陜西省物業(yè)管理條例

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　　陜西省物業(yè)管理條例 篇1

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，創(chuàng )造良好的生活和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、行政法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主以管理規約為基礎，自行管理或者通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對房屋及其配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條 本條例適用于本省行政區域內的物業(yè)管理及其監督管理活動(dòng)。

　　第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、公開(kāi)公平、誠實(shí)信用的原則。

　　第五條 省人民的政府建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。設區的市、縣(市、區)人民的政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　縣級以上人民的政府其他有關(guān)部門(mén)按照各自職責，做好物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)監督管理工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民的政府依法做好轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　第六條 設區的市、縣(市、區)人民的政府和公有住房出售單位應當推進(jìn)住房制度改革，對不符合物業(yè)管理條件的居住區進(jìn)行治理，完善市政、公用和生活服務(wù)設施，使其達到實(shí)施物業(yè)管理的條件。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )

　　第一節 業(yè)主大會(huì )籌備組

　　第七條 已領(lǐng)取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業(yè)主。

　　尚未進(jìn)行房屋權屬登記，但基于買(mǎi)賣(mài)、贈與、拆遷補償等已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。

　　業(yè)主對物業(yè)共有部分享有權利、承擔義務(wù)，不得以放棄權利為由不履行義務(wù)。

　　第八條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )由該物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成。

　　物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )職責。

　　第九條 物業(yè)管理區域符合下列條件之一的，可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區域建筑物總面積50%以上的；(二)首套房屋出售并交付使用滿(mǎn)兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區域建筑物總面積20%以上的。

　　第十條 物業(yè)管理區域符合本條例第九條規定的，建設單位應當在十五日內書(shū)面告知物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民的政府，并在物業(yè)管理區域內公告。建設單位未及時(shí)履行告知義務(wù)的，業(yè)主可以書(shū)面形式告知。

　　街道辦事處、鄉鎮人民的政府自收到書(shū)面告知三十日內，組織成立業(yè)主大會(huì )籌備組�？h(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當予以指導。

　　街道辦事處、鄉鎮人民的政府未在規定期限內履行組織成立業(yè)主大會(huì )籌備組職責的，業(yè)主可以自行組織成立業(yè)主大會(huì )，按照本條例規定行使業(yè)主大會(huì )權利。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì )籌備組由五至九人組成，其中街道辦事處或者鄉鎮人民的政府工作人員一名，建設單位的代表一名，其余為業(yè)主代表。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組組長(cháng)由街道辦事處、鄉鎮人民的政府工作人員擔任，業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業(yè)管理區域內公告。

　　第十二條 建設單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會(huì )籌備組工作，提供物業(yè)管理區域內業(yè)主名單、房屋及其附屬設施和相關(guān)場(chǎng)地的基本情況等文件資料，并在物業(yè)管理區域內提供相應的人力、場(chǎng)地支持。

　　第十三條 業(yè)主大會(huì )籌備組履行下列職責：

　　(一)確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容；(二)擬定管理規約草案和業(yè)主大會(huì )議事規則草案；(三)確認業(yè)主身份，制作業(yè)主名冊，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數；(四)擬定業(yè)主委員會(huì )選舉辦法；(五)提出業(yè)主委員會(huì )成員候選人名單；(六)承擔召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的十五日前將前款第(一)項至第(五)項的內容在物業(yè)管理區域內公示。

　　第十四條 業(yè)主大會(huì )籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組應當自業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生之日起，移交業(yè)主名冊等有關(guān)資料，并終止活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組工作所需經(jīng)費，由建設單位承擔。

　　第二節 業(yè)主大會(huì )

　　第十五條 下列事項由業(yè)主大會(huì )決定：

　　(一)制定、修改管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則；(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì )成員；(三)聽(tīng)取和通過(guò)業(yè)主委員會(huì )的工作報告；(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；(五)管理、使用和續籌專(zhuān)項維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設施；(七)撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定；(八)有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　業(yè)主大會(huì )決定前款第(五)項、第(六)項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　業(yè)主委員會(huì )應當在業(yè)主大會(huì )作出決定之日起三日內，將決定事項在物業(yè)管理區域內公告，并以書(shū)面形式告知全體業(yè)主。

　　第十六條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主，且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用集體討論形式的，可以全體業(yè)主參加，也可以由業(yè)主推選業(yè)主代表參加；采用書(shū)面形式征求意見(jiàn)的，業(yè)主應當實(shí)名簽署意見(jiàn)，并由業(yè)主委員會(huì )將征求意見(jiàn)的結果在物業(yè)管理區域內公示，業(yè)主有查閱相關(guān)資料的權利。

　　業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，但應當出具書(shū)面委托書(shū)，并載明委托事項。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決采取記名投票的方式。

　　第十七條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當對管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )選舉辦法進(jìn)行表決，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　第十八條 管理規約應當對業(yè)主合理使用專(zhuān)有部分的權利和義務(wù)，物業(yè)共有部分的使用、維修、養護、管理、收益辦法，業(yè)主分擔物業(yè)管理區域內的各類(lèi)費用的方式，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權數確定辦法、業(yè)主委員會(huì )成員資格和人數以及任期等事項作出約定。

　　管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則不得違反法律、法規或者損害社會(huì )公共利益，其示范文本由省建設行政主管部門(mén)制定。

　　第十九條 首次業(yè)主大會(huì )表決通過(guò)的管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則，應當自通過(guò)之日起十五日內，由業(yè)主委員會(huì )報物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　第二十條 業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。

　　有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：

　　(一)占總人數五分之一以上業(yè)主提議的；(二)發(fā)生突發(fā)事件需要及時(shí)處理的；(三)業(yè)主大會(huì )議事規則規定應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的其他事項。

　　業(yè)主委員會(huì )應當在組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議十五日前，將會(huì )議議題、時(shí)間、地點(diǎn)、方式以及表決事項在物業(yè)管理區域內公告，并書(shū)面告知全體業(yè)主，但前款第(二)項情況除外。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì )不按規定履行組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議職責的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民的政府責令其限期組織召開(kāi)；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民的政府組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。

　　第二節 業(yè)主委員會(huì )

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì )負責并報告工作，受業(yè)主大會(huì )和業(yè)主監督。

　　業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：

　　(一)執行業(yè)主大會(huì )的決定；(二)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)施情況；(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(四)審核需要業(yè)主分攤的費用；(五)監督管理業(yè)主共有收益；(六)監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(七)監督管理規約、物業(yè)管理制度的遵守和執行；(八)調解物業(yè)使用糾紛；(九)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì )由主任、副主任、委員以及候補委員組成。

　　業(yè)主委員會(huì )組成人數為單數，組成人員任期一般為三年，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì )組成人員的具體人數等事項由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì )可以根據需要聘請專(zhuān)職工作人員，負責處理業(yè)主委員會(huì )日常事務(wù)。

　　業(yè)主委員會(huì )主任、副主任、委員的津貼和專(zhuān)職工作人員的薪酬，由業(yè)主大會(huì )決定。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì )組成人員實(shí)行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。

　　未當選業(yè)主委員會(huì )主任、副主任、委員的，按照得票順序當選業(yè)主委員會(huì )候補委員。候補委員列席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，不具有表決權。

　　第二十六條 業(yè)主委員會(huì )組成人員應當是本物業(yè)管理區域內的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表，并符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力；(二)履行業(yè)主義務(wù)，未拖欠專(zhuān)項維修資金或者未違反物業(yè)服務(wù)合同惡意拖欠物業(yè)管理服務(wù)費；(三)本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職；(四)遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定的公信力和組織能力；(五)具備必要的工作時(shí)間。

　　第二十七條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，向物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處或者鄉鎮人民的.政府備案。備案時(shí)應當提交以下材料：

　　(一)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則；(二)業(yè)主大會(huì )的會(huì )議記錄和會(huì )議決定；(三)業(yè)主委員會(huì )組成人員名單及其基本情況。

　　物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當在收到上述材料后五日內發(fā)出備案回執。

　　業(yè)主委員會(huì )收到備案回執后，應當將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區域內公告。

　　備案事項發(fā)生變更時(shí)，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起十五日內書(shū)面報告原備案單位，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十八條 業(yè)主委員會(huì )組成人員不得有下列行為：

　　(一)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人提供的利益或者財物；(二)承攬本物業(yè)管理區域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)或者推薦他人到該企業(yè)工作；(三)接受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。

　　第二十九條 業(yè)主委員會(huì )組成人員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì )組成人員資格自行終止：

　　(一)本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的；(二)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的；(四)被判處刑罰的。

　　第三十條 業(yè)主委員會(huì )組成人員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì )組成人員資格終止：

　　(一)不履行業(yè)主委員會(huì )委員職責或者無(wú)故三次缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的；(二)不履行業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正的；(三)違反本條例第二十八條規定的；(四)向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出辭呈的；(五)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。

　　第三十一條 業(yè)主委員會(huì )主任資格終止的，由業(yè)主委員會(huì )組成人員推選一位副主任任主任；副主任資格終止的，由業(yè)主委員會(huì )組成人員從委員中推選副主任；委員資格終止的，由候補委員按照得票多少依次遞補。業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)在物業(yè)管理區域內公告組成人員的變更情況。

　　業(yè)主委員會(huì )組成人員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關(guān)資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì )。

　　第三十二條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任召集。主任因故不能履行職責時(shí)，由其委托的副主任召集；主任因喪失業(yè)主委員會(huì )成員資格不能履行職責時(shí)，由排序在先的副主任召集。

　　經(jīng)三分之一以上委員提議召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的，應當召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。主任、副主任無(wú)正當理由不召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民的政府指定業(yè)主委員會(huì )其他委員召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。

　　第三十三條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數有表決權的組成人員出席，作出決定須經(jīng)有表決權的組成人員半數以上簽名同意。

　　業(yè)主委員會(huì )應當在作出決定之日起三日內，將會(huì )議情況以及決定事項在物業(yè)管理區域內公告。

　　第三十四條 業(yè)主委員會(huì )討論、決定物業(yè)管理公共事項，應當于會(huì )議召開(kāi)三日前，在物業(yè)管理區域內公告會(huì )議議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。

　　第三十五條 業(yè)主委員會(huì )應當在其任期屆滿(mǎn)前兩個(gè)月提出換屆籌備組人選名單，并在物業(yè)管理區域內公示，業(yè)主在十五日內未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立；半數以上的業(yè)主提出異議的，由業(yè)主委員會(huì )重新提出人選名單。

　　業(yè)主委員會(huì )換屆籌備組在征求業(yè)主意見(jiàn)的基礎上提出新一屆業(yè)主委員會(huì )候選人名單，差額比例不低于五分之一，并在物業(yè)管理區域內公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會(huì )組成人員人選。

　　業(yè)主委員會(huì )換屆籌備組應當在業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)前，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　第三十六條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )后，原業(yè)主委員會(huì )應當自任期屆滿(mǎn)之日起十日內，將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　第三十七條 業(yè)主委員會(huì )半數以上辭職，或者專(zhuān)有部分占建筑物總面積半數以上的業(yè)主且占總人數半數以上的業(yè)主要求業(yè)主委員會(huì )提前換屆的，由物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民的政府負責組織成立業(yè)主委員會(huì )換屆籌備組，組長(cháng)由街道辦事處或者鄉鎮人民的政府工作人員擔任，其他人員由業(yè)主推選。換屆籌備組應當按照本條例第三十五條第二款、第三款的規定組織換屆選舉，原業(yè)主委員會(huì )應當自新一屆業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生之日起十日內完成移交工作。

　　第三十八條 占總人數五分之一以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出罷免業(yè)主委員會(huì )組成人員的建議。業(yè)主委員會(huì )應當在收到罷免建議之日起十五日內組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )罷免業(yè)主委員會(huì )組成人員須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積半數以上的業(yè)主且占總人數半數以上的業(yè)主同意。

　　第四節 其他規定

　　第三十九條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定，對物業(yè)管理區域內全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )不得作出違反法律、法規或者與本物業(yè)管理區域物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民的政府，應當責令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定損害業(yè)主合法權益的，受損害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。

　　第四十條 業(yè)主委員會(huì )超越職權作出的決定，或者作出與本物業(yè)管理區域物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。

　　第四十一條 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會(huì )決定。

　　業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的經(jīng)費使用情況應當定期以書(shū)面形式公告，業(yè)主可以查詢(xún)。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第一節 物業(yè)管理區域劃分

　　第四十二條 物業(yè)管理區域的劃分應當考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，按照相對獨立、便于管理的原則，由縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)劃定。

　　第四十三條 物業(yè)管理區域按照下列規定進(jìn)行具體劃分：

　　(一)按照物業(yè)項目的建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍劃定；(二)物業(yè)主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域，但其主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區域；(三)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區域，其主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域；其主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨立使用的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區域；(四)不同物業(yè)管理區域地理上自然相連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì )同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　對物業(yè)管理區域劃分有爭議的，由縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉鎮人民的政府確定。

　　第四十四條 新建建設項目擬實(shí)行物業(yè)管理的，建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時(shí)，持建設項目規劃設計方案向縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區域的申請。

　　縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當自受理之日起三十日內，在征求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉鎮人民的政府的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分，并書(shū)面告知建設單位。

　　第二節 前期物業(yè)管理

　　第四十五條 新建住宅建筑規劃區內建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備應當具備下列條件，方可交付使用：

　　(一)生活用水納入公共供水管網(wǎng)，并供水到戶(hù)；(二)用電納入供電網(wǎng)絡(luò )，不得使用臨時(shí)施工用電；(三)雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統；(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶(hù)計量裝置和熱計量裝置；(五)電話(huà)通信線(xiàn)、有線(xiàn)電視線(xiàn)和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶(hù)，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位；(六)住宅區道路與城市道路或者公路直接相連；(七)按照規劃要求完成住宅區的車(chē)庫(位)、公共服務(wù)設施、公用消防設施的建設，具備必要的綠化用地和設施；(八)分期建設的住宅區，其相關(guān)配套設施應當滿(mǎn)足交付使用部分基本使用功能的要求；(九)法律、法規、規章規定的其他條件。建設單位在新建住宅交付使用前，應當組織有關(guān)部門(mén)及專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照前款規定，對住宅區進(jìn)行驗收，并向設區的市或者縣(市)建設行政主管部門(mén)辦理新建住宅交付使用備案手續。

　　建設單位在辦理新建住宅交付使用備案手續時(shí)，應當提供新建住宅建設工程竣工驗收文件，以及第一款所列的附屬設施設備符合交付使用條件的相關(guān)文件和資料。

　　第四十六條 前期物業(yè)管理是指業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。

　　第四十七條 建設單位應當按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，逐步采用招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設單位，應當采用招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標人少于三個(gè)或者住宅規模不超過(guò)三萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十八條 住宅物業(yè)的建設單位采用招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，現售商品房應當在出售前三十日完成招標，預售商品房應當在取得《商品房預售許可證》前完成招標。

　　第四十九條 建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)前制定符合本條例第十八條第一款和第三款規定的臨時(shí)管理規約，并與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　臨時(shí)管理規約和前期物業(yè)服務(wù)合同應當自合同簽訂之日起十五日內，報物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　第五十條 建設單位應當將備案后的臨時(shí)管理規約在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示。

　　建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容，載明由物業(yè)買(mǎi)受人交納的前期物業(yè)管理服務(wù)費的時(shí)間、標準和方式。

　　物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當書(shū)面承諾遵守臨時(shí)管理規約。

　　第五十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是期限尚未屆滿(mǎn)，業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第五十二條 建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續時(shí)，應當共同對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進(jìn)行交接查驗，不符合竣工驗收資料的，由建設單位負責處理。

　　第五十三條 建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；(二)共用設施設備清單；(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；(五)業(yè)主名冊；(六)物業(yè)管理必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　建設單位應當自業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生之日起十日內，將物業(yè)管理區域的土地使用證、物業(yè)管理用房產(chǎn)權證移交業(yè)主委員會(huì )。

　　第五十四條 新建物業(yè)管理區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業(yè)管理用房：

　　(一)物業(yè)建筑面積三十萬(wàn)平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的3‰提供，但最低不得少于一百平方米；(二)物業(yè)建筑面積超過(guò)三十萬(wàn)平方米的，除按照三十萬(wàn)平方米的3‰提供外，超過(guò)部分按1‰的標準提供；(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50%。

　　業(yè)主委員會(huì )的辦公用房從物業(yè)管理用房中調劑，建筑面積不少于三十平方米。

　　物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權登記，建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會(huì )不得將物業(yè)服務(wù)用房轉讓或者改作他用。

　　第五十五條 建設單位在申請商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時(shí)，應當提供物業(yè)服務(wù)用房面積和位置，并在商品房預售或者銷(xiāo)售時(shí)予以公示。

　　設區的市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和位置，業(yè)主有權查詢(xún)。

　　第五十六條 建設單位應當對物業(yè)服務(wù)用房配置獨立的水、電等計量器具。

　　物業(yè)管理服務(wù)

　　第五十七條 從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，應當依法取得物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。

　　物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　第五十八條 一個(gè)物業(yè)管理區域應當由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統一提供物業(yè)管理服務(wù)。

　　第五十九條 業(yè)主大會(huì )可以決定采用招標或者協(xié)議的方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會(huì )決定采用招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì )組織招標，并代表業(yè)主與中標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　業(yè)主大會(huì )決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應當將兩家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內容在物業(yè)管理區域內公示。業(yè)主委員會(huì )根據多數業(yè)主意見(jiàn)對公示內容調整后，提請業(yè)主大會(huì )投票表決。

　　第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自與業(yè)主委員會(huì )簽訂合同之日起十五日內，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　第六十一條 物業(yè)服務(wù)合同應當包括下列內容：

　　(一)物業(yè)的基本情況；(二)委托方和受托方的權利義務(wù)；(三)物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)標準要求；(四)物業(yè)管理服務(wù)費的標準和收取辦法；(五)物業(yè)的養護和維修要求；(六)合同的期限、變更和解除；(七)合同終止時(shí)物業(yè)資料、財物的移交方式；(八)違約責任及解決糾紛的途徑；(九)專(zhuān)項維修資金的管理使用；(十)物業(yè)管理服務(wù)用房；(十一)雙方當事人約定的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)合同示范文本由省建設行政主管部門(mén)制定。

　　第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提供下列服務(wù)：

　　(一)物業(yè)共用部位、共用設施設備的運行、維修、養護和管理；(二)物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；(三)公共綠化的養護和管理；(四)公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)；(五)車(chē)輛停放管理服務(wù)，保障道路暢通；(六)物業(yè)檔案、資料管理；(七)裝飾裝修管理服務(wù)；(八)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以通知、聲明、告示等方式作出對業(yè)主不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權益應當承擔的責任。

　　第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專(zhuān)業(yè)機構承擔機電設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、工程施工等專(zhuān)項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉交給其他單位或者個(gè)人。

　　第六十四條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循公平、合理、質(zhì)價(jià)相符的原則，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

　　物業(yè)服務(wù)的收費標準和形式，由建設單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和本省物業(yè)服務(wù)價(jià)格有關(guān)規定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并向價(jià)格行政主管部門(mén)備案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內公示服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目及收費標準等事項。

　　第六十五條 供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應當按照下列規定向物業(yè)管理區域內的最終用戶(hù)收取有關(guān)費用：

　　(一)業(yè)主自用的按分戶(hù)的計量器具顯示的量值向業(yè)主收��；(二)部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分攤；(三)全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤；(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當每月公布物業(yè)管理區域的水、電總用量，業(yè)主的水、電總用量，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的水、電用量，公攤的水、電用量和費用的計算方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取水、電費用不得改變政府定價(jià)。

　　第六十六條 供水、供電、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用的，應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付手續費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主加收手續費等額外費用。

　　供水、供電、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務(wù)。

　　供水、供電、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位違反前款規定，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　第六十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作，制定應急預案對突發(fā)事件的預防和應對作出規定。發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應當及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。

　　第六十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )決定選聘或者續聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續簽物業(yè)服務(wù)合同的，應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )決定續聘的，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)七日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續簽物業(yè)服務(wù)合同。

　　業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)合同終止之日起十五日內退出物業(yè)管理區域。

　　第六十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區域時(shí)，應當向業(yè)主委員會(huì )移交下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：

　　(一)業(yè)主共有的結余資金；(二)第五十三條規定的資料；(三)物業(yè)服務(wù)用房；(四)維修、保養物業(yè)形成的技術(shù)資料；(五)物業(yè)管理期間配置的屬業(yè)主共有的固定設施設備；(六)其他應當移交的資料和財物。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得損壞、隱匿、銷(xiāo)毀物業(yè)資料和財物。

　　第七十條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設單位之間在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生爭議的，可以要求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉鎮人民的政府調解，也可以依法提起民事訴訟或者申請仲裁。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反本條例的行為，可以向物業(yè)管理行政主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)投訴舉報，有關(guān)部門(mén)應當及時(shí)調查核實(shí)，并依法處理。

　　第五章 物業(yè)的使用和維護

　　第七十一條 物業(yè)使用中不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開(kāi)設、擴大門(mén)窗；(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動(dòng)共用設施設備；(三)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；(四)存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品；(五)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動(dòng)；(六)侵占綠地，毀壞花草樹(shù)木；(七)亂倒垃圾、亂堆雜物；(八)亂設攤點(diǎn)、亂停車(chē)輛；(九)違反規定飼養動(dòng)物；(十)排放有毒、有害物質(zhì)，發(fā)出超過(guò)規定標準的噪聲；(十一)在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)、亂懸掛；(十二)法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。

　　發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主有權投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應當及時(shí)報告有關(guān)行政主管部門(mén)，有關(guān)部門(mén)應當依法及時(shí)處理。

　　第七十二條 任何單位和個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。因物業(yè)維修或者公共利益確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，在約定期限內恢復原狀。

　　第七十三條 物業(yè)共用部位、共用設施設備維修養護時(shí)，相關(guān)業(yè)主或者使用人應當予以配合；相關(guān)業(yè)主或者使用人不予配合造成其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)損失的，應當承擔賠償責任。

　　因維修養護物業(yè)共用部位、共用設施設備，造成相關(guān)業(yè)主的自用部位、自用設施設備損壞或者其他損失的，責任人應當承擔賠償責任。

　　第七十四條 業(yè)主裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定、臨時(shí)管理規約或者管理規約，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當書(shū)面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝修裝飾施工進(jìn)行監督。

　　業(yè)主違反房屋裝修裝飾規定、臨時(shí)管理規約或者管理規約的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以制止。業(yè)主拒不改正或者已造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當報告有關(guān)行政主管部門(mén)依法處理；造成相鄰業(yè)主損失或者對公共利益造成損害的，業(yè)主應當承擔賠償責任。

　　第七十五條 物業(yè)管理區域內，規劃用于停放機動(dòng)車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫，應當通過(guò)出售、附贈、出租等方式首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。

　　占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有道路、場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的，由業(yè)主大會(huì )決定是否收取場(chǎng)地占用費、收取標準和用途等事項。業(yè)主大會(huì )決定收取機動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費的，場(chǎng)地占用費屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會(huì )可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依據物價(jià)部門(mén)核定的標準收取機動(dòng)車(chē)輛停放服務(wù)費。

　　機動(dòng)車(chē)輛停放服務(wù)費、機動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費的收取標準應當在物業(yè)管理區域內公示。

　　物業(yè)管理區域內停放機動(dòng)車(chē)輛的，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他機動(dòng)車(chē)輛的正常通行。

　　第七十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事廣告、租賃等經(jīng)營(yíng)行為的，應當經(jīng)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見(jiàn)后，按照規定辦理有關(guān)手續。所得收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第七十七條 建設單位應當按照國務(wù)院及其建設行政主管部門(mén)規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　第七十八條 新建住宅物業(yè)、住宅區內的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)，其建設單位應當在物業(yè)竣工驗收合格后、申請不動(dòng)產(chǎn)權屬初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的比例，一次性向物業(yè)所在地的設區的市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門(mén)設立的物業(yè)保修金專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)交存物業(yè)保修金。

　　物業(yè)保修金專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)以物業(yè)管理區域為單位設立專(zhuān)戶(hù)。建設單位在辦理不動(dòng)產(chǎn)權屬初始登記時(shí)，應當提供專(zhuān)戶(hù)銀行出具的物業(yè)保修金全額交存證明。

　　第七十九條 物業(yè)保修金保證的保修責任期限，自建設單位將住宅交付業(yè)主使用之日起計算，保修責任期滿(mǎn)后，根據建設單位的申請退還。

　　房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。物業(yè)保修金全部退還后，建設單位應當依法、依約繼續履行相應的質(zhì)量責任。

　　第八十條 物業(yè)保修期限內物業(yè)出現質(zhì)量問(wèn)題的，建設單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修要求后，應當在二十四小時(shí)內派人到現場(chǎng)核查情況，情況屬實(shí)的應當在七十二小時(shí)內予以維修。

　　第八十一條 物業(yè)保修期限內，建設單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)委托的建筑工程質(zhì)量檢測機構鑒定后，屬于保修責任范圍內建筑工程質(zhì)量問(wèn)題的，由業(yè)主委員會(huì )或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，所需費用從物業(yè)保修金中墊支。

　　縣(市、區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當在物業(yè)保修金動(dòng)用后三日內書(shū)面通知建設單位，建設單位應當自收到書(shū)面通知之日起十五日內足額補存。

　　建設單位對維修責任承擔有異議的，可以在前款規定的期限內依法提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會(huì )確定的責任人，在相關(guān)法律文書(shū)生效之日起十五日內補存物業(yè)保修金。逾期不起訴或申請仲裁的，視為其認可承擔維修責任。

　　第八十二條 物業(yè)保修期間，建設單位因破產(chǎn)、解散、被撤銷(xiāo)等原因注銷(xiāo)的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當將物業(yè)保修金本息余額提存。

　　第八十三條 符合下列條件之一的，保修責任期滿(mǎn)后本息余額退還建設單位：

　　(一)未出現屬于保修范圍內的物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題；(二)出現物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題，但建設單位已按相關(guān)規定進(jìn)行維修并經(jīng)驗收合格，或者與業(yè)主就維修費用承擔達成和解協(xié)議并履行給付義務(wù)；(三)出現物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題且雙方就責任承擔發(fā)生爭議，但建設單位已按人民法院或者仲裁委員會(huì )的法律文書(shū)履行義務(wù)。

　　物業(yè)保修期間建設單位已經(jīng)注銷(xiāo)的，保修責任期滿(mǎn)后其交付的物業(yè)保修金本息余額依法列入清算財產(chǎn)。

　　第八十四條 物業(yè)保修責任期滿(mǎn)前30日，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當將擬退還物業(yè)保修金事項在相關(guān)物業(yè)管理區域內書(shū)面公示。

　　第八十五條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當每年定期向相關(guān)物業(yè)管理區域的業(yè)主和建設單位，公布該物業(yè)管理區域物業(yè)保修金的交存、使用情況，接受業(yè)主和建設單位的監督。

　　第八十六條 省建設行政主管部門(mén)應當對物業(yè)保修金的交存、使用、管理和退還實(shí)施監督管理。具體辦法由省建設行政主管部門(mén)制定。

　　第六章 專(zhuān)項維修資金的使用和管理

　　第八十七條 住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主以及出售公有住房的單位，應當交存專(zhuān)項維修資金。

　　專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后需要使用專(zhuān)項維修資金時(shí)，住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)或者公有住房尚未售出，或者建設單位、公有住房售房單位保留自用、經(jīng)營(yíng)的，建設單位、公有住房售房單位應當按照該物業(yè)的建筑面積，分攤物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用。

　　第八十八條 下列費用不得從專(zhuān)項維修資金中列支：

　　(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；(二)依法應當由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)和設施設備的維修、養護費用；(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；(四)根據物業(yè)服務(wù)合同約定，應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

　　第八十九條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專(zhuān)項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專(zhuān)項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%至8%。

　　設區的市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門(mén)，應當根據本地區情況合理確定交存標準，公布每平方米建筑面積交存首期專(zhuān)項維修資金的數額，并適時(shí)調整。

　　第九十條 已售公有住房的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專(zhuān)項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專(zhuān)項維修資金的數額為當地房改成本價(jià)的2%。

　　公有住房售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取專(zhuān)項維修資金。

　　第九十一條 商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續前，將首期專(zhuān)項維修資金足額存入專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。

　　業(yè)主在辦理房屋入住手續時(shí)，應當提供交存專(zhuān)項維修資金的憑證；未提供憑證的，建設單位不得將房屋交付使用。

　　已售公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋權屬登記前，將首期專(zhuān)項維修資金存入公有住房專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)，或者交由售房單位存入公有住房專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起三十日內，將提取的專(zhuān)項維修資金存入公有住房專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。

　　業(yè)主交存的專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，從公有住房售房款中提取的專(zhuān)項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　第九十二條 業(yè)主大會(huì )成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的專(zhuān)項維修資金，由物業(yè)所在地設區的市、縣(市)物業(yè)行政主管部門(mén)代管；已售公有住房專(zhuān)項維修資金，由設區的市、縣(市)財政部門(mén)或者物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責管理。

　　設區的市、縣(市)物業(yè)行政主管部門(mén)應當委托所在地的商業(yè)銀行作為專(zhuān)項維修資金的專(zhuān)戶(hù)管理銀行，并在專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)立專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。

　　開(kāi)立專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)，應當以物業(yè)管理區域為單位設賬，按房屋門(mén)戶(hù)號設分戶(hù)賬；未劃分物業(yè)管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋門(mén)戶(hù)號設分戶(hù)賬。

　　第九十三條 業(yè)主大會(huì )成立后，專(zhuān)項維修資金代管部門(mén)或者管理部門(mén)應當按照國家規定將該物業(yè)管理區域內業(yè)主交存的專(zhuān)項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會(huì )開(kāi)立的專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì )。

　　專(zhuān)項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì )決定。業(yè)主大會(huì )應當建立專(zhuān)項維修資金管理制度。

　　設區的市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門(mén)對業(yè)主大會(huì )開(kāi)立的專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)以及資金使用進(jìn)行監督。

　　第九十四條 業(yè)主分戶(hù)賬面專(zhuān)項維修資金余額不足首期交存30%的，應當及時(shí)續交。

　　續交方案由業(yè)主大會(huì )決定。未成立業(yè)主大會(huì )的，按照設區的市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同同級財政部門(mén)制定的續交具體管理辦法執行。

　　第九十五條 房屋所有權轉讓時(shí)，結余的專(zhuān)項維修資金隨所有權同時(shí)轉讓。

　　房屋滅失的，按照下列規定返還結余的專(zhuān)項維修資金：

　　(一)業(yè)主交存的返還業(yè)主；(二)公有住房售房單位交存的部分返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系收繳同級國庫。

　　第九十六條 本條例實(shí)施前商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主已經(jīng)交存的專(zhuān)項維修資金，該物業(yè)管理區域業(yè)主大會(huì )尚未成立的，應當自本條例實(shí)施之日起三十日內交由設區的市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門(mén)代管；已售公有住房專(zhuān)項維修資金，該物業(yè)管理區域業(yè)主大會(huì )尚未成立的，應當自本條例實(shí)施之日起三十日內交由設區的市、縣(市)財政部門(mén)或者物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責管理。

　　該物業(yè)管理區域業(yè)主大會(huì )已經(jīng)成立的，專(zhuān)項維修資金先由代管部門(mén)或者管理部門(mén)接收后按照本條例第九十三條的規定執行。

　　專(zhuān)項維修資金管理辦法的實(shí)施細則由省建設部門(mén)會(huì )同省財政部門(mén)制定。

　　第七章 法律責任

　　第九十七條 違反本條例第十條第二款規定，街道辦事處、鄉鎮人民的政府自收到書(shū)面告知三十日內，未組織成立首次業(yè)主大會(huì )籌備組的，由縣(市、區)人民的政府責令限期改正，逾期未改正的，對負有責任的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分。

　　第九十八條 違反本條例第三十一條第二款規定，業(yè)主委員會(huì )組成人員資格終止后，逾期不交回有關(guān)資料、印章的，由街道辦事處或者鄉鎮人民的政府責令交回；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第九十九條 違反本條例第四十五條第一款規定，新建住宅的附屬設施設備不符合規定條件交付使用的，由縣級以上物業(yè)行政主管部門(mén)責令停止交付使用；拒不停止的，處交付使用住宅銷(xiāo)售額1‰以上3‰以下的罰款。

　　第一百條 違反本條例第四十七條第二款規定，住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上物業(yè)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第一百零一條 違反本條例第四十八條規定，建設單位未按規定時(shí)限完成招標的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令改正，可以處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

　　第一百零二條 有下列情形之一的，由縣級以上物業(yè)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款：

　　(一)違反本條例第四十九條第二款規定，建設單位未按時(shí)將臨時(shí)管理規約和前期物業(yè)服務(wù)合同報送備案的；(二)違反本條例第五十條第一款規定，建設單位未將備案后的臨時(shí)管理規約在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示的；(三)違反本條例第六十條規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時(shí)將物業(yè)服務(wù)合同報送備案的。

　　第一百零三條 違反本條例第五十二條規定，建設單位在交接查驗時(shí)，對不符合竣工驗收資料的物業(yè)共用部位、共用設施設備未處理的，由縣級以上物業(yè)行政主管部門(mén)責令限期改正，逾期未改正的，處五萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第一百零四條 違反本條例第五十四條第一款規定，建設單位未按規定配置物業(yè)管理用房的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。

　　第一百零五條 違反本條例第五十四條第三款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令改正，給予警告，并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第一百零六條 違反本條例第五十七條第一款規定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照前款規定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　違反本條例第五十七條第二款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令停止違法行為，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第一百零七條 違反本條例第五十三條、第六十九條第一款規定，建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料和證書(shū)的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　違反本條例第六十九條第二款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)損壞、隱匿、銷(xiāo)毀物業(yè)資料和財物的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令追回；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第一百零八條 違反本條例第六十三條規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理區域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉交給其他單位或者個(gè)人的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第一百零九條 違反本條例第六十四條第三款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區域內公示服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目及收費標準等事項的，由縣級以上物業(yè)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上三萬(wàn)元以下罰款。

　　第一百一十條 違反本條例第六十五條第二款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規定公布物業(yè)管理區域的水、電總用量，業(yè)主的水、電總用量，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的水、電用量，公攤的水、電用量和費用的計算方式的，由縣級以上物業(yè)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上三萬(wàn)元以下罰款。

　　第一百一十一條 違反本條例第六十八條第三款規定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)退出物業(yè)管理區域的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令其限期退出；逾期未退出的，處五萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第一百一十二條 違反本條例第七十一條、第七十二條、第七十六條規定，有下列行為之一的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，對個(gè)人處一千元以上一萬(wàn)元以下罰款；對單位處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款；所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用：

　　(一)損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開(kāi)設、擴大門(mén)窗的；(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動(dòng)共用設施設備的；(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地的；(四)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

　　第一百一十三條 違反本條例第七十八條第一款、第八十一條第二款、第三款規定，建設單位未按規定交納、補存物業(yè)保修金的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期交納；逾期不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分0.5‰的滯納金，可以處十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第一百一十四條 違反本條例第八十七條第二款規定，挪用專(zhuān)項維修資金的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數額兩倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專(zhuān)項維修資金，情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；構成犯罪的，依法追究負有責任的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　違反本條例第八十七條第三款規定，建設單位、公有住房售房單位未按規定分攤物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，處應分攤費用兩倍的罰款，并轉入該物業(yè)管理區域專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。

　　第一百一十五條 違反本條例第九十一條第二款規定，業(yè)主未提供交存專(zhuān)項維修資金憑證，建設單位擅自將房屋交付使用的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，由建設單位代業(yè)主履行交納專(zhuān)項維修資金的義務(wù)。

　　第一百一十六條 違反本條例第九十六條第一款規定，未在規定時(shí)限內將商品住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)專(zhuān)項維修資金交由物業(yè)行政主管部門(mén)代管的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期轉交，逾期未轉交的，處專(zhuān)項維修資金總額1%以上5%以下的罰款。

　　未在規定時(shí)限內轉交已售公有住房專(zhuān)項維修資金的，由縣級以上財政部門(mén)或者物業(yè)管理行政主管部門(mén)依照前款規定處罰。

　　第一百一十七條 違反本條例規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定。

　　第一百一十八條 縣級以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)作出吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)、二十萬(wàn)元以上罰款處罰決定的，應當告知當事人有要求聽(tīng)證的權利。

　　第一百一十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，依法承擔民事責任。

　　業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

　　第一百二十條 國家機關(guān)工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職物權利、玩忽職守、徇私與舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門(mén)依法給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。

　　第八章 附 則

　　第一百二十一條 本條例中有關(guān)的專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)含義：

　　(一)自用部位，是指門(mén)戶(hù)以?xún)葮I(yè)主使用的房間、陽(yáng)臺、天井、庭院以及室內墻面等部位；(二)自用設施設備，是指門(mén)戶(hù)以?xún)葮I(yè)主自用的門(mén)窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、供熱、燃氣的管道，電線(xiàn)以及水、電、氣戶(hù)表等設備；(三)共用部位，是指屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶(hù)外墻面、門(mén)廳、電梯井、樓梯間、走廊通道等；(四)共用設施設備，是指物業(yè)管理區域內業(yè)主共同使用的供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線(xiàn)、照明設施、供電線(xiàn)路、煤氣(天然氣)管道、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體等設施設備。

　　第一百二十二條 本條例自2009年5月1日起施行。

　　陜西省物業(yè)管理條例 篇2

　　服飾儀表

　　1、 工作服、鞋、襪等外露處必須干凈、平整，無(wú)明顯污跡、破損；

　　2、 除保潔人員允許穿黑色布鞋，其他人員一律僅限穿黑色皮鞋；

　　3、 胸牌統一整齊佩帶在恰當位置；

　　4、 領(lǐng)帶平整、端正；

　　5、 工作服嚴禁混穿；

　　6、 西裝制服必須符合西裝禮儀進(jìn)行穿戴；

　　7、 維修人員現場(chǎng)作業(yè)應著(zhù)操作服；長(cháng)袖工作服不能挽起；

　　8、 女員工飾物不外露，著(zhù)肉色襪，禁止穿通花、花邊類(lèi)襪；

　　9、 男員工頭發(fā)不過(guò)耳；

　　10、 各崗位人員本崗位當值期間的裝備、配件等齊全、完好

　　辦公場(chǎng)所

　　1、 無(wú)灰塵紙屑，辦公設備物品整潔，花木清潔光亮；

　　2、 離開(kāi)辦公位時(shí)坐椅歸位；進(jìn)出辦公區域隨手關(guān)門(mén)；

　　3、 下班前關(guān)閉電腦主機及電源；

　　4、 最后離開(kāi)工作區域者，必須將區域的燈、電器等關(guān)閉；

　　傳真

　　1、收、發(fā)傳真注明發(fā)、收件人全名、傳真號、頁(yè)碼、順序

　　培訓會(huì )議

　　1、 準時(shí)參加會(huì )議和培訓；

　　2、 請假提前通知組織者；

　　3、 會(huì )議前應將手機、CALL機關(guān)掉或調整在震動(dòng)狀態(tài)；

　　4、 會(huì )議中盡可能不隨便進(jìn)出，避免或減少打擾他人的行為或言語(yǔ)；

　　5、 會(huì )議和培訓完畢，確保桌椅、教具歸位；

　　6、 最后離開(kāi)者將會(huì )議場(chǎng)所的燈、電器等關(guān)閉。

　　接聽(tīng)電話(huà)

　　1、 電話(huà)三聲內以最快的時(shí)間接聽(tīng)；

　　2、 接聽(tīng)電話(huà)首先問(wèn)好然后報部門(mén)（可使用簡(jiǎn)稱(chēng)）及姓名；

　　3、 鄰座無(wú)人應主動(dòng)代接并記錄、轉告；

　　4、 應清楚來(lái)電方何人、何事、回訪(fǎng)聯(lián)系電話(huà)或方式，必要時(shí)做好記錄；

　　5、 代接的電話(huà)應以最快時(shí)間轉告他人，必要時(shí)做留言便條；

　　6、 語(yǔ)言溫和、態(tài)度禮貌；

　　7、 后于對方掛線(xiàn)；

　　樣板會(huì )所類(lèi)

　　樣板間銷(xiāo)售廳

　　1、 電器按正常運作，空氣保持清新，溫度、濕度、通風(fēng)保持良好舒適狀態(tài)。

　　2、 地面、地毯保持“四無(wú)”（即無(wú)沙粒、無(wú)灰塵、無(wú)腳印、玻璃上無(wú)水印、手紋）；金屬質(zhì)地物品無(wú)銹跡；

　　3、 物品、設備與《物資清單》帳物相符；

　　4、 物品、設備、標識按要求擺放整齊，保持干凈、完好；

　　5、 飲用水、水杯備用充分；

　　6、 房間禁止抽煙；

　　7、 未經(jīng)允許，禮貌謝絕拍照行為；

　　會(huì )所

　　1、 會(huì )所環(huán)境、器具、用品衛生、干凈、整潔，達到各自的清潔、衛生要求；

　　2、 確保會(huì )所服務(wù)各設施、配置物品完好無(wú)損，正常使用；

　　3、 熟悉本崗位的操作流程；

　　4、 微笑服務(wù)，儀容整潔；

　　5、 主動(dòng)細致熱情，正確引導、理解顧客提出的服務(wù)需求；

　　6、 引導顧客安全、適當使用各種設施；

　　7、 優(yōu)質(zhì)高效地滿(mǎn)足顧客提出的會(huì )所可提供的服務(wù)項目的要求；

　　8、 保持與顧客的良好溝通，對顧客提出的會(huì )所沒(méi)有的服務(wù)要求應向上級匯報；

　　9、 各項服務(wù)單據記錄完整、清晰，保存齊全；

　　10、 各項采購、消耗、物品領(lǐng)借用等手續齊全，登記完整準確，帳物相符，無(wú)差錯；

　　11、 各類(lèi)引導牌、餐牌、設施、配件等標識內容準確、文字清晰，整潔干凈，放置、擺放或張貼位置適當，醒目、清晰、完整、干凈；

　　12、 各崗位人員言行、舉止規范必須符合該會(huì )所管理制度的要求；

　　裝修維修類(lèi)

　　裝修

　　1、 現場(chǎng)張貼裝修許可證，施工人員佩帶出入證；

　　2、 有裝修巡查記錄表且按要求記錄；

　　3、 未有涉及承重結構、公共部位、公共設施、外觀(guān)的裝修現象；

　　4、 嚴禁同時(shí)進(jìn)行燒焊與木工作業(yè)；

　　5、 門(mén)窗花飾按統一款式制作，安裝符合要求；

　　6、 埋設電線(xiàn)、信號線(xiàn)必須穿管保護且接頭不得埋于地下；

　　7、 臨時(shí)線(xiàn)路電源必須裝設開(kāi)關(guān)板，負荷與開(kāi)關(guān)容量符合電氣技術(shù)要求；

　　8、 下水管道口密封包好，嚴禁改變其使用功能；

　　9、 管道檢查口處必須預留維修口；

　　10、 消防設施不得改動(dòng)、拆除，消防噴頭不得封堵；

　　11、 改動(dòng)安防系統必須按程序申請；

　　12、 中央空調系統改動(dòng)必須按程序進(jìn)行過(guò)審批；

　　13、 施工現場(chǎng)嚴禁明火；

　　14、 必須配兩個(gè)以上（足量）的滅火器；

　　15、 垃圾必須袋裝、清運到指定地點(diǎn)或自行運離小區；

　　16、 施工時(shí)間：7：00~12：00，14：00~19：00。

　　返 修

　　1、 接到報修時(shí)作好記錄，不得推諉，專(zhuān)人通知施工單位；

　　2、 接待投訴不卑不亢，不亂回答、不亂承諾；

　　3、 進(jìn)入室內返修前，須征得業(yè)主同意；

　　4、 在規定時(shí)間內到達返修現場(chǎng)并完成返修；

　　5、 文明施工，不動(dòng)用業(yè)主物品；

　　6、 收工須清理、清潔現場(chǎng)，關(guān)閉門(mén)窗、開(kāi)關(guān)；

　　7、 損壞設施，照價(jià)賠償。

　　家政維修

　　1、 維修前，準備齊相關(guān)工具和材料；

　　2、 嚴格執行操作程序，不留下安全隱患；

　　3、 需要動(dòng)用業(yè)主物品須征得業(yè)主同意，嚴禁接受業(yè)主禮品、贈品；

　　4、 工作現場(chǎng)必須保持整潔，盡量不影響業(yè)主正常生活；

　　5、 操作過(guò)程中如有疑點(diǎn)及時(shí)記錄并與業(yè)主溝通確認；

　　6、 較大收費項目與業(yè)主協(xié)商，達成一致后方可提供；

　　7、 維修完畢了解客戶(hù)是否還有其他需要維修或幫助的事項并盡力解決；

　　8、 收拾完工具材料，并清理、清潔現場(chǎng)；

　　9、 全部完成后須請業(yè)主在維修服務(wù)單上簽字確認；

　　安全管理類(lèi)

　　通則

　　1、 按各崗位要求著(zhù)裝及裝備；

　　2、 熟悉小區或大廈內的重要部位；

　　3、 熟悉崗位操作流程；

　　4、 清楚本崗位禮儀規范；

　　5、熟悉對應急、突發(fā)事件的'處理、協(xié)調程序嚴格執行交接班制度；

　　6、 質(zhì)量記錄填寫(xiě)規范；

　　7、 當天第一次遇公司領(lǐng)導和部門(mén)經(jīng)理應敬禮；

　　確保自身安全；

　　中心值班崗

　　1、 值班期間設備正常；

　　2、 熟練操作監控、消防中心的各類(lèi)設施、設備；

　　3、 中控室值班記錄完整、詳細；

　　4、頂班人員必須經(jīng)部門(mén)經(jīng)理審批資質(zhì)；

　　5、當值期間精力集中、全神貫注；

　　6、按中心不同設施、設備各種信號報警、來(lái)電的重要等級快速、靈活處理；

　　7、所有顧客來(lái)電、內部人員交代須協(xié)調他人完成的服務(wù)事項有記錄、有跟蹤、有結果；

　　8、準確記錄傳遞公司文件規定的應傳達的信息，確保通知到相關(guān)人員，無(wú)遺漏；

　　8、 中心配備的如鑰匙、文件夾、工具、錄象帶等標識、記錄正常、整潔、清晰、齊全；

　　9、 各類(lèi)設施設備、臺面完整，運作正常，干凈、整潔；

　　10、 異常情況及時(shí)調整監控鏡頭錄象，調配人員跟進(jìn)，確保有記錄、有結果；

　　11、 無(wú)堆放與工作無(wú)關(guān)的物品；

　　12、 當值期間嚴禁從事與崗位無(wú)關(guān)的任何事項，如瞌睡、聊天、看書(shū)；

　　大廈類(lèi)物業(yè)的中心人員持有有效的消防上崗證；

　　巡邏崗

　　1、 按照巡邏路線(xiàn)和時(shí)間要求進(jìn)行巡邏并簽到；

　　2、 各類(lèi)設施、設備的檢查到位，無(wú)遺漏；

　　3、 異常情況及時(shí)報告或處理；

　　4、 保證自身安全。

　　檢查崗

　　1、 熟知小區、大廈的裝修和入住情況；

　　2、 清楚各崗位的細則要求，并能完成任一崗位頂崗要求；

　　3、 高標準，嚴要求監督各安全崗位，確保各崗位符合要求；

　　4、 監督抽查的停車(chē)憑證編號、原子章、登記記錄等應確保內容齊全、準確，所收現金與票號、時(shí)間、登記記錄相一致；

　　大堂崗

　　1、 面帶微笑，主動(dòng)迎候賓客；

　　2、 看到手提重物顧客主動(dòng)協(xié)助送至電梯口；

　　3、 逢雨天應主動(dòng)為顧客開(kāi)車(chē)門(mén)、打傘；

　　4、 準確登記外來(lái)郵件；

　　5、 嚴格執行物資放行管理制度；

　　6、 保持大堂整潔干凈；

　　7、 制止不文明的行為。

　　車(chē)場(chǎng)巡邏崗

　　1、 保證車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放有序；

　　2、 指揮車(chē)輛動(dòng)作標準規范；

　　3、 場(chǎng)內車(chē)輛登記準確，新?lián)p車(chē)輛記錄齊全并通報車(chē)主；

　　4、 指揮車(chē)輛及巡查時(shí)確保自身安全。

　　車(chē)場(chǎng)出入口崗

　　1、 車(chē)輛進(jìn)出敬禮且動(dòng)作標準、規范；

　　2、 任何車(chē)場(chǎng)進(jìn)出均須發(fā)放和回收憑證；

　　3、 收、發(fā)卡均站在車(chē)輛方向盤(pán)一側；

　　4、 車(chē)輛放行嚴格實(shí)行核人、核車(chē)、核證，收、發(fā)卡動(dòng)作迅速；

　　5、 保障出入口通道暢通；

　　6、 現場(chǎng)停車(chē)費現金超過(guò)￥500元時(shí)必須按要求上繳財務(wù)并換回憑證；

　　7、 票據、記錄完整，發(fā)現駛出的車(chē)輛有任何異常必須嚴格登記、核實(shí)、上報，確保無(wú)誤后方可放行；

　　8、 確保停車(chē)憑證編號、原子章、登記內容齊全、準確，所收現金與票號、時(shí)間、登記記錄相一致；

　　9、 車(chē)場(chǎng)出口無(wú)車(chē)輛放行時(shí)必須保證地樁牢固插在樁孔內

　　清潔類(lèi)

　　通 則

　　1、 地面無(wú)煙頭、無(wú)雜物、無(wú)積水，無(wú)污跡；

　　2、 墻面、天花無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)污跡；

　　3、 各種游樂(lè )設施、標識無(wú)灰塵、擺放整齊；

　　4、 垃圾入桶，不超載，無(wú)異味，無(wú)蚊蠅滋生；

　　5、 需打蠟的地面光亮顯本色；

　　6、 排水管、井內無(wú)雜物，排水暢通，無(wú)堵塞；

　　外 圍

　　1、 室外公共設施、場(chǎng)所無(wú)損壞、目視無(wú)塵；

　　2、 綠化帶、花池:無(wú)煙頭、無(wú)枯枝落葉、無(wú)雜物；

　　3、 大理石:無(wú)明顯腳印、無(wú)油漬、污跡；

　　4、 公園桌椅：手摸無(wú)灰塵、污跡、油跡，擺放整齊；

　　5、 噴泉水池：水質(zhì)不渾濁、無(wú)青苔及明顯沉淀物、浮物；

　　6、 宣傳欄：無(wú)明顯灰塵，張貼的內容整齊、美觀(guān)；

　　室 內

　　1、 地面、級梯無(wú)污跡、無(wú)雜物；

　　2、 天花：無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)明顯灰塵；

　　3、 電梯：轎箱內外無(wú)塵無(wú)污、無(wú)手��；溝槽無(wú)砂粒、污垢；

　　4、 宣傳欄：無(wú)塵無(wú)污；張貼內容整齊、美觀(guān)；

　　5、 電梯門(mén)、天臺門(mén)、設備房門(mén)：無(wú)塵無(wú)污；

　　6、 各類(lèi)標識、按鍵、對講電話(huà)：無(wú)灰塵、無(wú)污跡;

　　7、 天臺、雨棚：無(wú)雜物、煙頭、積水；

　　地下室

　　1、 通道暢通無(wú)雜物、地面無(wú)明顯灰塵；

　　2、 公共設施：目視無(wú)明顯灰塵、無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)；

　　3、 排水暢通、無(wú)積水。

　　洗手間

　　1、 地面、鏡面、臺面無(wú)水跡、污跡；

　　2、 便池無(wú)污垢、異味；

　　綠化類(lèi)

　　通 則

　　1、 無(wú)明顯病蟲(chóng)害，無(wú)積水，無(wú)死樹(shù)死苗，修剪合理美觀(guān)；

　　2、 植物無(wú)枯枝枯葉；

　　3、 黃土不直面向天；

　　4、 長(cháng)勢旺盛；

　　5、 主要部位設置有與植物相符的綠化標識牌，并安裝位置妥當，醒目、清晰、完整、干凈。

　　6、 喬 木

　　7、 樹(shù)干正常生長(cháng)挺直；

　　8、 骨架均勻，樹(shù)冠完整；

　　地被植物

　　1、 草坪目視平整，無(wú)明顯雜草；

　　2、 草坪長(cháng)勢良好，濃綠，長(cháng)度不超過(guò)4CM

　　花 壇

　　1、 搭配得當，層次分明；

　　2、 泥土不染花葉，不外露；

　　3、 整體布局美觀(guān)、耐看。

　　消殺現場(chǎng)

　　1、 投放消殺藥品的場(chǎng)所必須設置醒目、符合消殺工作要求的警示牌。

　　2、 外圍及綠化帶無(wú)鼠洞。

　　3、 無(wú)明顯四害活動(dòng)；

　　4、 下水道、污水井無(wú)明顯蚊蠅。

　　5、 夜晚公共照明燈光附近無(wú)明顯蚊蟲(chóng)、白蟻飛舞。

　　公共設施類(lèi)

　　通 則

　　1、 責任人、設施標識明確、清晰；

　　2、 無(wú)生銹、無(wú)掉漆，保養檢查記錄完整；

　　3、 管網(wǎng)有流向指示，閥門(mén)標明醒目的開(kāi)關(guān)狀態(tài)（常開(kāi)、常閉等）；

　　4、 危險部位（件）、狀態(tài)有保護及醒目的、符合專(zhuān)業(yè)要求的警告標識。

　　停車(chē)場(chǎng)設施

　　1、 入口處必須設置 “車(chē)輛駛入請登記”及符合要求的“停車(chē)場(chǎng)收費標準”標示牌；

　　2、 車(chē)庫入口有符合本小區實(shí)際的限高、限速標識；

　　3、 停車(chē)場(chǎng)內必須設禁鳴笛、限速、導航等標識牌；

　　4、 地面、墻面指示標線(xiàn)劃線(xiàn)規范、符合專(zhuān)業(yè)要求；

　　5、 應設崗亭，停車(chē)場(chǎng)“三證”齊全有效；

　　6、 入口設立明顯的標志，寫(xiě)明停車(chē)場(chǎng)的名稱(chēng)、性質(zhì)、類(lèi)別；

　　7、 符合“三公開(kāi)”制度，即有公開(kāi)車(chē)場(chǎng)責任人、公開(kāi)收費標準、公開(kāi)管理員姓名；

　　8、 崗亭內備有消防器材，置于明顯位置；

　　9、 道閘運行正常，無(wú)松動(dòng)變形、升降順暢；

　　10、 倒車(chē)架安裝牢固，不松動(dòng)；

　　11、 地下車(chē)場(chǎng)指示燈，指示箱工作正常。

　　化 糞 池

　　1、 化糞池有容積標識；

　　2、 糞池蓋板牢固、無(wú)堵塞，無(wú)污水溢出，無(wú)異味逸出。

　　泳池

　　1、 游泳池內池水清澈干凈無(wú)異味；

　　2、 泳池周?chē)鸁o(wú)鋒利有棱角硬物；

　　3、 泳池照明燈具完好，使用安全電壓；

　　4、 配有足量的救生員。

　　娛樂(lè )設施

　　1、 完好無(wú)破損；

　　2、 連接部位結實(shí)，無(wú)松脫，轉動(dòng)部位有防護罩；

　　3、 有使用說(shuō)明或提示性標識，標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整；

　　水池水箱

　　1、 水箱、水池密閉完好，標明容積；

　　2、 水位觀(guān)察管有標記，能觀(guān)看到水位；

　　3、 溢流管、進(jìn)水管、出水管有標識，并用箭頭標示出水流方向；

　　4、 溢流管不得與下水管道直接相連；

　　5、 露天水池、水箱的通氣孔孔口向下；

　　6、 泄水口、排氣孔有防蟲(chóng)網(wǎng)罩；

　　7、 進(jìn)出口門(mén)正常上鎖；

　　8、 確保水質(zhì)符合供水要求，無(wú)紅蟲(chóng)、泥沙；

　　9、 無(wú)滲漏、無(wú)銹跡、無(wú)異響；

　　10、 環(huán)境整潔干凈，無(wú)明顯積塵、油跡、污跡等。

　　招牌、溝渠池井

　　1、 外觀(guān)完好無(wú)缺損；

　　2、 溝、渠、井、蓋的面板完好，無(wú)破損，所有面板保證車(chē)輛駛過(guò)無(wú)明顯聲響；

　　3、 表面基本清潔、無(wú)明顯銹跡、油跡；

　　4、 顯要部位處的面板表面光亮、不影響觀(guān)瞻；]

　　5、 配置的照明裝置能正常使用。

　　房屋本體道路通道天臺

　　1、 墻面無(wú)明顯缺損、裂紋、脫落或破爛；

　　2、 道路整潔，地磚或大理石無(wú)松動(dòng)、破爛、缺損；

　　3、 路面無(wú)違章占用，地面警戒線(xiàn)和交通標識清晰；

　　4、 戶(hù)外招牌和射燈整潔、統一，安裝牢固。

　　5、 無(wú)明顯污跡、油跡、銹跡；

　　污水泵雨水泵

　　1、 泵井內無(wú)污泥；

　　2、 運轉時(shí)無(wú)異響和震動(dòng)；

　　3、 溢位器正常完好，無(wú)失控和誤報現象；

　　4、 電源控制箱各控制開(kāi)關(guān)正常并處在自動(dòng)控制狀態(tài)；

　　5、 控制箱各種信號指示正常、布線(xiàn)整齊；

　　公共設施類(lèi)

　　廣場(chǎng)噴泉

　　1、 水泵外殼和噴頭表面應有防銹處理；

　　2、 水中各種照明等電器設備符合安全電壓標準；

　　3、 噴水正常，噴口無(wú)堵塞；

　　4、 池底清潔無(wú)明顯雜物、枯葉；

　　5、 無(wú)明顯異味。

　　防雷設施

　　1、 避雷帶、避雷針連接點(diǎn)牢固，無(wú)彎曲、松脫斷裂；

　　2、 避雷帶、避雷針處無(wú)雜物堆放或懸掛物。

　　3、 無(wú)明顯銹跡；

　　4、 符合避雷系統技術(shù)要求。

　　公共照明

　　1、 燈具燈罩完好，無(wú)松動(dòng)。

　　2、 使用中無(wú)閃爍，無(wú)噪聲，無(wú)異常振動(dòng)。

　　3、 發(fā)熱量大的燈具，保證燈具周?chē)鸁o(wú)可燃、易燃物品。

　　4、 配電箱布線(xiàn)整齊，箱體及開(kāi)關(guān)有明確標志，按鈕和指示燈完好；

　　5、 燈具目視符合清潔要求。

　　防火門(mén)

　　1、 正反兩面標識良好；

　　2、 門(mén)把手完好。

　　3、 閉門(mén)器力度適中，能正常使用；

　　4、 能正常開(kāi)閉；

　　5、 設置有門(mén)禁系統的，能確保正常使用。

　　消防通通

　　1、 通道暢通無(wú)雜物；

　　2、 設置有明顯、符合要求的的標識；

　　3、 通道內照明、送風(fēng)、排風(fēng)良好；

　　4、 消防器材狀態(tài)良好。

　　消防設施

　　1、 防火卷簾門(mén)、煙感、溫感正常使用，測試時(shí)消防主機有準確、靈敏的報警顯示。

　　2、 對講電話(huà)能正常使用，標識和使用說(shuō)明清晰、完整、干凈；

　　3、 警鈴、風(fēng)閥、消防栓緊急情況下能正常使用；

　　4、 備有充足的消防用沙，消防工具如鐵秋、消防桶足量、完好；

　　5、 滅火器有效、完好；

　　6、 所有消防設施、設備標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　煤氣設施

　　1、 能正常完好使用；

　　2、 閥門(mén)能正常開(kāi)、閉（自動(dòng)、手動(dòng)）；

　　3、 閥門(mén)有常開(kāi)（常閉）標識，安裝位置適當、醒目，清晰、完整；

　　4、 有搶修電話(huà)標識，安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　5、 煤氣泄漏探測器完好。

　　門(mén)禁設施

　　1、 門(mén)禁通話(huà)時(shí)聲音清晰，無(wú)雜音，呼叫、報警等功能正常；

　　2、 門(mén)禁讀卡器讀卡正常，感應靈敏；

　　3、 門(mén)禁安裝牢固，布線(xiàn)規范；

　　4、 中心能提取門(mén)禁讀卡記錄；

　　5、 標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　各類(lèi)設備房

　　通用標準

　　1、 設備房門(mén)上有相應設備房標識；

　　2、 設備房?jì)鹊孛娓蓛�，無(wú)無(wú)關(guān)物品，物品擺放整齊，無(wú)雜物；

　　3、 設備現場(chǎng)的作業(yè)指導書(shū)齊備有效，各類(lèi)設備維修檢修記錄完整；

　　4、 配備足夠的滅火器和應急燈，通風(fēng)良好；

　　5、 設備房?jì)鹊呢摵砷_(kāi)關(guān)、閥門(mén)、單體設備等要有明顯的狀態(tài)標識，流體要流向標識；重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識；

　　6、 設備房?jì)仍O備外觀(guān)清潔，油漆無(wú)脫落，設備的轉動(dòng)部位有防護罩；

　　7、 設備完好，各類(lèi)儀表使用正常無(wú)損壞，無(wú)“跑、冒、滴、漏”現象，責任人明確；

　　8、 所有標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　高低壓配電房

　　1、 配電柜、配電箱有明顯標號；每個(gè)配電箱配電使用要有標識，

　　2、 配電柜、配電箱內布線(xiàn)規范，整齊，接線(xiàn)無(wú)松動(dòng)。

　　3、 溫度應保持在40℃以下。

　　4、 配備有高壓操作防護工具；負荷刀閘和接地刀閘有掛鎖鎖住。

　　5、 配電柜操作位地面敷設絕緣膠墊。

　　6、 配電計量總表鉛封完好。

　　7、 配電房接地線(xiàn)緊固，無(wú)斷裂情況。

　　8、 變壓器和通道之間有隔離圍欄隔離

　　空調設備

　　1、 主機正常運轉無(wú)異響和震動(dòng)。

　　2、 制屏（現場(chǎng)控制）和操作臺（遠程控制）的信息顯示正常。

　　3、 保溫到位、完好，無(wú)滲漏水現象；

　　4、 主機溫度不超過(guò)允許的設計溫度。

　　電 梯轎 廂

　　1、 確保正常使用；

　　2、 門(mén)機、內飾、轎頂表面清潔、明亮，無(wú)手印、污跡；

　　3、 各按鈕、按鍵、照明燈具、風(fēng)扇等完好、干凈，無(wú)異響；

　　4、 電梯準運證副本有效；

　　5、 各類(lèi)標識（火警、搭乘須知、開(kāi)關(guān)門(mén)、樓層層站、準運證副本等）齊全、清晰、完好，安裝位置適當；

　　6、 正常情況任何公司人員僅限搭乘消防梯（除陪同顧客、訪(fǎng)客、工作檢查情況外）；

　　電梯機房

　　1、 溫度應保持在40℃以下，降溫通風(fēng)設備正常使用，并保證達到節能降耗措施和要求；

　　2、 電梯盤(pán)車(chē)操作作業(yè)指導書(shū)有效、清晰；

　　3、 盤(pán)車(chē)救援工具完好、齊全；

　　4、 電梯機房?jì)葟堎N運行準用證副本2；

　　5、 分承包方的保養計劃書(shū)有效、清晰完整；

　　6、 懸掛有政府主管部門(mén)頒發(fā)的運行、維修工作記錄表，保持有效、清晰、完整；

　　7、 維修保養監督檢查能正常履行，記錄與計劃內容要求一致；

　　8、 故障維修記錄全面、詳盡、真實(shí)。

　　發(fā)電機

　　1、 發(fā)電機機油油位、蓄電池電解液液位正常；

　　2、 備用柴油油量保持在容器容量的80%附近；

　　3、 必須配備符合要求的兩套蓄電池，備有符合要求的切換開(kāi)關(guān)裝置；

　　4、 蓄電池電壓在24V（±2.0）；

　　5、 柴油儲備房敷設足量的消防滅火沙；

　　6、 正常情況下，發(fā)電機轉換開(kāi)關(guān)應打在自動(dòng)位置；

　　7、 發(fā)電機接地線(xiàn)緊固。

　　二氧化碳（CO2）設備

　　1、 二氧化碳稱(chēng)重裝置報警正常，氣瓶無(wú)漏氣失重情況；

　　2、 系統無(wú)失靈情況，所有的鉛封和保險帶完好無(wú)損；

　　3、 各防護區手動(dòng)/自動(dòng)選擇開(kāi)關(guān)正常，工作狀態(tài)中的指示燈亮；

　　4、 日常檢查時(shí)，把開(kāi)關(guān)打到手動(dòng)控制上。

　　，物業(yè)管理條例之物業(yè)現場(chǎng)管理標準（非表格版）

　　生活及消防泵類(lèi)設備房

　　1、 泵房各種信號、儀表指示完好正常；

　　2、 各種開(kāi)關(guān)處于自動(dòng)狀態(tài)，自動(dòng)、手動(dòng)切換正常；各種泵運轉時(shí)無(wú)異響和震動(dòng)；

　　3、 濕式報警閥應完好，且試驗裝置標識應明確。

　　泳池泵類(lèi)設施設備

　　1、 各種檢測藥物、儀器完好、有效，標識清晰、明確；

　　2、 沙缸壓力表在水泵運行時(shí)應保持在0.2-0.4PA壓力；

　　3、 各種信號、儀表指示完好正常；

　　4、 各種開(kāi)關(guān)工作時(shí)處于自動(dòng)狀態(tài)，自動(dòng)、手動(dòng)切換正常；

　　5、 各種泵運轉時(shí)無(wú)異響和震動(dòng)；

　　6、 現場(chǎng)無(wú)滲漏、油跡、水跡。

　　風(fēng)機房

　　1、 風(fēng)機配電箱保持在自動(dòng)位置，配電箱內接線(xiàn)規范；

　　2、 風(fēng)機運行時(shí)無(wú)抖動(dòng)現象，軸承位置無(wú)異響。

　　3、 能在控制中心控制送風(fēng)機啟停。

　　消防監控中心

　　1、 錄相畫(huà)面清晰；

　　2、 錄象鏡頭切換時(shí)間間隔為1秒，并確保重要鏡頭必須在一個(gè)切換循環(huán)中至少一次；

　　3、 錄象帶更換時(shí)間定時(shí)，并統一保管；

　　4、 各端口接線(xiàn)規范、牢固，各接入接出線(xiàn)有標識；

　　5、 中心對講和各崗位、荔景中心通訊良好，聲音清晰；

　　6、 聯(lián)動(dòng)柜面板指示燈工作正常，壓下試燈開(kāi)關(guān)，所有指示燈發(fā)光；

　　7、 備用鑰匙有效、準確，有標識，標識清晰、完整；鑰匙領(lǐng)用有詳細記錄；

　　8、 存有的相關(guān)法規、條例，公司、維修單位電話(huà)表等資料齊全、有效，清晰、整潔；

　　9、 消防工具箱內消防器材擺放整齊，完好；

　　10、 至少配備：防火服兩套、滅火器完好容量3公斤、救生繩兩副，且標識明確；

　　11、 IC卡發(fā)行、掛失由專(zhuān)人管理，且記錄詳細、準確，無(wú)遺漏。

　　作業(yè)類(lèi)

　　高空作業(yè)

　　1、 作業(yè)人員須執有效的《高空作業(yè)許可證》；

　　2、 有六級以上大風(fēng)、大雨、雷電等天氣惡劣情況時(shí)嚴禁高空作業(yè)；

　　3、 高空作業(yè)時(shí)，須使用安全帶，地面有專(zhuān)人監護；

　　4、 作業(yè)地點(diǎn)周邊設置遮欄或隔離帶，并設置有效、文字恰當、醒目的告示牌；

　　5、 清洗樓宇外墻時(shí)，應提前向用戶(hù)發(fā)出通知表明相關(guān)事項；

　　施 工管 理

　　1、 施工地點(diǎn)周邊設置遮欄或隔離帶，并設置有效、文字恰當、醒目的告示牌；

　　2、 施工完畢及時(shí)清理現場(chǎng)

　　現 場(chǎng)標 識

　　1、 現場(chǎng)標識符合公司CI標準并保持清潔、完好；

　　2、 標識擺放、掛置位置要統一、適當，符合工作內容要求，保證醒目、干凈；

　　陜西省物業(yè)管理條例 篇3

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條本條例適用于本省行政區域內物業(yè)的管理、使用、維護、服務(wù)及監督管理活動(dòng)。

　　第四條物業(yè)管理應當堅持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)、社區管理相結合的原則。

　　第五條省人民政府建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　設區的市、縣(市、區)人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)或者建設行政主管部門(mén)(以下統稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén))，負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　城管執法、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、財政、民政、價(jià)格、公安、城鄉規劃、市政公用、環(huán)境保護、工商行政管理等有關(guān)部門(mén)按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第六條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆工作，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛。

　　社區居民委員會(huì )負責指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開(kāi)展社區管理、社區服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第七條縣級以上人民政府應當制定扶持政策，采取措施，推動(dòng)住宅區、商業(yè)區、工礦區及機關(guān)、學(xué)校、醫院等實(shí)行社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

　　鼓勵采用節能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

　　第一節物業(yè)管理區域

　　第八條物業(yè)管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。

　　分期開(kāi)發(fā)建設或者兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區域。

　　第九條建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書(shū)、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向物業(yè)主管部門(mén)申請劃分物業(yè)管理區域。

　　物業(yè)主管部門(mén)應當自受理申請之日起二十日內，在征求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)等單位的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區域向物業(yè)買(mǎi)受人明示。

　　第十條物業(yè)管理區域劃定后，確需調整的，由物業(yè)主管部門(mén)按照本條例的規定重新進(jìn)行劃分登記，但應當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區域內已入住面積且已入住戶(hù)數的比例達到百分之五十以上的業(yè)主同意。

　　第二節配套建筑與設施設備

　　第十一條物業(yè)管理區域內的各類(lèi)配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關(guān)住宅小區規劃、設計規范和工程標準進(jìn)行建設。

　　物業(yè)管理區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。

　　第十二條物業(yè)服務(wù)用房的配置應當符合下列規定：

　　(一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

　　(二)具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。

　　業(yè)主委員會(huì )辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　物業(yè)服務(wù)用房由建設單位無(wú)償提供，屬于全體業(yè)主共有。

　　第十三條住宅小區內城管執法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米；住宅小區內的社區居民委員會(huì )用房，應當按照規劃要求進(jìn)行配套建設。

　　住宅小區內按照規劃配套建設的政務(wù)管理用房、社區居民委員會(huì )用房和承擔義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來(lái)源應當在項目建設條件意見(jiàn)書(shū)中載明。

　　第十四條按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會(huì )所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

　　第十五條物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(包括專(zhuān)用車(chē)庫和共用車(chē)庫內的車(chē)位，下同)的歸屬，由建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定屬于建設單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得銷(xiāo)售。

　　第十六條住宅小區內的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協(xié)調配合專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的施工，并承擔相關(guān)管溝、設備用房等土建工程的配套建設。

　　住宅小區內供水、供電、供氣、供熱分戶(hù)計量裝置或者入戶(hù)端口以外設施設備的各類(lèi)建設資金，統一并入城市基礎設施配套費(含綜合開(kāi)發(fā)費)，并根據公用事業(yè)價(jià)格改革和調整情況逐步核減，交由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位專(zhuān)項用于住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的投資建設。住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備歸專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所有。具體辦法由省建設行政主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)制定，城市基礎設施配套費的收取標準由設區的市人民政府合理確定。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關(guān)管線(xiàn)和計量裝置。

　　第十七條本條例實(shí)施前建設的住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，由業(yè)主大會(huì )決定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收。具體辦法由設區的市人民政府制定。

　　第十八條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當依法履行專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維修養護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶(hù)，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　各級人民政府和有關(guān)主管部門(mén)應當加強對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的監督管理，督促專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位履行投資、建設和維護管理義務(wù)。

　　第十九條物業(yè)管理區域內封閉運行的太陽(yáng)能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區域鍋爐等設施設備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由經(jīng)營(yíng)單位投資經(jīng)營(yíng)的除外。

　　第二十條城鄉規劃、建設行政主管部門(mén)在進(jìn)行建設工程規劃審批和設計審查時(shí)，應當就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的意見(jiàn)。

　　第三節前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

　　第二十一條建設單位應當依法通過(guò)招標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書(shū)十日前，持招標公告或者投標邀請書(shū)、招標文件等有關(guān)資料，向物業(yè)主管部門(mén)備案。

　　第二十二條鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開(kāi)發(fā)建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

　　建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶(hù)驗收時(shí)，應當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監督。

　　第二十三條建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產(chǎn)權歸屬等資料報物業(yè)主管部門(mén)備案，并在商品房銷(xiāo)售時(shí)將上述資料作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的內容。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、收費方式及收費起始時(shí)間、合同終止情形等內容進(jìn)行約定；涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的，其約定應當一致。

　　第二十四條新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續：

　　(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶(hù)計量裝置；

　　(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統；

　　(三)小區用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò )，并安裝分戶(hù)計量裝置；

　　(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶(hù)計量裝置和供熱分戶(hù)控制裝置；

　　(五)電話(huà)通信線(xiàn)、有線(xiàn)電視線(xiàn)和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶(hù)，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位；

　　(六)按照規劃要求完成消防供水、消防自動(dòng)報警裝置、消防車(chē)通道等共用消防設施建設；

　　(七)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；

　　(八)按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環(huán)境衛生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設施建設；

　　(九)按照規劃要求完成綠化建設及車(chē)庫、車(chē)位的配置；

　　(十)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設置有效的隔離設施；

　　(十一)法律、法規規定的其他條件。

　　建設單位應當組織有關(guān)部門(mén)及專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照前款規定，對住宅小區進(jìn)行綜合驗收，接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城鄉規劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門(mén)的監管，并向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)辦理綜合驗收備案手續。

　　第二十五條建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備接收管理手續，并協(xié)助物業(yè)買(mǎi)受人與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

　　第二十六條建設單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應當向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)等資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。

　　第二十七條建設單位應當在物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的監督下，按規定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶(hù)驗收等竣工驗收資料；

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　　(四)業(yè)主名冊；

　　(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　鼓勵建設單位為其開(kāi)發(fā)的住宅小區的物業(yè)管理，提供部分經(jīng)營(yíng)用房或者給予資金支持。

　　第三章業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )

　　第一節業(yè)主大會(huì )籌備組

　　第二十八條房屋的所有權人為業(yè)主。

　　建設單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將業(yè)主入住情況及時(shí)報告物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

　　符合下列條件之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議：

　　(一)業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上；

　　(二)業(yè)主已入住戶(hù)數的比例達到百分之五十以上；

　　(三)自首位業(yè)主入住之日起滿(mǎn)兩年且已入住戶(hù)數的比例達到百分之二十五以上。

　　第二十九條符合首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在三十日內組建業(yè)主大會(huì )籌備組。

　　籌備組由七人以上單數組成，由建設單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會(huì )等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。

　　籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區域內進(jìn)行書(shū)面公告。

　　第三十條籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內容；

　　(二)草擬管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則；

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數；

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì )委員候選人條件、名單和選舉辦法；

　　(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　對前款規定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區域內公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

　　籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第二節業(yè)主大會(huì )

　　第三十一條一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )職責。

　　第三十二條業(yè)主大會(huì )履行下列職責：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則及管理規約；

　　(二)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；

　　(三)監督業(yè)主委員會(huì )工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )的工作報告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的`決定；

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金)；

　　(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　(七)決定物業(yè)管理區域內的其他物業(yè)管理事項。

　　第三十三條業(yè)主大會(huì )對業(yè)主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：

　　(一)按照業(yè)主戶(hù)數計算的，一戶(hù)計算為一票；建設單位未售出的專(zhuān)有部分，計算為一票；

　　(二)按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計算。

　　業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。

　　第三十四條業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應當將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達的，應當在物業(yè)管理區域內公告。

　　不參加投票業(yè)主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規約或者臨時(shí)管理規約規定。

　　第三十五條物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議前，應當事先書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上如實(shí)反映。

　　第三十六條業(yè)主大會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )負責召集，每年至少召開(kāi)一次。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當召集業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：

　　(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的；

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

　　(三)業(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約規定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )不履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。

　　第三節業(yè)主委員會(huì )

　　第三十七條業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，業(yè)主委員會(huì )依照國家有關(guān)法律、法規和業(yè)主大會(huì )的授權開(kāi)展活動(dòng)。

　　業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：

　　(一)召集并主持業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　(三)執行業(yè)主大會(huì )的決議、決定；

　　(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(五)監督管理規約的實(shí)施；

　　(六)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第三十八條業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數組成。業(yè)主委員會(huì )委員應當由物業(yè)管理區域內的業(yè)主擔任，每屆任期不超過(guò)五年，可連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三日內召開(kāi)首次會(huì )議，在業(yè)主委員會(huì )委員中推選主任、副主任和執行委員，主任、副主任可以兼任執行委員。

　　執行委員負責業(yè)主委員會(huì )的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區居民委員會(huì )任職。

　　第三十九條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列資料向物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：

　　(一)業(yè)主大會(huì )會(huì )議決議；

　　(二)業(yè)主大會(huì )議事規則；

　　(三)管理規約；

　　(四)業(yè)主委員會(huì )委員名單和基本情況；

　　(五)法律、法規規定的其他資料。

　　物業(yè)主管部門(mén)應當自收到前款規定資料之日起十日內，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會(huì )備案證明，并出具業(yè)主委員會(huì )刻制印章證明。業(yè)主委員會(huì )應當依法刻制、使用、管理印章和開(kāi)立賬戶(hù)。

　　業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約、業(yè)主委員會(huì )委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起三十日內書(shū)面告知物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

　　第四十條業(yè)主委員會(huì )應當按照業(yè)主大會(huì )的決定及議事規則召開(kāi)會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或者執行委員負責召集，可以邀請社區居民委員會(huì )派人參加會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有三分之二以上委員出席，作出決定時(shí)應當經(jīng)全體委員過(guò)半數同意。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出決定之日起三日內，將業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì )會(huì )議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會(huì )提出詢(xún)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì )應當予以答復。

　　第四十一條業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)六十日前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)將業(yè)主委員會(huì )印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )；不及時(shí)移交的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當協(xié)調督促其移交。

　　第四十二條業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權，決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書(shū)面方式向業(yè)主大會(huì )提出辭職請求的；

　　(二)拒不履行委員職責的；

　　(三)業(yè)主委員會(huì )過(guò)半數委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其委員資格的；

　　(四)違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規約和侵害業(yè)主合法權益行為的；

　　(五)因其他原因不適合繼續擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。

　　第四十三條業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費及執行委員、委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會(huì )決定。

　　第四章物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理

　　第一節一般規定

　　第四十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關(guān)法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約的規定，不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為；

　　(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開(kāi)門(mén)窗等違反規劃規定的行為；

　　(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規定的行為；

　　(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為；

　　(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛生規定的行為；

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規定的行為；

　　(七)占用消防通道等違反消防管理規定的行為；

　　(八)賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì )、飼養動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；

　　(九)法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約禁止的其他行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )發(fā)現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關(guān)部門(mén)。

　　第四十五條業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺以及安裝空調外機、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時(shí)管理規約和物業(yè)管理的有關(guān)規定，保持物業(yè)的整潔、美觀(guān)。

　　業(yè)主利用屋面安裝太陽(yáng)能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以配合。

　　業(yè)主應當按照垃圾分類(lèi)收集的有關(guān)規定傾倒垃圾。

　　第四十六條業(yè)主出租房屋的，應當告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主不得違反法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約，將住宅、車(chē)庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車(chē)庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應當向業(yè)主委員會(huì )或者社區居民委員會(huì )提出書(shū)面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門(mén)辦理相關(guān)手續。

　　第二節住宅物業(yè)的裝飾裝修

　　第四十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應當持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續；按照規定需要報有關(guān)部門(mén)批準的，應當依法辦理批準手續。

　　業(yè)主拒不辦理登記、批準手續的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權按照管理規約或者臨時(shí)管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區域。

　　第四十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。

　　住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應當包括下列內容：

　　(一)裝飾裝修工程的實(shí)施內容和實(shí)施期限；

　　(二)允許施工的時(shí)間；

　　(三)廢棄物的清運與處置；

　　(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求；

　　(五)禁止行為和注意事項；

　　(六)裝修保證金的收取和退還；

　　(七)違約責任；

　　(八)其他需要約定的事項。

　　第四十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應當告知相鄰業(yè)主。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主不得拒絕和阻礙。

　　第三節車(chē)庫與車(chē)位的使用

　　第五十條車(chē)庫應當優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車(chē)庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車(chē)庫租賃費的標準按照有關(guān)部門(mén)發(fā)布的指導價(jià)格確定。在滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車(chē)庫出租給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長(cháng)不得超過(guò)六個(gè)月。

　　物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫應當優(yōu)先投入使用；車(chē)庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區域內占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置規劃以外的車(chē)位。

　　第五十一條占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應當交納車(chē)位場(chǎng)地使用費，收費標準由業(yè)主大會(huì )綜合考慮車(chē)庫租賃費的價(jià)格等因素確定。車(chē)位場(chǎng)地使用費屬于全體業(yè)主共有。

　　第五十二條鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會(huì )和城鄉規劃主管部門(mén)同意的情況下，建設、經(jīng)營(yíng)車(chē)庫和立體停車(chē)設施，滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需求。

　　利用地下空間建設、經(jīng)營(yíng)車(chē)庫的，縣級以上人民政府應當在容積率的認定等方面給予優(yōu)惠。

　　第五十三條業(yè)主需要在物業(yè)管理區域內停放汽車(chē)的，應當事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車(chē)位置，不得擅自占用道路或者其他場(chǎng)地。

　　業(yè)主對汽車(chē)有看管要求的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　第四節業(yè)主自治管理

　　第五十四條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

　　(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

　　(三)提出制定和修改管理規約、臨時(shí)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；

　　(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權；

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權；

　　(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作；

　　(七)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權；

　　(九)監督專(zhuān)項維修資金的管理和使用；

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第五十五條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規約、臨時(shí)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則；

　　(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定；

　　(四)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金；

　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費；

　　(六)法律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第五十六條管理規約、臨時(shí)管理規約應當對物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費的收交方式、違反規定應當承擔的責任等事項作出規定。

　　管理規約、臨時(shí)管理規約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對拒不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，由業(yè)主委員會(huì )督促其交納，并可以在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置予以公示。

　　第五十七條提倡業(yè)主委員會(huì )直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費，并按照合同約定將物業(yè)服務(wù)費支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)；業(yè)主委員會(huì )直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以協(xié)助。

　　業(yè)主對物業(yè)共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配，由業(yè)主大會(huì )決定；未作決定的，主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費或者折抵物業(yè)服務(wù)費。

　　第五十八條業(yè)主委員會(huì )應當定期在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置書(shū)面公告專(zhuān)項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況；業(yè)主委員會(huì )直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費或者采用酬金制收費方式的，還應當將物業(yè)服務(wù)費的收支情況予以公告。

　　第五章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第一節物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設立、取得相應資質(zhì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)法人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在其資質(zhì)等級許可的范圍內從事物業(yè)管理活動(dòng)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

　　第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有相應的專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專(zhuān)項服務(wù)的能力。

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　第六十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專(zhuān)項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。

　　第六十二條物業(yè)主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督管理，定期對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向物業(yè)主管部門(mén)定期報送信用檔案信息、統計報表等相關(guān)資料。

　　第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益受法律保護。任何單位和個(gè)人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用和提供無(wú)償服務(wù)。

　　第二節行業(yè)自律

　　第六十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)主管部門(mén)的指導下，建立行業(yè)自律組織，規范行業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益。

　　第六十五條物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關(guān)規定，制定物業(yè)服務(wù)規范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門(mén)建立健全信用檔案。

　　第六章物業(yè)服務(wù)

　　第一節物業(yè)服務(wù)內容與合同

　　第六十六條物業(yè)服務(wù)內容主要包括下列事項：

　　(一)物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；

　　(二)公共綠化的維護；

　　(三)公共區域環(huán)境衛生的維護；

　　(四)公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)；

　　(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù)；

　　(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理；

　　(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；

　　(八)其他物業(yè)管理事項。

　　第六十七條業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權，與通過(guò)招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務(wù)、違約責任等內容進(jìn)行約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責任作出約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權進(jìn)行查詢(xún)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內，向物業(yè)主管部門(mén)備案。

　　第六十八條解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應當依據合同履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。

　　物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；

　　(二)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養的有關(guān)資料；

　　(三)移交物業(yè)服務(wù)用房；

　　(四)清算預收、代收的有關(guān)費用；

　　(五)法律、法規規定的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業(yè)管理區域或者停止物業(yè)服務(wù)。

　　第二節物業(yè)服務(wù)收費

　　第六十九條物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。普通住宅類(lèi)物業(yè)服務(wù)收費，實(shí)行政府指導價(jià)；其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　實(shí)行政府指導價(jià)的，價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)主管部門(mén)，根據住宅物業(yè)種類(lèi)、服務(wù)內容、服務(wù)等級和物價(jià)指數變動(dòng)情況等，制定相應的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度，并每年向社會(huì )公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據基準價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專(zhuān)項服務(wù)的，其收費標準可以另行約定。

　　第七十條物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定對物業(yè)服務(wù)的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會(huì )的核查。

　　第七十一條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。

　　物業(yè)交付后長(cháng)期空置的，其物業(yè)服務(wù)費收費標準應當在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第七十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主有權拒絕。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應當按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主應當結清物業(yè)服務(wù)費。

　　第七十三條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶(hù)收取費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶(hù)提供服務(wù)。

　　第七章物業(yè)的維護

　　第一節建設單位的保修責任

　　第七十四條建設單位應當建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省有關(guān)規定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應的報酬。

　　第七十五條新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。

　　建設單位應當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門(mén)設立的賬戶(hù)交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　建設單位購買(mǎi)了工程質(zhì)量責任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　通過(guò)住宅性能認定的物業(yè)，建設單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當降低。

　　第七十六條建設單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門(mén)核實(shí)后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

　　第七十七條物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿(mǎn)后，建設單位履行了法定保修責任的，物業(yè)主管部門(mén)應當將與分部工程相對應的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設單位。

　　第七十八條物業(yè)主管部門(mén)應當對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實(shí)施統一監督管理。具體辦法由省建設行政主管部門(mén)制定。

　　第二節專(zhuān)有部分的維護

　　第七十九條物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后，業(yè)主專(zhuān)有部分的養護、維修，由業(yè)主負責。

　　業(yè)主專(zhuān)有部分出現危害安全、影響觀(guān)瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時(shí)養護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。

　　第八十條業(yè)主長(cháng)期空置物業(yè)時(shí)，應當告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專(zhuān)有部分的養護、維修、管理等事項進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。

　　第三節共用部位及共用設施設備的維護

　　第八十一條物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后，物業(yè)管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔；業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。

　　共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　電梯、區域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關(guān)規定，委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位負責維護、保養。

　　第八十二條住宅物業(yè)和住宅小區內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在入住前將首期專(zhuān)項維修資金存入專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。專(zhuān)項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關(guān)規定執行。

　　其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交納專(zhuān)項維修資金。

　　第四節專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護

　　第八十三條住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應當承擔分戶(hù)計量裝置或者入戶(hù)端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關(guān)費用。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備進(jìn)行維修、養護、更新時(shí)，業(yè)主應當予以配合。

　　第八十四條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以將專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等費用，不得從專(zhuān)項維修資金中列支。

　　第八章社區物業(yè)管理與舊住宅區物業(yè)管理

　　第一節社區物業(yè)管理

　　第八十五條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的社區管理機構，具體指導、協(xié)調物業(yè)管理的有關(guān)工作。

　　第八十六條物業(yè)管理、城管執法、公安、城鄉規劃、環(huán)境保護等部門(mén)應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時(shí)作出處理。

　　第八十七條實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集，由社區居民委員會(huì )、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和城管執法、物業(yè)管理等部門(mén)參加。

　　聯(lián)席會(huì )議主要協(xié)調下列事項：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)部門(mén)不依法履行職責的情況；

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現的問(wèn)題；

　　(三)物業(yè)管理區域內發(fā)生的突發(fā)事件；

　　(四)物業(yè)管理與社區管理的銜接和配合；

　　(五)需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。

　　第八十八條業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向社區居民委員會(huì )或者聯(lián)席會(huì )議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　第八十九條有關(guān)部門(mén)、單位在物業(yè)管理區域內開(kāi)展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務(wù)活動(dòng)以及突發(fā)事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動(dòng)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當給予協(xié)助、配合。

　　第二節舊住宅區物業(yè)管理

　　第九十條設區的市、縣(市、區)人民政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區，應當采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會(huì )公布。

　　舊住宅區的范圍，由設區的市、縣(市、區)人民政府劃定。

　　舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔；開(kāi)發(fā)項目設施不配套等遺留問(wèn)題由原建設單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備改造應當達到分戶(hù)計量、分戶(hù)控制條件，其建設支出由相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔；業(yè)主專(zhuān)有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。設區的市、縣(市、區)人民政府對投資責任另有規定的，從其規定。

　　第九十一條舊住宅區改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規定建設物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營(yíng)性用房。經(jīng)營(yíng)性用房可用于出租經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會(huì )監督使用。

　　改造整治前由相關(guān)部門(mén)、單位承擔的環(huán)衛綠化、市政設施養護等費用，改造整治后仍由其給予補助。

　　第九十二條舊住宅區改造整治完成后，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )，由業(yè)主大會(huì )決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。業(yè)主大會(huì )成立前的物業(yè)管理，由社區居民委員會(huì )組織實(shí)施。

　　第九十三條未建立專(zhuān)項維修資金制度的舊住宅區，業(yè)主應當按照國家和省有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集專(zhuān)項維修資金。有車(chē)位場(chǎng)地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專(zhuān)項維修資金。

　　第九章法律責任

　　第九十四條違反本條例規定的行為，法律、法規已作出處罰規定的，按照其規定執行；法律、法規未作出處罰規定的，按照本條例的規定執行。

　　第九十五條違反本條例規定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門(mén)予以處罰：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規定報送信用檔案信息、統計報表等相關(guān)資料的，責令限期改正；逾期未改正的，處以三千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區域、停止物業(yè)服務(wù)或者未辦理退出手續、履行相應義務(wù)的，處以五萬(wàn)元以下的罰款；情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)；

　　(三)建設單位未依法交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，責令限期改正；逾期未改正的，處以十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第九十六條違反本條例規定，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位無(wú)正當理由拒絕、拖延投資建設或者接收專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的，由設區的市、縣(市、區)人民政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當承擔相應的賠償責任。

　　第九十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規定的，由物業(yè)主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)給予警告，責令限期改正；逾期未改正的，處以?xún)汕г�以上一萬(wàn)元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的，應當依法承擔民事責任。

　　第九十八條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第九十九條物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和其他有關(guān)部門(mén)的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)在進(jìn)行建設工程規劃審批和設計審查時(shí)，未就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位意見(jiàn)的；

　　(二)未按照本條例規定對住宅小區綜合驗收進(jìn)行監管的；

　　(三)未按照本條例規定籌備、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的；

　　(四)挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專(zhuān)項維修資金的；

　　(五)未按照本條例規定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議的；

　　(六)發(fā)現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時(shí)作出處理的；

　　(七)其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

　　第十章附則

　　第一百條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本條例的有關(guān)規定執行。

　　第一百零一條本條例自20xx年5月1日起施行。

　　物業(yè)管理基本原則

　　(一)權責分明原則：在物業(yè)管理區域內，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)的權利與職責要分明。一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。物業(yè)的產(chǎn)權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。

　　(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調業(yè)主主導，是現代物業(yè)管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。

　　(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。

　　(四)統一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　(五)專(zhuān)業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎。物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。區別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規定進(jìn)行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專(zhuān)項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。

　　(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)濟中應當實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開(kāi)，揭標要公正。

　　(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問(wèn)題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中時(shí)時(shí)刻刻離不開(kāi)法律、法規。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規范文書(shū)，是物業(yè)管理的基本依據。

　　陜西省物業(yè)管理條例 篇4

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第三條本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護和管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。

　　第四條市、區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責本轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，開(kāi)發(fā)區管理機構受市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)委托負責本區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作(以下統稱(chēng)為市、區、縣物業(yè)管理主管部門(mén))。

　　建設、規劃、工商、物價(jià)、公安、環(huán)保、市容、城市管理等行政管理部門(mén)，應當按各自職責協(xié)同實(shí)施本條例。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府，下同)、社區居民委員會(huì )應當協(xié)助區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)做好本轄區內業(yè)主大會(huì )的成立工作，并對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)進(jìn)行指導和監督。

　　第五條市、區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當建立經(jīng)常性的物業(yè)管理情況通報制度，并加強與有關(guān)行政管理機關(guān)的溝通。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )

　　第六條劃分物業(yè)管理區域應當根據物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設、規模經(jīng)營(yíng)、方便管理、降低管理成本等因素進(jìn)行。

　　新建物業(yè)，包括分期建設或者兩個(gè)以上單位共同開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)管理區域，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　住宅物業(yè)，建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時(shí)，應當向市、縣物業(yè)管理主管部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區域的要求。市、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當按照本條第一款的規定劃定物業(yè)管理區域。

　　本條例實(shí)施前，物業(yè)管理區域已經(jīng)自然形成且無(wú)爭議的，可以繼續作為獨立的物業(yè)管理區域。

　　第七條業(yè)主應當向物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )提供聯(lián)系地址、通訊方式。

　　一個(gè)物業(yè)管理區域內業(yè)主少于5個(gè)，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　一個(gè)物業(yè)管理區域內業(yè)主在100個(gè)以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議前，就業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬討論的事項書(shū)面征求所代表的業(yè)主的意見(jiàn)。凡需投票表決的事項，應當由業(yè)主本人根據投票權數簽署贊同、反對或者棄權的書(shū)面意見(jiàn)，由業(yè)主代表收集并提交業(yè)主大會(huì )，作為投票時(shí)的'表決意見(jiàn)。

　　第八條符合業(yè)主大會(huì )成立條件的物業(yè)管理區域，建設單位應當以書(shū)面形式告知物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)和街道辦事處；業(yè)主也可以以書(shū)面形式告知。

　　第九條區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當在收到書(shū)面報告后，及時(shí)會(huì )同街道辦事處，協(xié)調成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。

　　籌備組一般由5名成員組成，其中社區居民委員會(huì )代表、建設單位代表各1名，業(yè)主代表3名�；I備組組長(cháng)由社區居民委員會(huì )代表?yè)�任�；I備組成員名單應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　第十條籌備組應當履行下列主要職責：

　　(一)擬定業(yè)主公約(草案)、業(yè)主大會(huì )議事規則(草案)；

　　(二)擬定業(yè)主委員會(huì )的選舉辦法(草案)，業(yè)主委員會(huì )選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%；

　　(三)確認業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數；

　　(四)提出業(yè)主委員會(huì )委員候選人名單，并在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)之前，將名單在物業(yè)管理區域內公示7日以上；

　　(五)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容，做好會(huì )務(wù)籌備工作。

　　第十一條業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權實(shí)行住宅物業(yè)一套房屋計一投票權；非住宅物業(yè)每200平方米計一投票權，200平方米以下每一房地產(chǎn)權證計一投票權。單個(gè)業(yè)主所持的投票權數最高不超過(guò)全部投票權數的30%。

　　單個(gè)物業(yè)登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上所有權人的，應自行確定一名投票人。

　　第十二條業(yè)主委員會(huì )應當由5-13人單數組成，其成員不得在本物業(yè)管理區域內從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì )每屆任期由業(yè)主大會(huì )確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。

　　第十三條分期建設的物業(yè)達到成立業(yè)主大會(huì )條件時(shí)，選舉業(yè)主委員會(huì )成員一般為5人，每期入住后再增選業(yè)主委員會(huì )成員，直至本屆業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)重新選舉。

　　第十四條業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應當有物業(yè)管理區域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權。代理人應當具有完全民事行為能力和有授權委托書(shū)。

　　采用書(shū)面形式征求意見(jiàn)的，應當將所討論的議題文稿入戶(hù)送交業(yè)主并由其簽字確認。

　　第十五條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，將業(yè)主委員會(huì )有關(guān)資料報區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)備案。區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當將業(yè)主委員會(huì )備案的有關(guān)情況告知物業(yè)所在地的街道辦事處、社區居民委員會(huì )和轄區派出所。

　　業(yè)主委員會(huì )備案資料包括：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )備案表；

　　(二)業(yè)主大會(huì )議事規則；

　　(三)業(yè)主公約；

　　(四)業(yè)主大會(huì )的決定；

　　(五)業(yè)主委員會(huì )組成人員的基本情況。

　　前款規定的業(yè)主委員會(huì )備案事項發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內到區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)重新辦理備案手續。

　　第十六條依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )憑區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)出具的備案證明刻制印章。

　　第十七條業(yè)主委員會(huì )應當依法使用印章。

　　以業(yè)主委員會(huì )的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì )作出決定，加蓋業(yè)主委員會(huì )印章方可對外公布。

　　第十八條業(yè)主委員會(huì )應當按照規定召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )逾期不召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當責令業(yè)主委員會(huì )限期召集。

　　第十九條業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)60日前，應在物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦事處的指導和監督下由原業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉，新一屆業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生后10日內，原業(yè)主委員會(huì )應當將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )。對不按時(shí)移交的，街道辦事處和區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當指導、督促其移交；對拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì )可以請求轄區內的公安民警協(xié)助移交。

　　任期屆滿(mǎn)，原業(yè)主委員會(huì )無(wú)法組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處應當協(xié)助業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì )不得直接從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第二十條業(yè)主委員會(huì )有下列情形之一的，經(jīng)指出拒不改正，區、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應當責令其即時(shí)解散，由所在地街道辦事處協(xié)助業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )：

　　(一)有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業(yè)主合法權益，情節嚴重的；

　　(二)嚴重影響社區安定和社會(huì )穩定的。

　　第二十一條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )對重大事項作出決定，使少數業(yè)主利益受到損失的，受益業(yè)主應當給予相應補償。

　　第二十二條在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合相關(guān)社區居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會(huì )開(kāi)展工作；業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議時(shí)應當告知社區居民委員會(huì )并認真聽(tīng)取建議，作出的決定應當書(shū)面告知社區居民委員會(huì )。

　　陜西省物業(yè)管理條例 篇5

　　第一章總則

　　第一條

　　為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

　　第二條

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條

　　國家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四條國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第五條

　　國務(wù)院建設行政主管部門(mén)負責全國物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作�？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì )

　　第六條

　　房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

　　(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

　　(三)提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；

　　(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權；

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權；

　　(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作；

　　(七)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權；

　　(九)監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金)的管理和使用；

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第七條

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則；

　　(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定；

　　(四)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金；

　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用；

　　(六)法律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第八條

　　物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。

　　第九條

　　一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　物業(yè)管理區域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　第十條

　　同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　第十一條

　　下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則；

　　(二)制定和修改管理規約；

　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　(五)籌集和使用專(zhuān)項維修資金；

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　(七)有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十二條

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定，對業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。

　　第十三條

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。

　　第十四條

　　召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。

　　住宅小區的業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì )。

　　業(yè)主委員會(huì )應當做好業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄。

　　第十五條

　　業(yè)主委員會(huì )執行業(yè)主大會(huì )的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(四)監督管理規約的實(shí)施；

　　(五)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第十六條

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　業(yè)主委員會(huì )委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

　　業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )成員中推選產(chǎn)生。

　　第十七條

　　管理規約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規約應當尊重社會(huì )公德，不得違反法律、法規或者損害社會(huì )公共利益。

　　管理規約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第十八條

　　業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì )的組成和成員任期等事項作出約定。

　　第十九條

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十條

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合公安機關(guān)，與居民委員會(huì )相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會(huì )，并認真聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第二十一條

　　在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十二條

　　建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的臨時(shí)管理規約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

　　第二十三條

　　建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。

　　物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守臨時(shí)管理規約予以書(shū)面承諾。

　　第二十四條

　　國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十五條

　　建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。

　　第二十六條

　　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第二十七條

　　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　第二十八條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。

　　第二十九條

　　在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　第三十條

　　建設單位應當按照規定在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房。

　　第三十一條

　　建設單位應當按照國家規定的`保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　物業(yè)管理服務(wù)編輯

　　第三十二條

　　從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定。

　　第三十三條

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　第三十四條

　　一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　第三十五條

　　業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權利義務(wù)、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進(jìn)行約定。

　　第三十六條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十七條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當與業(yè)主委員會(huì )辦理物業(yè)驗收手續。

　　業(yè)主委員會(huì )應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

　　第三十八條

　　物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十九條

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業(yè)主委員會(huì )。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì )選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應當做好交接工作。

　　第四十條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十一條

　　物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十二條

　　業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納。

　　第四十三條

　　縣級以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監督。

　　第四十四條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

　　第四十五條

　　物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　第四十六條

　　對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。

　　有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應當及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規定。保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十八條

　　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關(guān)規定。

　　物業(yè)使用人違反本條例和管理規約的規定，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。

　　第四十九條

　　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

　　第四章使用與維護

　　第五十條

　　物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關(guān)手續后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會(huì )討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續。

　　第五十一條

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )的同意。

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十二條

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當及時(shí)恢復原狀。

　　第五十三條

　　業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　第五十四條

　　住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。

　　專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專(zhuān)項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設行政主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院財政部門(mén)制定。

　　第五十五條

　　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第五十六條

　　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養護，費用由責任人承擔。

　　第五章法律責任

　　第五十七條

　　違反本條例的規定，住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

　　第五十八條

　　違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十九條

　　違反本條例的規定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十條

　　違反本條例的規定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　第六十一條

　　違反本條例的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十二條

　　違反本條例的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十三條

　　違反本條例的規定，挪用專(zhuān)項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專(zhuān)項維修資金，情節嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第六十四條

　　違反本條例的規定，建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十五條

　　違反本條例的規定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第六十六條

　　違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用：

　　(一)擅自改變物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　　(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；

　　(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

　　個(gè)人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十七條

　　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第六十八條

　　業(yè)主以業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的名義，從事違反法律、法規的活動(dòng)，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十九條

　　違反本條例的規定，國務(wù)院建設行政主管部門(mén)、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發(fā)現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　物業(yè)管理的工作原則

　　(一)權責分明原則：在物業(yè)管理區域內，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)的權利與職責要分明。一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。物業(yè)的產(chǎn)權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。

　　(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調業(yè)主主導，是現代物業(yè)管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。

　　(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。

　　(四)統一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　(五)專(zhuān)業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎。物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。區別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規定進(jìn)行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專(zhuān)項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。

　　(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)濟中應當實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開(kāi)，揭標要公正。

　　(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問(wèn)題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中時(shí)時(shí)刻刻離不開(kāi)法律、法規。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規范文書(shū)，是物業(yè)管理的基本依據。

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