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2016房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試必須掌握的專(zhuān)業(yè)詞匯
2016房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試將近，小編幫大家整理了房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試中必須掌握的一些專(zhuān)業(yè)詞匯，歡迎大家閱讀參考。
1.房地產(chǎn)
房地產(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，具體地是指土地及其附著(zhù)物。房產(chǎn)總是以地產(chǎn)聯(lián)結為一體的，具有整體性和不可分割性。
2.房地產(chǎn)產(chǎn)權
是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權。具體內容是產(chǎn)權人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權利。
3.土地使用權
是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開(kāi)發(fā)權、收益權、處置權。政府以拍賣(mài)、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿(mǎn)后，如該土地用途符合當時(shí)城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經(jīng)批準并補清地價(jià)后可以繼續使用。
4.房地產(chǎn)市場(chǎng)
主要包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃市場(chǎng)。含一級市場(chǎng)、二級市場(chǎng)和三級市場(chǎng)：
一級市場(chǎng)是指國家土地管理部門(mén)(長(cháng)春市國土管理局)按土地供應計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣(mài)的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其他用地者的市場(chǎng)。
二級市場(chǎng)是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位和個(gè)人的市場(chǎng)。
三級市場(chǎng)是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)權轉讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是在二級市場(chǎng)基礎上的第二次或多次轉讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。
5.土地類(lèi)型
長(cháng)春市土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設施及自由集資、微利房用地。
6.三通一平
是指在發(fā)展基礎上的水通、電通、路通及場(chǎng)地平整。
7.七通一平
是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場(chǎng)地平整。
8.土地管理局
代表國家行使土地所有者的權利，以及對房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)管理的政府部門(mén)。
9.公證處
是國家的證明機關(guān)，是提供法律公證的機構。
10.國土局產(chǎn)權登記處
是專(zhuān)門(mén)辦理房地產(chǎn)初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續的部門(mén)。
11.房地產(chǎn)證
是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權屬的法律憑證。
12.商品房
是指發(fā)展商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設并經(jīng)國土局批準在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房產(chǎn)證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與及交換的房地產(chǎn)。
13.復式房
上、下兩層二合為一，與標準房的結構方面有區別。
14.面積概念
總建筑面積：是指各層建筑面積的總和。底層建設按外墻墻角以上的外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。
建筑面積：是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
使用面積：是指住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的凈面積之和。計算使用面積時(shí)有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶(hù)內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積;內墻面裝修厚度也計入使用面積。
公用面積：商業(yè)的公用面積是指住宅內為住戶(hù)出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計算的建筑面積存在公共面積的分攤問(wèn)題。
實(shí)用面積：是指它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。
套內面積：是指俗稱(chēng)“地磚面積”。它是在實(shí)用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的空間的概念。
房屋的基底面積：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。
15.建筑密度
在用地范圍內所有建筑物的基底面積總和與地塊面積之比。
16.容積率
規定的地塊上全部的建筑部面積與地塊面積之比。
17.宗地圖
是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線(xiàn)和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門(mén)頒發(fā)給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線(xiàn)范圍內施工建房。
宗地圖是土地使用合同書(shū)附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線(xiàn)、界址點(diǎn)位置、宗地內建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書(shū)附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。
18.預售許可證
按規定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花。
19.外銷(xiāo)許可證
凡對境外預售的房屋都要辦理此證方可出售。
20.商品房買(mǎi)賣(mài)合同
是由政府有關(guān)部門(mén)統一編制，用以明確買(mǎi)賣(mài)雙方權利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷(xiāo)售都必須簽訂此合同。
21.房地產(chǎn)抵押合同
是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當事人的權利和義務(wù)關(guān)系，由銀行、業(yè)主和發(fā)展商三方簽訂。
22.銀行按揭
是指購房者購買(mǎi)樓房時(shí)與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款和利息。
23.預售樓花
即樓宇預售。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者獲取了建設土地，按政府批準的建筑施工圖紙施工，且投入開(kāi)發(fā)的資金已達到投資總額的三分之二(用地價(jià)款除外)，便可向長(cháng)春市房地產(chǎn)產(chǎn)權登記處申請和辦理樓宇預售登記，經(jīng)批準后方可預售。
24.樣板房與示范單位
是指與實(shí)際房屋的結構相同，但裝修標準按發(fā)展商的售樓書(shū)而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區別，目的是為提供給客戶(hù)做裝修參考。
25.物業(yè)管理
是房地產(chǎn)管理市場(chǎng)化的一種綜合性經(jīng)營(yíng)方式，分為維護性管理和經(jīng)營(yíng)性管理兩類(lèi)。維護性物業(yè)管理的職能，主要為高層與多層住宅、綜合寫(xiě)字樓、標準工業(yè)廠(chǎng)房等樓宇及機電設備保養維修、治安、消防、環(huán)境衛生及其他服務(wù)為業(yè)主提供良好的工作和居住環(huán)境。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理除具有維護性管理職能外，還通過(guò)對物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)達到回收投資和獲取利潤的目的。
26.房地產(chǎn)評估
就是房地產(chǎn)估價(jià)師根據房地產(chǎn)的有關(guān)信息、數據，選擇合適的估價(jià)方法，按照一定的估價(jià)程序，最后確定物業(yè)的價(jià)格和價(jià)值的過(guò)程。評估的主要方法有：1、市場(chǎng)比較法;2、收益還原法;3、剩余法;4、成本法。
27.銀行本票
是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉帳結算或支取現金的票據。有效期為一個(gè)月。
28.銀行匯票
是匯款人將款項交存當地銀行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉帳結算或支取現金的票據。有效期為一個(gè)月。
29.銀行支票
是銀行的存款人簽發(fā)給受款人辦理轉帳或委托開(kāi)戶(hù)銀行將款項支付給受款人的票據。有效期為十天。
30.確權
確權是依照法律、政策的規定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報、權屬調查、地籍勘丈、審核批準、登記注冊、發(fā)放證書(shū)等登記規定程序，確認某一房地產(chǎn)的所有權、使用權的隸屬關(guān)系和他項權利。
31.權屬調查包括內容
房地產(chǎn)權屬調查包括：審查土地來(lái)源是否合法、占地是否超出規定的范圍;審查建筑物有沒(méi)有加層、超面積、改結構、改用途等情況;確認房地產(chǎn)的權利人、權利性質(zhì)、權屬來(lái)源、取得時(shí)間、使用年限、權利狀況、變化情況和用途、價(jià)值、等級、座落等。
32.宗地及宗地號代表意思
宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線(xiàn)組成的封閉地塊。長(cháng)春市的土地，以宗地為基本單位統一編號，叫宗地號，又稱(chēng)地號，其有四層含義，稱(chēng)為：區、帶、片、宗，從大范圍逐級體現其所在的地理位置。
33.土地使用的年期確定
凡與長(cháng)春市土地局簽訂《土地使用權出讓合同書(shū)》的用地，其土地使用年期按國家規定執行。即：居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。
34.房地產(chǎn)登記的意義
房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)權利的法定手續。房地產(chǎn)登記有三個(gè)方面的作用：
(1)產(chǎn)權確認，即確認房地產(chǎn)的權屬狀態(tài);
(2)保障權利人的合法權益;
(3)加強房地產(chǎn)管理，即通過(guò)房地產(chǎn)登記對房地產(chǎn)交易狀況進(jìn)行管理和監督。
35.房地產(chǎn)登記有何法律效力
依法登記的房地產(chǎn)權利受法律保護。房地產(chǎn)權利經(jīng)核準登記后，產(chǎn)權即到法律上的承認。產(chǎn)權人可以依法對其房地產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分權能，任何其他人無(wú)權干涉或妨礙，否則產(chǎn)權人可依法請求法律上的保護。
36.《房地產(chǎn)證》有什么作用?
《房地產(chǎn)證》是權利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證。
37.房地產(chǎn)登記按下列程序辦理:
(1)提出申請;
(2)受理申請;
(3)審查申請文件;
(4)權屬調查;
(5)依法公告;
(6)確認房地產(chǎn)權利;
(7)將核準登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊上;
(8)計收規費并頒發(fā)房地產(chǎn)權利證書(shū);
(9)立卷歸檔。
38.怎樣申請房地產(chǎn)登記
申請房地產(chǎn)登記，應當按照長(cháng)春市國土管理局的有關(guān)規定向登記機關(guān)提交申請書(shū)及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請人的申請符合規定的，登記機關(guān)應在規定時(shí)間內核準登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權利證書(shū)。
39.申請房地產(chǎn)登記，能否委托他人辦理
申請房地產(chǎn)登記，申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請的，應向登記機關(guān)提交經(jīng)公證的委托書(shū)。
40.同幢建筑物使用功能不一的，土地使用年限怎樣確定
同幢建筑物使用功能不一的，有土地合同的，以合同規定的年限為準。其它情況的土地使用年期一律按其中使用期年限最長(cháng)的進(jìn)行登記，也就是說(shuō)，同幢建筑物有住宅和商場(chǎng)的，該幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期登記。
41.不滿(mǎn)18周歲的個(gè)人是否可以購買(mǎi)市場(chǎng)商品房，如果能夠則怎樣辦理
只要具備合法身份證明的國內公民都可以在長(cháng)春購買(mǎi)商品房。但不滿(mǎn)18周歲沒(méi)有民事行為能力或限制民事行為能力的公民，購房時(shí)需提交其監護關(guān)系證明和監護人身份證明。
42.多個(gè)共有人一起購買(mǎi)商品房時(shí)所擁有的份額有無(wú)限制
可以由購房者協(xié)商自行決定，不作限制。
43.多層和高層的界定
一般以電梯加以界定：7層以下(含7層)不帶電梯為多層;8層至20層之間為小高層;20層以上100米以下為高層;100米以上為超高層。
44.幾種常見(jiàn)的建筑構造形式
構造形式：是支撐建筑物本身重量的方式。
磚混結構：墻體承重
多層：
框架結構：墻體不承重，僅以梁、柱、板作為承重體系
框架結構：通常適用于20層以下左右的房屋
剪力墻結構：使用鋼筋混凝土墻，墻體承重
高層 筒體結構：使用鋼筋混凝土墻圍合成筒狀，起到承重和
穩定作用(國貿大廈)
鋼體結構：用特殊鋼材作為結構支撐(地王、賽格廣場(chǎng))
45.民用建筑工程的幾種常見(jiàn)病及成因
1)外墻滲漏
在框架結構的房屋出現較多，原因有：
(1)填空墻內沙漿不均勻;
(2)建筑用磚質(zhì)量不合格;
(3)磚的砌筑方法不對，磚線(xiàn)太齊，沒(méi)有把磚的接口錯開(kāi);
(4)沙漿批面工序不對，在下層沙漿未完全干透即進(jìn)行上層批面。
2)窗框滲水
窗框與外墻接縫處，所填充的沙漿不密實(shí)或窗體因質(zhì)量問(wèn)題而發(fā)生變形。
3)內墻開(kāi)裂駁落
因工序時(shí)間預留不充分，導致里面一層的沙漿批面未能干透。
4)下水不足
在施工期間，管道開(kāi)口未用特制堵頭封閉，或因封閉不嚴而導致雜物進(jìn)入管道。
5)上水水壓不足
樓頂水箱過(guò)小、水位不夠或水泵泵力不足。
6)水管黃銹水
因使用的鍍鋅水管質(zhì)量不合格，導致管道內壁生銹，產(chǎn)生黃水現象。
7)地面開(kāi)裂
因進(jìn)行水泥地面劈面的工序中，不同層面的預留時(shí)間不足。建筑物分段水平面沉降范圍不均勻。
46.基礎設施和配套設施的涵義
一、基礎設施
水、電、道路、通訊、煤氣等生活必要設施。
二、配套設施
會(huì )所、泳池、中庭花園、兒童樂(lè )園等以提高居住質(zhì)量為目的的設施。
47.住宅平面設計和幾個(gè)概念
1. 客廳與餐廳的相互關(guān)系
客廳的標準面積：16—20平米(長(cháng)4.5—5平米，寬3.5—4平米，以常見(jiàn)三件套沙發(fā)擺放為準)
餐廳的標準面積：10—14平米(以6—8人用餐為準)。
2.采光、通風(fēng)的順序要求
首先保證主要功能房(客廳、主臥房)的采光、通風(fēng)等要求，
再盡可能處理好其他不同功能房的采光、通風(fēng)等要求。
48.工程部人員基本架構
經(jīng)理(結構工程師或建筑工程師)、總工程師、結構工程師、建筑工程師、給排水工程師、電器工程師(強電：照明、空調、電梯等;弱電：電話(huà)、電視監控、消防報警、保安、電腦網(wǎng)絡(luò )等)、預決算工程師。
49.工程部職能
地盤(pán)工程建設的質(zhì)量管理、成本管理、工期管理。
50.政府有關(guān)部門(mén)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中所起的作用
國家土管理局：批地、報建、驗收;
城鄉建設委員會(huì )：對施工單位、設計院的管理，以及施工手續的審批;
消防局：對消防設計的審批及消防設施的驗收;
勞動(dòng)局：電梯的驗收和維修申報;
環(huán)保局：對環(huán)境治理的監督;
質(zhì)檢站：對工程質(zhì)量的驗收監督。
安監站：對施工現場(chǎng)安全措施落實(shí)的檢查督促。
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