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泰州市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則
物業(yè)管理是由專(zhuān)門(mén)的機構和人員，依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類(lèi)房屋建筑和附屬配套設施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，下面YJBYS小編為大家整理了泰州市的物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則的具體內容，希望對你有所幫助。
第一條 為了規范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據《江蘇省物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規定，制定本細則。
第二條 本細則適用于泰州市范圍內，符合國家物業(yè)管理資質(zhì)要求的物業(yè)管理企業(yè)，對物業(yè)提供社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化服務(wù)的收費行為。
第三條 本細則所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第四條 提倡并引導通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵開(kāi)展正當的價(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐。
第五條 市物價(jià)局會(huì )同市建設局負責全市物業(yè)服務(wù)收費的管理工作。靖江、泰興、姜堰、興化等市及高港區物價(jià)局會(huì )同建設局負責本行政區域內物業(yè)服務(wù)收費的管理工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循公開(kāi)、合理以及收費項目、標準與服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量相適應的原則。
第七條 物業(yè)服務(wù)收費包括公共性服務(wù)收費和代收代辦費、特約服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)收費根據物業(yè)的性質(zhì)和提供服務(wù)的內容、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。
普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)收費，實(shí)行政府指導價(jià)。
別墅類(lèi)高檔化住宅以及辦公房、廠(chǎng)房、經(jīng)營(yíng)性用房等物業(yè)的公共服務(wù)收費，滿(mǎn)足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)和代收代辦服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
第八條 實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)管理公共服務(wù)收費，由市物價(jià)局會(huì )同市建設局，根據物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量等因素，制定等級收費標準(見(jiàn)附表)。
第九條 在業(yè)主委員會(huì )未成立前發(fā)生的物業(yè)管理公共服務(wù)及其收費稱(chēng)為前期物業(yè)管理和前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費。
第十條 實(shí)行政府指導價(jià)的前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費由價(jià)格行政主管部門(mén)核準。物業(yè)管理企業(yè)或建設單位應按照價(jià)格行政主管部門(mén)核定的等級收費標準，在前期物業(yè)管理協(xié)議或買(mǎi)賣(mài)(租賃)合同中與物業(yè)買(mǎi)受人預先約定，并同時(shí)約定物業(yè)管理服務(wù)的具體內容，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應當一致。未經(jīng)核準不得預收服務(wù)費用。
建設單位自主委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行小區物業(yè)管理的，應在與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。建設單位或委托的物業(yè)管理企業(yè)應在申報商品房銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)申請前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費標準。
價(jià)格主管部門(mén)接到物業(yè)管理企業(yè)的申請后，應會(huì )同建設部門(mén)根據房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾建設的住宅小區環(huán)境條件和物業(yè)管理硬件設施核定相應的服務(wù)等級和收費標準。
第十一條 實(shí)行政府指導價(jià)的前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費標準報價(jià)格行政主管部門(mén)核準時(shí)，應報送以下材料:
1、建設單位或所委托的物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于普通住宅前期物業(yè), 理公共服務(wù)收費標準的書(shū)面請示。書(shū)面請示的內容包括普通住宅小區的名稱(chēng)、地址、總建筑面積、住宅戶(hù)數，物業(yè)服務(wù)的標準，請求核準的收費標準等。
2、建設單位對物業(yè)管理企業(yè)的委托書(shū)(原件)。
3、建設單位關(guān)于普通住宅小區物業(yè)管理硬件條件的陳述和承諾(原件)。
4、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)(復印件)。
5、物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的詳細項目和服務(wù)標準，服務(wù)承諾和違約責任(原件)。
第十二條 價(jià)格行政主管部門(mén)應在接到前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費標準請示后20個(gè)工作日內根據所報符合條件的資料核準收費標準。
第十三條 開(kāi)發(fā)建設單位通過(guò)規范的招投標方式選擇前期物業(yè)管理企業(yè)的，其普通住宅小區的服務(wù)等級應事先征得建設和價(jià)格行政主管部門(mén)的同意，等級收費標準應在中標后5日內報價(jià)格行政主管部門(mén)備案確認。價(jià)格行政主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)應加強招投標過(guò)程及價(jià)格行為的監督和管理，及時(shí)糾正和依法查處各種違規違法行為。
第十四條 已產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的住宅小區普通住宅公共服務(wù)收費標準經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后，由業(yè)主委員會(huì )在政府指導價(jià)范圍內與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并在約定后5日內報價(jià)格行政主管部門(mén)備案。
第十五條 實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，未產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，由開(kāi)發(fā)建設單位或物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買(mǎi)受人在物業(yè)服務(wù)合同中約定;已產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，由業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
各價(jià)格、建設行政主管部門(mén)應加強對實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費行為的引導和規范，促進(jìn)相關(guān)各方合理約定收費及有關(guān)事項。
第十六條 物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。
包干制是指在業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第十七條 物業(yè)管理公共服務(wù)費用構成因素為:
(一)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設施的日常維護保養費用;
(三)物業(yè)管理區域清潔衛生費用(不含物業(yè)管理區域外的垃圾清運、處置等費用);
(四)物業(yè)管理區域綠化養護費用;
(五)物業(yè)管理區域秩序維護費用;
(六)物業(yè)管理企業(yè)辦公費用;
(七)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用;
(八)物業(yè)共用部位、共用設施設備的一般性維修、保養費用和公眾責任保險費用;
(九)經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意的其他費用;
(十)合理利潤;
(十一)法定稅費。
其中，合理利潤:普通住宅最高不超過(guò)8%。
第十八條 物業(yè)的電梯、水泵、中央空調等設施運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業(yè)管理企業(yè)單獨列帳，合理、公開(kāi)分攤，具體分攤辦法由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定;業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )尚未成立或產(chǎn)生的，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
第十九條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開(kāi)發(fā)建設單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位全額交納。
因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分期開(kāi)發(fā)需要，分期交付住房的普通住宅小區，先期入住的業(yè)主按規定標準的60%交納前期物業(yè)管理公共服務(wù)費，差額部分由開(kāi)發(fā)建設單位補償物業(yè)管理企業(yè)。
業(yè)主辦理入住手續后未入住或未使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按收費標準的70%交納。
物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主或使用人交納，使用人拒絕繳納的由業(yè)主繳納。
第二十條 物業(yè)管理區域內應業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )委托實(shí)施專(zhuān)人管理的機動(dòng)車(chē)停車(chē)服務(wù)收費，由價(jià)格行政主管部門(mén)根據情況確定。業(yè)主(使用人)已擁有車(chē)位所有權或使用權的，停車(chē)服務(wù)收費標準按補償物業(yè)企業(yè)管理費用原則確定;業(yè)主(使用人)不擁有車(chē)位所有權或使用權，并在確保區內道路安全通暢條件下，占用小區公共設施、場(chǎng)地的，按低于社會(huì )停車(chē)收費標準、補償物業(yè)管理企業(yè)管理費用并考慮占用公共設施應予合理補償的原則確定。
第二十一條 利用物業(yè)公共部位、公用設施設備以及產(chǎn)權屬業(yè)主共有的其他物業(yè)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應經(jīng)業(yè)主大會(huì )的委托，按照規定辦理有關(guān)手續，所得收入應按業(yè)主大會(huì )的決定進(jìn)行分配和使用。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)競標或接受委托實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)并收取服務(wù)費用的，其他部門(mén)、單位、企業(yè)不得向業(yè)主、使用人或實(shí)施物業(yè)管理的企業(yè)收取內容相同的費用。
第二十三條 物業(yè)管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、環(huán)衛以及其他單位應當向最終用戶(hù)收取的有關(guān)費用，不得直接向物業(yè)管理企業(yè)收取。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，雙方應當簽訂有償服務(wù)合同，由物業(yè)管理企業(yè)向委托單位收取手續費。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主、使用人代收費用時(shí)應出示委托單位的委托書(shū)，出據收費單位的收費發(fā)票。
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以每半年或一年向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理公共服務(wù)費，收費時(shí)間不得超過(guò)一年。業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。
實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)公共服務(wù)收費的計費面積以房屋產(chǎn)權證的住房主體建筑面積計算，車(chē)庫、閣樓等附屬用房不在計費面積以?xún)取?/p>
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上的押金、保證金等費用。
第二十六條 物業(yè)管理服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)，服務(wù)內容、收費項目、收費標準、收費辦法及公共照明、公共用水等公攤費用應在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或服務(wù)地點(diǎn)醒目位置公布，每半年(或一年)向業(yè)主、使用人公布物業(yè)小區經(jīng)營(yíng)設施營(yíng)業(yè)收益和公共維修基金的支出情況，接受業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、使用人和價(jià)格行政主管部門(mén)的監督。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)應完善內部財務(wù)管理制度，強化成本、收支約束。
實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費用包干制的，物業(yè)管理企業(yè)應對實(shí)施管理的具體物業(yè)區域實(shí)行單獨建帳，每半年(或一年)公布一次財務(wù)狀況，接受監督。
實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會(huì )可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)資金年度預、決算和物業(yè)服務(wù)費用的收支情況進(jìn)行審計。
第二十八條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權或使用權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時(shí)結清物業(yè)服務(wù)費用。
第二十九條 價(jià)格行政主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量和收費項目、收費標準的監督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規和規定的，將由價(jià)格行政主管部門(mén)依法查處。
第三十條 本實(shí)施細則由泰州市物價(jià)局會(huì )同市建設局負責解釋。
第三十一條 本實(shí)施細則自2005年8月1日起執行。以前凡與本細則不一致的有關(guān)規定予以廢止。
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