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2017土地代理人《相關(guān)法律》知識點(diǎn)：物權法的基本原則
物權法的基本原則主要包括物權法定原則、一物一權原則和物權公示原則。小編下面為大家整理了關(guān)于物權法基本原則的知識點(diǎn)，希望對你有所幫助!
一、物權法定原則
物權法定原則，是指物權的種類(lèi)、內容、效力、取得、喪失、變更及其保護的方法均源自法律的直接規定，當事人不得自由地創(chuàng )設�！吨腥A人民共和國物權法》第五條規定：“物權的種類(lèi)和內容，由法律規定。”這是物權法關(guān)于物權法定基本原則的法律規定。 物權法定原則的具體內容包括：
(一)物權種類(lèi)法定化
非經(jīng)法律準許，當事人不得創(chuàng )設新類(lèi)型的物權。意即當事人在其協(xié)議中不得明確規定其通過(guò)合同設定的權利為物權，也不得設定與法定的物權不相符合的物權。
(二)物權內容法定化
物權制度的所有內容均是由法律直接加以規定的。例如，國有土地使用權即是我國法律規定的一種用益物權，其具體的內容直接由國家的法律加以規定，而不能由當事人雙方通過(guò)協(xié)商隨意改變法律規定的內容。
(三)物權效力法定化
即物權的法律后果源自法律的直接規定。例如，設立抵押權時(shí)，該權利從何時(shí)開(kāi)始生效，須依照法律的規定辦理相應的手續以后才能生效，不能由當事人通過(guò)協(xié)議加以設定。
(四)物權的變更規則法定化
非經(jīng)法定程序，不得取得、變更和消滅物權。由于物權具有的特殊性質(zhì)，決定了物權的取得、變更和消滅都必須依照法律規定的條件和程序方可實(shí)現。例如，房屋的所有權變更必須依照法律的規定進(jìn)行過(guò)戶(hù)變更登記方可實(shí)現，否則即使交易雙方已經(jīng)通過(guò)協(xié)商達成了一致意見(jiàn)，也不能導致所有權的移轉。
(五)物權保護方法法定化
物權保護方法和債權保護方法均為法定的物權保護方法。當物權主體的權利受到侵害時(shí)，可依法采取相應的法律措施保護自己的權利，法律未加以規定的救濟措施，即使雙方當事人同意，也不得采用。
二、一物一權原則
一物一權原則，即指一物之上只能存在一個(gè)所有權，不得有互不相容的兩個(gè)以上的物權同時(shí)存在于同一標的物上。
一物一權原則的具體內容包括以下幾項;
(一)一個(gè)特定的標的物上只有一個(gè)所有權 根據一物一權原則，一個(gè)所有權的客體僅為一個(gè)獨立物，集合物原則上不能成為一個(gè)所有權的客體，而只能成為多個(gè)所有權的客體。物權的客體僅為獨立的特定的物。只有在作為物權的客體的物具有獨立性和特定性的情況下才能明確物權的支配范圍，使物權人能夠在其客體之上形成物權并排斥他人的干涉。但是說(shuō)一個(gè)所有權的客體僅為一個(gè)特定物，并不是說(shuō)一個(gè)特定物之上的所有人不能為多人，事實(shí)上數人對一物享有所有權，并不指所有權也成為多重所有權，所有權仍然是一個(gè)，只不過(guò)主體存在著(zhù)多人而已。共有，就是指數個(gè)人對一個(gè)物享有一個(gè)獨立所有權，而不是每一個(gè)共有人各自都有一個(gè)獨立的所有權。
(二)同一物上不得設有兩個(gè)以上相互沖突和矛盾的物權 根據一物一權原則，同一物之上可以并存數個(gè)物權，但各個(gè)物權之間不得相互矛盾�？梢酝瑫r(shí)并存的物權主要有以下幾種情況：①所有權與他物權同時(shí)并存。所有人雖享有占有、使用、收益和處分的權能，但這些權能可以根據法律的規定和所有人的意志移轉給非所有人享有，從而在權能分離的基礎上使非所有人享有他物權。如在土地所有權之上設定土地使用權、地役權等。②在同一物之上設定數個(gè)擔保物權。我國擔保法并不禁止在同一物之上設定數個(gè)擔保物權，但這數個(gè)擔保物權不得相互矛盾。例如根據我國法律的規定，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權必須移轉質(zhì)物的占有，這樣在一項動(dòng)產(chǎn)之上就不能設定兩個(gè)質(zhì)權人不同的質(zhì)權。③用益物權與擔保物權同時(shí)并存。例如所有人可將其房屋租賃給他人使用，從而在此基礎上產(chǎn)生租賃權，同時(shí)也可在該物之上設置抵押權。同樣，在此種情形下，也不得存在相互沖突的權利，例如質(zhì)權要移轉占有，因此它與移轉占有的用益物權就不能并存。
三、物權公示原則
物權公示原則，是指民事主體對物權的享有與變動(dòng)均應采取可取信于社會(huì )公眾的外部表現方式的原則�！吨腥A人民共和國物權法》第六條規定：“不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動(dòng)產(chǎn)物權的設立和轉讓?zhuān)瑧斠勒辗梢幎ń桓丁?rdquo;這是物權法關(guān)于物權公示基本原則的法律規定。
物權的排他性決定了物權的變動(dòng)會(huì )產(chǎn)生排他的效果，為了保護交易的安全，保護民事主體的合法權益，有必要對物權的變動(dòng)規定公開(kāi)的行為方式。
所謂公示，是指物權在變動(dòng)時(shí)，必須將物權變動(dòng)的事實(shí)通過(guò)一定的公示方法向社會(huì )公開(kāi)，從而使第三人知道物權變動(dòng)的情況，以避免第三人遭受損害并保護交易安全。物權的變動(dòng)之所以要公示也是由物權的性質(zhì)本身所決定的。物權公示制度的建立極大地減少了產(chǎn)權變動(dòng)中的糾紛，從而維護了交易的安全和秩序。 物權公示原則的具體內容包括：
1.物權的公示方法必須由法律規定 目前各國的立法普遍采取不動(dòng)產(chǎn)登記、動(dòng)產(chǎn)交付的公示方法。為防止不同人對同一物的爭奪，保護善意第三人的利益，法律必須明確規定物權公示的方法，只有合法所有人均以法定的公示方法對外進(jìn)行物權公示，才能使所有的第三人明確物的所有權歸屬情況。
2.物權公示的效力必須由法律規定 依照我國法律的規定，普通的動(dòng)產(chǎn)一經(jīng)交付，便發(fā)生所有權轉移的后果;不動(dòng)產(chǎn)的轉讓一經(jīng)辦理登記手續，便發(fā)生該不動(dòng)產(chǎn)的所有權轉移的法律后果。正因為法律對物權公示有著(zhù)嚴格要求，所以很多不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)往往需要等待登記公示之后才能發(fā)生物權效力，因此實(shí)踐中經(jīng)常會(huì )出現“一房二賣(mài)”的現象，最典型的例子就是公民購買(mǎi)預售的住房時(shí)，由于預售當時(shí)并無(wú)條件辦理房屋產(chǎn)權的變更登記，所以訂立預售合同之后，購房的公民仍然無(wú)法防止開(kāi)發(fā)商將同一房屋以更高的價(jià)格賣(mài)給他人。因為購房人訂立預售合同之后，只享有合同法上的請求權，而不是房屋的產(chǎn)權，一旦出現一房二賣(mài)的情況，先購房人可能最后只能主張開(kāi)發(fā)商承擔違約責任而無(wú)法獲得指定的房屋，這對先購房人來(lái)說(shuō)是很不公平的。
為了防止這種情況發(fā)生，我國物權法建立了“預告登記”制度。預告登記，是指為保全一項請求權而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，溯項請求權所要達到的目的，是在將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)。這種登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊類(lèi)型�！段餀喾ā返�20條規定，“當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內未申請登記的，預告登記失效。”傳統的不動(dòng)產(chǎn)物權登記都是針對現實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權進(jìn)行登記，而預告登記所登記的，不是不動(dòng)產(chǎn)物權，而是目的在于將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的請求權。預告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請求權具有物權的效力，也就是說(shuō)，經(jīng)過(guò)預告登記之后的請求權，對后來(lái)發(fā)生的與該項請求權內容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權的處分行為，具有對抗的效力，這樣，所登記的請求權就獲得了保護。因此，預告登記制度對于解決類(lèi)似商品房預售中一房二賣(mài)這樣一些敏感的社會(huì )問(wèn)題有著(zhù)特殊的作用。
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