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鞍山市城市住宅區物業(yè)管理補充規定
行業(yè)規范及標準的日益完善，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)品質(zhì)的發(fā)展提供了良好的外部條件，行業(yè)的專(zhuān)業(yè)化分工有利于提高工作效率、控制服務(wù)質(zhì)量。下面小編為大家整理了關(guān)于鞍山市物業(yè)管理的補充規定，一起來(lái)看看吧：
第一章 總則
第一條 為進(jìn)一步推進(jìn)全市住宅區物業(yè)管理工作，保障物業(yè)的合理使用，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《物業(yè)管理條例》和《鞍山市城市住宅區物業(yè)管理辦法》(市政府令第144號)，結合我市實(shí)際，制定本規定。
第二條 本規定適用于我市市區內城市住宅區物業(yè)管理工作。
第二章 新建區規劃驗收
第三條 市規劃部門(mén)應按國家住宅區設計規范及《鞍山市城市住宅區物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規定，對物業(yè)管理用房、機動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)、共用設施設備等按有關(guān)標準進(jìn)行規劃設計，在規劃設計總平面圖上予以標注。
在住宅區中經(jīng)批準新建的住宅樓(含政府拆遷安置與插建的住宅樓)，市規劃部門(mén)應綜合考慮住宅區的整體情況，按《鞍山市城市住宅區物業(yè)管理辦法》第五條、第六條的規定規劃物業(yè)管理用房。
第四條 市房產(chǎn)局在規劃設計時(shí)應先期介入，配合市規劃部門(mén)共同做好有關(guān)物業(yè)管理方面的規劃設計監管。
第五條 對不按規劃設計要求建設，或者按照規劃應當建設而未建設物業(yè)管理設施的，由市規劃部門(mén)責令開(kāi)發(fā)建設單位進(jìn)行整改。若不整改，由市綜合行政執法部門(mén)強制整改。
第六條 市房產(chǎn)局應按建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，加強對前期物業(yè)管理招投標的監管。在建項目在辦理預售許可手續之前，開(kāi)發(fā)建設單位一律采取招標方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三章 新建住宅區設施移交
第七條 住宅樓內的自來(lái)水、供暖、煤氣、電力的共用設施，由開(kāi)發(fā)建設單位分別移交給供水單位、供暖單位、供氣單位、供電單位、保修期滿(mǎn)后由相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)負責維修養護。
第八條 住宅樓內共用的下水管、樓前下水管線(xiàn)、化糞池至市政排水管線(xiàn)之間的排水支干線(xiàn)由開(kāi)發(fā)建設單位移交給市房產(chǎn)局，并向市房產(chǎn)局交納相關(guān)的維修管理費用。保修期滿(mǎn)后，由市房產(chǎn)局負責維修養護，維護費由市城維費列支。
第四章 住宅的維修養護管理
第九條 住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、戶(hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道、屋面防水、住宅區內道路、路燈等共用部位、共用設施設備，在保修期內，由開(kāi)發(fā)建設單位負責維修。保修期滿(mǎn)后，由管房單位負責日常維護。
第十條 住宅共用部位、共用設施設備日常維修費專(zhuān)項用于屋面防水、樓梯間、樓內至化糞池的共用下水管線(xiàn)等共用部位的日常維修。
第十一條 私有產(chǎn)權房屋進(jìn)戶(hù)門(mén)以?xún)扔僧a(chǎn)權人獨自使用的衛生潔具、門(mén)窗、非承重墻、內墻面、地面、頂棚和陽(yáng)臺等自用部位和自用設施設備，在保修期內，由開(kāi)發(fā)建設單位負責維修。保修期滿(mǎn)后，由產(chǎn)權人自行維修養護。
第五章 住宅區的停車(chē)管理
第十二條 住宅區中按規劃設計建設的停車(chē)場(chǎng)不得改變用途。由市人民防空部門(mén)明確地下停車(chē)場(chǎng)是否屬于人防工程，并明示人防工程使用人的權利和義務(wù)。
第十三條 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托的專(zhuān)業(yè)管理單位統一負責提供住宅區內機動(dòng)車(chē)停車(chē)管理服務(wù)(包括地面停車(chē)場(chǎng)、路邊劃線(xiàn)停車(chē)位、地下停車(chē)庫、立體停車(chē)庫的機動(dòng)車(chē)停車(chē)服務(wù)等)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )在住宅區內部道路上劃用停車(chē)位，應當符合交通設施國家安全標準的規定，不得占用消防通道設置停車(chē)位，不得妨礙行人和其他車(chē)輛通行。
第十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應按照有關(guān)法律規定和業(yè)主大會(huì )決議的價(jià)格收取停車(chē)費(地上、地下及不同地段應有不同的停車(chē)收費標準)，停車(chē)費收益的分配標準與原則等，應在物業(yè)服務(wù)合同中載明，并報市物價(jià)部門(mén)備案。
第十五條 凡利用業(yè)主共有共用場(chǎng)地劃用的停車(chē)位，任何單位和個(gè)人不得出售。開(kāi)發(fā)建設單位擁有車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫所有權的，應優(yōu)先出售或出租給本住宅區的業(yè)主;在未滿(mǎn)足本住宅區內業(yè)主停車(chē)需求前，不得將車(chē)位出售或出租給其他單位或個(gè)人。住宅區車(chē)位難以滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需要的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當結合實(shí)際情況，采取措施提高現有車(chē)位利用率。
第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應按物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定，及時(shí)對住宅區內道路、停車(chē)場(chǎng)地及設施設備進(jìn)行維修養護，保障正常使用。對不按規定停放的車(chē)輛，影響住宅區道路通暢或影響住宅區公共安全的，應按照停車(chē)管理服務(wù)協(xié)議、管理規約或業(yè)主大會(huì )決議進(jìn)行處理，由此產(chǎn)生的費用由停放人承擔。
第十七條 住宅區內機動(dòng)車(chē)停放人應遵守以下規定：
(一)遵守業(yè)主大會(huì )決議、管理規約和住宅區機動(dòng)車(chē)停車(chē)管理制度，服從停車(chē)管理人員的指揮;
(二)按照規定或約定交納停車(chē)管理服務(wù)費用;
(三)禁止占用、堵塞消防通道和消防設施。
第六章 質(zhì)量保修款與公共環(huán)境維護資金
第十八條 開(kāi)發(fā)建設單位在辦理商品房預售許可手續時(shí)，應按單元預留占總建筑面積30%的房屋。開(kāi)發(fā)建設單位將自來(lái)水、供暖、煤氣、供電等配套共用設施移交給相關(guān)管理單位的，準予銷(xiāo)售預留的占總建筑面積20%的房屋;開(kāi)發(fā)建設單位按照相關(guān)規定完成后期工程，并將住宅區內的道路、路燈、雨水井等共用部位、共用設施設備以及相關(guān)資料移交給前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，準予銷(xiāo)售預留的占總建筑面積10%的房屋。
第十九條 建立住宅質(zhì)量保修款制度。在開(kāi)發(fā)建設單位辦理房屋面積備案時(shí)，要按每平方米20元的標準就總建筑面積向市房產(chǎn)局交納質(zhì)量保修款。5年保修期滿(mǎn)，經(jīng)管房單位(含物業(yè)服務(wù)企業(yè))對共用部位和共用設施設備、業(yè)主對自用部位和自用設施設備進(jìn)行驗收后，返還質(zhì)量保修款余額。質(zhì)量保修款由市房產(chǎn)局管理，接受市財政部門(mén)、市審計部門(mén)的監督和審計。禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取質(zhì)量保修款。
第二十條 建立物業(yè)管理公共環(huán)境維護資金制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在中標并簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，按照住宅區總建筑面積每平方米6元的標準，向市房產(chǎn)局交納最多不超過(guò)50萬(wàn)元的公共環(huán)境維護資金。該資金用于支付住宅區棄管時(shí)環(huán)境衛生清理等費用，賠償因共用設施設備等被擅自變賣(mài)、損壞等造成的損失。該資金由市房產(chǎn)局管理，接受市財政、審計部門(mén)的監督和審計。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，新住宅區的物業(yè)服務(wù)合同的有效期限不應少于5年，舊住宅區的物業(yè)服務(wù)合同的有效期限不應少于3年。物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再繼續提供物業(yè)服務(wù)的，應將共用設施設備和相關(guān)資料移交給住宅區業(yè)主委員會(huì )。經(jīng)住宅區業(yè)主委員會(huì )、街道辦事處和社區居民委員會(huì )驗收合格、出具證明后5日內，市房產(chǎn)局將物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本住宅區繳納的公共環(huán)境維護資金返還。
驗收不合格的，由當地街道辦事處暫時(shí)負責住宅區管理。街道辦事處管理期間可向市房產(chǎn)局申請使用該住宅區的公共環(huán)境維護資金，由市房產(chǎn)局按實(shí)際情況審核后劃撥。該住宅區的公共環(huán)境維護資金使用完畢后，應按有關(guān)規定，由街道辦事處對住宅區的環(huán)境衛生進(jìn)行清掃保潔，并按未實(shí)施物業(yè)管理的住宅區的保潔標準收費，直至業(yè)主大會(huì )選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第七章 物業(yè)管理的相關(guān)合同
第二十二條 開(kāi)發(fā)建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，必須參照建設部印發(fā)的《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，其中物業(yè)服務(wù)收費由市物價(jià)部門(mén)會(huì )同市房產(chǎn)局共同管理。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中，應明確約定服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標準、服務(wù)費用、服務(wù)期限及違約責任。
第二十三條 開(kāi)發(fā)建設單位必須參照建設部印發(fā)的《臨時(shí)管理規約(示范文本)》制定《臨時(shí)管理規約》，向買(mǎi)受人明示并予以說(shuō)明，物業(yè)買(mǎi)受人應對遵守臨時(shí)管理規約予以書(shū)面承諾。
第二十四條 商品房預售時(shí)，開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的銷(xiāo)售合同應包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容，明確房屋建設質(zhì)量問(wèn)題由開(kāi)發(fā)建設單位負責，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔此方面的維修責任。業(yè)主入住后，在房屋保修期內出現的房屋及配套設施的質(zhì)量問(wèn)題，由開(kāi)發(fā)建設單位負責解決。業(yè)主也可以通過(guò)法律途徑維護權益，但不得以此為借口，拒交物業(yè)服務(wù)費。
第二十五條 在開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋銷(xiāo)售合同附件中，應列明物業(yè)管理區域內歸全體業(yè)主所有的配套設備，在房屋銷(xiāo)售合同中必須明確機動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)的權屬性質(zhì)，及地上和地下機動(dòng)車(chē)停車(chē)位的使用說(shuō)明。
第二十六條 屬于業(yè)主共有的物業(yè)管理用房等共用部位面積，在開(kāi)發(fā)建設單位面積備案時(shí)由市產(chǎn)權登記部門(mén)予以?xún)鼋Y，不得轉讓?zhuān)坏贸鲎狻?/p>
第二十七條 物業(yè)買(mǎi)受人應根據開(kāi)發(fā)建設單位提供的住宅質(zhì)量保修書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)，在入住前對所購房屋質(zhì)量及住宅區配套設施、環(huán)境建設等進(jìn)行查驗。物業(yè)買(mǎi)受人入住后要自覺(jué)履行前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好住宅區的物業(yè)管理工作。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應對共用部位、共用設施設備進(jìn)行認真查驗，并依法向開(kāi)發(fā)建設單位索取竣工總平面圖和單體建筑、配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料，設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料，物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件等物業(yè)管理資料，明確維修范圍和責任，對不符合物業(yè)管理要求的不予接收，并要求開(kāi)發(fā)建設單位整改。
第二十九條 在物業(yè)服務(wù)合同中應載明業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)服務(wù)費用產(chǎn)生的糾紛通過(guò)仲裁解決。業(yè)主無(wú)法定事由累計6個(gè)月拒交物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依照服務(wù)合同的約定，到仲裁部門(mén)申請仲裁，也可以到人民法院提起訴訟。
第三十條 物業(yè)所在地街道辦事處(鎮人民政府)要按規定，指導業(yè)主、建設單位(包括公有房屋出售單位)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。社區居委會(huì )應指導和監督業(yè)主委員會(huì )的工作，與業(yè)主委員會(huì )相互配合，依法實(shí)行自治管理。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )后，在所在區政府的指導下，業(yè)主可自主招標選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并根據自身的經(jīng)濟承受能力，參考市物價(jià)部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費參考標準，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
第三十一條 市物價(jià)部門(mén)應根據住宅區的實(shí)際情況和業(yè)主承擔物業(yè)服務(wù)費用的能力，制定住宅區的物業(yè)收費參考標準，包括基本服務(wù)、房屋管理、共用設施設備維修養護(含住宅區內道路)、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養護管理、地上和地下機動(dòng)車(chē)停車(chē)位出租等相關(guān)服務(wù)的收費標準;依法對擅自擴大收費范圍、提高收費標準、設立收費項目等亂收費情況進(jìn)行查處。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須公開(kāi)物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目及標準(含機動(dòng)車(chē)停車(chē)位的收費標準)，報市物價(jià)部門(mén)備案，并辦理收費許可證，接受監督。
第八章 舊住宅區共用設施移交、改造和物業(yè)管理
第三十三條 舊小區改造前，自來(lái)水、煤氣、供電、供暖、排水等配套共用設施由供水單位、供氣單位、供電單位、供暖單位、市房產(chǎn)局進(jìn)行接收，接收后由相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)負責維修養護。
第三十四條 住宅區改造后，有物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，住宅區內的道路、綠化等共用部位，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責管理;無(wú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，由街道辦事處與社區居民委員會(huì )負責管理。
凡需要維修改造自來(lái)水、煤氣、供電、供暖、排水等配套共用設施，涉及住宅區內道路、綠地等共用部位或共用設施設備的，施工單位或個(gè)人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同向區政府城建管理部門(mén)提出書(shū)面申請，區政府城建管理部門(mén)批準后方能進(jìn)行施工，住宅區所在街道辦事處對施工進(jìn)行監管。施工單位或個(gè)人在施工后要恢復原狀，由區政府城建管理部門(mén)進(jìn)行驗收。
第三十五條 各區政府應合理劃分舊住宅區。舊住宅區的劃分，應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循以下原則劃分：
(一)建筑面積應不少于2萬(wàn)平方米。
(二)以原產(chǎn)權房管單位為基礎，自然形成的住宅區。
(三)以市區主次干道為界，形成的住宅區。
各區政府應對本區內各住宅區的房屋權屬、監控系統、物業(yè)管理用房、自行車(chē)場(chǎng)、封閉設施、道路、綠化等相關(guān)物業(yè)情況建立檔案信息系統，制定物業(yè)管理實(shí)施方案，并報市房產(chǎn)局備案。
第三十六條 各區政府應結合社區建設，會(huì )同市綜合行政執法部門(mén)加強對舊有住宅區的綜合治理。治理的重點(diǎn)及標準：
(一)清理拆除各類(lèi)違章建筑、臨時(shí)建筑，整頓臨街牌匾廣告。
(二)完善基礎設施配套，清理環(huán)境衛生，整治臟亂差和環(huán)境污染。
(三)提供物業(yè)管理辦公用房，完善管理制度。
改造資金由市政府投資、社會(huì )力量投資和自管房單位投資相結合，多方籌集。
第三十七條 對住宅區內擅自拆改房屋承重結構，侵占、損壞共用部位、公共場(chǎng)地、共用設施設備，擅自改變物業(yè)規劃用途等違法違規行為，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監督、制止。沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由社區居民委員會(huì )進(jìn)行監督、制止。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區居民委員會(huì )制止后，違法違規行為人拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區居民委員會(huì )應報請市綜合行政執法部門(mén)進(jìn)行處理。
第三十八條 街道辦事處應指導和協(xié)助舊住宅區業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )，實(shí)行業(yè)主自治管理。
(一)舊住宅區配套設施齊全且已組建業(yè)主委員會(huì )的，業(yè)主可以通過(guò)招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理。
(二)舊住宅區不具備實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理條件的，可以實(shí)行開(kāi)放式的、社區自治與業(yè)主自治相結合的物業(yè)管理。
(三)舊住宅區規模比較小的，業(yè)主可以自行管理。
第三十九條 舊住宅區實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，可優(yōu)先由該住宅區中原管房面積最大的房產(chǎn)管理單位提供物業(yè)管理服務(wù)。公有房屋應由產(chǎn)權單位托管給該物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)管理服務(wù)費。經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，業(yè)主委員會(huì )也可以采取招標等方式與其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
第九章 棄管房屋的接收及管理
第四十條 市房產(chǎn)局對全市棄管房屋進(jìn)行調查分類(lèi)，根據破損程度等實(shí)際情況進(jìn)行修繕費用的測算，報市政府審批。
第四十一條 由市財政投資對棄管房屋進(jìn)行一次性修繕后，由市房產(chǎn)局接收并負責日后維修管理。
第四十二條 原管房單位在棄管前已建立住宅專(zhuān)項維修資金的，須將住宅專(zhuān)項維修資金全額移交市房產(chǎn)局。專(zhuān)項維修資金沒(méi)有建立或建立不足的，其剩余公房房改所得資金全部用作專(zhuān)項維修資金，由市房產(chǎn)局統籌使用。
第十章 附則
第四十三條 國有非住宅房產(chǎn)按《鞍山市國有非住宅房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理辦法》的規定進(jìn)行接收和維修管理，由市房產(chǎn)局招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與用房單位簽訂物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，參照本規定，實(shí)行統一的物業(yè)管理。
第四十四條 各縣(市)人民政府可以依據本規定精神，結合本地區實(shí)際，制定具體辦法。
第四十五條 本規定自2008年7月1日起施行。
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