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盤(pán)錦市物業(yè)管理實(shí)施細則全文
高端物業(yè)服務(wù)包括對建筑、設備、設施的運行管理與維護保養，管轄區域的安全秩序管理、環(huán)境管理與環(huán)境保護，以及對物業(yè)客戶(hù)自尊與服務(wù)享受的滿(mǎn)足，這些服務(wù)構成了產(chǎn)品所提供的核心利益。下面小編為大家整理了關(guān)于盤(pán)錦市的物業(yè)管理實(shí)施細則，一起來(lái)看看吧：
第一章 總則
第一條 為規范物業(yè)管理活動(dòng)，保障物業(yè)的合理使用，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據《物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律、行政法規，結合我市實(shí)際情況，制定本細則。
第二條 本細則適用于盤(pán)錦市行政區域內的物業(yè)管理。新建物業(yè)和共用配套設施設備齊全的原有物業(yè)，實(shí)行物業(yè)管理;原有物業(yè)共用配套設施設備不齊全的，通過(guò)整治和完善配套設施設備，逐步創(chuàng )造條件實(shí)行物業(yè)管理。
第三條 本細則所稱(chēng)物業(yè)，是指已建成投入使用的各類(lèi)建筑物及其相關(guān)的設施、設備和場(chǎng)地，包括居住物業(yè)(住宅小區、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等)、商業(yè)物業(yè)(綜合樓、寫(xiě)字樓、商業(yè)中心、酒店、康樂(lè )場(chǎng)所等)、工業(yè)物業(yè)(工業(yè)廠(chǎng)房、倉庫等)和其它用途物業(yè)(車(chē)站、機場(chǎng)、醫院、學(xué)校等)。
本細則所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
本細則所稱(chēng)業(yè)主，是指房屋的所有權人。
本細則所稱(chēng)物業(yè)使用人，是指房屋的承租人和實(shí)際使用人。
本細則所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。
第四條 盤(pán)錦市房產(chǎn)局是我市行政區域內的物業(yè)管理行政主管部門(mén)，負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，區、縣城建局是區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)，負責本轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責，協(xié)同實(shí)施本細則。
街道辦事處、鄉鎮人民的政府、社區協(xié)助做好物業(yè)管理工作。
第五條 市物業(yè)管理行政主管部門(mén)的主要職責：
(一)貫徹執行上級有關(guān)物業(yè)管理規定，起草我市物業(yè)管理有關(guān)配套文件;
(二)負責我市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審核、審批、年檢和物業(yè)管理行業(yè)檢查、指導和監督工作;
(三)負責物業(yè)共用部位、共用設施設備維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金)的歸集、管理和使用的審批工作;
(四)參與新建成住宅區開(kāi)工前的聯(lián)合審批，竣工后的綜合驗收;
(五)負責指導、組織實(shí)施舊住宅區的整治，推行物業(yè)管理;
(六)負責全市物業(yè)管理招投標的指導、監督、管理;
(七)組織開(kāi)展物業(yè)管理達標創(chuàng )優(yōu)和物業(yè)管理從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)培訓;
(八)負責對物業(yè)管理收費考評定級，對物業(yè)管理服務(wù)監督、檢查;
(九)負責全市房屋裝飾裝修管理;
(十)指導、監督、檢查、協(xié)調縣區物業(yè)管理部門(mén)工作;
(十一)負責政府交辦的其他工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì )
第六條 新建住宅區，包括分期建設或兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設的住宅區，其設置的配套設施設備是共用的，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。但該住宅區內已分割成多個(gè)自然區塊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區域。
尚未劃分或者需要調整物業(yè)管理區域的，區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處(鄉鎮人民的政府)，按照前款規定，結合當地社區的布局劃分物業(yè)管理區域。
第七條 業(yè)主大會(huì )由一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成。
房屋使用率達50%以上的物業(yè)區域內的業(yè)主，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，成立業(yè)主大會(huì )。
物業(yè)管理區域內房屋使用率達到50%以上的，建設單位書(shū)面報告區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)，建設單位未及時(shí)書(shū)面報告的，社區或業(yè)主代表可以向區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面要求。
區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)接到建設單位的書(shū)面報告或社區的書(shū)面要求后，和街道辦事處(鄉鎮人民的政府)指導開(kāi)發(fā)建設單位和社區成立業(yè)主大會(huì )籌備小組，負責業(yè)主大會(huì )的籌備工作�；I備小組由業(yè)主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成，其成員名單應當自成立之日起7日內在物業(yè)管理區域內書(shū)面公告。
籌備小組自成立之日起30日內，在區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民的政府)指導下，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第八條 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權，屬于住宅類(lèi)物業(yè)的，一戶(hù)為一票;屬于非住宅類(lèi)物業(yè)的，以業(yè)主擁有的建筑面積每50平方米計為一票，單戶(hù)不足50平方米的計為一票。
單個(gè)業(yè)主在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上所持的投票權，不得超過(guò)全部投票權的30%，剩余投票權按照其他業(yè)主占全部投票權的比例分攤給其他業(yè)主。
停車(chē)場(chǎng)(庫)以及依法歸全體業(yè)主所有的物業(yè)，不計投票權。
第九條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應當有物業(yè)管理區域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主大會(huì )會(huì )議以業(yè)主代表參加的形式召開(kāi)的，到會(huì )業(yè)主代表應當能夠代表物業(yè)管理區域內持1/2以上投票權的業(yè)主。業(yè)主大會(huì )做出決定，應當經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì )做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定，應當經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)。
第十條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )成員應當符合國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定的條件。
業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，依法履行職責。
首次業(yè)主大會(huì )的費用開(kāi)支由建設單位承擔。
第十一條 業(yè)主委員會(huì )成員由7到13人的單數組成，設主任1人，副主任1至2人，主任、副主任從業(yè)主委員會(huì )委員中選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì )每屆任期3年，主任、副主任、委員符合條件可連選連任。
業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)2個(gè)月前，應當書(shū)面報告區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)。區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民的政府)按照本細則第七條規定指導成立換屆改選小組，指導召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。
業(yè)主大會(huì )自選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )之日起10日內，原業(yè)主委員會(huì )應當將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )，并做好其他交接工作。
第十二條 業(yè)主委員會(huì )自選舉產(chǎn)生30日內，持下列材料到區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案：
(一)業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄和會(huì )議決定;
(二)《業(yè)主大會(huì )議事規則》和《業(yè)主公約》;
(三)業(yè)主委員會(huì )委員名單和基本情況;
(四)業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì )委員選舉辦法。
區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )出具業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì )依法刻制和使用印章。
業(yè)主委員會(huì )備案的有關(guān)內容發(fā)生變更的，按照本條規定重新備案。
第十三條 業(yè)主委員會(huì )成員責任心不強、辦事不公、工作水平較低或業(yè)主委員會(huì )組織紀律渙散、工作不力，造成區域內物業(yè)管理混亂，區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)可提出調整、解散意見(jiàn)，提交業(yè)主大會(huì )或代表大會(huì )進(jìn)行表決。
業(yè)主委員會(huì )不依照《物業(yè)管理條例》和本細則規定履行召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的職責，經(jīng)區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正后仍未改正的，區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處可以組織業(yè)主推薦產(chǎn)生召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備組成員，該籌備組可以組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第十四條 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔,經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。
第三章 前期物業(yè)管理
第十五條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位通過(guò)招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。但是，投標人少于3個(gè)或者物業(yè)管理區域的建筑面積不超過(guò)2萬(wàn)平方米的，應當經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第十六條 建設單位簽訂物業(yè)管理區域內首份房屋銷(xiāo)售合同前，參照建設部制定的業(yè)主臨時(shí)公約示范文本，制定業(yè)主臨時(shí)公約，作為房屋銷(xiāo)售合同的附件。
業(yè)主臨時(shí)公約對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主履行的義務(wù)，違反公約承擔的責任等事項依法做出約定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。業(yè)主臨時(shí)公約報區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。
建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋銷(xiāo)售合同，應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容，明確約定前期物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、服務(wù)費用、物業(yè)保修范圍和時(shí)限、違約責任等。
第十七條 建設單位在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)銷(xiāo)售合同時(shí)，對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。
第十八條 物業(yè)的前期管理包括下列內容：
(一)依據規劃和設計文件及有關(guān)規范、標準，對物業(yè)區域總體建設質(zhì)量提出意見(jiàn);
(二)督促有關(guān)部門(mén)對開(kāi)發(fā)建設遺留的問(wèn)題進(jìn)行整改;
(三)收集工程檔案資料;
(四)參加物業(yè)區域的綜合驗收;
(五)建立物業(yè)區域的各項管理制度;
(六)對業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進(jìn)行監督、指導;
(七)對物業(yè)區域共用設施設備、環(huán)境衛生、公共秩序實(shí)施規范化管理;
(八)前期物業(yè)管理協(xié)議約定的其他事項。
第十九條 物業(yè)管理辦公用房、門(mén)衛房、文體活動(dòng)站、共用場(chǎng)地的日常維修、養護由物業(yè)管理企業(yè)負責，費用從物業(yè)管理費中支出，任何單位、團體、組織或個(gè)人無(wú)權對其出租、出售、轉讓、抵押、賠償。
第二十條 在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，建設單位及物業(yè)管理企業(yè)不得有下列壟斷行為：
(一)強行限定太陽(yáng)能、空調等物品品牌;
(二)強行指定裝飾裝修隊伍;
(三)強行指定裝飾裝修材料。
第二十一條 在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位向物業(yè)管理企業(yè)和市物業(yè)管理行政主管部門(mén)移交下列資料各一套：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。
第二十二條 房屋開(kāi)發(fā)建設單位移交住宅物業(yè)時(shí)，應當符合下列條件：
(一)所有建設項目嚴格按照批準的規劃、設計和有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的要求建設完畢，無(wú)漏建、緩建;
(二)各專(zhuān)業(yè)主管部門(mén)對歸口管理的建設工程質(zhì)量驗收合格，驗收資料齊全;
(三)建筑渣土、施工器具和各類(lèi)臨時(shí)建筑等全部拆除清運完畢，達到場(chǎng)清地凈;
(四)具備實(shí)行物業(yè)管理的要求。
第二十三條 規劃、建設行政管理部門(mén)應依據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規定，對新建住宅小區內物業(yè)管理辦公用房、文體活動(dòng)站、門(mén)衛房、自行車(chē)棚、共用場(chǎng)地等配套設施進(jìn)行規劃。建設單位按照規定在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房。上述配套設施屬于全體業(yè)主所有。
(一)建筑面積5萬(wàn)平方米的住宅區，房屋開(kāi)發(fā)單位應當無(wú)償提供120平方米的物業(yè)管理辦公用房。在5萬(wàn)平方米的基礎上，每增加2萬(wàn)平方米，增加15平方米物業(yè)管理辦公用房，每減少1萬(wàn)平方米，減少15平方米物業(yè)管理辦公用房。
(二)住宅小區主要出入口處應設立門(mén)衛房。每個(gè)門(mén)衛房建筑面積不得少于9平方米，水、電、暖等配套設施齊備。
(三)房屋開(kāi)發(fā)建設單位按住宅小區總建筑面積0.2%的比例移交文體活動(dòng)站。文體活動(dòng)站水、電、暖、通訊等配套設施齊備。
第二十四條 建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
物業(yè)保修范圍、保修期限按建設部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》執行。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。
秩序維護人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，不得侵害業(yè)主的合法權益，不得防礙國家機關(guān)工作人員依法執行職務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)享有以下權利：
(一)按照國家、省和本市有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標準和行業(yè)規范、物業(yè)服務(wù)合同，制定本物業(yè)區域的物業(yè)管理辦法，提供專(zhuān)業(yè)化服務(wù);
(二)起草物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用要求、注意事項和物業(yè)服務(wù)標準，經(jīng)半數以上業(yè)主同意后公告;
(三)依據物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規定收取物業(yè)服務(wù)費;
(四)制止違反物業(yè)管理規定的行為;
(五)依據法律、法規規定、物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權利。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)應履行下列義務(wù)：
(一)履行合同，提供物業(yè)服務(wù);
(二)接受業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會(huì )的監督;
(三)接受市、區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)及有關(guān)行政管理部門(mén)和辦事處、社區的監督、指導，協(xié)助有關(guān)部門(mén)開(kāi)展社區活動(dòng);
(四)定期向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )報告物業(yè)服務(wù)合同履行情況，并進(jìn)行公示;
(五)在物業(yè)管理區域內公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目和標準以及向業(yè)主、物業(yè)使用人提供專(zhuān)項服務(wù)的收費項目和標準;
(六)協(xié)助有關(guān)部門(mén)制止違法、違規行為，維護物業(yè)區域公共秩序;
(七)法律、法規規定的其他義務(wù)。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內，到業(yè)主委員會(huì )辦理下列事項：
(一)對預收的物業(yè)管理服務(wù)費按實(shí)結算，剩余部分予以結轉;
(二)移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)帳冊;
(三)移交業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和其他財物。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì )選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間做好交接工作。
第二十九條 對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。
有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第三十條 外地物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理的，應當具備二級以上物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，并到市物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。未辦理備案手續的，不得從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第三十一條 在合同期限內，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主因物業(yè)管理工作發(fā)生爭議，業(yè)主大會(huì )要求解聘物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)協(xié)調不成的，業(yè)主大會(huì )有權提前解除物業(yè)服務(wù)合同。在合同期限內，物業(yè)區域內30%以上業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)工作不滿(mǎn)，可提請業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)業(yè)主大會(huì )進(jìn)行一次性表決，2/3以上業(yè)主要求解聘物業(yè)管理企業(yè)的，業(yè)主大會(huì )可實(shí)施解除物業(yè)服務(wù)合同的權利。因業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )未履行合同，致使物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法經(jīng)營(yíng)，經(jīng)區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)調查情況屬實(shí)后，物業(yè)管理企業(yè)可提前解除合同。業(yè)主大會(huì )或者物業(yè)管理企業(yè)提前解除合同，應提前30日通知對方，業(yè)主委員會(huì )應于25日之內，完成招聘新的物業(yè)管理企業(yè)工作，被招聘的物業(yè)管理企業(yè)應提前5日進(jìn)駐物業(yè)管理區域。業(yè)主委員會(huì )與原物業(yè)管理企業(yè)正式簽署提前解除合同后，按本細則第二十八條有關(guān)規定辦理移交手續。
第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同訂立或變更、終止之日起15日內，向市、區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案并在物業(yè)區內公示。
物業(yè)服務(wù)合同終止或提前解除后，一方有異議的，可申請仲裁機構仲裁或向人民法院提起訴訟。
第三十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中產(chǎn)生爭議，可以通過(guò)協(xié)商解決。協(xié)商解決不成的，可以通過(guò)向區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)申訴或提請仲裁機構仲裁或向人民法院提起訴訟等方式解決。
第三十四條 物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當按照屬地管理的原則，建立投訴受理制度，受理業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理活動(dòng)的投訴。物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)接到投訴后應當進(jìn)行調查、核實(shí)，在受理投訴之日起30日內將處理結果回復投訴人。屬于其他部門(mén)職責的在5日內移交相關(guān)部門(mén)并告知投訴人。市物業(yè)管理行政主管部門(mén)有權對有爭議的投訴處理結果進(jìn)行復查。
第五章 物業(yè)管理費用
第三十五條 物業(yè)服務(wù)收費遵循合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則。
物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。
物業(yè)管理企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。
第三十六條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。
前期物業(yè)服務(wù)費分別由房屋開(kāi)發(fā)建設單位、業(yè)主、物業(yè)使用人承擔。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由開(kāi)發(fā)建設單位全額交納。房屋已售出并辦理進(jìn)戶(hù)手續但業(yè)主未進(jìn)戶(hù)的，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔;業(yè)主、產(chǎn)權單位將房屋出租、出借的，物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)使用人承擔，業(yè)主負連帶交納責任。
第三十七條 縣級以上人民的政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監督。
第三十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵守有關(guān)規定實(shí)行明碼標價(jià)。
第四十條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理企業(yè)公布的物業(yè)服務(wù)費收支情況可提出質(zhì)詢(xún)，物業(yè)管理企業(yè)應在質(zhì)詢(xún)提出7日內予以答復。
第四十一條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。責任劃分如下：
(一)供水設施：進(jìn)戶(hù)管道第一閥門(mén)及閥門(mén)以?xún)炔糠钟蓸I(yè)主負責，其余以外部分由供水公司負責。
(二)排水設施：住宅區建設紅線(xiàn)范圍內的排水管道及窨井(不含市政管線(xiàn))由業(yè)主負責;以外的由市政部門(mén)負責。住宅區內的化糞池由業(yè)主清掏、清運。
(三)供氣設施：由燃氣部門(mén)負責，維修、更新改造費用按有關(guān)規定執行。
(四)供熱設施：由供熱企業(yè)負責。
(五)供電設施：低壓架空線(xiàn)路維修管理的分界點(diǎn)為用戶(hù)墻外接戶(hù)線(xiàn)與用戶(hù)的接頭，如無(wú)接頭以穿墻套管外端200毫米處為分界點(diǎn)，分界點(diǎn)以?xún)扔蓸I(yè)主負責(房屋產(chǎn)權單位)，分界點(diǎn)以外的供電設施維護管理由供電部門(mén)負責;配電變電站配出的低壓電纜以電纜終端住宅供電柜(開(kāi)關(guān)箱)內主低壓刀閘負荷側接點(diǎn)及低壓零母線(xiàn)接點(diǎn)向負荷側200毫米為分界點(diǎn)，分界點(diǎn)以上由供電部門(mén)負責管理，分界點(diǎn)以下由業(yè)主(房屋產(chǎn)權部門(mén))負責。
(六)通訊設施：由通訊部門(mén)負責。
(七)有線(xiàn)電視設施：由有線(xiàn)電視部門(mén)負責。
由業(yè)主負責維修養護的，可以委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施維修養護。
第四十二條 本市行政區域內所有房屋應當建立專(zhuān)項維修資金。專(zhuān)項維修資金繳存比例為購房款的2.5%。
第四十三條 為了規范新建房屋專(zhuān)項維修資金的收取，全市統一使用市財政局監制的《盤(pán)錦市房屋共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金收款收據》。
在業(yè)主辦理房屋所有權證書(shū)時(shí)，商品住房銷(xiāo)售單位應當將代收的維修資金交給市物業(yè)管理行政主管部門(mén)代管。
業(yè)主應當在住房產(chǎn)權登記前，將住房專(zhuān)項維修資金交至市物業(yè)管理行政主管部門(mén)代管。
業(yè)主未按本規定繳存住房專(zhuān)項維修資金的，房地產(chǎn)主管部門(mén)不予發(fā)放房屋所有權證書(shū)。
第四十四條 專(zhuān)項維修資金不足時(shí)，業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，討論專(zhuān)項維修資金的續籌方案。續籌方案經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)后，按照方案擬定的辦法由業(yè)主委員會(huì )負責組織續籌。
沒(méi)有建立專(zhuān)項維修資金的物業(yè)，已成立業(yè)主委員會(huì )的，由業(yè)主委員會(huì )召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì )的，由物業(yè)所在地區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)指導召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，討論專(zhuān)項維修資金的籌集方案�；I集方案經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)后，由業(yè)主委員會(huì )負責組織籌集，統一移交到市物業(yè)管理行政主管部門(mén)設立的維修資金專(zhuān)門(mén)帳戶(hù)。
第四十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人自用設施設備因損壞等原因，造成相鄰關(guān)系人的財產(chǎn)損失，設施設備無(wú)法正常使用，責任人予以賠償或者修復。
第六章 物業(yè)的使用與維護
第四十六條 住宅區內禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構、主體結構、破壞房屋外貌;
(二)擅自將住宅房屋改為商業(yè)用房或其他經(jīng)營(yíng)性用房;
(三)擅自在住宅區內搭建建筑物、構筑物，亂掛、亂貼、亂圈、亂占;
(四)擅自移動(dòng)、占用、損壞住宅共用部位、共用設施設備;
(五)安裝影響房屋結構的動(dòng)力設備;
(六)存放超過(guò)安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品;
(七)排放各種污染物、有毒有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超標準的噪聲;
(八)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動(dòng);
(九)庭院、樓梯間停放自行車(chē)，堆放雜物，設置營(yíng)利性擾民娛樂(lè )設施;
(十)共用休閑場(chǎng)地、綠地存放機動(dòng)車(chē)輛;
(十一)從室內向室外亂拋垃圾和雜物;
(十二)飼養禽畜;
(十三)踐踏綠地、損壞樹(shù)木、種植蔬菜;
(十四)擺攤設點(diǎn)，大肆喧嘩、叫賣(mài);
(十五)業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。
第四十七條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，事先告知物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。按照法律、法規的規定需要辦理有關(guān)審批手續的，辦理后方可進(jìn)入。
第四十八條 裝飾裝修物業(yè)共用部位、共用設施設備時(shí)，應當預留檢修口。
因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權益的，業(yè)主應及時(shí)恢復原狀并承擔相應的賠償責任。
業(yè)主對設置于房屋內部的共用設施設備負有監管責任，業(yè)主應當配合物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備實(shí)施維修養護。
第四十九條 物業(yè)存在安全隱患，影響觀(guān)瞻，危及公共利益或者影響他人正常使用的情況時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護，有關(guān)業(yè)主給予配合。
責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養護，費用由責任人承擔。
第五十條 業(yè)主轉讓、出租、出借物業(yè)的，受讓、承租、承借者執行原業(yè)主簽訂的業(yè)主公約。
當事人自物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起10日內，將轉讓或者租賃的有關(guān)情況告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)。
第五十一條 房屋按照設計用途使用。因特殊情況需要改變房屋使用性質(zhì)的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
第五十二條 車(chē)輛在物業(yè)管理區域共用部位的停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會(huì )決定，所得收益主要用于補充專(zhuān)項維修資金。車(chē)主對車(chē)輛有保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。
第五十三條 業(yè)主和物業(yè)使用人飼養動(dòng)物，應當符合有關(guān)規定，以不影響他人合法權益為前提，具體管理辦法由業(yè)主大會(huì )制定。對違反規定者，物業(yè)公司應當及時(shí)勸止、報告，并配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。
第七章 法律責任
第五十四條 違反本細則的行為，法律、行政法規或者本市其他法規有處罰規定的，依照有關(guān)法律、法規的規定處理。
第五十五條 違反本細則的規定，建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置物業(yè)管理用房、文體活動(dòng)站、門(mén)衛房的，市建設行政主管部門(mén)不予綜合驗收，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。
第五十六條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主、物業(yè)使用人逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )督促其限期交納，物業(yè)管理企業(yè)可按照應繳金額的0.3%按日加收滯納金;對無(wú)理拖欠物業(yè)服務(wù)費3個(gè)月以上的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院申請支付令或提起訴訟。
第五十七條 經(jīng)年度考核檢查，物業(yè)管理企業(yè)所承擔的物業(yè)管理項目若有1/3以上達不到規定標準的，由市物業(yè)管理行政主管理部門(mén)通報批評，并限期達到規定的管理指標，逾期不改正、不達標的，由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。
第五十八條 業(yè)主大會(huì )做出的決定違反法律、法規及本細則規定的，區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令其限期改正，或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主和物業(yè)使用人。
業(yè)主委員會(huì )做出的決定違反法律、法規及本細則規定的，由業(yè)主大會(huì )予以撤銷(xiāo)或改變，并由責任人承擔相應的責任。
第五十九條 物業(yè)管理企業(yè)未取得營(yíng)業(yè)執照，從事物業(yè)管理或者擅自設立收費項目，提高收費標準的，由工商行政管理部門(mén)、物價(jià)行政管理部門(mén)按照有關(guān)法律、法規和規定處罰。
第六十條 違反本細則規定，有擅自改變住宅物業(yè)使用用途、擅自搭建建筑物、構筑物、損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌等行為的，由市綜合行政執法部門(mén)依法處理。
第六十一條 建設單位不履行或者拖延履行保修義務(wù)的，建設主管部門(mén)責令改正，處10萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款，并對在保修期內因質(zhì)量缺陷造成的損失承擔賠償責任。
第六十二條 市、區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)工作人員玩忽職守，濫權，徇私的，由其所在單位或上級主管部門(mén)給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附則
第六十二條 本細則由盤(pán)錦市房產(chǎn)局負責解釋。
第六十三條 本細則自 年 月 日起施行。2002年4月16日盤(pán)錦市第四屆人民的政府第28次常務(wù)會(huì )議通過(guò)的《盤(pán)錦市城市住宅區物業(yè)管理實(shí)施細則》同時(shí)廢止。
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