結束后應向價(jià)格主管部門(mén)備案。未通過(guò)公開(kāi)招投標確定的公共服務(wù)收費標準，事前應報價(jià)格主管部門(mén)審核。

　　高檔住宅、非居住用房的公共服務(wù)收費、滿(mǎn)足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)和代收代辦收費，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則實(shí)行明碼標價(jià)。物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置以書(shū)面形式公布物業(yè)管理服務(wù)與收費的項目和標準等內容。

　　第三十八條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至銷(xiāo)售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設單位承擔。銷(xiāo)售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)買(mǎi)受人按照房屋銷(xiāo)售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標準承擔;房屋銷(xiāo)售合同未約定的，由建設單位承擔。根據房屋銷(xiāo)售合同約定，已具備交付條件的房屋，因物業(yè)買(mǎi)受人的原因未及時(shí)辦理入住手續的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)買(mǎi)受人承擔。

　　第三十九條 物業(yè)管理區域內，由物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供停車(chē)管理服務(wù)，相關(guān)收費標準按照物價(jià)部門(mén)的規定執行。業(yè)主大會(huì )成立后，車(chē)輛在公用部位的停放、管理等事項，由業(yè)主大會(huì )決定。車(chē)主對車(chē)輛有保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　執行公務(wù)的黨、政、軍、警、搶險、救護等特種車(chē)輛及業(yè)主搬家的車(chē)輛，在物業(yè)管理區域內停放，不得收費。物業(yè)管理區域內車(chē)輛應在指定的停車(chē)位停放，不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行。對不按規定停放影響小區道路暢通或影響小區公共安全的，物業(yè)管理企業(yè)有權移動(dòng)車(chē)輛或按協(xié)議進(jìn)行處理，由此產(chǎn)生的費用由停車(chē)人承擔。

　　第四十條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用，該用戶(hù)計量器具顯示的量值為收費依據。最終用戶(hù)是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環(huán)衛、通信、有線(xiàn)電視等服務(wù)的最終分戶(hù)使用人。上述單位可與物業(yè)管理企業(yè)簽訂有償服務(wù)合同，委托物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主或者使用人代收有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主或者使用人收取手續費等額外費用。物業(yè)管理企業(yè)未接受委托的，有關(guān)費用由上述單位自行收取。

　　第四十一條 為保證前期物業(yè)管理服務(wù)的正常運行，開(kāi)發(fā)建設單位應承擔物業(yè)管理企業(yè)的開(kāi)辦費用、前期介入費用、接管驗收費用、由于項目分期建設造成的前期物業(yè)管理服務(wù)費不足的補貼等。具體補貼標準及支付方式由開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)，根據項目規模、配套等因素協(xié)商確定，任何部門(mén)和單位不得截留和挪用。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護

　　第四十二條 一個(gè)物業(yè)管理區域內有兩個(gè)以上物業(yè)產(chǎn)權人的，應當建立物業(yè)共用部位、共用設施設備維修資金(簡(jiǎn)稱(chēng)維修資金)。

　　專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第四十三條 開(kāi)發(fā)建設單位不得將物業(yè)共用部位的所有權或使用權單獨轉讓。

　　第四十四條 開(kāi)發(fā)建設單位應當按總建筑面積千分之四和千分之一的比例將物業(yè)管理用房、社區辦公和活動(dòng)用房納入建設項目配套計劃，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付。

　　第四十五條 因分期開(kāi)發(fā)等原因不能同步交付物業(yè)管理用房的，建設單位應當支付同類(lèi)地段、同等面積商業(yè)用房的市場(chǎng)租金作為經(jīng)濟補償。

　　第四十六條 建設單位在申請房屋銷(xiāo)(預)售許可時(shí)應提交物業(yè)管理用房、社區辦公和活動(dòng)用房的建設方案;在申請房屋所有權初始登記時(shí)，應當提交物業(yè)管理用房、社區辦公和活動(dòng)用房的幢號、室號、面積、建設手續等相關(guān)資料。

　　第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗，建設單位對接管驗收中發(fā)現的問(wèn)題應及時(shí)整改。

　　第四十八條 物業(yè)管理區域內下列共用部位、共用設施歸全體業(yè)主共有，其所有權不得分割、轉讓、抵押，其用途不得擅自改變：

　　(一)物業(yè)管理用房、社區辦公和活動(dòng)用房;

　　(二)門(mén)衛室、警務(wù)室、監控室、底層架空層、共用走廊;

　　(三)按規劃設置標準配套建設使用的地下室;

　　(四)按規劃配套建設使用的公用非機動(dòng)車(chē)車(chē)庫、露天機動(dòng)車(chē)位;

　　(五)公共綠化、道路、場(chǎng)地;

　　(六)建設單位在房屋銷(xiāo)售合同中未明確所有權歸屬，且不能證明其享有所有權的其它配套設施;

　　(七)其它依法歸全體業(yè)主的設施設備。

　　第四十九條 物業(yè)管理區域內的幼兒園、會(huì )所、規劃配套以外的機動(dòng)車(chē)車(chē)庫(位)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或約定不明確的，屬全體業(yè)主共有。產(chǎn)權屬開(kāi)發(fā)建設單位的，應當繳交維修資金。

　　第五十條 物業(yè)管理區域內的停車(chē)位(庫)，應當優(yōu)先提供本物業(yè)管理區域內的業(yè)主、使用人使用。機動(dòng)車(chē)的車(chē)庫(位)應向本物業(yè)管理區域內的業(yè)主出售、出租，且以出售一套商品房隨售一個(gè)機動(dòng)車(chē)庫(位)為限。商品房銷(xiāo)售完畢后仍留有機動(dòng)車(chē)庫(位)的，不受此限。產(chǎn)權人轉讓房屋的，機動(dòng)車(chē)車(chē)庫(位)應當隨之一并轉讓。

　　第五十一條 物業(yè)管理單位將物業(yè)共用部位配套設施經(jīng)營(yíng)、出租的，與承租方簽定的租賃合同約定的租賃期限最長(cháng)不得超過(guò)物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理單位受聘期限。

　　第五十二條 利用物業(yè)共用部位獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，扣除適當的管理費用后，將收益百分之三十用于補貼物業(yè)管理企業(yè)，百分之七十補充進(jìn)入專(zhuān)項維修資金。也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定用于業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要，但合同另有約定的除外。

　　第五十三條 車(chē)輛停放或行駛時(shí)造成小區公共設施損壞的，物業(yè)管理企業(yè)應責令責任人賠償損失，業(yè)主委員會(huì )有權要求責任人賠償損失。

　　第五十四條 工程、營(yíng)運車(chē)輛未經(jīng)許可，不得進(jìn)入物業(yè)管理區域;業(yè)主大會(huì )會(huì )議或業(yè)主公約有約定的，從其約定。

　　第五十五條 業(yè)主和使用人在使用房屋和公建配套設施設備時(shí)禁止下列損害公共利益的行為：

　　(一)損壞房屋承重結構，破墻開(kāi)窗、開(kāi)門(mén)，擅自改變房屋用途;

　　(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備;擅自移動(dòng)共用設施設備;

　　(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益;

　　(四)在物業(yè)共用部位亂搭亂建、堆放雜物;

　　(五)侵占綠地、毀壞綠化;

　　(六)隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾;

　　(七)堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物或者發(fā)出超標準的噪聲和振動(dòng);

　　(八)未經(jīng)批準擺攤設點(diǎn);

　　(九)無(wú)序停放車(chē)輛;

　　(十)在建筑物和構筑物上亂懸掛、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)、亂張貼，擅自改變房屋外觀(guān)外貌;

　　(十一)利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動(dòng);

　　(十二)在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施;

　　(十三)聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德行為;

　　(十四)違反規定飼養家禽、家畜或者種植蔬菜;

　　(十五)法律、法規和業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　第五十六條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人和裝飾裝修企業(yè)。

　　使用人對房屋進(jìn)行裝飾裝修應當取得業(yè)主的書(shū)面同意。

　　第五十七條 業(yè)主、使用人和裝飾裝修企業(yè)應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。

　　住宅室內裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應當包括下列內容：

　　(一)裝飾裝修工程的實(shí)施內容;

　　(二)裝飾裝修工程的實(shí)施期限;

　　(三)允許施工的時(shí)間;

　　(四)廢棄物的清運與處置;

　　(五)住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求;

　　(六)禁止行為和注意事項;

　　(七)管理服務(wù)費用;

　　(八)違約責任;

　　(九)其他需要約定的事項。

　　第五十八條 業(yè)主、使用人不得拒絕物業(yè)管理企業(yè)根據裝飾裝修管理協(xié)議的約定對裝飾裝修活動(dòng)的監督檢查。

　　第五十九條 已交繳維修資金的物業(yè)，業(yè)主轉讓時(shí)，其維修資金隨房屋所有權同時(shí)結算過(guò)戶(hù)。未交繳維修資金的物業(yè)，業(yè)主轉讓時(shí)應告知買(mǎi)受人按政府規定的標準補交維修資金。

　　第六十條 物業(yè)管理企業(yè)應當根據物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)共用部位、共用設施設備定期維修養護，并做好相關(guān)記錄。當出現按規定必須養護的情形而未及時(shí)養護的，由業(yè)主委員會(huì )或所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)督促限期改正。

　　房屋專(zhuān)有部分維修責任由業(yè)主承擔。

　　發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情況時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當及時(shí)組織維修、更新或者采取應急防范措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì )，維修費用由相關(guān)責任人承擔。

　　第六章 法律責任

　　第六十一條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬(wàn)分之五加收滯納金。

　　第六十二條 住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十三條 建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十四條 建設單位未按照規定提供物業(yè)管理服務(wù)用房的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令其限期補建，逾期不補建的，應當交納補建價(jià)款，并處以十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。

　　第六十五條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法的規定，按照下列規定處罰：

　　(一)未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令其停止活動(dòng)，沒(méi)收非法所得，可處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。

　　(二)違反合同約定的服務(wù)質(zhì)量標準的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令其限期改正，逾期未改正的，可處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款;

　　(三)對物業(yè)共用部位、共用設施設備管理不善，造成物業(yè)環(huán)境惡化的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)對其作出警告，降低資質(zhì)等級或者吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)，并可處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款;

　　(四)接到解聘通知后七日內拒不退出該物業(yè)管理區域，妨礙該物業(yè)管理區域進(jìn)行正常物業(yè)管理的，或者未向業(yè)主委員會(huì )或者新聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理的相關(guān)設施和必要資料的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令改正;拒不改正的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)可以降低其資質(zhì)等級直至吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū);造成物業(yè)管理的相關(guān)設施或者必要資料毀壞、滅失的，應當承擔賠償責任。

　　第六十六條 因住宅室內裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰物業(yè)的管道堵塞、滲漏、停水停電、物品毀壞等，業(yè)主、使用人應當負責修復和賠償;屬于裝飾裝修企業(yè)責任的，業(yè)主、使用人可以向裝飾裝修企業(yè)追償，物業(yè)管理企業(yè)應做好相關(guān)協(xié)調工作。

　　第六十七條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反法律、法規、本辦法或業(yè)主(臨時(shí))公約的行為，應當予以勸阻，制止。勸阻、制止無(wú)效的，應當及時(shí)報告業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)行政管理部門(mén);相關(guān)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

　　第六十八條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規、規章的，物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第六十九條 違反本辦法規定，依法應當由工商、物價(jià)、規劃、公安等部門(mén)處罰的，依照有關(guān)法律、法規、規章的規定執行。

　　第七十條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)和其他部門(mén)的工作人員玩忽職守、亂用職權、徇私做弊的，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七十一條 當事人對行政管理部門(mén)的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　第七章 附 則

　　第七十二條 本辦法自2006年3月1日起施行。原《揚州市城市住宅區物業(yè)管理辦法》(揚州市政府第22號令)同時(shí)廢止。

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