2016注冊房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》模擬試題答案

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　　一、單項選擇題

　　1.：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P59，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設立、管理有明確的規定。設立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應具備下列條件：有符合公司法人登記的名稱(chēng)和組織機構;有適應房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房;注冊資本100萬(wàn)元以上;有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì )計人員;法律、法規規定的其他條件。

　　2.：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P59，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設立、管理有明確的規定。設立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應具備下列條件：有符合公司法人登記的名稱(chēng)和組織機構;有適應房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房;注冊資本100萬(wàn)元以上;有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì )計人員;法律、法規規定的其他條件。

　　3.：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P60，表4—1，二級資質(zhì)注冊資本應大于等于2000萬(wàn)元。

　　4.：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P60，表4—1，申領(lǐng)四級資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間應大于等于1年。

　　5.：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P60，新設立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應當自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照之日起30日內，持相關(guān)文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。

　　6.：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P60，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書(shū)》。

　　7.：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P61，一級資質(zhì)由省、自治區、直轄市建設行政主管部門(mén)初審，報國務(wù)院建設行政主管部門(mén)審批。

　　8.：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P61，經(jīng)濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統籌安排，并采取行政劃撥方式供應。

　　9.：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P61，采用劃撥方式取得建設用地使用權有以下兩種情形：《城市房地產(chǎn)管理法》規定，國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規規定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥;經(jīng)濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，堅持合理利用土地、節約用地的原則。經(jīng)濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統籌安排，并采取行政劃撥方式供應。

　　10.：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P62，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%”，即2億元×20%=4000萬(wàn)元。

　　11.：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P62，投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來(lái)說(shuō)是非債務(wù)性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務(wù);投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出。

　　12.：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P62，國務(wù)院《關(guān)于調整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)[2004]13號)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目(不含經(jīng)濟適用住房項目)資本金比例由20%提高到35%。5000萬(wàn)元×35%=1750萬(wàn)元。

　　13.：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P63，出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。

　　14.：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P63，滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權。

　　15.：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P63，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》規定，出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。這里所指的滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的起止日是自土地使用權出讓合同生效之日計算起至次年同月同日止。

　　16.：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P63，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》規定，出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。這里動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期是指開(kāi)發(fā)建設單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期。

　　17.：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P63，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》規定，因政府或者政府有關(guān)部門(mén)的行為而不能如期開(kāi)工的或中斷建設一年以上的，不征收土地閑置費。

　　18.：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P64，對于經(jīng)工程質(zhì)量監督部門(mén)核驗，確屬房屋主體結構質(zhì)量不合格的，消費者有權要求退房，終止房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。這里的質(zhì)量監督部門(mén)是指專(zhuān)門(mén)進(jìn)行質(zhì)量驗收的質(zhì)量監督站，其他單位的核驗結果不能作為退房的依據。

　　19.：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P64，對給購房人造成損失應當有合理的界定，應只包含直接損失，不包含精神損失等間接損失。

　　知識點(diǎn)：

　　20.：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P64，對于經(jīng)工程質(zhì)量監督部門(mén)核驗，確屬房屋主體結構質(zhì)量不合格的，消費者有權要求退房，終止房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。

　　21.：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P65，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目時(shí)必須具備的條件。

　　22.：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P65，項目手冊制度可以對工程進(jìn)度、質(zhì)量是否符合預售條件等進(jìn)行審核，有效防止樓盤(pán)“爛尾”等現象的發(fā)生。

　　23.：A【答案解析】：參見(jiàn)教材P66，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第二十一條規定，轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。

　　24.：B【答案解析】：參見(jiàn)教材P67，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目時(shí)，尚未完成拆遷安置補償的，原拆遷安置補償合同中有關(guān)的權利、義務(wù)隨之轉移給受讓人。

　　25.：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P68，屋面防水最低保修期限為3年。

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　　26.：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P68，衛生潔具最低保修期限為1年。

　　27.：C【答案解析】：參見(jiàn)教材P69，凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：在未經(jīng)依法取得國有土地使用權的土地上開(kāi)發(fā)建設的;在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上開(kāi)發(fā)建設的;司法機關(guān)和行政機關(guān)依法規定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;預售房地產(chǎn)，但未取得該項目預售許可證的;權屬有爭議的;違反國家有關(guān)規定建設的;不符合工程質(zhì)量標準，驗收不合格的;法律、行政法規規定禁止的其他情形。

　　28.：D【答案解析】：參見(jiàn)教材P71，D選項應為“房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果”。

　　二、多項選擇題

　　1.：BCE【答案解析】：參見(jiàn)教材P59，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設立、管理有明確的規定。設立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應具備下列條件：有符合公司法人登記的名稱(chēng)和組織機構;有適應房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房;注冊資本100萬(wàn)元以上;有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì )計人員;法律、法規規定的其他條件。

　　2.：BCE【答案解析】：參見(jiàn)教材P60，一級資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應具備的條件：注冊資本應在5000萬(wàn)元以上;從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的時(shí)間不少于5年;近3年房屋建筑面積累計竣工不少于30萬(wàn)㎡;連續5年建筑工程質(zhì)量合格率達到100%;上一年房屋建筑施工面積不少于15萬(wàn)㎡;專(zhuān)業(yè)管理人員不少于40人，其中中級以上職稱(chēng)管理人員不少于20人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì )計人員不少于4人。

　　3.：BCDE【答案解析】：參見(jiàn)教材P61，確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計劃的要求。

　　4.：ACDE【答案解析】：參見(jiàn)教材P61，采用劃撥方式取得建設用地使用權有以下兩種情形：《城市房地產(chǎn)管理法》規定，國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規規定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥;經(jīng)濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，堅持合理利用土地、節約用地的原則。經(jīng)濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統籌安排，并采取行政劃撥方式供應。

　　5.：CE【答案解析】：參見(jiàn)教材P62，項目投資資本金可以用土地使用權作價(jià)出資。以工業(yè)產(chǎn)權、非專(zhuān)利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過(guò)投資項目資本金總額的20%，國家對采用高新技術(shù)成果有特別規定的除外。所以CE選項不正確。

　　6.：ABCD【答案解析】：參見(jiàn)教材P64，對給購房人造成損失應當有合理的界定，應只包含直接損失，不包含精神損失等間接損失。

　　7.：ABCD【答案解析】：參見(jiàn)教材P65，項目手冊制度可以加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監測，及時(shí)了解和掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的進(jìn)展情況，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)按城市規劃實(shí)施開(kāi)發(fā)，按要求分期投入開(kāi)發(fā)所需資金、進(jìn)行配套建設、完成拆遷安置;可以對工程進(jìn)度、質(zhì)量是否符合預售條件等進(jìn)行審核，有效防止樓盤(pán)“爛尾”等現象的發(fā)生。

　　8.：ACE【答案解析】：參見(jiàn)教材P65，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目時(shí)必須具備的條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū);按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規模后才允許轉讓。

　　9.：ADE【答案解析】：參見(jiàn)教材P66，對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)項目，轉讓的前提是必須經(jīng)有批準權的人民政府審批。由受讓方先補辦土地使用權出讓手續，并依照國家有關(guān)規定繳納土地使用權出讓金后，才能進(jìn)行轉讓。所以BC選項不正確。

　　10.：AC【答案解析】：參見(jiàn)教材P66，BDE選項分別為私有住宅轉讓后仍用于居住的;根據城市規劃土地使用權不宜出讓的;轉讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的，經(jīng)有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續。

　　11.：DE【答案解析】：參見(jiàn)教材P68，根據《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》的規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時(shí)，向購買(mǎi)人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

　　12.：ADE【答案解析】：參見(jiàn)教材P68，五金件損壞為1年;管道堵塞為2個(gè)月。

　　13.：AE【答案解析】：參見(jiàn)教材P69，凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：在未經(jīng)依法取得國有土地使用權的土地上開(kāi)發(fā)建設的;在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上開(kāi)發(fā)建設的;司法機關(guān)和行政機關(guān)依法規定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;預售房地產(chǎn)，但未取得該項目預售許可證的;權屬有爭議的;違反國家有關(guān)規定建設的;不符合工程質(zhì)量標準，驗收不合格的;法律、行政法規規定禁止的其他情形。

　　14.：ABE【答案解析】：參見(jiàn)教材P70，發(fā)布房地產(chǎn)廣告應當具有或者提供下列相應真實(shí)、合法、有效的證明文件，主要包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構的營(yíng)業(yè)執照或者其他主體資格證明;建設主管部門(mén)頒發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);土地主管部門(mén)頒發(fā)的項目土地使用權證明;工程竣工驗收合格證明;發(fā)布房地產(chǎn)項目預售、出售廣告，應當具有地方政府建設主管部門(mén)頒發(fā)的預售許可證證明，出租、項目轉讓廣告，應當具有相應的產(chǎn)權證明;中介機構發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項目廣告，應當提供業(yè)主委托證明;工商行政管理機關(guān)規定的其他證明。

　　15.：ABC【答案解析】：參見(jiàn)教材P70，房地產(chǎn)預售、銷(xiāo)售廣告，必須載明以下事項：開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng);中介服務(wù)機構代理銷(xiāo)售的，載明該機構名稱(chēng);預售或者銷(xiāo)售許可證書(shū)號。

　　16.：ABCE【答案解析】：參見(jiàn)教材P71，D選項應為“房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果”。

　　三、判斷題

　　1.：對【答案解析】：參見(jiàn)教材P60，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為四個(gè)資質(zhì)等級。

　　2.：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P60，申領(lǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)二級資質(zhì)，應連續3年建筑工程質(zhì)量合格率達到100%，此題中有關(guān)部門(mén)不應該批準。

　　3.：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P60，三級資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)注冊資本應在800萬(wàn)元以上。

　　4.：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P60，新設立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應當自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照之日起30日內，持營(yíng)業(yè)執照復印件、企業(yè)章程、驗資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和聘用合同到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書(shū)》。

　　5.：對【答案解析】：參見(jiàn)教材P61，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房集中的區域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。

　　6.：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P61，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應當以出讓的方式取得，但法律和國務(wù)院規定可以采用劃撥方式的除外。

　　7.：對【答案解析】：參見(jiàn)教材P62，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。

　　8.：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P62，2004年4月，《關(guān)于調整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)[2004]13號)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目(不含經(jīng)濟適用住房項目)資本金比例由20%提高到35%。

　　9.：對【答案解析】：參見(jiàn)教材P63，因不可抗拒力造成開(kāi)工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪澇等自然災害，不征收土地閑置費。

　　10.：對【答案解析】：參見(jiàn)教材P63，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應對其開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任。

　　11.：對【答案解析】：參見(jiàn)教材P64，對于經(jīng)工程質(zhì)量監督部門(mén)核驗，確屬房屋主體結構質(zhì)量不合格的，消費者有權要求退房，終止房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。

　　12.：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P66，經(jīng)濟適用住房項目轉讓后仍用于經(jīng)濟適用住房的，經(jīng)有批準權限的人民政府批準，也可以不補辦出讓手續。

　　13.：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P67，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在辦理完土地使用權變更登記手續后30天內，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理項目轉讓備案手續。

　　14.：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P67，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。

　　15.：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P68，商品住宅的保修期不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修的存續期。

　　16.：對【答案解析】：參見(jiàn)教材P68，非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修的存續期。

　　17.：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P68，根據《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的規定，衛生間地面滲漏的最低保修期限為1年。

　　18.：錯【答案解析】：參見(jiàn)教材P68，根據《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的規定，門(mén)窗翹裂的最低保修期限為1年。

　　19.：對【答案解析】：參見(jiàn)教材P68，根據《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的規定，衛生潔具的最低保修期限為l年。

　　20.：對【答案解析】：參見(jiàn)教材P69，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳。

　　21.：對【答案解析】：參見(jiàn)教材P70，發(fā)布房地產(chǎn)項目預售、出售廣告，應當具有地方政府建設主管部門(mén)頒發(fā)的預售、銷(xiāo)售許可證明。

　　22.：對【答案解析】：參見(jiàn)教材P70，房地產(chǎn)廣告的要求中規定，房地產(chǎn)廣告中對價(jià)格有表示的，應當清楚地表示為實(shí)際的銷(xiāo)售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。

　　23.：對【答案解析】：參見(jiàn)教材P71，房地產(chǎn)廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明。

　　24.：對【答案解析】：參見(jiàn)教材P71，房地產(chǎn)廣告中不得含有能夠為入住者辦理戶(hù)口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾。

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