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2016重慶市物業(yè)管理條例實(shí)施細則
第一章總則
第一條 為規范物業(yè)管理行為，進(jìn)一步貫徹實(shí)施國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《重慶市物業(yè)管理條例》，結合本市實(shí)際，制定本細則。
第二條 市國土資源和房屋管理局是全市物業(yè)管理行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)市級主管部門(mén))，履行物業(yè)管理監督管理工作職責;區縣國土房管局(房管局)是本行政區域物業(yè)管理行政主管部門(mén)，并接受市級主管部門(mén)的業(yè)務(wù)指導。
第三條 區縣政府要按照屬地管理、分級負責的原則，切實(shí)加強本行政區域物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，建立及時(shí)就地化解物業(yè)管理矛盾糾紛協(xié)調處置的聯(lián)動(dòng)機制，將業(yè)主大會(huì )建設及其業(yè)主委員會(huì )工作作為社區管理和基層民主建設工作的一項重要內容。
主城各區政府要在街道辦事處(鄉鎮人民政府)建立物業(yè)管理工作專(zhuān)門(mén)機構，并落實(shí)人員和工作經(jīng)費。其他區縣政府應在物業(yè)管理面積超過(guò)200萬(wàn)平方米的街道辦事處(鄉鎮人民政府)，參照主城區落實(shí)專(zhuān)門(mén)機構、人員和工作經(jīng)費，并對其他街道辦事處(鄉鎮人民政府)明確物業(yè)管理相關(guān)工作的機構、人員和工作經(jīng)費。
區縣主管部門(mén)應當會(huì )同街道辦事處(鄉鎮人民政府)加強對本轄區內物業(yè)服務(wù)情況的監督檢查，并及時(shí)共享物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理區域劃分等信息。
第四條 規劃、建設、質(zhì)監、物價(jià)、市政、公安、消防、工商、環(huán)保、民政、園林、民防、稅務(wù)等部門(mén)，按照各自職責對轄區內物業(yè)管理活動(dòng)依法進(jìn)行監督管理。
物業(yè)管理區域內發(fā)生違反《重慶市物業(yè)管理條例》第五十九規定的禁止行為的，按照“誰(shuí)許可(審批)、誰(shuí)驗收、誰(shuí)監管”的原則，確定查處的行政主管部門(mén)，相關(guān)部門(mén)按職責協(xié)調配合。
第五條 建設行政主管部門(mén)負責督促建設單位將建筑區劃內非業(yè)主共有的公用設施按規定移交市政等相關(guān)主管部門(mén)，負責督促建設單位在房屋工程質(zhì)量保修、電梯選型配置、協(xié)助籌備業(yè)主大會(huì )等物業(yè)管理活動(dòng)中履行責任的監督管理，將其納入企業(yè)信用信息檔案管理。
第六條 市級主管部門(mén)應當加快建立全市統一的物業(yè)市場(chǎng)監管信息平臺，促進(jìn)房管部門(mén)之間及物業(yè)服務(wù)企業(yè)監督信息的互聯(lián)互通，并制定隨機抽查監督事項清單，建立對物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨機抽取檢查對象、隨機選派執法檢查人員的“雙隨機”抽查制度。加強與工商等行政主管部門(mén)協(xié)作，健全物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)主體誠信檔案、失信聯(lián)合懲戒和黑名單制度。
第七條 市、區縣主管部門(mén)要加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案建設，建立健全企業(yè)法定代表人、項目負責人信用檔案，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。物業(yè)管理協(xié)會(huì )負責本行業(yè)信用信息的組織與發(fā)布。企業(yè)信用檔案與企業(yè)法定代表人、項目負責人信用信息相關(guān)聯(lián)。
第八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受?chē)液臀沂杏嘘P(guān)現代服務(wù)業(yè)規定的稅收優(yōu)惠政策。
區縣政府應當將物業(yè)服務(wù)納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )
第九條 區縣主管部門(mén)應當充分利用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數據和云計算等現代網(wǎng)絡(luò )信息技術(shù)，建設業(yè)主共同決策電子平臺，便于業(yè)主通過(guò)計算機和手機等電子工具參與小區共同事務(wù)決策，提高業(yè)主參與業(yè)主大會(huì )表決的投票率，保證計票的準確性，解決業(yè)主到現場(chǎng)投票表決的難題。
第十條 業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費籌集、管理、使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì )討論決定。業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費年度預算由業(yè)主大會(huì )討論決定，具體使用情況由業(yè)主委員會(huì )每半年以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域公示一次(7日)，并接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定，業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費使用超預算部分不得在物業(yè)項目公共收益中列支。
有條件的物業(yè)管理區域，業(yè)主大會(huì )可以根據業(yè)主委員會(huì )委員從事公益性工作情況按月給予適當的津貼。
第十一條 業(yè)主委員會(huì )應當建立規范的財務(wù)管理制度。業(yè)主大會(huì )可委托專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)專(zhuān)項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營(yíng)所得收益、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的收支情況進(jìn)行檢查，并將檢查情況通報全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì )可在管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則中約定，對任期和離任的業(yè)主委員會(huì )委員是否進(jìn)行經(jīng)濟責任審計。審計經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，業(yè)主大會(huì )可決定該經(jīng)費從公共收益中列支。
第十二條 建設單位要對住宅區籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )所需經(jīng)費給予支持。本實(shí)施細則出臺后，新建住宅物業(yè)項目尚未交付使用的，建設行政主管部門(mén)要督促建設單位對所建物業(yè)項目籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )的辦公經(jīng)費予以支持。辦公經(jīng)費一般包括宣傳費、材料費等。
第十三條 占物業(yè)管理區域業(yè)主總人數20%以上的業(yè)主書(shū)面請求召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )或臨時(shí)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應附上簽字的書(shū)面要求原件和其他能證明業(yè)主身份的書(shū)面材料。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)受理業(yè)主大會(huì )申請需核實(shí)業(yè)主身份的，所在區縣土地房屋權屬登記機構應予以支持。街道辦事處(鄉鎮人民政府)或業(yè)主委員會(huì )應通過(guò)隨機抽樣調查等方式對業(yè)主身份及簽字真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，并將提出申請的業(yè)主名單在物業(yè)管理區域內公示，公示上載明在規定時(shí)間內提出異議。公示期間，凡有1名及以上被冒名業(yè)主提出異議且經(jīng)查屬實(shí)的，或者有人舉報在申請名單中有被冒名頂替且經(jīng)查證屬實(shí)的，對聯(lián)名申請不予受理。
第十四條 業(yè)主委員會(huì )成員人數由業(yè)主大會(huì )決定，一般為5—11人，應當為單數。
業(yè)主委員會(huì )是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì )議事規則確定;若業(yè)主大會(huì )議事規則尚未確定的，則由業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生辦法確定。
第十五條 業(yè)主委員會(huì )委員出缺，全體候補委員遞補為委員后，仍缺員超過(guò)40%但未超過(guò)50%的，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議增補;缺員超過(guò)50%的，該業(yè)主委員會(huì )自然解散。在解散前，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當告知物業(yè)所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并在其指導監督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算和資料清理工作，并在解散后3個(gè)工作日內將業(yè)主大會(huì )印章及相關(guān)資料移交給物業(yè)所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)。
第十六條 業(yè)主大會(huì )決定利用物業(yè)管理區域內道路等公共部位或公共設施經(jīng)營(yíng)的，應按規定取得相應合法手續，不得占用防火間距、消防車(chē)通道、消防車(chē)撲救面、避難層等公共區域，不得危及公共安全。
業(yè)主大會(huì )可制定物業(yè)管理區域內共有部位停車(chē)管理辦法，并按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)管理、誰(shuí)負責”確定安全管理責任。
因物業(yè)管理區域內車(chē)輛停放影響消防安全等公共安全的，管理單位勸告、制止無(wú)效后，應及時(shí)向交巡警、消防部門(mén)、轄區公安派出所等相關(guān)部門(mén)書(shū)面報告，交巡警、消防部門(mén)、轄區公安派出所接到書(shū)面報告后應及時(shí)到現場(chǎng)，依法對安全隱患或者違法行為進(jìn)行處理。
第十七條 利用物業(yè)共用部位、共有設施經(jīng)營(yíng)的，獲取的收益歸業(yè)主共有。
業(yè)主大會(huì )成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他管理人利用物業(yè)共用部位、共有設施經(jīng)營(yíng)的，應當在物業(yè)服務(wù)合同或管理規約中約定。所得收益在扣除管理費支出、稅金后，原則上納入物業(yè)專(zhuān)項維修資金。
業(yè)主大會(huì )成立后，收益按業(yè)主大會(huì )決定和合同約定使用。業(yè)主大會(huì )未作出決定的，參照業(yè)主大會(huì )成立前對公共收益的管理辦法執行。
由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位、共有設施的，應將其收益單獨列賬，并將應納入物業(yè)專(zhuān)項維修資金部分按年度交存區縣主管部門(mén)指定的商業(yè)銀行專(zhuān)戶(hù)統一管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)交付業(yè)主使用之日起，在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置將公共收益收支情況每年公示一次(7日)，并接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)。業(yè)主大會(huì )決定就公共收益賬目進(jìn)行財務(wù)審計的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )應當積極配合。
第十八條 加強業(yè)主信用管理工作，增強業(yè)主大會(huì )籌備組業(yè)主成員、業(yè)主委員會(huì )委員候選人公信度。
業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費用等嚴重違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反管理規約等行為的，經(jīng)人民法院判決生效或者仲裁裁決確認的，拒不履行或拒不改正的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規定錄入個(gè)人信用檔案。
業(yè)主委員會(huì )成員超越職權作出的決定，侵害了其他業(yè)主權益且經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規定錄入個(gè)人信用檔案。業(yè)主委員會(huì )成員違法違規行為撤銷(xiāo)后，其當事人以自薦或他薦方式擬再入選業(yè)主委員會(huì )籌備組或業(yè)主委員會(huì )的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應將當事人的信用記錄公告全體業(yè)主。
第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理
第十九條 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應提供物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員等相關(guān)專(zhuān)職管理和技術(shù)人員的相應職稱(chēng)、資格證書(shū)、勞動(dòng)合同和社會(huì )保險證明。
第二十條 市、區縣主管部門(mén)要加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)監督管理。
我市注冊的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)但未注銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照的，已不符合原資質(zhì)條件的，二級、三級資質(zhì)企業(yè)分別由市、區縣主管部門(mén)督促限期整改，一年后仍不符合的，將給予資質(zhì)降級或注銷(xiāo)處理;一級資質(zhì)企業(yè)由市級主管部門(mén)向上級主管部門(mén)上報處理意見(jiàn)。
第二十一條 市、區縣主管部門(mén)根據監管對象、監管資源等實(shí)際情況，按照“突出重點(diǎn)、抽查監督”的原則，對工商部門(mén)公示的企業(yè)經(jīng)營(yíng)異常名錄、行政處罰等信息涉及的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，分別以?xún)赡�、一年為周期開(kāi)展一次市場(chǎng)清理整頓。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生《重慶市物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等法律法規有關(guān)規定的禁止行為，作為主要內容列入信用檔案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良信用信息由其管理的物業(yè)項目所在地區縣主管部門(mén)載入，在轄區公眾信息網(wǎng)等渠道公示，并抄送企業(yè)注冊地主管部門(mén)和市級主管部門(mén)，實(shí)現信息共享。
對于被載入不良信用信息的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一年內其管理的物業(yè)項目不得參加物業(yè)管理示范項目考評，不得晉升資質(zhì)等級，不予開(kāi)具誠信證明材料;對于違反《重慶市物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等有關(guān)規定且被主管部門(mén)予以行政處罰的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由注冊地區縣主管部門(mén)按有關(guān)規定予以重新核定資質(zhì)等級。對于嚴重違反《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《重慶市物業(yè)管理條例》等有關(guān)規定的，予以降低資質(zhì)等級或注銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。涉及一、二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區縣主管部門(mén)將核定意見(jiàn)報送市級主管部門(mén)。因被行政處罰注銷(xiāo)資質(zhì)的企業(yè)，其企業(yè)股東、法定代表人、企業(yè)總經(jīng)理、涉事項目負責人新申報核定物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的，納入重點(diǎn)監管范圍。
第二十三條 跨區承接物業(yè)服務(wù)項目的企業(yè)，在物業(yè)服務(wù)合同備案的同時(shí)向項目所在地區縣主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì )備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)情況。
已在我市承接物業(yè)服務(wù)項目但未到當地區縣主管部門(mén)備案的，應在本實(shí)施細則出臺后3個(gè)月內完成備案。
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