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黃山市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則全文
為規范我市物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》和國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《安徽省城市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》等有關(guān)規定，結合我市實(shí)際，制定《黃山市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則》(試行)，并經(jīng)市政府審議通過(guò)，現印發(fā)給你們，請認真貫徹執行。
第一條 為規范本市物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》和國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《安徽省城市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》等有關(guān)規定，結合我市實(shí)際制定《黃山市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則》。以下簡(jiǎn)稱(chēng)《細則》。
第二條 本《細則》適用于本市行政區域內具有物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費管理。
第三條 本《細則》所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內容，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行日常維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主和物業(yè)使用人所收取的費用。
第四條 政府提倡業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )通過(guò)市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當的價(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)費用通過(guò)市場(chǎng)競爭形成。
第五條 市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責全市物業(yè)管理服務(wù)收費管理與監督, 制定屯溪中心城區物業(yè)服務(wù)等級收費標準。區縣價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同區縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)服務(wù)收費的監督和管理。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。住宅物業(yè)綜合服務(wù)費、小區車(chē)輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等實(shí)行政府指導價(jià)。非住宅物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
第七條 住宅物業(yè)綜合服務(wù)費實(shí)行等級管理。市、縣(區)價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，根據行業(yè)平均成本和當地經(jīng)濟發(fā)展水平，制定物業(yè)管理服務(wù)分等定級辦法、收費標準和浮動(dòng)幅度，并定期調整和公布。等級收費標準二年向社會(huì )公布一次。
電梯、水泵、中央空調等運行費、維修、維護費用除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外應納入代收代交費用，由物業(yè)管理企業(yè)單獨列帳，按實(shí)際支出費用和約定方式單獨建帳，合理分攤。具體分攤方式由業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。業(yè)主委員會(huì )成立前，由開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第八條 業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第九條 建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應當約定前期物業(yè)管理的企業(yè)、服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式及計費起始時(shí)間等內容，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應當一致。
前期物業(yè)管理綜合服務(wù)收費標準，參照物業(yè)服務(wù)等級和相應等級收費標準，由建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理合同中予以明確，并作為購房合同的附件，向購房者進(jìn)行明示。雙方約定不成的，按管理權限報價(jià)格主管部門(mén)審定。
成立業(yè)主委員會(huì )的住宅小區，具體收費標準由業(yè)主大會(huì )或授權的業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)根據物業(yè)服務(wù)等級和相應的收費標準在物業(yè)服務(wù)合同中約定。雙方約定不成的，按管理權限報價(jià)格主管部門(mén)審定。
別墅小區物業(yè)管理綜合服務(wù)收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買(mǎi)受人合同約定。雙方約定不成的，按管理權限報價(jià)格主管部門(mén)審定。
第十條 業(yè)主、使用人自辦理物業(yè)交付使用手續次月起，按合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開(kāi)發(fā)建設單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位全額交納。
對五保戶(hù)和生活低保的住戶(hù)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)雙方商定，可以減收或者免收物業(yè)綜合服務(wù)費用。
第十一條 物業(yè)服務(wù)費以法定產(chǎn)權面積(房屋所有權證登記的建筑面積)計算，其中頂層躍層和閣樓按法定產(chǎn)權面積的一半收費，儲物間、柴房不收費，車(chē)庫按標準收費;未辦理產(chǎn)權證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門(mén)實(shí)測的房屋建筑面積計算。
物業(yè)管理服務(wù)費按月收取，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定預收物業(yè)服務(wù)費的，預收期限不得超過(guò)六個(gè)月。
第十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的書(shū)面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門(mén)辦理報批手續。在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應當將業(yè)主所得收益30%用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，70%納入專(zhuān)項維修資金，但業(yè)主大會(huì )另有決定的除外。
第十三條 物業(yè)小區內，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務(wù)合同，由物業(yè)管理企業(yè)向委托單位收取手續費。不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
第十四條 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，裝修單位(或裝修人)應在裝飾裝修前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議，服從物業(yè)管理企業(yè)的管理。裝飾裝修垃圾清運，按建筑面積計算，每平方米收費2元。
物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主和裝修單位收取任何形式的裝飾裝修保證金。
第十五條 房屋出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主或物業(yè)使用人按約定交納，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權或使用權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時(shí)結清物業(yè)服務(wù)費用，未結清物業(yè)管理服務(wù)費的，房地產(chǎn)管理部門(mén)有權不予辦理產(chǎn)權轉移相關(guān)手續。
業(yè)主、使用人應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用。違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不繳納服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
第十六條 物業(yè)管理服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)制度。物業(yè)管理企業(yè)收費前，應當按照價(jià)格主管部門(mén)的規定，將服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目以及收費標準在服務(wù)區域內的醒目位置公示。
第十七條 實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行收費許可證制度。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施住宅小區服務(wù)收費前，必須按規定向價(jià)格主管部門(mén)申請《安徽省經(jīng)營(yíng)性服務(wù)收費許可證》，亮證收費。
第十八條 價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量和收費項目、標準、收費行為的監督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規和規定的，由政府價(jià)格主管部門(mén)依據《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。
第十九條 本《細則》自2007年 7月 1日起施行。原來(lái)已經(jīng)價(jià)格和房地產(chǎn)主管部門(mén)核定等級和收費標準的老物業(yè)小區，改善相關(guān)條件和服務(wù)，確需調整收費標準的，按照本《細則》規定，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意后調整。
第二十條 本《細則》由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責解釋。
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