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物業(yè)管理師《物業(yè)基本制度與政策》講義
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我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育尚不成熟，多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規模較小、開(kāi)發(fā)資金不充沛，需要通過(guò)商品房預售彌補資金不足問(wèn)題。盡管?chē)姨岢唐贩楷F房銷(xiāo)售，但目前商品房預售仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主流銷(xiāo)售方式。由于商品房預售時(shí)房屋尚未建成，因此在交付房屋中存在大量房屋質(zhì)量、交房期限、房屋面積等方面的爭議。為維護商品房市場(chǎng)秩序，必須加強對商品房的預售管理。
(一)商品房預售的條件
《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預售規定了三項條件：
1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(shū);
2.持有建設工程規劃許可證;
3.按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
4.開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
(二)商品房預售管理程序
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售商品房前，應當向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，取得商品房預售許可證明，未取得《商品房預售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預售。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交的證件及資料有：
(1)商品房預售許可申請表;
(2)開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執照》和資質(zhì)證書(shū);
(3)土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證;
(4)投入開(kāi)發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明;
(5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明;
(6)商品房預售方案。預售方案應當說(shuō)明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。
3.經(jīng)審查，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書(shū)面決定，發(fā)送開(kāi)發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內向開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預售，應當向商品房預購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。
4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售商品房，應當與商品房預購人簽訂商品房預售合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預售合同登記備案手續。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設。
5.商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起90日內，依法到房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理權屬登記手續。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，商品房預購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書(shū)的，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。
《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在商品房現售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目手冊及符合商品房現售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。”同時(shí)要求商品房現售應當符合以下條件：
1.現售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);
2.取得土地使用權證書(shū)或者使用土地的批準文件;
3.持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
4.已通過(guò)竣工驗收;
5.拆遷安置已經(jīng)落實(shí);
6.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;
7.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
商品房銷(xiāo)售原則
無(wú)論商品房預售與現售，都必須遵守以下原則：
(1)商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。
(2)商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買(mǎi)受人應當在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。
《條例》對此亦作出相應規定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”“建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。”
(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人。
(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。返本銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購房人承諾，購房人使用房屋一定年限后，如果購房人要求收回投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購房人以分期還款或一次性返還購房款方式回購房屋。售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購房人承諾，購房人可以將所購商品房委托其出租經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾按時(shí)向購房人支付高額租金的商品房售商方式。
返本銷(xiāo)售和售后包租，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為擺脫資金短缺困境，以不合常理的利益引誘投資人投資購房。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾的利益難以實(shí)現或根本無(wú)法實(shí)現，因此給購房人造成很大投資風(fēng)險，擾亂商品房市場(chǎng)秩序，是帶有欺詐性質(zhì)的商品房銷(xiāo)售方式，因此必須禁止。
(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構發(fā)布商品房銷(xiāo)售宣傳廣告，應當執行《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規定》等有關(guān)規定，廣告內容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準確。同時(shí)，發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。
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