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太原市物業(yè)服務(wù)與收費管理辦法

時(shí)間:2024-07-06 01:16:56 物業(yè)管理師 我要投稿
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太原市物業(yè)服務(wù)與收費管理辦法

  太原市物業(yè)服務(wù)與收費管理辦法,自2014年7月1日起施行。下面是小編整理的管理辦法全文,歡迎大家閱讀參考!

  第一章 總則

  第一條 為規范我市物業(yè)服務(wù)與收費行為,維護業(yè)主(物業(yè)使用人)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益,根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》等法律法規,結合我市實(shí)際制定本辦法。

  第二條 本辦法適用范圍為太原市城區(迎澤區、小店區、萬(wàn)柏林區、杏花嶺區、晉源區、尖草坪區,高新開(kāi)發(fā)區、經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區、民營(yíng)開(kāi)發(fā)區、不銹鋼園區)。

  古交市、清徐縣、婁煩縣、陽(yáng)曲縣的物業(yè)服務(wù)收費及其管理可以參照本辦法執行。

  第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)與收費是指具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同的約定,對住宅小區物業(yè)管理區域內業(yè)主或物業(yè)使用人提供服務(wù)并收取費用。

  第四條 物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)、市場(chǎng)調節價(jià)兩種價(jià)格管理形式。住宅物業(yè)服務(wù)收費執行政府指導價(jià),實(shí)行最高指導價(jià)管理;非住宅、住宅中的別墅物業(yè)服務(wù)收費和特約服務(wù)收費執行市場(chǎng)調節價(jià)。

  物業(yè)企業(yè)向業(yè)主、物業(yè)使用人提供產(chǎn)品、服務(wù),屬于《山西省定價(jià)目錄》第十九條規定情形的,其產(chǎn)品及服務(wù)的價(jià)格實(shí)行政府指導價(jià)。

  第五條 實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)等級與收費標準,由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)主管部門(mén)制定。前期物業(yè)服務(wù)與收費由開(kāi)發(fā)建設單位在規定標準內與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)按此標準與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會(huì )成立后或前期物業(yè)超過(guò)三年的物業(yè)服務(wù)與收費,由業(yè)主大會(huì )參照規定標準確定。

  實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)費收取方式及標準,由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

  第六條 物業(yè)服務(wù)與收費應當遵循合理、公開(kāi)、費用與服務(wù)水平相適應的原則。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應當遵守國家的有關(guān)法律法規,嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同。

  第七條 提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);鼓勵物業(yè)服企業(yè)開(kāi)展正當的價(jià)格競爭,為業(yè)主、物業(yè)使用人提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

  第八條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,超過(guò)三年未成立業(yè)主委員會(huì )的,按照住建部《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》(建房〔2009〕274號)由物業(yè)所在地居民委員會(huì )(社區)在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,代行業(yè)主委員會(huì )職責。

  第二章 物業(yè)服務(wù)收費

  第九條 本章所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照住宅物業(yè)服務(wù)等級包含的內容向業(yè)主提供服務(wù)所收取的費用,不含車(chē)輛停放收費、裝修服務(wù)收費、電梯運行服務(wù)收費。

  第十條 市級價(jià)格主管部門(mén)、物業(yè)主管部門(mén)負責住宅小區前期物業(yè)服務(wù)與收費的監督管理;區級價(jià)格主管部門(mén)、物業(yè)主管部門(mén)負責住宅小區業(yè)主委員會(huì )成立后或前期物業(yè)超過(guò)三年的物業(yè)服務(wù)與收費的監督管理。

  第十一條 住宅小區物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行分等級定價(jià)。市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)主管部門(mén),根據物業(yè)類(lèi)型、服務(wù)內容、服務(wù)等級和服務(wù)成本等,制定相應的最高指導價(jià),并向社會(huì )公布。

  第十二條 物業(yè)服務(wù)包括以下內容:

  (一)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維護和管理;

  (二)環(huán)境衛生、綠化管理;

  (三)物業(yè)管理區域內公共秩序的維護、消防等協(xié)助管理事項;

  (四)其他公共性服務(wù)內容。

  第十三條 物業(yè)服務(wù)費的構成包括物業(yè)服務(wù)成本(支出)、法定稅費和物業(yè)企業(yè)的利潤。

  物業(yè)服務(wù)成本(支出)包括:人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用組成。

  物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用中,符合專(zhuān)項維修資金使用規定的,應當通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支,不得計入物業(yè)服務(wù)成本(支出)。

  第十四條 住宅小區建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),應當明確約定物業(yè)服務(wù)項目、內容、收費等級、收費標準、計收方式和計費起始時(shí)間等有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)內容。相關(guān)約定應當與前期物業(yè)服務(wù)合同保持一致,約定標準不一致的,收費標準擇低執行。

  第十五條 新建住宅銷(xiāo)售和交付使用前,建設單位依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù);前期物業(yè)服務(wù)等級標準報市物業(yè)主管部門(mén)備案,收費標準報市價(jià)格主管部門(mén)備案并向社會(huì )公布。物業(yè)服務(wù)收費標準不得擅自超出政府指導價(jià)最高標準。

  第十六條 住宅小區物業(yè)服務(wù)內容超出市物業(yè)主管部門(mén)制定的住宅物業(yè)服務(wù)等級的建設單位需報市物業(yè)主管部門(mén)同意,其超出部分的收費標準可向市價(jià)格主管部門(mén)提出申請,由市價(jià)格主管部門(mén)對申請的標準進(jìn)行成本審核,單獨核準。

  第十七條 申請單獨核準時(shí),應提交以下資料:

  (一)書(shū)面申請。書(shū)面申請應包括申請人的名稱(chēng)、地址、聯(lián)系方式、小區及服務(wù)企業(yè)、物業(yè)的基本情況,擬定收費標準和理由等有關(guān)內容;

  (二)提交有關(guān)物業(yè)服務(wù)內容及要求的資料;

  (三)物業(yè)服務(wù)成本測算資料;

  (四)政府價(jià)格主管部門(mén)要求提供的其他資料。

  第十八條 住宅小區的物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請調整物業(yè)服務(wù)等級與收費標準,由業(yè)主委員會(huì )或代行業(yè)主委員會(huì )職責的部門(mén)主持。

  調價(jià)按以下程序進(jìn)行:

  (一)調價(jià)預告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據經(jīng)營(yíng)成本和小區管理服務(wù)實(shí)際情況,擬定物業(yè)服務(wù)內容及調價(jià)方案(草案),以書(shū)面形式在住宅物業(yè)小區顯著(zhù)位置進(jìn)行預告,預告期應不少于7日。同時(shí)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)近三年物業(yè)服務(wù)費的收支情況一并公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應于調價(jià)預告5日前,將調價(jià)內容報告物業(yè)所在地的區政府價(jià)格主管部門(mén)、物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居民委員會(huì )。

  業(yè)主可對調價(jià)方案(草案)提出建議和意見(jiàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)結合業(yè)主的合理建議、意見(jiàn)對調價(jià)方案(草案)進(jìn)行修改。

  (二)書(shū)面征求業(yè)主意見(jiàn)。調價(jià)預告期結束后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當采用書(shū)面形式,正式征求業(yè)主對調價(jià)方案的意見(jiàn),征求意見(jiàn)的期限應不少于15日,不超過(guò)60日。征求意見(jiàn)書(shū)(函)的內容應當包括:

  1、物業(yè)服務(wù)內容;

  2、調價(jià)方案:原收費標準,新收費標準,新標準擬執行時(shí)間等;

  3、調價(jià)理由及其他需要說(shuō)明的情況;

  4、征求意見(jiàn)的截止時(shí)間;

  5、業(yè)主意見(jiàn)的選項表。選項應按贊同、反對、棄權進(jìn)行設置;

  6、業(yè)主簽名欄(應當包含樓、棟、房號等)。

  征求意見(jiàn)書(shū)(函)應由業(yè)主本人簽名。業(yè)主因故委托他人簽名的,應當提交書(shū)面委托書(shū)。

  征求意見(jiàn)書(shū)(函)無(wú)法送達業(yè)主的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應于征求意見(jiàn)期間在小區顯著(zhù)位置公告相關(guān)情況及原因。

  (三)統計業(yè)主意見(jiàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照公正、公開(kāi)、透明的原則,對征求意見(jiàn)書(shū)(函)送達、回收數量以及業(yè)主意見(jiàn)數量進(jìn)行查驗和統計。無(wú)法送達的情況單獨予以統計。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以邀請小區業(yè)主,物業(yè)所在地的居民委員會(huì )、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、區政府價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)主管部門(mén)等部門(mén)工作人員監督查驗統計過(guò)程,也可以聘請公證機構公證查驗和統計情況。

  (四)公示調價(jià)結果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法根據業(yè)主意見(jiàn)統計情況確定是否調價(jià)。調價(jià)方案必須 征得小區占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意后,并在住宅物業(yè)小區顯著(zhù)位置公示最終結果,公示期應不少于30日。確定調價(jià)的,公示內容應當包括:

  1、物業(yè)服務(wù)內容、收費標準、執行時(shí)間;

  2、業(yè)主的房號和專(zhuān)有部分面積,以及對調價(jià)方案的意見(jiàn)明細情況;

  3、業(yè)主總人數、同意人數;建筑物總面積、同意人數所占建筑物面積;

  4、征求意見(jiàn)書(shū)送達、回收的數量及其他需要說(shuō)明的相關(guān)情況;

  5、公示截止時(shí)間;

  6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)電話(huà)及區政府價(jià)格主管部門(mén)工作電話(huà)。

  公示期間,業(yè)主對公示內容有異議的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應立即復查相關(guān)資料并在2日內答復。經(jīng)答復仍有異議的,業(yè)主可申請區政府價(jià)格主管部門(mén)對調價(jià)資料進(jìn)行查驗,并在查驗結束后5日內答復有關(guān)業(yè)主。上述復查和查驗不影響公示期的計算。

  以上程序完成之后,區政府價(jià)格主管部門(mén)可視小區實(shí)際情況對全部業(yè)主意見(jiàn)進(jìn)行查驗或抽樣查驗。抽樣查驗的,業(yè)主總數在500人以下的小區,抽樣比例不少于50%;500以上(含500人)的小區,抽樣比例不少于20%。區政府價(jià)格主管部門(mén)應邀請街道辦事處(鄉鎮人民政府)和同級物業(yè)主管部門(mén)共同進(jìn)行查驗。

  公示期屆滿(mǎn)后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在5日內將服務(wù)內容和收費標準報告區物業(yè)主管部門(mén)和區價(jià)格主管部門(mén)備案后進(jìn)行明碼標價(jià)。

  第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應妥善保存物業(yè)服務(wù)收費調價(jià)過(guò)程中的各種文字、圖像及影音資料備查,并對其真實(shí)性、合法性負責。

  第二十條 物業(yè)服務(wù)收費按住宅建筑面積計算,按月、季度或年度收取,預收費用最多不得超過(guò)一年并在合同中約定。

  第三章 車(chē)輛停放收費

  第二十一條 物業(yè)服務(wù)區域內配套停車(chē)場(chǎng)(位)車(chē)輛停放收費實(shí)行政府指導價(jià),收費標準由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)主管部門(mén)制定。

  改變公共部位用途用于停放車(chē)輛的,由業(yè)主大會(huì )決定,其收費標準參照價(jià)格主管部門(mén)的規定確定,收入除補償車(chē)輛停放服務(wù)費外,其余收益歸全體業(yè)主所有。

  物業(yè)服務(wù)區域車(chē)輛停放收費應符合以下條件:

  (一)物業(yè)服務(wù)區域內有規劃用于停放車(chē)輛的停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫、車(chē)位和經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意并符合公安、消防規定增設的停車(chē)位;

  (二)對各種車(chē)輛提供有序停放和管理服務(wù),保證區域內交通設施正常使用和車(chē)輛停放標志清晰、道路暢通;

  (三)停車(chē)場(chǎng)所共用部位、共用設施設備和配套的設施設備保持完好,公共環(huán)境衛生保持清潔;

  (四)停車(chē)區域監控全覆蓋,24小時(shí)值班巡查,停放車(chē)輛發(fā)生損壞時(shí),能提供真實(shí)影像并協(xié)助處理。

  (五)有規范的服務(wù)標準并與車(chē)輛停放人簽定服務(wù)合同。

  (六)車(chē)主對車(chē)輛有保管要求的,由車(chē)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

  第二十二條 車(chē)輛停放收費標準應按照補償合理經(jīng)營(yíng)成本、依法納稅、保本微利的原則核定。

  第二十三條 前期物業(yè)服務(wù)期間,車(chē)輛停放收費按照規定標準在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主委員會(huì )成立后或前期物業(yè)超過(guò)三年的,車(chē)輛停放服務(wù)收費由業(yè)主大會(huì )參照規定標準確定。物業(yè)管理區域內車(chē)輛停放收費標準需要調整的,按本辦法第十八條程序進(jìn)行。

  第二十四條 有下列情形之一的,不得向其收費:

  (一)進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區域執行公務(wù)的公安、消防、救護、環(huán)衛、工程救險等特種車(chē)輛;

  (二)為業(yè)主提供搬家服務(wù)的車(chē)輛;

  (三)子女探望父母、父母看望子女前3小時(shí)的車(chē)輛。

  第四章 裝修服務(wù)收費

  第二十五條 小區住宅裝修服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià),收費標準由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)主管部門(mén)制定。

  (一)住宅小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取裝修服務(wù)費其服務(wù)內容包括:在小區內設定裝修垃圾傾到站點(diǎn)、裝修垃圾清運、電梯包裝及使用電梯運送裝修材料、裝修方案審查、裝修檔案管理、裝修巡查、衛生清潔及專(zhuān)人管理等。

  (二)業(yè)主不使用電梯運送裝修材料的,按標準的30%收取住宅小區裝修服務(wù)費。

  (三)住宅小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取裝修服務(wù)費后,不得以電梯上料費和其它理由再向業(yè)主收取其它裝修方面的服務(wù)及管理費用。

  (四)住宅小區業(yè)主有超大物品,電梯不可運送的,由業(yè)主自行選擇吊裝或其他方式運送,費用由業(yè)主負擔。吊裝方案需報物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商同意。

  (五)住宅小區業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行房屋裝修時(shí),應按《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令〔2002〕第110號)規定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)以收取裝修保證金作為管理措施的,應與業(yè)主在裝修管理服務(wù)協(xié)議中約定裝修保證金的收取金額和使用事項,明確相關(guān)的責任。

  裝修完工后,經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照裝修管理協(xié)議約定進(jìn)行裝修驗收。沒(méi)有造成房屋結構、共用部位、共用設施設備損壞的,裝修保證金應自驗收合格之日起5個(gè)工作日內全額退還給業(yè)主。

  裝修過(guò)程中違反《住宅室內裝飾裝修管理辦法》,造成房屋結構共用部位、共用設施設備損壞等情況的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應視損壞情況主動(dòng)向物業(yè)主管部門(mén)報告;裝修業(yè)主應按裝修管理服務(wù)合同(協(xié)議)及時(shí)修復,若裝修業(yè)主不能及時(shí)修復的,可按裝修管理服務(wù)合同(協(xié)議)約定使用保證金對裝修造成損壞的部位和設施設備進(jìn)行修復。物業(yè)共用部位、共用設施設備修復后裝修保證金有余額的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應將余額款在驗收合格后的5個(gè)工作日內如數退還業(yè)主;約定的裝修保證金不足以支付修復費用的,業(yè)主應在驗收合格后5個(gè)工作日內補齊修復費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主結算修復費用時(shí),應當出示修復工(料)價(jià)單。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主對修復費用有爭議的,按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和裝修管理服務(wù)合同協(xié)議協(xié)商解決或通過(guò)司法途徑解決。

  第五章 電梯運行服務(wù)收費

  第二十六條 小區住宅電梯運行服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià),收費標準由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市物業(yè)主管部門(mén)制定。

  電梯運行服務(wù)費應包括:電梯維保服務(wù)、電梯質(zhì)檢、運行用電等國家規定的其他費用,但不包 括電梯的大修和更新改造費用。

  前期物業(yè)電梯運行服務(wù)收費按照規定標準在物業(yè)服務(wù)合同中約定,業(yè)主委員會(huì )成立后或前期物業(yè)超過(guò)三年的電梯運行服務(wù)收費標準由業(yè)主大會(huì )參照規定標準確定。

  第六章 其他服務(wù)收費

  第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用IC卡管理的,不得收取工本費、押金。

  由于業(yè)主的原因造成IC卡丟失、損壞需要補辦的,可按照有關(guān)規定收取補卡費。

  第二十八條 物業(yè)管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的,可向委托單位收取手續費,不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

  第七章 監督和管理

  第二十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人和開(kāi)發(fā)建設單位,應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用。違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的,應按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔違約責任,業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納。

  業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。

  物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時(shí),業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清全部物業(yè)服務(wù)費用。

  第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當每年不少于一次向全體業(yè)主公布住宅小區內的服務(wù)項目和服務(wù)工作開(kāi)展情況,聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主大會(huì )的意見(jiàn),進(jìn)行滿(mǎn)意度測評。年度滿(mǎn)意度低于70%的,不得申請上調物業(yè)服務(wù)費。

  第三十一條 物業(yè)服務(wù)收費嚴格按《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價(jià)規定》執行,不得在標價(jià)之外收取任何未予標明的費用。

  全市物業(yè)服務(wù)與收費的明碼標價(jià)工作由市價(jià)格主管部門(mén)統一管理。

  第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)服務(wù)費過(guò)程中嚴禁將物業(yè)費與代收的水費、電費等費用捆綁收取、價(jià)外加價(jià)。

  第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專(zhuān)業(yè)服務(wù)事項外包給其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)的,不得降低服務(wù)質(zhì)量,減少服務(wù)內容,提高收費標準。

  第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)中,服務(wù)內容不達標、不規范和無(wú)資質(zhì)經(jīng)營(yíng)的行為由物業(yè)主管部門(mén)依法進(jìn)行處理;超規定標準收費、亂收費行為由價(jià)格主管部門(mén)依法查處。

  第三十五條 本辦法由市價(jià)格主管部門(mén)、市物業(yè)主管部門(mén)負責解釋。

  第三十六條 本辦法自2014年7月1日起施行。

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