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廣東省物業(yè)管理條例實(shí)施細則
廣東省物業(yè)管理條例的修訂實(shí)施，對于規范廣東物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，營(yíng)造和諧社區具有重要意義。與上位法和原《廣東省物業(yè)管理條例》相比，條例有哪些特點(diǎn)?廣東省人大常委會(huì )法工委有關(guān)負責人對此作了解讀。
條例第五條：“街道辦事處、鄉鎮人民政府會(huì )同物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )給予指導和協(xié)助，協(xié)調處理物業(yè)管理中的糾紛。居民委員會(huì )、村民委員會(huì )予以協(xié)助和配合。”
解讀：按照條例的規定，基層組織介入小區事務(wù)主要是對設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )給予指導和協(xié)助，協(xié)調處理物業(yè)管理中的糾紛。業(yè)主大會(huì )成立后，則以業(yè)主自行管理為主，基層政府只有在業(yè)主委員會(huì )不按規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，業(yè)主委員會(huì )委員集體辭職、業(yè)主委員會(huì )換屆選舉的特殊情況下，經(jīng)業(yè)主要求才給予協(xié)助。
條例第七條：“物業(yè)管理區域根據物業(yè)建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、社區建設等因素劃定。物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域;但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區域。”
解讀：條例對物管區域劃分的細化體現在多個(gè)方面，比如對于舊城區、城中村等沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區需要實(shí)施物業(yè)管理的，規定“由街道辦事處、鄉鎮人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，確定物業(yè)管理區域。”如果相關(guān)主體對物業(yè)管理區域的劃定有爭議，則“由物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關(guān)業(yè)主、居民委員會(huì )的意見(jiàn)后確定。”
條例第十條：“房屋的所有權人為業(yè)主。尚未登記取得所有權，但基于買(mǎi)賣(mài)、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律法規規定的業(yè)主的權利，并承擔相應的義務(wù)。”
解讀：條例在這里明確了那些“準業(yè)主”的范圍，包括已經(jīng)合法占有該房屋的房屋買(mǎi)受人、受贈人、拆遷補償人，但不包括承租人、借用人等不以轉移所有權為目的占有房屋的人。至于婚姻、繼承等取得房屋所有權的人，由于涉及另外的法律關(guān)系，且在條例中難以列舉完全，而未作專(zhuān)門(mén)規定。
條例第十二條：“百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面要求。”
“已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面要求。”
“符合前兩款情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內會(huì )同物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì )籌備組。”
解讀：條例的多項規定旨在解決業(yè)主大會(huì )籌備難的問(wèn)題。進(jìn)一步明確了基層組織在業(yè)主大會(huì )籌備中的指導、協(xié)調作用;規定了產(chǎn)生業(yè)主大會(huì )籌備組的條件：或者是百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名，或者是已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區域建筑面積百分之五十以上。一般情況下，成立業(yè)主大會(huì )需要有百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，這主要是考慮到籌備業(yè)主大會(huì )需要有一定的民意基礎。而規定在物業(yè)交付比例達到百分之五十以上的情況下，業(yè)主也可以要求成立業(yè)主大會(huì )，不再有“百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名”的限制條件，則主要是為了防止小區大部分業(yè)主入住后，仍然遲遲未能成立業(yè)主大會(huì )。
條例第二十二條：“面積和業(yè)主人數按照下列方式確定：(一)專(zhuān)有部分面積，按照建筑面積計算;建筑物總面積，按專(zhuān)有部分面積之和計算。(二)建設單位已經(jīng)出售的專(zhuān)有部分的業(yè)主人數，一戶(hù)按一人計算;建設單位未出售的專(zhuān)有部分按一人計算;總人數，按照兩者之和計算。”
解讀：《物權法》對業(yè)主表決采取了雙過(guò)三分之二和雙過(guò)半的計算規則。物業(yè)管理區域內業(yè)主對籌集和使用專(zhuān)項維修資金、改建和重建建筑物及其附屬設施作出決定的，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。對制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約等其他有關(guān)共有和共同管理權利的重大事項作出決定的，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
但在實(shí)施過(guò)程中，人們對于“專(zhuān)有部分面積”、“建筑物總面積”、“業(yè)主人數”怎么計算產(chǎn)生了不同的理解，一些小區還因此產(chǎn)生糾紛。為解決實(shí)踐當中遇到的問(wèn)題，省條例對此作了細化。
條例第三十八條：“建設單位應當按照不少于物業(yè)管理區域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區域內配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于五十平方米，最高不超過(guò)三百平方米;其中，業(yè)主委員會(huì )辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過(guò)六十平方米。分期開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，建設單位應當在先期開(kāi)發(fā)的區域按照不少于先期開(kāi)發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能;沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。”
“物業(yè)服務(wù)用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，專(zhuān)用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。
解讀：條例在這方面的規定，主要目的在于解決現實(shí)生活中存在的部分物業(yè)管理用房權屬不明的情況。此外，為了從制度上保障業(yè)主對物業(yè)管理用房及物業(yè)其他共有部分的合法權益，條例還明確了政府部門(mén)、建設單位的法律義務(wù)。根據條例的規定，有關(guān)部門(mén)應當在審批建設工程規劃許可證時(shí)，按前述規定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。建設單位應當在商品房預售時(shí)予以公布。在辦理所有權初始登記時(shí)，房地產(chǎn)登記簿中應注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權查詢(xún)。
條例相關(guān)規定：
“物業(yè)管理區域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費用由建設單位按照該物業(yè)區域同類(lèi)物業(yè)的標準全額交納。”
“建設單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費用。建設單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費用，由建設單位承擔。”
“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當明碼標價(jià)，將服務(wù)內容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。”
“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當定期公布共用場(chǎng)地、共用設施設備產(chǎn)生的水電用量、單價(jià)、金額，按照實(shí)際費用和約定的方式向全體業(yè)主合理分攤。沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例分攤。”
“業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，以及共用場(chǎng)地、共用設施設備產(chǎn)生的水電費的分攤情況提出異議時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)答復。”
解讀：條例在這方面的詳細規定，目的在于防止建設單位隨意承諾減免物業(yè)服務(wù)費用給其他業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害，同時(shí)維護業(yè)主的知情權，
條例第五十四條：“物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫，建設單位應當首先出租給本區域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿(mǎn)足本區域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車(chē)位、車(chē)庫出租給本區域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過(guò)六個(gè)月。”
“建設單位依法取得車(chē)位、車(chē)庫權屬登記后方能出售車(chē)位、車(chē)庫。建設單位應當在出售車(chē)位、車(chē)庫一個(gè)月前，以書(shū)面形式告知本區域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置公示擬出售車(chē)位、車(chē)庫的產(chǎn)權證明文件和出售價(jià)格。擬出售車(chē)位、車(chē)庫數量少于本區域房屋套數時(shí)，每戶(hù)業(yè)主只能購買(mǎi)一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫。”
解讀：《物權法》規定了“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”的原則，條例對如何“首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”給予進(jìn)一步明確。
條例相關(guān)規定：在物業(yè)管理區域內，不得違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。
解讀：根據該項規定，業(yè)主不得隨意改變房屋的用途(既包括“住改商”，也包括“商改住”)，這是業(yè)主應當遵守的一個(gè)基本準則，也是業(yè)主必須承擔的一項基本義務(wù)。但同時(shí)，對于“住改商”、“商改住”，條例也未一刀切地給予禁止，如果業(yè)主確實(shí)需要改變房屋用途，例如因下崗再就業(yè)需要將住房改為商鋪的，應當遵守法律、法規以及管理規約的規定，要辦理相應的審批手續，要符合國家衛生、環(huán)境保護要求等。在遵守法律、法規以及管理規約的前提下，根據《物權法》的規定，還要征得有利害關(guān)系的業(yè)主的同意。
條例相關(guān)規定：在物業(yè)管理區域內，業(yè)主不得將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶(hù)的臥室、起居室(廳)、書(shū)房和廚房的上方，給其他相關(guān)業(yè)主帶來(lái)危害。
解讀：條例對此專(zhuān)設一項禁止性規定，旨在遏制不斷引發(fā)糾紛的此類(lèi)現象。
同時(shí)，為了解決“房中房”執法難的問(wèn)題，規定在發(fā)生上述違法行為時(shí)，由縣級以上人民政府建設行政主管部門(mén)責令限期拆除，并對業(yè)主、物業(yè)使用人處一千元以上五千元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處五千元以上五萬(wàn)元以下的罰款;逾期未拆除的，縣級以上人民政府建設行政主管部門(mén)可以申請人民法院強制執行。
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