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2016年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析題模擬題
案例分析題是考試中的一個(gè)難點(diǎn)，所以在考試來(lái)臨之際，各位考生要好好的復習哦。yjbys小編和大家分享部分關(guān)于考試的練習題，希望對大家能夠有所幫助，更多試題請繼續關(guān)注應屆畢業(yè)生培訓網(wǎng)。
試題一：
某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機構名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機構咨詢(xún)，假如你作為該估價(jià)機構的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。
問(wèn)題：
1.你所在的估價(jià)機構通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報告?
2.你應如何確定作為拆遷估價(jià)依據的該被拆遷人房屋的用途?
答案：
1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價(jià)機構為該拆遷項目估價(jià)機構，一般由拆遷人委托。
2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當事人按以下原則確定：
�、僖苑课輽鄬僮C書(shū)及權屬檔案的記載為準;
�、诋數卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認定有特別規定的，從其規定;
�、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結果確定;
�、軐Ρ徊疬w房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫(xiě)字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區域的總體規劃等)之后，還需做哪些專(zhuān)業(yè)工作?
參考答案：
解法一：
擬選用假設開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)比較法對該宗地塊進(jìn)行估價(jià)，還需要進(jìn)一步了解類(lèi)似土地近期
公開(kāi)招標地塊的若干成交實(shí)例的成交價(jià)格及房地產(chǎn)(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內類(lèi)似公寓、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租賃成本，進(jìn)而分析確定該宗土地的最佳開(kāi)發(fā)方案，以及該地塊開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式(出售或出租)，運用市場(chǎng)法和收益法等預測建成以后該宗房地的總價(jià)值，需調查了解類(lèi)似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費用、建安工程費用、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、前期費用、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費、專(zhuān)業(yè)費用、開(kāi)發(fā)利潤及投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)(土地)應負擔的稅費，在此基礎上測算土地的價(jià)格。再選取若干可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調整后，確定地塊的比準價(jià)格。最后綜合以上兩種估價(jià)結果，確定最終的估價(jià)價(jià)格，再根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》，撰寫(xiě)并出具該宗土地的規范估價(jià)報告。
解法二：
1.選用假設開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。
2.了解類(lèi)似土地近期公開(kāi)招標地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況。
3.了解類(lèi)似公寓、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本。
4.分析確定土地的最佳開(kāi)發(fā)方案。
5.開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式(租或售)運用市場(chǎng)法收益法等預測建成后房地產(chǎn)總價(jià)值調查了解類(lèi)似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費用等;前期費用如建安工程費，專(zhuān)業(yè)費等，測算土地價(jià)格。
6.選取比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準價(jià)格。
7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價(jià)結果。
8.根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》的要求，撰寫(xiě)并出具估價(jià)報告。
試題二：
某酒店從1998年開(kāi)始興建，但由于開(kāi)發(fā)物業(yè)的資金問(wèn)題造成工程爛尾。后由現權利人甲公司進(jìn)行后續工程建設，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工驗收證書(shū)》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產(chǎn)產(chǎn)權證》，以該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款。
問(wèn)題：
1.簡(jiǎn)述評估該酒店的技術(shù)路線(xiàn)。
2.確定評估價(jià)值時(shí)還應考慮的因素有哪些?
參考答案：
1.通過(guò)實(shí)地考查和對周邊區域的調查并分析有關(guān)資料后，根據估價(jià)對象酒店物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況進(jìn)行估價(jià)方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長(cháng)期收益的經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)，區別于其他各類(lèi)房地產(chǎn)，特別是中大型星級酒店物業(yè)，其房地產(chǎn)價(jià)值已并非各項要素資產(chǎn)的簡(jiǎn)單估價(jià)相加，據此我們確定將收益法作為本次公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值評估的基本方法，同時(shí)在酒店房地產(chǎn)構成要素資產(chǎn)的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價(jià)合理性的一面，能夠保守地測算估價(jià)對象的現有價(jià)值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價(jià)的輔助方法。
通過(guò)以上兩種方法加權平均得出估價(jià)對象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除法定優(yōu)先受償款，即得出本次估價(jià)對象的抵押價(jià)值。2.大型星級酒店的整棟物業(yè)的市場(chǎng)交易實(shí)例缺乏，所以通常不采取市場(chǎng)法對其評估，酒店的收益年限較長(cháng)，所以對未來(lái)的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應考慮的因素。
某酒店從1998年開(kāi)始興建，但由于開(kāi)發(fā)物業(yè)的資金問(wèn)題造成工程爛尾。后由現權利人甲公司進(jìn)行后續工程建設，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工驗收證書(shū)》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產(chǎn)產(chǎn)權證》，以該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款。
問(wèn)題：
1.簡(jiǎn)述評估該酒店的技術(shù)路線(xiàn)。
2.確定評估價(jià)值時(shí)還應考慮的因素有哪些?
參考答案：
1.通過(guò)實(shí)地考查和對周邊區域的調查并分析有關(guān)資料后，根據估價(jià)對象酒店物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況進(jìn)行估價(jià)方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長(cháng)期收益的經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)，區別于其他各類(lèi)房地產(chǎn)，特別是中大型星級酒店物業(yè)，其房地產(chǎn)價(jià)值已并非各項要素資產(chǎn)的簡(jiǎn)單估價(jià)相加，據此我們確定將收益法作為本次公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值評估的基本方法，同時(shí)在酒店房地產(chǎn)構成要素資產(chǎn)的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價(jià)合理性的一面，能夠保守地測算估價(jià)對象的現有價(jià)值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價(jià)的輔助方法。
通過(guò)以上兩種方法加權平均得出估價(jià)對象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除法定優(yōu)先受償款，即得出本次估價(jià)對象的抵押價(jià)值。
2.大型星級酒店的整棟物業(yè)的市場(chǎng)交易實(shí)例缺乏，所以通常不采取市場(chǎng)法對其評估，酒店的收益年限較長(cháng)，所以對未來(lái)的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應考慮的因素。
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