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《陜西省物業(yè)管理條例》全文
《陜西省物業(yè)管理條例》已于2008年12月12日經(jīng)陜西省第十一屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第五次會(huì )議通過(guò)，現予公布，自2009年5月1日起施行。
陜西省人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )
2008年12月12日
目錄
第一章 總 則
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )
第一節 業(yè)主大會(huì )籌備組
第二節 業(yè)主大會(huì )
第三節 業(yè)主委員會(huì )
第四節 其他規定
第三章 前期物業(yè)管理
第一節 物業(yè)管理區域劃分
第二節 前期物業(yè)管理
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第五章 物業(yè)的使用和維護
第六章 專(zhuān)項維修資金的使用和管理
第七章 法律責任
第八章 附 則
第一章 總則
第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益,創(chuàng )造良好的生活和工作環(huán)境,根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、行政法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主以管理規約為基礎，自行管理或者通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對房屋及其配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 本條例適用于本省行政區域內的物業(yè)管理及其監督管理活動(dòng)。
第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、公開(kāi)公平、誠實(shí)信用的原則。
第五條 政府建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。設區的市、縣(市、區)政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
縣級以上政府其他有關(guān)部門(mén)按照各自職責，做好物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)監督管理工作。
街道辦事處、鄉鎮政府依法做好轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
第六條 設區的市、縣(市、區)政府和公有住房出售單位應當推進(jìn)住房制度改革，對不符合物業(yè)管理條件的居住區進(jìn)行治理，完善市政、公用和生活服務(wù)設施，使其達到實(shí)施物業(yè)管理的條件。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )
第一節 業(yè)主大會(huì )籌備組
第七條 已領(lǐng)取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業(yè)主。
尚未進(jìn)行房屋權屬登記，但基于買(mǎi)賣(mài)、贈與、拆遷補償等已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。
業(yè)主對物業(yè)共有部分享有權利、承擔義務(wù)，不得以放棄權利為由不履行義務(wù)。
第八條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )由該物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成。
物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )職責。
第九條 物業(yè)管理區域符合下列條件之一的，可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區域建筑物總面積50%以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用滿(mǎn)兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區域建筑物總面積20%以上的。
第十條 物業(yè)管理區域符合本條例第九條規定的，建設單位應當在十五日內書(shū)面告知物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮政府，并在物業(yè)管理區域內公告。建設單位未及時(shí)履行告知義務(wù)的，業(yè)主可以書(shū)面形式告知。
街道辦事處、鄉鎮政府自收到書(shū)面告知三十日內，組織成立業(yè)主大會(huì )籌備組�？h(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當予以指導。
街道辦事處、鄉鎮政府未在規定期限內履行組織成立業(yè)主大會(huì )籌備組職責的，業(yè)主可以自行組織成立業(yè)主大會(huì )，按照本條例規定行使業(yè)主大會(huì )權利。
第十一條 業(yè)主大會(huì )籌備組由五至九人組成，其中街道辦事處或者鄉鎮政府工作人員一名，建設單位的代表一名，其余為業(yè)主代表。
業(yè)主大會(huì )籌備組組長(cháng)由街道辦事處、鄉鎮政府工作人員擔任，業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生。
業(yè)主大會(huì )籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業(yè)管理區域內公告。
第十二條 建設單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會(huì )籌備組工作，提供物業(yè)管理區域內業(yè)主名單、房屋及其附屬設施和相關(guān)場(chǎng)地的基本情況等文件資料，并在物業(yè)管理區域內提供相應的人力、場(chǎng)地支持。
第十三條 業(yè)主大會(huì )籌備組履行下列職責：
(一)確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;
(二)擬定管理規約草案和業(yè)主大會(huì )議事規則草案;
(三)確認業(yè)主身份，制作業(yè)主名冊，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;
(四)擬定業(yè)主委員會(huì )選舉辦法;
(五)提出業(yè)主委員會(huì )成員候選人名單;
(六)承擔召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
業(yè)主大會(huì )籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的十五日前將前款第(一)項至第(五)項的內容在物業(yè)管理區域內公示。
第十四條 業(yè)主大會(huì )籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
業(yè)主大會(huì )籌備組應當自業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生之日起，移交業(yè)主名冊等有關(guān)資料，并終止活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì )籌備組工作所需經(jīng)費，由建設單位承擔。
第二節 業(yè)主大會(huì )
第十五條 下列事項由業(yè)主大會(huì )決定：
(一)制定、修改管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì )成員;
(三)聽(tīng)取和通過(guò)業(yè)主委員會(huì )的工作報告;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)管理、使用和續籌專(zhuān)項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定;
(八)有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。
業(yè)主大會(huì )決定前款第(五)項、第(六)項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
業(yè)主委員會(huì )應當在業(yè)主大會(huì )作出決定之日起三日內，將決定事項在物業(yè)管理區域內公告，并以書(shū)面形式告知全體業(yè)主。
第十六條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主，且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用集體討論形式的，可以全體業(yè)主參加，也可以由業(yè)主推選業(yè)主代表參加;采用書(shū)面形式征求意見(jiàn)的，業(yè)主應當實(shí)名簽署意見(jiàn)，并由業(yè)主委員會(huì )將征求意見(jiàn)的結果在物業(yè)管理區域內公示，業(yè)主有查閱相關(guān)資料的權利。
業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，但應當出具書(shū)面委托書(shū)，并載明委托事項。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決采取記名投票的方式。
第十七條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當對管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )選舉辦法進(jìn)行表決，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
第十八條 管理規約應當對業(yè)主合理使用專(zhuān)有部分的權利和義務(wù)，物業(yè)共有部分的使用、維修、養護、管理、收益辦法，業(yè)主分擔物業(yè)管理區域內的各類(lèi)費用的方式，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權數確定辦法、業(yè)主委員會(huì )成員資格和人數以及任期等事項作出約定。
管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則不得違反法律、法規或者損害社會(huì )公共利益，其示范文本由省建設行政主管部門(mén)制定。
第十九條 首次業(yè)主大會(huì )表決通過(guò)的管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則，應當自通過(guò)之日起十五日內，由業(yè)主委員會(huì )報物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。
第二十條 業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：
(一)占總人數五分之一以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生突發(fā)事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì )議事規則規定應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的其他事項。
業(yè)主委員會(huì )應當在組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議十五日前，將會(huì )議議題、時(shí)間、地點(diǎn)、方式以及表決事項在物業(yè)管理區域內公告，并書(shū)面告知全體業(yè)主，但前款第(二)項情況除外。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì )不按規定履行組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議職責的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮政府責令其限期組織召開(kāi);逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮政府組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。
第三節 業(yè)主委員會(huì )
第二十二條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì )負責并報告工作，受業(yè)主大會(huì )和業(yè)主監督。
業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：
(一)執行業(yè)主大會(huì )的決定;
(二)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)施情況;
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)審核需要業(yè)主分攤的費用;
(五)監督管理業(yè)主共有收益;
(六)監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(七)監督管理規約、物業(yè)管理制度的遵守和執行;
(八)調解物業(yè)使用糾紛;
(九)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì )由主任、副主任、委員以及候補委員組成。
業(yè)主委員會(huì )組成人數為單數，組成人員任期一般為三年，可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì )組成人員的具體人數等事項由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì )可以根據需要聘請專(zhuān)職工作人員，負責處理業(yè)主委員會(huì )日常事務(wù)。
業(yè)主委員會(huì )主任、副主任、委員的津貼和專(zhuān)職工作人員的薪酬，由業(yè)主大會(huì )決定。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì )組成人員實(shí)行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。
未當選業(yè)主委員會(huì )主任、副主任、委員的，按照得票順序當選業(yè)主委員會(huì )候補委員。候補委員列席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，不具有表決權。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì )組成人員應當是本物業(yè)管理區域內的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表，并符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)履行業(yè)主義務(wù)，未拖欠專(zhuān)項維修資金或者未違反物業(yè)服務(wù)合同惡意拖欠物業(yè)管理服務(wù)費;
(三)本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;
(四)遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定的公信力和組織能力;
(五)具備必要的工作時(shí)間。
第二十七條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，向物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處或者鄉鎮政府備案。備案時(shí)應當提交以下材料：
(一)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)業(yè)主大會(huì )的會(huì )議記錄和會(huì )議決定;
(三)業(yè)主委員會(huì )組成人員名單及其基本情況。
物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當在收到上述材料后五日內發(fā)出備案回執。
業(yè)主委員會(huì )收到備案回執后，應當將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區域內公告。
備案事項發(fā)生變更時(shí)，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起十五日內書(shū)面報告原備案單位，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì )組成人員不得有下列行為：
(一)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人提供的利益或者財物;
(二)承攬本物業(yè)管理區域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)或者推薦他人到該企業(yè)工作;
(三)接受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì )組成人員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì )組成人員資格自行終止：
(一)本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的;
(二)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(四)被判處刑罰的。
第三十條 業(yè)主委員會(huì )組成人員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì )組成人員資格終止：
(一)不履行業(yè)主委員會(huì )委員職責或者無(wú)故三次缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的;
(二)不履行業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正的;
(三)違反本條例第二十八條規定的;
(四)向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出辭呈的;
(五)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì )主任資格終止的，由業(yè)主委員會(huì )組成人員推選一位副主任任主任;副主任資格終止的，由業(yè)主委員會(huì )組成人員從委員中推選副主任;委員資格終止的，由候補委員按照得票多少依次遞補。業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)在物業(yè)管理區域內公告組成人員的變更情況。
業(yè)主委員會(huì )組成人員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關(guān)資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì )。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任召集。主任因故不能履行職責時(shí)，由其委托的副主任召集;主任因喪失業(yè)主委員會(huì )成員資格不能履行職責時(shí)，由排序在先的副主任召集。
經(jīng)三分之一以上委員提議召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的，應當召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。主任、副主任無(wú)正當理由不召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮政府指定業(yè)主委員會(huì )其他委員召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數有表決權的組成人員出席，作出決定須經(jīng)有表決權的組成人員半數以上簽名同意。
業(yè)主委員會(huì )應當在作出決定之日起三日內，將會(huì )議情況以及決定事項在物業(yè)管理區域內公告。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì )討論、決定物業(yè)管理公共事項，應當于會(huì )議召開(kāi)三日前，在物業(yè)管理區域內公告會(huì )議議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì )應當在其任期屆滿(mǎn)前兩個(gè)月提出換屆籌備組人選名單，并在物業(yè)管理區域內公示，業(yè)主在十五日內未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數以上的業(yè)主提出異議的，由業(yè)主委員會(huì )重新提出人選名單。
業(yè)主委員會(huì )換屆籌備組在征求業(yè)主意見(jiàn)的基礎上提出新一屆業(yè)主委員會(huì )候選人名單，差額比例不低于五分之一，并在物業(yè)管理區域內公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會(huì )組成人員人選。
業(yè)主委員會(huì )換屆籌備組應當在業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)前，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。
第三十六條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )后，原業(yè)主委員會(huì )應當自任期屆滿(mǎn)之日起十日內，將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )。
第三十七條 業(yè)主委員會(huì )半數以上辭職，或者專(zhuān)有部分占建筑物總面積半數以上的業(yè)主且占總人數半數以上的業(yè)主要求業(yè)主委員會(huì )提前換屆的，由物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉鎮政府負責組織成立業(yè)主委員會(huì )換屆籌備組，組長(cháng)由街道辦事處或者鄉鎮政府工作人員擔任，其他人員由業(yè)主推選。換屆籌備組應當按照本條例第三十五條第二款、第三款的規定組織換屆選舉，原業(yè)主委員會(huì )應當自新一屆業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生之日起十日內完成移交工作。
第三十八條 占總人數五分之一以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出罷免業(yè)主委員會(huì )組成人員的建議。業(yè)主委員會(huì )應當在收到罷免建議之日起十五日內組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )罷免業(yè)主委員會(huì )組成人員須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積半數以上的業(yè)主且占總人數半數以上的業(yè)主同意。
第四節 其他規定
第三十九條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定，對物業(yè)管理區域內全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )不得作出違反法律、法規或者與本物業(yè)管理區域物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮政府，應當責令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定損害業(yè)主合法權益的，受損害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。
第四十條 業(yè)主委員會(huì )超越職權作出的決定，或者作出與本物業(yè)管理區域物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。
第四十一條 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會(huì )決定。
業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的經(jīng)費使用情況應當定期以書(shū)面形式公告，業(yè)主可以查詢(xún)。
第三章 前期物業(yè)管理
第一節 物業(yè)管理區域劃分
第四十二條 物業(yè)管理區域的劃分應當考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，按照相對獨立、便于管理的原則，由縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)劃定。
第四十三條 物業(yè)管理區域按照下列規定進(jìn)行具體劃分：
(一)按照物業(yè)項目的建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍劃定;
(二)物業(yè)主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域，但其主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區域;
(三)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區域，其主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域;其主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨立使用的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區域;
(四)不同物業(yè)管理區域地理上自然相連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì )同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區域。
對物業(yè)管理區域劃分有爭議的，由縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉鎮政府確定。
第四十四條 新建建設項目擬實(shí)行物業(yè)管理的，建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時(shí)，持建設項目規劃設計方案向縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區域的申請。
縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當自受理之日起三十日內，在征求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉鎮政府的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分，并書(shū)面告知建設單位。
第二節 前期物業(yè)管理
第四十五條 新建住宅建筑規劃區內建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備應當具備下列條件，方可交付使用：
(一)生活用水納入公共供水管網(wǎng)，并供水到戶(hù);
(二)用電納入供電網(wǎng)絡(luò )，不得使用臨時(shí)施工用電;
(三)雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統;
(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶(hù)計量裝置和熱計量裝置;
(五)電話(huà)通信線(xiàn)、有線(xiàn)電視線(xiàn)和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶(hù)，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;
(六)住宅區道路與城市道路或者公路直接相連;
(七)按照規劃要求完成住宅區的車(chē)庫(位)、公共服務(wù)設施、公用消防設施的建設，具備必要的綠化用地和設施;
(八)分期建設的住宅區，其相關(guān)配套設施應當滿(mǎn)足交付使用部分基本使用功能的要求;
(九)法律、法規、規章規定的其他條件。建設單位在新建住宅交付使用前，應當組織有關(guān)部門(mén)及專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照前款規定，對住宅區進(jìn)行驗收，并向設區的市或者縣(市)建設行政主管部門(mén)辦理新建住宅交付使用備案手續。
建設單位在辦理新建住宅交付使用備案手續時(shí)，應當提供新建住宅建設工程竣工驗收文件，以及第一款所列的附屬設施設備符合交付使用條件的相關(guān)文件和資料。
第四十六條 前期物業(yè)管理是指業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。
第四十七條 建設單位應當按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，逐步采用招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設單位，應當采用招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于三個(gè)或者住宅規模不超過(guò)三萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十八條 住宅物業(yè)的建設單位采用招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，現售商品房應當在出售前三十日完成招標，預售商品房應當在取得《商品房預售許可證》前完成招標。
第四十九條 建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)前制定符合本條例第十八條第一款和第三款規定的臨時(shí)管理規約，并與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
臨時(shí)管理規約和前期物業(yè)服務(wù)合同應當自合同簽訂之日起十五日內，報物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。
第五十條 建設單位應當將備案后的臨時(shí)管理規約在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示。
建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容，載明由物業(yè)買(mǎi)受人交納的前期物業(yè)管理服務(wù)費的時(shí)間、標準和方式。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當書(shū)面承諾遵守臨時(shí)管理規約。
第五十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是期限尚未屆滿(mǎn)，業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第五十二條 建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續時(shí)，應當共同對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進(jìn)行交接查驗，不符合竣工驗收資料的，由建設單位負責處理。
第五十三條 建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設施設備清單;
(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(五)業(yè)主名冊;
(六)物業(yè)管理必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。
建設單位應當自業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生之日起十日內，將物業(yè)管理區域的土地使用證、物業(yè)管理用房產(chǎn)權證移交業(yè)主委員會(huì )。
第五十四條 新建物業(yè)管理區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業(yè)管理用房：
(一)物業(yè)建筑面積三十萬(wàn)平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的3‰提供，但最低不得少于一百平方米;
(二)物業(yè)建筑面積超過(guò)三十萬(wàn)平方米的，除按照三十萬(wàn)平方米的3‰提供外，超過(guò)部分按1‰的標準提供;
(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50%。
業(yè)主委員會(huì )的辦公用房從物業(yè)管理用房中調劑，建筑面積不少于三十平方米。
物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權登記，建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會(huì )不得將物業(yè)服務(wù)用房轉讓或者改作他用。
第五十五條 建設單位在申請商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時(shí)，應當提供物業(yè)服務(wù)用房面積和位置，并在商品房預售或者銷(xiāo)售時(shí)予以公示。
設區的市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和位置，業(yè)主有權查詢(xún)。
第五十六條 建設單位應當對物業(yè)服務(wù)用房配置獨立的水、電等計量器具。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第五十七條 從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，應當依法取得物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。
物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。
第五十八條 一個(gè)物業(yè)管理區域應當由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統一提供物業(yè)管理服務(wù)。
第五十九條 業(yè)主大會(huì )可以決定采用招標或者協(xié)議的方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會(huì )決定采用招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì )組織招標，并代表業(yè)主與中標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主大會(huì )決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應當將兩家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內容在物業(yè)管理區域內公示。業(yè)主委員會(huì )根據多數業(yè)主意見(jiàn)對公示內容調整后，提請業(yè)主大會(huì )投票表決。
第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自與業(yè)主委員會(huì )簽訂合同之日起十五日內，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)合同應當包括下列內容：
(一)物業(yè)的基本情況;
(二)委托方和受托方的權利義務(wù);
(三)物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)標準要求;
(四)物業(yè)管理服務(wù)費的標準和收取辦法;
(五)物業(yè)的養護和維修要求;
(六)合同的期限、變更和解除;
(七)合同終止時(shí)物業(yè)資料、財物的移交方式;
(八)違約責任及解決糾紛的途徑;
(九)專(zhuān)項維修資金的管理使用;
(十)物業(yè)管理服務(wù)用房;
(十一)雙方當事人約定的其他事項。
物業(yè)服務(wù)合同示范文本由省建設行政主管部門(mén)制定。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提供下列服務(wù)：
(一)物業(yè)共用部位、共用設施設備的運行、維修、養護和管理;
(二)物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;
(三)公共綠化的養護和管理;
(四)公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù);
(五)車(chē)輛停放管理服務(wù)，保障道路暢通;
(六)物業(yè)檔案、資料管理;
(七)裝飾裝修管理服務(wù);
(八)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以通知、聲明、告示等方式作出對業(yè)主不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權益應當承擔的責任。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專(zhuān)業(yè)機構承擔機電設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、工程施工等專(zhuān)項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉交給其他單位或者個(gè)人。
第六十四條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循公平、合理、質(zhì)價(jià)相符的原則，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。
物業(yè)服務(wù)的收費標準和形式，由建設單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和本省物業(yè)服務(wù)價(jià)格有關(guān)規定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并向價(jià)格行政主管部門(mén)備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內公示服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目及收費標準等事項。
第六十五條 供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應當按照下列規定向物業(yè)管理區域內的最終用戶(hù)收取有關(guān)費用：
(一)業(yè)主自用的按分戶(hù)的計量器具顯示的量值向業(yè)主收取;
(二)部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分攤;
(三)全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當每月公布物業(yè)管理區域的水、電總用量，業(yè)主的水、電總用量，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的水、電用量，公攤的水、電用量和費用的計算方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取水、電費用不得改變政府定價(jià)。
第六十六條 供水、供電、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用的，應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付手續費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主加收手續費等額外費用。
供水、供電、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務(wù)。
供水、供電、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位違反前款規定，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，應當承擔賠償責任。
第六十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作，制定應急預案對突發(fā)事件的預防和應對作出規定。發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應當及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。
第六十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )決定選聘或者續聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續簽物業(yè)服務(wù)合同的，應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )。
業(yè)主大會(huì )決定續聘的，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)七日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續簽物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)合同終止之日起十五日內退出物業(yè)管理區域。
第六十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區域時(shí)，應當向業(yè)主委員會(huì )移交下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：
(一)業(yè)主共有的結余資金;
(二)第五十三條規定的資料;
(三)物業(yè)服務(wù)用房;
(四)維修、保養物業(yè)形成的技術(shù)資料;
(五)物業(yè)管理期間配置的屬業(yè)主共有的固定設施設備;
(六)其他應當移交的資料和財物。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得損壞、隱匿、銷(xiāo)毀物業(yè)資料和財物。
第七十條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設單位之間在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生爭議的，可以要求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉鎮政府調解，也可以依法提起民事訴訟或者申請仲裁。
業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反本條例的行為，可以向物業(yè)管理行政主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)投訴舉報，有關(guān)部門(mén)應當及時(shí)調查核實(shí)，并依法處理。
第五章 物業(yè)的使用和維護
第七十一條 物業(yè)使用中不得有下列行為：
(一)損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開(kāi)設、擴大門(mén)窗;
(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動(dòng)共用設施設備;
(三)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房;
(四)存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品;
(五)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動(dòng);
(六)侵占綠地，毀壞花草樹(shù)木;
(七)亂倒垃圾、亂堆雜物;
(八)亂設攤點(diǎn)、亂停車(chē)輛;
(九)違反規定飼養動(dòng)物;
(十)排放有毒、有害物質(zhì)，發(fā)出超過(guò)規定標準的噪聲;
(十一)在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)、亂懸掛;
(十二)法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。
發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主有權投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應當及時(shí)報告有關(guān)行政主管部門(mén)，有關(guān)部門(mén)應當依法及時(shí)處理。
第七十二條 任何單位和個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。因物業(yè)維修或者公共利益確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，在約定期限內恢復原狀。
第七十三條 物業(yè)共用部位、共用設施設備維修養護時(shí)，相關(guān)業(yè)主或者使用人應當予以配合;相關(guān)業(yè)主或者使用人不予配合造成其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)損失的，應當承擔賠償責任。
因維修養護物業(yè)共用部位、共用設施設備，造成相關(guān)業(yè)主的自用部位、自用設施設備損壞或者其他損失的，責任人應當承擔賠償責任。
第七十四條 業(yè)主裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定、臨時(shí)管理規約或者管理規約，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當書(shū)面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝修裝飾施工進(jìn)行監督。
業(yè)主違反房屋裝修裝飾規定、臨時(shí)管理規約或者管理規約的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以制止。業(yè)主拒不改正或者已造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當報告有關(guān)行政主管部門(mén)依法處理;造成相鄰業(yè)主損失或者對公共利益造成損害的，業(yè)主應當承擔賠償責任。
第七十五條 物業(yè)管理區域內，規劃用于停放機動(dòng)車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫，應當通過(guò)出售、附贈、出租等方式首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。
占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有道路、場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的，由業(yè)主大會(huì )決定是否收取場(chǎng)地占用費、收取標準和用途等事項。業(yè)主大會(huì )決定收取機動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費的，場(chǎng)地占用費屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會(huì )可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依據物價(jià)部門(mén)核定的標準收取機動(dòng)車(chē)輛停放服務(wù)費。
機動(dòng)車(chē)輛停放服務(wù)費、機動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費的收取標準應當在物業(yè)管理區域內公示。
物業(yè)管理區域內停放機動(dòng)車(chē)輛的，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他機動(dòng)車(chē)輛的正常通行。
第七十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事廣告、租賃等經(jīng)營(yíng)行為的，應當經(jīng)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見(jiàn)后，按照規定辦理有關(guān)手續。所得收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
第七十七條 建設單位應當按照國務(wù)院及其建設行政主管部門(mén)規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
第七十八條 新建住宅物業(yè)、住宅區內的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)，其建設單位應當在物業(yè)竣工驗收合格后、申請不動(dòng)產(chǎn)權屬初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的比例，一次性向物業(yè)所在地的設區的市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門(mén)設立的物業(yè)保修金專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)交存物業(yè)保修金。
物業(yè)保修金專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)以物業(yè)管理區域為單位設立專(zhuān)戶(hù)。建設單位在辦理不動(dòng)產(chǎn)權屬初始登記時(shí)，應當提供專(zhuān)戶(hù)銀行出具的物業(yè)保修金全額交存證明。
第七十九條 物業(yè)保修金保證的保修責任期限，自建設單位將住宅交付業(yè)主使用之日起計算，保修責任期滿(mǎn)后，根據建設單位的申請退還。
房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。物業(yè)保修金全部退還后，建設單位應當依法、依約繼續履行相應的質(zhì)量責任。
第八十條 物業(yè)保修期限內物業(yè)出現質(zhì)量問(wèn)題的，建設單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修要求后，應當在二十四小時(shí)內派人到現場(chǎng)核查情況，情況屬實(shí)的應當在七十二小時(shí)內予以維修。
第八十一條 物業(yè)保修期限內，建設單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)委托的建筑工程質(zhì)量檢測機構鑒定后，屬于保修責任范圍內建筑工程質(zhì)量問(wèn)題的，由業(yè)主委員會(huì )或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，所需費用從物業(yè)保修金中墊支。
縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當在物業(yè)保修金動(dòng)用后三日內書(shū)面通知建設單位，建設單位應當自收到書(shū)面通知之日起十五日內足額補存。
建設單位對維修責任承擔有異議的，可以在前款規定的期限內依法提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會(huì )確定的責任人，在相關(guān)法律文書(shū)生效之日起十五日內補存物業(yè)保修金。逾期不起訴或申請仲裁的，視為其認可承擔維修責任。
第八十二條 物業(yè)保修期間，建設單位因破產(chǎn)、解散、被撤銷(xiāo)等原因注銷(xiāo)的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當將物業(yè)保修金本息余額提存。
第八十三條 符合下列條件之一的，保修責任期滿(mǎn)后本息余額退還建設單位：
(一)未出現屬于保修范圍內的物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題;
(二)出現物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題，但建設單位已按相關(guān)規定進(jìn)行維修并經(jīng)驗收合格，或者與業(yè)主就維修費用承擔達成和解協(xié)議并履行給付義務(wù);
(三)出現物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題且雙方就責任承擔發(fā)生爭議，但建設單位已按人民法院或者仲裁委員會(huì )的法律文書(shū)履行義務(wù)。
物業(yè)保修期間建設單位已經(jīng)注銷(xiāo)的，保修責任期滿(mǎn)后其交付的物業(yè)保修金本息余額依法列入清算財產(chǎn)。
第八十四條 物業(yè)保修責任期滿(mǎn)前30日，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當將擬退還物業(yè)保修金事項在相關(guān)物業(yè)管理區域內書(shū)面公示。
第八十五條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當每年定期向相關(guān)物業(yè)管理區域的業(yè)主和建設單位，公布該物業(yè)管理區域物業(yè)保修金的交存、使用情況，接受業(yè)主和建設單位的監督。
第八十六條 省建設行政主管部門(mén)應當對物業(yè)保修金的交存、使用、管理和退還實(shí)施監督管理。具體辦法由省建設行政主管部門(mén)制定。
第六章 專(zhuān)項維修資金的使用和管理
第八十七條 住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主以及出售公有住房的單位，應當交存專(zhuān)項維修資金。
專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后需要使用專(zhuān)項維修資金時(shí)，住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)或者公有住房尚未售出，或者建設單位、公有住房售房單位保留自用、經(jīng)營(yíng)的，建設單位、公有住房售房單位應當按照該物業(yè)的建筑面積，分攤物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用。
第八十八條 下列費用不得從專(zhuān)項維修資金中列支：
(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;
(二)依法應當由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)和設施設備的維修、養護費用;
(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;
(四)根據物業(yè)服務(wù)合同約定，應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第八十九條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專(zhuān)項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專(zhuān)項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%至8%。
設區的市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門(mén)，應當根據本地區情況合理確定交存標準，公布每平方米建筑面積交存首期專(zhuān)項維修資金的數額，并適時(shí)調整。
第九十條 已售公有住房的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專(zhuān)項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專(zhuān)項維修資金的數額為當地房改成本價(jià)的2%。
公有住房售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取專(zhuān)項維修資金。
第九十一條 商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續前，將首期專(zhuān)項維修資金足額存入專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。
業(yè)主在辦理房屋入住手續時(shí)，應當提供交存專(zhuān)項維修資金的憑證;未提供憑證的，建設單位不得將房屋交付使用。
已售公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋權屬登記前，將首期專(zhuān)項維修資金存入公有住房專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)，或者交由售房單位存入公有住房專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起三十日內，將提取的專(zhuān)項維修資金存入公有住房專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。
業(yè)主交存的專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，從公有住房售房款中提取的專(zhuān)項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第九十二條 業(yè)主大會(huì )成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的專(zhuān)項維修資金，由物業(yè)所在地設區的市、縣(市)物業(yè)行政主管部門(mén)代管;已售公有住房專(zhuān)項維修資金，由設區的市、縣(市)財政部門(mén)或者物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責管理。
設區的市、縣(市)物業(yè)行政主管部門(mén)應當委托所在地的商業(yè)銀行作為專(zhuān)項維修資金的專(zhuān)戶(hù)管理銀行，并在專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)立專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。
開(kāi)立專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)，應當以物業(yè)管理區域為單位設賬，按房屋門(mén)戶(hù)號設分戶(hù)賬;未劃分物業(yè)管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋門(mén)戶(hù)號設分戶(hù)賬。
第九十三條 業(yè)主大會(huì )成立后，專(zhuān)項維修資金代管部門(mén)或者管理部門(mén)應當按照國家規定將該物業(yè)管理區域內業(yè)主交存的專(zhuān)項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會(huì )開(kāi)立的專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì )。
專(zhuān)項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì )決定。業(yè)主大會(huì )應當建立專(zhuān)項維修資金管理制度。
設區的市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門(mén)對業(yè)主大會(huì )開(kāi)立的專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)以及資金使用進(jìn)行監督。
第九十四條 業(yè)主分戶(hù)賬面專(zhuān)項維修資金余額不足首期交存30%的，應當及時(shí)續交。
續交方案由業(yè)主大會(huì )決定。未成立業(yè)主大會(huì )的，按照設區的市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同同級財政部門(mén)制定的續交具體管理辦法執行。
第九十五條 房屋所有權轉讓時(shí)，結余的專(zhuān)項維修資金隨所有權同時(shí)轉讓。
房屋滅失的，按照下列規定返還結余的專(zhuān)項維修資金：
(一)業(yè)主交存的返還業(yè)主;
(二)公有住房售房單位交存的部分返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系收繳同級國庫。
第九十六條 本條例實(shí)施前商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主已經(jīng)交存的專(zhuān)項維修資金，該物業(yè)管理區域業(yè)主大會(huì )尚未成立的，應當自本條例實(shí)施之日起三十日內交由設區的市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門(mén)代管;已售公有住房專(zhuān)項維修資金，該物業(yè)管理區域業(yè)主大會(huì )尚未成立的，應當自本條例實(shí)施之日起三十日內交由設區的市、縣(市)財政部門(mén)或者物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責管理。
該物業(yè)管理區域業(yè)主大會(huì )已經(jīng)成立的，專(zhuān)項維修資金先由代管部門(mén)或者管理部門(mén)接收后按照本條例第九十三條的規定執行。
專(zhuān)項維修資金管理辦法的實(shí)施細則由省建設部門(mén)會(huì )同省財政部門(mén)制定。
第七章 法律責任
第九十七條 違反本條例第十條第二款規定，街道辦事處、鄉鎮政府自收到書(shū)面告知三十日內，未組織成立首次業(yè)主大會(huì )籌備組的，由縣(市、區)政府責令限期改正，逾期未改正的，對負有責任的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分。
第九十八條 違反本條例第三十一條第二款規定，業(yè)主委員會(huì )組成人員資格終止后，逾期不交回有關(guān)資料、印章的，由街道辦事處或者鄉鎮政府責令交回;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第九十九條 違反本條例第四十五條第一款規定，新建住宅的附屬設施設備不符合規定條件交付使用的，由縣級以上物業(yè)行政主管部門(mén)責令停止交付使用;拒不停止的，處交付使用住宅銷(xiāo)售額1‰以上3‰以下的罰款。
第一百條 違反本條例第四十七條第二款規定，住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上物業(yè)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。
第一百零一條 違反本條例第四十八條規定，建設單位未按規定時(shí)限完成招標的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令改正，可以處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。
第一百零二條 有下列情形之一的，由縣級以上物業(yè)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款：
(一)違反本條例第四十九條第二款規定，建設單位未按時(shí)將臨時(shí)管理規約和前期物業(yè)服務(wù)合同報送備案的;
(二)違反本條例第五十條第一款規定，建設單位未將備案后的臨時(shí)管理規約在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示的;
(三)違反本條例第六十條規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時(shí)將物業(yè)服務(wù)合同報送備案的。
第一百零三條 違反本條例第五十二條規定，建設單位在交接查驗時(shí)，對不符合竣工驗收資料的物業(yè)共用部位、共用設施設備未處理的，由縣級以上物業(yè)行政主管部門(mén)責令限期改正，逾期未改正的，處五萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下的罰款。
第一百零四條 違反本條例第五十四條第一款規定，建設單位未按規定配置物業(yè)管理用房的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。
第一百零五條 違反本條例第五十四條第三款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令改正，給予警告，并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
第一百零六條 違反本條例第五十七條第一款規定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照前款規定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。
違反本條例第五十七條第二款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令停止違法行為，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第一百零七條 違反本條例第五十三條、第六十九條第一款規定，建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料和證書(shū)的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期仍不移交的，對建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
違反本條例第六十九條第二款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)損壞、隱匿、銷(xiāo)毀物業(yè)資料和財物的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令追回;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第一百零八條 違反本條例第六十三條規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理區域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉交給其他單位或者個(gè)人的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第一百零九條 違反本條例第六十四條第三款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區域內公示服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目及收費標準等事項的，由縣級以上物業(yè)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上三萬(wàn)元以下罰款。
第一百一十條 違反本條例第六十五條第二款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規定公布物業(yè)管理區域的水、電總用量，業(yè)主的水、電總用量，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的水、電用量，公攤的水、電用量和費用的計算方式的，由縣級以上物業(yè)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上三萬(wàn)元以下罰款。
第一百一十一條 違反本條例第六十八條第三款規定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)退出物業(yè)管理區域的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令其限期退出;逾期未退出的，處五萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下的罰款。
第一百一十二條 違反本條例第七十一條、第七十二條、第七十六條規定，有下列行為之一的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，對個(gè)人處一千元以上一萬(wàn)元以下罰款;對單位處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款;所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用：
(一)損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開(kāi)設、擴大門(mén)窗的;
(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動(dòng)共用設施設備的;
(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地的;
(四)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。
第一百一十三條 違反本條例第七十八條第一款、第八十一條第二款、第三款規定，建設單位未按規定交納、補存物業(yè)保修金的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期交納;逾期不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分0.5‰的滯納金，可以處十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下的罰款。
第一百一十四條 違反本條例第八十七條第二款規定，挪用專(zhuān)項維修資金的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數額兩倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專(zhuān)項維修資金，情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū);構成犯罪的，依法追究負有責任的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
違反本條例第八十七條第三款規定，建設單位、公有住房售房單位未按規定分攤物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處應分攤費用兩倍的罰款，并轉入該物業(yè)管理區域專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。
第一百一十五條 違反本條例第九十一條第二款規定，業(yè)主未提供交存專(zhuān)項維修資金憑證，建設單位擅自將房屋交付使用的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，由建設單位代業(yè)主履行交納專(zhuān)項維修資金的義務(wù)。
第一百一十六條 違反本條例第九十六條第一款規定，未在規定時(shí)限內將商品住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)專(zhuān)項維修資金交由物業(yè)行政主管部門(mén)代管的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期轉交，逾期未轉交的，處專(zhuān)項維修資金總額1%以上5%以下的罰款。
未在規定時(shí)限內轉交已售公有住房專(zhuān)項維修資金的，由縣級以上財政部門(mén)或者物業(yè)管理行政主管部門(mén)依照前款規定處罰。
第一百一十七條 違反本條例規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定。
第一百一十八條 縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)作出吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)、二十萬(wàn)元以上罰款處罰決定的，應當告知當事人有要求聽(tīng)證的權利。
第一百一十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，依法承擔民事責任。
業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
第一百二十條 國家機關(guān)工作人員在物業(yè)管理工作中濫用權利、玩忽職守、徇私及舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門(mén)依法給予行政處分;構成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第八章 附則
第一百二十一條 本條例中有關(guān)的專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)含義：
(一)自用部位，是指門(mén)戶(hù)以?xún)葮I(yè)主使用的房間、陽(yáng)臺、天井、庭院以及室內墻面等部位;
(二)自用設施設備，是指門(mén)戶(hù)以?xún)葮I(yè)主自用的門(mén)窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、供熱、燃氣的管道，電線(xiàn)以及水、電、氣戶(hù)表等設備;
(三)共用部位，是指屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶(hù)外墻面、門(mén)廳、電梯井、樓梯間、走廊通道等;
(四)共用設施設備，是指物業(yè)管理區域內業(yè)主共同使用的供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線(xiàn)、照明設施、供電線(xiàn)路、煤氣(天然氣)管道、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體等設施設備。
第一百二十二條 本條例自2009年5月1日起施行。
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