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江陰市物業(yè)管理實(shí)施細則
物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人，是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，實(shí)行社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)之路，其最終目的是實(shí)現社會(huì )、經(jīng)濟、環(huán)境效益的同步增長(cháng)。下面YJBYS小編為大家整理了關(guān)于江陰市的物業(yè)管理實(shí)施細則全文，希望對你有所幫助。
第一章 總則
第一條 為規范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)是指房屋及配套的設備設施和相關(guān)場(chǎng)地。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
第三條 本辦法適用于本市行政區域內所有的物業(yè)管理活動(dòng)。
新建住宅區和配套設施齊全的原有住宅區，應當實(shí)行物業(yè)管理。
配套設施不全的原有住宅區，要逐步創(chuàng )造條件，實(shí)行物業(yè)管理。
未實(shí)行物業(yè)管理的小區，由社區負責管理。
配套設施齊全的大廈、工業(yè)區等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。
第四條 市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理行政主管部門(mén)，負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、各鎮政府對轄區內物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調，社區居民委員會(huì )協(xié)助做好本社區的物業(yè)管理工作。
規劃、建設、園林、公安、民政、物價(jià)、環(huán)保、工商等行政部門(mén)按照各自的職責，共同配合做好物業(yè)管理工作。
第二章 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )
第五條 房屋的所有人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：
(一)按照物業(yè)管理合同約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會(huì )委員，并享有被選舉權;
(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;
(七)監督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權;
(九)法律、法規規定的其他權利。
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行以下義務(wù)：
(一)遵守物業(yè)管理的法律、法規和規章;
(二)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(三)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
(四)執行業(yè)主大會(huì )和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;
(五)按照國家和省、市有關(guān)規定交納物業(yè)共用部位、共用設施設備的專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金);
(六)按照合同約定按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費用;
(七)法律、法規規定的其他義務(wù)。
第七條 業(yè)主大會(huì )是業(yè)主集體行使權利和維護全體業(yè)主合法權益的組織，由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成。
第八條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
物業(yè)管理區域內，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少的且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責;業(yè)主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )。
第九條 物業(yè)管理區域內，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到50%，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到30%不足50%但使用已超過(guò)1年的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )。
第十條 首屆業(yè)主大會(huì )，應當在市房產(chǎn)管理局的指導下，在物業(yè)所在區域的社區居民委員會(huì )或街道辦事處的組織下，由業(yè)主代表、開(kāi)發(fā)建設單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì )籌備組，負責業(yè)主大會(huì )籌備工作。
籌備組成員名單確定后，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
籌備組應當自組成之日起30日內，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
第十一條 業(yè)主大會(huì )履行下列職責：
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)聽(tīng)取和審議業(yè)主委員會(huì )工作報告;
(三)選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作;
(四)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(五)審議通過(guò)物業(yè)管理方案;
(六)決定專(zhuān)項維修資金續籌方案，并監督實(shí)施;
(七)制定、修改物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
(八)法律、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他有關(guān)物業(yè)管理職責。
第十二條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論形式，也可采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式，但應當有物業(yè)管理區域內1/2以上投票權的業(yè)主參加。
業(yè)主大會(huì )決定事項，必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )的決定對物業(yè)管理區域內全體業(yè)主具有約束力，并應以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
第十三條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。業(yè)主委員會(huì )委員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，人數應當是5至15名的單數，每屆任期3年，可以連選連任。其組成人員不得在為本物業(yè)管理區域提供管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)中任職。
業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，推選產(chǎn)生主任1人和副主任1—2人。
業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或者主任委托的副主任召集，并須有過(guò)半數以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì )全體委員半數以上同意。
第十四條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，將業(yè)主大會(huì )的成立情況、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì )委員名單等材料向市房產(chǎn)管理局備案，并抄送物業(yè)所在區域的社區居民委員會(huì )或街道辦事處。
業(yè)主委員會(huì )備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，依照前款規定重新備案。
第十五條 業(yè)主委員會(huì )履行以下職責：
(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同;
(四)監督業(yè)主公約的實(shí)施;
(五)督促違反物業(yè)管理服務(wù)合同約定、逾期不交納物業(yè)管理服務(wù)費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)管理服務(wù)費用;
(六)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第十六條 業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主委員會(huì )的決定應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內及時(shí)公告。
業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，市房產(chǎn)管局應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
第十七條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合公安機關(guān)，與社區居民委員會(huì )相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合社區居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知社區居民委員會(huì )，并聽(tīng)取社區居民委員會(huì )的建議。
第十八條 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔;經(jīng)費的籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。
業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十九條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。
對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。
從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)的權利：
(一)依法制定物業(yè)管理區域的物業(yè)管理制度;
(二)依照物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)實(shí)施管理;
(三)依據物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規定收取物業(yè)管理服務(wù)費用;
(四)制止違反物業(yè)管理制度及業(yè)主公約的行為;
(五)要求業(yè)主委員會(huì )協(xié)調其與業(yè)主的糾紛;
(六)依法開(kāi)展有償服務(wù);
(七)法律、法規規定的其他權利。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
(一)根據業(yè)主委員會(huì )審定的物業(yè)管理服務(wù)合同，實(shí)施管理服務(wù);
(二)每6個(gè)月向業(yè)主委員會(huì )報告工作，并報送物業(yè)維修、更新費用的收支帳目和物業(yè)管理服務(wù)費的收支帳目，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )的監督;
(三)根據業(yè)主委員會(huì )的要求，列席業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，解答業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的咨詢(xún)，聽(tīng)取意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù);
(四)接到物業(yè)損壞報修時(shí)，及時(shí)進(jìn)行維修和處理;
(五)接受市房產(chǎn)管理局、其它有關(guān)行政管理部門(mén)的監督、指導;
(六)配合社區居民委員會(huì )開(kāi)展社區文體活動(dòng);
(七)法律、法規規定的其他義務(wù)。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)的保安人員，應當遵守國家有關(guān)規定。保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第二十三條 在物業(yè)管理區域內，物業(yè)管理企業(yè)應當配合社區居民委員會(huì )、街道辦事處做好自治管理工作，協(xié)助公安部門(mén)維護社會(huì )治安秩序、制止違法行為;發(fā)生治安案件或各類(lèi)災害事故時(shí)，應及時(shí)向公安和有關(guān)部門(mén)報告，并協(xié)助做好調查和救助工作。
政府有關(guān)部門(mén)、社區居民委員會(huì )和街道辦事處應當支持物業(yè)管理企業(yè)的工作，不得干預物業(yè)管理企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)和管理服務(wù)活動(dòng)。
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