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廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（全文）
為進(jìn)一步規范我市住宅物業(yè)服務(wù)收費行為，完善物業(yè)服務(wù)收費形成機制，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣東省物價(jià)局、廣東省住房和城鄉建設廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》等法律法規、政策規定，結合我市實(shí)際，現將我市住宅物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)問(wèn)題通知如下：
一、新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)管理，政府指導價(jià)最高收費標準為2.8元/平方米/月。
二、實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費項目應當包括綜合管理服務(wù)、物業(yè)共用部位和共用設施設備維護、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化養護等五項。
三、新建住宅物業(yè)銷(xiāo)售和交付使用之前，建設單位與其選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照政府指導價(jià)規定和質(zhì)價(jià)相符的原則，確定前期物業(yè)服務(wù)的具體收費標準，并與物業(yè)買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。
未經(jīng)批準，建設單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務(wù)具體收費標準不得超出政府指導價(jià)最高收費標準。
四、建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同應當明確約定物業(yè)服務(wù)項目、內容、收費標準、計收方式和計費起始時(shí)間等有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)內容，且相關(guān)約定應當與建設單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同保持一致。
五、新建住宅物業(yè)建設單位依法通過(guò)公開(kāi)招標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其前期物業(yè)服務(wù)要求明顯超出《廣州市住宅物業(yè)服務(wù)收費參考標準》一級服務(wù)內容，需超出政府指導價(jià)2.8元/平方米/月確定前期物業(yè)服務(wù)收費的，須在發(fā)布招標公告前20個(gè)工作日向物業(yè)所在地的區政府價(jià)格主管部門(mén)提出單獨核定該新建住宅前期物業(yè)服務(wù)最高收費標準的申請。區政府價(jià)格主管部門(mén)受理申請后，應在20個(gè)工作日內審核完畢。經(jīng)批準的收費標準，作為新建住宅前期物業(yè)服務(wù)公開(kāi)招標的最高收費標準。建設單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不高于最高收費標準的范圍內，根據招投標結果協(xié)商確定具體收費標準。
六、建設單位向區政府價(jià)格主管部門(mén)提出單獨核定新建住宅前期物業(yè)服務(wù)最高收費標準的申請時(shí)，應當提交以下材料：
(一)書(shū)面申請。書(shū)面申請應當包括申請人的名稱(chēng)、地址、聯(lián)系方式，新建住宅物業(yè)的基本情況，物業(yè)服務(wù)用房的配備情況，擬定的最高收費標準和理由等有關(guān)內容;
(二)建設單位營(yíng)業(yè)執照或法人資格證明;
(三)《建設用地規劃許可證》及附圖;
(四)建設項目修建性詳細規劃或者建設工程設計方案總平面圖;
(五)物業(yè)管理區域內配置的物業(yè)管理用房預測繪或者實(shí)測繪報告;
(六)擬發(fā)布的招標公告;
(七)擬提交的招標文件中有關(guān)物業(yè)服務(wù)內容及要求的材料;
(八)物業(yè)服務(wù)成本測算資料。
七、住宅物業(yè)交付使用之后，前期物業(yè)服務(wù)收費按商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標準執行。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的收費標準與前期物業(yè)服務(wù)合同約定標準不一致的，按較低的收費標準執行。商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的收費標準低于前期物業(yè)服務(wù)合同約定標準的，差額由建設單位承擔。
八、業(yè)主大會(huì )成立之前需要對物業(yè)服務(wù)收費標準進(jìn)行調整的，應當按照《物權法》、《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》等有關(guān)規定執行，根據物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。
九、住宅物業(yè)小區已依法成立業(yè)主大會(huì )、選舉業(yè)主委員會(huì )的，物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的決定，與業(yè)主大會(huì )選聘或者續聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
十、物業(yè)服務(wù)收費的計算單位為每月每平方米建筑面積。已辦理不動(dòng)產(chǎn)權證的，以不動(dòng)產(chǎn)權證記載的建筑面積計算，包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積;尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)權證的，暫按測繪機構的實(shí)測面積計算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按商品房買(mǎi)賣(mài)合同記載的建筑面積計算。
十一、物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當每年向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主監事會(huì )對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自收到書(shū)面質(zhì)詢(xún)之日起7日內答復。
十二、業(yè)主進(jìn)行房屋裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以與業(yè)主約定裝修保證金的收取和使用方式，但住宅物業(yè)的裝修保證金不得超過(guò)2000元。
裝修完畢后，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢查，沒(méi)有造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的，裝修保證金應當自檢查合格之日起5個(gè)工作日內全額退還給業(yè)主。
裝修造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的，裝修業(yè)主應當及時(shí)修復，若裝修業(yè)主不能夠及時(shí)修復的，可以按雙方約定使用保證金對裝修造成損壞的部位和設施設備進(jìn)行修復。物業(yè)共用部位、共用設施設備修復后裝修保證金有剩余的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將余款在修復完成后的5個(gè)工作日內如數退還給業(yè)主;約定的裝修保證金不足以支付修復費用的，業(yè)主應當在5個(gè)工作日內補齊修復費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主結算修復費用時(shí)，應當出示修復工(料)價(jià)單。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主對修復費用有爭議的，可以協(xié)商解決或者通過(guò)司法途徑解決。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取裝修管理服務(wù)費。
十三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋裝修工人實(shí)行持證管理的，如證件回收后能夠多次使用，可以向房屋裝修單位按每人每證不超過(guò)10元的標準收取出入證押金，證件完好退回后，應當如數退回押金;如證件回收后不能再次使用的，可以向房屋裝修單位按每人每證不超過(guò)5元的標準收取出入證工本費。
除前款向房屋裝修單位收取的裝修工人出入證押金、出入證工本費外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自向進(jìn)入物業(yè)管理區域為業(yè)主提供配送、維修、安裝、中介等服務(wù)的人員和其他來(lái)訪(fǎng)人員收取任何費用。
十四、裝修產(chǎn)生的垃圾余泥由業(yè)主自行清運的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收費;業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運的，清運費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
十五、住宅物業(yè)管理區域內共用場(chǎng)地、共用設施設備的水電費用分攤，應當按照《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》的規定執行。
住宅小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公及生活的自用水電，必須單獨設置計量表，其費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔;住宅小區綠化物養護、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及喜慶活動(dòng)、宣傳、裝飾等水電費用，由物業(yè)服務(wù)費列支;住宅小區開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的水電費用，由該項經(jīng)營(yíng)收益列支。以上水電費用均不得向業(yè)主分攤。
十六、住宅小區內教育和醫療衛生配套設施的物業(yè)服務(wù)收費，按不高于該小區住宅物業(yè)服務(wù)收費標準的原則，由業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
前款所稱(chēng)教育配套設施，是指符合規劃要求配套建設的托兒所、幼兒園和中小學(xué)校，不包括其他學(xué)校和培訓機構及圖書(shū)館、美術(shù)館、文化館(站)、體育場(chǎng)館、青少年宮等其他公共文化體育設施;醫療衛生配套設施，是指符合規劃要求配套建設的醫院、衛生院(站)等醫療機構和社區衛生服務(wù)機構。
十七、住宅小區業(yè)主自有產(chǎn)權車(chē)位的物業(yè)服務(wù)收費，在業(yè)主大會(huì )成立之前實(shí)行政府指導價(jià)管理，根據不同地區的物業(yè)服務(wù)成本情況，按每月每車(chē)位不高于150元的標準，由停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者與業(yè)主通過(guò)合同或其他方式約定。
在業(yè)主大會(huì )成立之后該物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)管理，由雙方在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
十八、對新建住宅物業(yè)依建設規劃或者商品房買(mǎi)賣(mài)合同所配套建設的智能門(mén)禁系統，建設單位(或者物業(yè)服務(wù)公司)不得在房?jì)r(jià)和物業(yè)服務(wù)費之外向業(yè)主另行收取門(mén)禁系統建設費用和日常維護費用，并應當為每戶(hù)業(yè)主免費配備不少于4張門(mén)禁卡。住宅物業(yè)交付使用之后，小區新配置或者升級改造智能門(mén)禁系統的，其建設、升級改造費用和日常維護費用的解決途徑及門(mén)禁卡免費配備數量由小區全體業(yè)主依法共同決定。
業(yè)主在免費配備數量之外另行增購門(mén)禁卡的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以不盈利為原則適當收取制作工本費。
十九、物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、物業(yè)服務(wù)內容、收費標準、計收方式等有關(guān)情況在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。物業(yè)服務(wù)內容、收費標準、計收方式等情況發(fā)生變化時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)將所標示的相關(guān)內容進(jìn)行調整。
新建住宅物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)，建設單位應當將上述物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)情況，作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售明碼標價(jià)的內容，在銷(xiāo)售場(chǎng)所的顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。
二十、業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設單位在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生爭議的，可以向物業(yè)所在地的居民委員會(huì )、街道辦事處(鎮人民政府)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請協(xié)調處理或者依法向人民法院提起訴訟。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，可以向物業(yè)所在地價(jià)格主管部門(mén)申請協(xié)調處理或者依法向人民法院提起訴訟。
二十一、市發(fā)展改革委、市住房城鄉建設委會(huì )同市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )研究及制定我市住宅物業(yè)服務(wù)收費的參考標準并向社會(huì )公布，引導業(yè)主、企業(yè)合理確定物業(yè)服務(wù)的具體收費標準。
二十二、本通知自發(fā)布之日起施行，有效期三年。有關(guān)政策法律依據變化或者有效期屆滿(mǎn)，根據實(shí)施情況依法評估修訂。市發(fā)展改革委和市住房城鄉建設委此前印發(fā)的相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費政策文件與本通知規定不一致的，以本通知為準。
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