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沈陽(yáng)市物業(yè)管理條例「全文」
第一章 總則
第一條 根據《中華人民共和國物權法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區域內的物業(yè)服務(wù)及其監督管理活動(dòng)。
第三條 市房產(chǎn)主管部門(mén)負責全市物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監督管理工作。
區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)負責轄區內物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監督管理工作。
建設、規劃、城建、財政、民政、公安、工商、物價(jià)、環(huán)保、城市管理行政執法等有關(guān)部門(mén)，按照各自職責負責物業(yè)管理區域內相關(guān)的監督管理工作。
第四條 街道辦事處、鄉鎮人民政府協(xié)助房產(chǎn)主管部門(mén)對物業(yè)服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監督管理，指導轄區內業(yè)主大會(huì )設立和業(yè)主委員會(huì )換屆等工作，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解物業(yè)管理糾紛。
居民委員會(huì )和村民委員會(huì )應當依法履行職責，支持、指導業(yè)主委員會(huì )的日常工作。
第五條 市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)指導和行業(yè)自律，規范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，依法享有權利，履行義務(wù)。
業(yè)主可以依法設立業(yè)主大會(huì )，選舉業(yè)主委員會(huì )。
只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數較少，且經(jīng)全體業(yè)主同意不設立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。
第七條 尚未設立業(yè)主大會(huì )和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的物業(yè)管理區域，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定物業(yè)所在地的居民委員會(huì )或者村民委員會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責，但須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主書(shū)面同意。
第八條 業(yè)主委員會(huì )委員應當在具備下列條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定的公信力和組織能力;
(三)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，模范履行業(yè)主義務(wù);
(四)本人及其近親屬未在同一物業(yè)管理區域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者下屬單位任職;
(五)具備必要的工作時(shí)間。
第九條 物業(yè)管理區域內，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設單位應當向物業(yè)所在地的區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會(huì )所需的文件資料：
(一)物業(yè)管理區域劃分意見(jiàn)書(shū);
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規劃總平面圖;
(五)交付使用公共設施設備的證明;
(六)物業(yè)管理用房配置證明;
(七)其他有關(guān)的文件資料。
第十條 物業(yè)管理區域具備設立業(yè)主大會(huì )條件的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府提出設立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面申請;業(yè)主未提出申請的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織、指導設立業(yè)主大會(huì )籌備組。
籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表、區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)代表、居民委員會(huì )或者村民委員會(huì )、建設單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原房屋管理單位等組成�；I備組成員人數應為七人以上十五人以下單數，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的三分之二，籌備組的組長(cháng)由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表?yè)��；I備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業(yè)主推薦�；I備組成員名單確定后，應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
籌備組自業(yè)主委員會(huì )成立并依法備案起自行終止。
第十一條 業(yè)主委員會(huì )執行業(yè)主大會(huì )的決定事項，履行下列職責：
(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況;
(二)執行業(yè)主大會(huì )的決定和決議;
(三)與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監督管理規約的實(shí)施;
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;
(七)組織和監督專(zhuān)項維修資金的籌集和使用;
(八)調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和服務(wù)產(chǎn)生的糾紛;
(九)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第十二條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地的區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：
(一)業(yè)主大會(huì )設立和業(yè)主委員會(huì )選舉的情況;
(二)管理規約;
(三)業(yè)主大會(huì )議事規則;
(四)業(yè)主大會(huì )決定的其他重大事項。
經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，居民委員會(huì )或者村民委員會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責的，也應當辦理備案手續。
業(yè)主委員會(huì )應當依法刻制和使用印章。
第十三條 業(yè)主委員會(huì )應當向業(yè)主公布下列情況和資料：
(一)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的決定;
(三)物業(yè)服務(wù)合同;
(四)專(zhuān)項維修資金的籌集、使用情況;
(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;
(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停車(chē)車(chē)位的處分情況;
(七)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的收支情況;
(八)其他應當向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
第十四條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)前三個(gè)月，應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。
業(yè)主委員會(huì )在規定時(shí)間內不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。
第十五條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律法規的，物業(yè)所在地的區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府一方作出責令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定前，應當征得另一方行政機關(guān)的同意。
第十六條 業(yè)主委員會(huì )委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有財物的，其他業(yè)主委員會(huì )委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。
第三章 前期物業(yè)管理
第十七條 本條例所稱(chēng)前期物業(yè)管理，是指業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
第十八條 建設單位應當以招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一個(gè)物業(yè)管理區域應當作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標。
多層住宅物業(yè)總建筑面積少于二萬(wàn)平方米、單棟高層住宅物業(yè)總建筑面積少于一萬(wàn)平方米、多層高層混合住宅物業(yè)總建筑面積少于二萬(wàn)平方米的新建物業(yè)項目或者投標人少于三人的，經(jīng)區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十九條 建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事前期物業(yè)管理的，應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書(shū)的十日前，向物業(yè)所在地的區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)辦理招標備案，并提供下列資料：
(一)建設單位工商營(yíng)業(yè)執照和資質(zhì)證書(shū);
(二)物業(yè)管理區域劃分意見(jiàn)書(shū);
(三)招標文件;
(四)臨時(shí)管理規約;
(五)法律、法規規定的其他材料。
建設單位制定的臨時(shí)管理規約，不得違反相關(guān)法律法規、侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。
第二十條 新建住宅物業(yè)管理區域內的建設工程竣工驗收交付使用，其供水、供氣、供熱、供電、排水、通信、有線(xiàn)電視、消防等設施，道路、綠化、物業(yè)管理用房、停車(chē)位，以及預留安裝太陽(yáng)能熱水器等附屬設施設備應當同時(shí)達到使用的標準，驗收合格后方可交付使用。
第二十一條 新建住宅交付使用前，建設單位應當向區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)辦理新建住宅交付使用備案手續，并提供建設工程竣工驗收文件及配套設施設備符合交付使用條件的相關(guān)文件、資料。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理新建住宅承接驗收手續時(shí)，應當查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備和物業(yè)管理用房。對于在承接驗收中發(fā)現的問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權要求建設單位在一定期限內給予解決，并簽訂書(shū)面協(xié)議。
第二十三條 建設單位應當配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好新建住宅承接驗收工作，并移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工驗收資料;
(二)設施設備安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料(含隨機資料);
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)建設單位與專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理的設施設備產(chǎn)權移交資料;
(五)業(yè)主名冊;
(六)物業(yè)管理區域內各類(lèi)建筑物、構筑物、設施設備的清單;
(七)物業(yè)的使用、維護、管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在承接驗收手續辦理完畢后三日內，到物業(yè)所在地的區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)備案。
第二十四條 建設單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應當向房屋買(mǎi)受人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。
第二十五條 建設單位應當自市建設主管部門(mén)同意辦理工程竣工驗收備案之日起，按照國家規定的保修期限和保修范圍，履行物業(yè)的保修責任。
建設單位在物業(yè)保修期內拒不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向市建設主管部門(mén)申請使用建設工程保修抵押金。
第二十六條 物業(yè)保修期滿(mǎn)，市建設主管部門(mén)返還建設工程保修抵押金前，應當征求市房產(chǎn)主管部門(mén)和業(yè)主委員會(huì )的意見(jiàn)。
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