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陽(yáng)泉市物業(yè)管理細則（最新版）
《陽(yáng)泉市物業(yè)管理細則》經(jīng)市人民政府同意，自2014年4月9日起實(shí)施，下面是陽(yáng)泉市物業(yè)管理細則的全文，希望對大家有所幫助!
第一章總則
第一條為規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護物業(yè)管理各方的合法權益，促進(jìn)和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》以及其他有關(guān)法律、法規的規定，結合本市實(shí)際，制定本細則。
第二條本細則所稱(chēng)物業(yè)，是指房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地。
本細則所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
第三條 配套設施齊全的物業(yè)推行物業(yè)管理;配套設施不齊全的，由物業(yè)所在地人民政府、建設單位(或者公有住房出售單位)和公用企(事)業(yè)單位完善配套設施。
第四條市住房保障和城鄉建設管理局負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的政策指導及監督管理工作�？h(區)住房城鄉建設部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
規劃、環(huán)保、公安、物價(jià)、財政、工商等部門(mén)依法按照職責，共同做好物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)工作。
第五條市、縣(區)人民政府應當做好本行政區域內物業(yè)管理以及和諧社區建設的相關(guān)工作。
街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作指導機構，負責對轄區內業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的成立及管理活動(dòng)進(jìn)行指導、協(xié)助和監督，協(xié)調處理物業(yè)糾紛。
社區居民委員會(huì )在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導下，對轄區內業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的日常工作進(jìn)行指導監督。
第二章業(yè)主和業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )
第六條房屋的所有權人為業(yè)主，物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的其他人為物業(yè)使用人。
基于房屋買(mǎi)賣(mài)等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權;
(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;
(七)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用;
(六)法律、法規規定的其他義務(wù)。
第七條一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成。
只有一個(gè)業(yè)主或業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。
未成立業(yè)主大會(huì )，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)需業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事項的，由物業(yè)所在地社區居民委員會(huì )在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導監督下，組織業(yè)主共同決定有關(guān)事項。
第八條物業(yè)管理區域的劃分，由物業(yè)所在地縣(區)住房城鄉建設部門(mén)會(huì )同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府進(jìn)行審查，符合《山西省物業(yè)管理條例》有關(guān)規定的，可以將其確定為一個(gè)物業(yè)管理區域，由縣(區)住房城鄉建設部門(mén)在物業(yè)管理區域予以公告。
物業(yè)主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域;住宅區和非住宅區原則上劃分為不同的物業(yè)管理區域。
業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區域進(jìn)行分立或者合并的，應當向物業(yè)所在地縣(區)住房城鄉建設部門(mén)提出申請，由物業(yè)所在地縣(區)住房城鄉建設部門(mén)會(huì )同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府進(jìn)行審查，確需調整的，予以確認并在物業(yè)管理區域予以公告。
第九條物業(yè)所在地縣(區)住房城鄉建設部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當建立物業(yè)管理區域檔案。檔案資料應當載明下列事項：物業(yè)管理區域的范圍、占地面積和建筑面積;共用設施設備情況;建設單位、產(chǎn)權單位;業(yè)主總戶(hù)數、居住人口、產(chǎn)權構成比例;物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、管理時(shí)間。
第十條在一個(gè)物業(yè)管理區域內，有下列情形之一的，業(yè)主、建設單位(或者公有住房出售單位)可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的報告：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上的;
(二)房屋出售并交付使用的建筑面積不足50%，但自第一個(gè)業(yè)主入住之日起滿(mǎn)2年的。
第十一條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自收到報告之日起30日內，會(huì )同物業(yè)所在地縣(區)住房城鄉建設部門(mén)指導成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組)，籌備組負責召集首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
籌備組成員人數應為單數，由業(yè)主直接推舉產(chǎn)生的業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表和社區居民委員會(huì )代表組成，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的一半。
籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會(huì )組織業(yè)主推薦。
籌備組組成人員名單確定后，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。公告時(shí)間不少于7日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協(xié)調解決。
第十二條建設單位自籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專(zhuān)有部分面積、建筑物總面積等資料，資料的相關(guān)數據信息應更新至籌備組成立之日�；I備組應當對業(yè)主資料保密，不得用于與籌備無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
第十三條籌備組負責下列籌備工作：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;
(二)提出業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約草案;
(三)登記和確認業(yè)主身份;
(四)提出業(yè)主委員會(huì )委員產(chǎn)生辦法草案;
(五)其他準備工作。
籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前，將前款所列內容以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告，公告時(shí)間不少于7日。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
第十四條籌備組應當自成立之日起30日內，在物業(yè)所在地縣(區)住房城鄉建設部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )自首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決通過(guò)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )之日起成立。
第十五條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當對以下事項進(jìn)行表決，并應當經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意：
(一)管理規約;
(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì )委員。
首次業(yè)主大會(huì )表決權的確認按照《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》的規定執行。
第十六條 管理規約應當對下列主要事項依法作出約定：
(一)物業(yè)的使用、維護、管理;
(二)專(zhuān)項維修資金的籌集、管理和使用;
(三)物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配;
(四)業(yè)主共同利益的維護;
(五)業(yè)主共同管理權的行使;
(六)業(yè)主應盡的義務(wù);
(七)違反管理規約應當承擔的責任。
管理規約應當尊重社會(huì )公德，不得違反法律、法規、規章或者損害社會(huì )公共利益。
管理規約對業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。業(yè)主及物業(yè)使用人違反管理規約，損害其他業(yè)主及物業(yè)使用人合法權益的，受損害人可以提起訴訟。
第十七條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當規定以下事項：
(一)業(yè)主大會(huì )名稱(chēng)及相應的物業(yè)管理區域;
(二)業(yè)主委員會(huì )的職責;
(三)業(yè)主委員會(huì )議事規則;
(四)業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的形式、時(shí)間和議事方式;
(五)業(yè)主投票權數的確定方法;
(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;
(七)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的表決程序;
(八)業(yè)主委員會(huì )委員的資格、人數和任期等;
(九)業(yè)主委員會(huì )換屆程序、補選細則等;
(十)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的籌集、使用和管理;
(十一)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )印章的使用和管理。
第十八條 業(yè)主有損害業(yè)主共同權益行為的，包括不交存專(zhuān)項維修資金、拒付或者不按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費用和其他應當分攤的費用等，業(yè)主大會(huì )可以在管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則中對其被選舉權、表決權的行使予以限制，限制時(shí)限由業(yè)主大會(huì )在管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則中約定。
管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則對業(yè)主權利的限制不免除其應承擔的義務(wù)。
第十九條業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采取集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，可以邀請物業(yè)所在地縣(區)的住房城鄉建設部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會(huì )以及公安部門(mén)參加。
第二十條召開(kāi)業(yè)主大會(huì )之前，籌備組或業(yè)主委員會(huì )應當將業(yè)主大會(huì )會(huì )議議題和需表決事項以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告并告知社區居民委員會(huì )，公告期間不少于15日。
公告期內，業(yè)主可以對擬表決事項提出建議和意見(jiàn)，籌備組或業(yè)主委員會(huì )應當予以參考，并將擬表決事項以及業(yè)主修改建議提交業(yè)主大會(huì )表決。
第二十一條 業(yè)主大會(huì )決定以下事項：
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )委員;
(四)制定物業(yè)服務(wù)內容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案;
(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(六)籌集和使用專(zhuān)項維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(八)改變共有部分的用途;
(九)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用;
(十)改變或者撤銷(xiāo)本物業(yè)管理區域內業(yè)主委員會(huì )作出的與業(yè)主大會(huì )決定相抵觸的決議;
(十一)法律法規或者管理規約確定應由業(yè)主共同決定的事項。
決定第(六)、(七)項事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
第二十二條 業(yè)主人數較多，業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，具體辦法應當在業(yè)主大會(huì )議事規則中規定。
第二十三條業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì )的執行機構，依法履行業(yè)主大會(huì )賦予的職責，執行業(yè)主大會(huì )決定的事項，接受業(yè)主和業(yè)主大會(huì )的監督。
由業(yè)主大會(huì )共同決定的事項不得授權業(yè)主委員會(huì )直接行使。
第二十四條業(yè)主委員會(huì )委員的人數應當是5至15人的單數，業(yè)主委員會(huì )任期為3至5年，可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì )委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任，并不得在為本物業(yè)管理區域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職。
業(yè)主委員會(huì )應當自選舉之日起7日內召開(kāi)首次會(huì )議，在業(yè)主委員會(huì )成員中推選業(yè)主委員會(huì )主任和副主任。主任委員應當由具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎、熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規、規章和政策的人員擔任。
第二十五條業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會(huì )會(huì )議不得以書(shū)面形式召開(kāi)，必須有過(guò)半數委員出席，所作決定必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì )全體委員半數以上同意并書(shū)面記錄，由參會(huì )委員簽字后存檔。
業(yè)主委員會(huì )委員不能委托代理人參加會(huì )議。
業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)會(huì )議時(shí)，可以同時(shí)邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的代表或者社區居民委員會(huì )參加。涉及重要事項的，業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)會(huì )議前應當召集業(yè)主代表進(jìn)行座談，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)。重要事項的范圍由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。
第二十六條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持下列資料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：
(一)業(yè)主大會(huì )成立的情況;
(二)管理規約;
(三)業(yè)主大會(huì )議事規則;
(四)業(yè)主委員會(huì )委員的基本情況。
材料齊全的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自收到備案資料之日起7日內出具書(shū)面備案證明，并將備案材料抄送物業(yè)所在地縣(區)住房城鄉建設部門(mén)，同時(shí)將有關(guān)情況書(shū)面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區居民委員會(huì )。
業(yè)主委員會(huì )換屆、委員資格終止或者變更，應當自變更之日起30日內到備案部門(mén)重新備案。
第二十七條業(yè)主委員會(huì )憑街道辦事處、鄉(鎮)人民政府出具的備案證明，向物業(yè)所在地公安部門(mén)申請刻制業(yè)主委員會(huì )印章。
第二十八條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì )委員資格自行終止：
(一)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)喪失民事行為能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
第二十九條業(yè)主委員會(huì )委員有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì )三分之一以上委員或者有20%以上業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權，可以決定是否終止其委員資格：
(一)以書(shū)面方式提出辭職請求的;
(二)不履行委員職責的;
(三)利用委員資格謀取私利的;
(四)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(五)侵害他人合法權益的;
(六)因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。
第三十條業(yè)主委員會(huì )委員實(shí)行任期制，有關(guān)任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。
因客觀(guān)原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的社區居民委員會(huì )在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導和監督下，代行業(yè)主委員會(huì )的職責。
第三十一條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當按照國家有關(guān)法律法規以及業(yè)主大會(huì )議事規則的規定履行職責，并接受物業(yè)所在地縣、區住房城鄉建設部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府以及社區居民委員會(huì )的指導監督，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當予以公布。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定對物業(yè)管理區域內全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。
第三十二條業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔;經(jīng)費的籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。
業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的使用情況應當定期在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公布，接受業(yè)主的監督。
第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級許可的范圍內從事物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)。從事物業(yè)服務(wù)的人員，應當依法取得職業(yè)資格證書(shū)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當掛牌經(jīng)營(yíng)，并在經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所公示營(yíng)業(yè)執照、資質(zhì)證書(shū)和從業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)等。
第三十四條外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在市住房保障和城鄉建設管理局備案;外省物業(yè)服務(wù)企業(yè)應首先在省住房城鄉建設廳備案。
第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中享有的權利以及應當履行的義務(wù)按照《山西省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規定執行。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)須嚴格按照國家和省、市相關(guān)規定以及物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，確保物業(yè)項目正常有序，不得擅自停止物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常運行。
第四章前期物業(yè)管理
第三十六條本細則所稱(chēng)前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設單位選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)。
提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十七條建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應當與其簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同，對雙方權利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、服務(wù)費用、項目負責人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責任等內容進(jìn)行約定。
第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之前，應當首先到物業(yè)所在地縣(區)住房城鄉建設部門(mén)辦理審核備案�？h(區)住房城鄉建設部門(mén)應將相關(guān)情況書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。其中：城區、礦區和開(kāi)發(fā)區范圍內須同時(shí)報市住房保障和城鄉建設管理局。
第三十九條建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。
第四十條未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的物業(yè)，以及已竣工驗收合格但尚未出售或者雖已出售但尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位承擔。
第四十一條新建住宅物業(yè)，建設單位應當在物業(yè)管理區域內配套不低于建設房屋總建筑面積千分之三至千分之五的物業(yè)管理用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤及業(yè)主委員會(huì )辦公用房等。
規劃行政主管部門(mén)在規劃許可、驗收過(guò)程中，應當審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、配置等是否符合前款要求。
物業(yè)管理用房所有權屬于全體業(yè)主，不得買(mǎi)賣(mài)或者抵押;未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，任何單位和個(gè)人不得占用或者改變其用途。
第五章物業(yè)管理服務(wù)
第四十二條業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，對雙方權利義務(wù)、服務(wù)事項、服務(wù)標準、服務(wù)費用、項目負責人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、物業(yè)交接、違約責任等內容進(jìn)行約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地縣(區)住房城鄉建設部門(mén)備案，縣(區)住房城鄉建設部門(mén)應將相關(guān)情況書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。其中：城區、礦區和開(kāi)發(fā)區范圍內須同時(shí)報市住房保障和城鄉建設管理局。
第四十三條業(yè)主委員會(huì )應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接驗收手續。
第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標準、技術(shù)規范等提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)人員實(shí)施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應當具備相應資質(zhì)或者委托具備相應資質(zhì)的單位及個(gè)人實(shí)施;委托實(shí)施的，應當明確各自的安全管理責任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用的保安人員，應當首先在公安部門(mén)備案，并嚴格執行《保安服務(wù)管理條例》(國務(wù)院第564號)相關(guān)規定。
第四十五條物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)、費用與服務(wù)水平相適應的原則，要嚴格執行國家和省、市物業(yè)服務(wù)收費的相關(guān)規定。
第四十六條物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位，應當直接向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。最終用戶(hù)是指接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等服務(wù)的最終分戶(hù)使用人。
前款所列單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收前款規定費用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收前款規定費用而停止提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收第一款規定費用的，應當向業(yè)主出具專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的發(fā)票。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向委托單位收取手續費，但不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
第四十七條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前，全體業(yè)主應當共同決定是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。
決定續聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同;決定解聘的，應當履行必要的告知義務(wù)，合同未約定告知期限的，應當于合同期限屆滿(mǎn)前三個(gè)月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區域內公告。
第四十八條物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)合同屆滿(mǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續簽物業(yè)服務(wù)合同的，應當于合同期限屆滿(mǎn)前履行必要的告知義務(wù);合同未約定告知期限的，應當于合同期限屆滿(mǎn)前三個(gè)月書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì )和社區居民委員會(huì )，并書(shū)面告知物業(yè)所在地縣、區住房城鄉建設部門(mén)和建設單位。
第四十九條業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。
第五十條物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主大會(huì )決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在合同終止或解聘通知之日起10日內與業(yè)主委員會(huì )完成交接驗收手續，并退出該物業(yè)管理區域。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接手續期間，應當維持正常的物業(yè)服務(wù)管理秩序。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )應當與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決;協(xié)商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁。
第五十一條沒(méi)有選聘或續聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區，物業(yè)管理由業(yè)主大會(huì )自行管理或由社區居民委員會(huì )組織業(yè)主進(jìn)行管理。
第六章物業(yè)的使用和維護
第五十二條業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用物業(yè)應當遵守有關(guān)法律、法規、規章的規定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛生、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀(guān)整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系。
業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照城市規劃行政主管部門(mén)批準或者房屋權屬證書(shū)載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)行政主管部門(mén)報告。
第五十三條物業(yè)管理區域內禁止下列行為：
(一)破壞房屋承重結構和主體結構、損壞房屋外貌;
(二)違法修建建筑物、構筑物;
(三)損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備及場(chǎng)地，擅自移動(dòng)、拆改共用設施設備;
(四)擅自設置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn);
(五)占用、損壞綠地、樹(shù)木和綠化設施;
(六)擅自在物業(yè)共用部位、共用設施設備上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫(xiě)、刻劃;
(七)擅自在城市中的住宅小區內飼養畜禽;
(八)違反有關(guān)規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產(chǎn)生超過(guò)規定標準的噪音;
(九)利用物業(yè)從事?lián)p害公共利益和侵害他人合法權益的活動(dòng);
(十)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。
第五十四條住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按照規定辦理申報登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在業(yè)主所在樓內公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強對裝飾裝修活動(dòng)的巡查、監督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)告知并勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)向有關(guān)主管部門(mén)報告。
第五十五條物業(yè)管理區域內的車(chē)庫、車(chē)位，建設單位不得出售給本物業(yè)管理區域業(yè)主以外的其他人。
建設單位出租物業(yè)管理區域內規劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫、車(chē)位的，應當首先出租給本物業(yè)管理區域業(yè)主。在滿(mǎn)足本區域業(yè)主需要后，建設單位可以將車(chē)庫、車(chē)位出租給本區域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過(guò)六個(gè)月。
業(yè)主以外的其他車(chē)庫、車(chē)位使用人應當遵守管理規約關(guān)于停車(chē)管理的約定。
第五十六條車(chē)輛在物業(yè)管理區域內非規劃用于停放車(chē)輛的場(chǎng)地停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會(huì )決定。業(yè)主大會(huì )決定對車(chē)輛停放收費的，參照價(jià)格主管部門(mén)的規定確定收費標準，所獲收益如何分配由業(yè)主大會(huì )決定。
公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛等特種車(chē)輛執行公務(wù)，在物業(yè)管理區域內停放的，不得向其收費。
第五十七條車(chē)主對車(chē)輛有保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
第五十八條建設單位應當按照國家規定和房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的保修期限、范圍等承擔建筑物及附屬設施設備保修責任。保修過(guò)程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當給予協(xié)助配合。
第五十九條 物業(yè)共用部分維修、養護、更新、改造時(shí),相關(guān)專(zhuān)有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合,造成專(zhuān)有部分損失的,責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。
第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)的共用部位、共用設施設備及場(chǎng)地從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應當經(jīng)物業(yè)管理區域內相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì )書(shū)面同意并報物業(yè)所在地相關(guān)部門(mén)批準。經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益，主要用于補貼給相關(guān)業(yè)主造成的損失和專(zhuān)項維修資金，具體補貼辦法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )約定。
第六十一條住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。
專(zhuān)項維修資金的繳納和使用按照《陽(yáng)泉市住宅共用部位公用設施專(zhuān)項維修資金管理辦法》規定執行。
第七章指導監督
第六十二條物業(yè)所在地的縣(區)住房城鄉建設部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當積極開(kāi)展物業(yè)管理政策法規的宣傳和教育活動(dòng)，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和縣(區)住房城鄉建設部門(mén)、公安部門(mén)應當給予指導和協(xié)助。
第六十三條 已交付使用的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%，建設單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會(huì )相關(guān)義務(wù)的，縣(區)住房城鄉建設部門(mén)應當責令限期改正。
第六十四條 業(yè)主委員會(huì )不履行職責，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令其在10日內履行職責;逾期仍不履行的，社區居民委員會(huì )應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導下，組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，共同決定有關(guān)事項，并選舉新的業(yè)主委員會(huì )。在新的業(yè)主委員會(huì )選舉之前，由社區居民委員會(huì )暫時(shí)履行業(yè)主委員會(huì )的職責。
業(yè)主委員會(huì )在規定時(shí)間內不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的社區居民委員會(huì )在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導下，組織換屆選舉工作。
第六十五條按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的，業(yè)主委員會(huì )主任、副主任無(wú)正當理由不召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府可以指定業(yè)主委員會(huì )其他委員召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。
被指定委員拒不召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，由社區居民委員會(huì )召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。
第六十六條業(yè)主委員會(huì )委員資格終止，應按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定及時(shí)進(jìn)行補選。
業(yè)主委員會(huì )委員人數不足總數的二分之一時(shí)，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議，重新選舉業(yè)主委員會(huì )。在新的業(yè)主委員會(huì )選舉之前，原業(yè)主委員會(huì )不得以業(yè)主委員會(huì )的名義從事組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定選舉業(yè)主委員會(huì )以外的活動(dòng)。
業(yè)主委員會(huì )集體提出辭職的，應當向業(yè)主大會(huì )報告工作、說(shuō)明辭職理由，并將其保管的檔案資料、印章及其他財物憑證賬目等于3日內交由業(yè)主大會(huì )秘書(shū)或者其他檔案保管人員保管，并以書(shū)面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當及時(shí)協(xié)助業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì )。新的業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生后，檔案保管人員應當及時(shí)將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉交給業(yè)主委員會(huì )。
業(yè)主委員會(huì )委員資格終止后，拒不移交相關(guān)檔案資料、印章及其他財物憑證賬目的，新一屆業(yè)主委員會(huì )可請求物業(yè)所在地公安機關(guān)予以協(xié)助。
業(yè)主委員會(huì )委員離任時(shí)，全體業(yè)主可以在管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則中約定是否對離任委員進(jìn)行財務(wù)審計。
第六十七條業(yè)主委員會(huì )委員和業(yè)主大會(huì )其他工作人員應當忠于職守，依法履行職責。業(yè)主委員會(huì )委員和業(yè)主大會(huì )其他工作人員違反管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的，其委員資格和工作人員資格是否終止，由業(yè)主大會(huì )共同決定。
業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。
違反業(yè)主大會(huì )議事規則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議和業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的決定，擅自使用業(yè)主委員會(huì )印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令限期改正，并通告全體業(yè)主。
第六十八條 物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合社區居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會(huì )開(kāi)展工作，共同做好物業(yè)管理區域內社區建設等相關(guān)工作。
社區居民委員會(huì )應當協(xié)助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導、監督社區內的業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作，維護居民的合法權益。
物業(yè)管理區域內召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，應當告知社區居民委員會(huì )，并聽(tīng)取其意見(jiàn)。
第六十九條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府可以組織召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議。物業(yè)所在地縣(區)住房城鄉建設部門(mén)、公安派出所、社區居民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方可派代表參加，共同協(xié)商解決物業(yè)管理活動(dòng)中遇到的問(wèn)題。
第七十條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律法規的，物業(yè)所在地縣(區)住房城鄉建設部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
第八章法律責任
第七十一條 違反本細則規定，法律、法規有處罰規定的，市、縣(區)住房城鄉建設部門(mén)依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《山西省物業(yè)管理條例》以及相關(guān)法律、法規的規定給予或提請有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處罰。
第七十二條 違反本細則規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時(shí)將物業(yè)服務(wù)合同報送備案的，由市、縣(區)住房城鄉建設部門(mén)責令限期備案，逾期不辦理備案的，可提請頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)予以處理。
第七十三條違反本細則規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)的，由市、縣(區)住房城鄉建設部門(mén)責令改正，拒不改正，可提請頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)予以處理;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十四條違反本細則規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自接到解聘通知之日起10日內不退出該物業(yè)管理區域的，由市、縣(區)住房城鄉建設部門(mén)責令退出;拒不退出的，頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)可以降低其資質(zhì)等級直至吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由縣(區)人民政府責成縣(區)住房城鄉建設部門(mén)、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及公安機關(guān)組織接管。
第七十五條違反本細則規定，被解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規定交接的，由市、縣(區)住房城鄉建設部門(mén)責令限期交接;逾期不交接的，可提請頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)予以處理;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十六條違反本細則規定，擅自改變房屋使用性質(zhì)的，由市、縣(區)城鄉規劃行政主管部門(mén)責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十七條違反本細則規定，破壞房屋承重結構和主體結構的，由市、縣(區)住房城鄉建設部門(mén)責令改正，恢復原狀;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十八條違反本細則規定，擅自修建建筑物、構筑物的，或者擅自改變房屋外立面的，由市、縣(區)規劃行政主管部門(mén)責令改正，恢復原狀;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十九條違反本細則規定，市、縣(區)各級住房城鄉建設主管部門(mén)的工作人員或者其他有關(guān)行政部門(mén)的工作人員，利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發(fā)現違法行為不予查處的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第九章附則
第八十條本細則所稱(chēng)全體業(yè)主，在依法成立業(yè)主大會(huì )后是指業(yè)主大會(huì )。
本細則所稱(chēng)業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會(huì )的決定;未依法成立業(yè)主大會(huì )的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。
本細則所稱(chēng)專(zhuān)有部分面積是指房屋所有權證記載的建筑面積;尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機構的實(shí)測面積計算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專(zhuān)有部分面積之和。
第八十一條本細則自印發(fā)之日起執行。
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廣東物業(yè)管理條例細則03-09
淮安市物業(yè)管理實(shí)施細則02-27
無(wú)錫物業(yè)管理條例實(shí)施細則03-11
上海市物業(yè)管理條例細則02-26
宿遷市物業(yè)管理實(shí)施細則01-24
江陰市物業(yè)管理實(shí)施細則01-24