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合同法：要式合同和不要式合同的區分
以合同的成立是否須采取一定的形式為標準，合同可分為要式合同與不要式合同。
要式合同，是指法律、行政法規規定，或者當事人約定應當采用書(shū)面形式的合同。前者稱(chēng)為法定之要式合同，后者稱(chēng)為約定之要式合同。根據合同的成立是否需要特定的形式，可將合同分為要式合同與不要式合同。要式合同，是指法律要求必須具備一定的形式和手續的合同。不要式合同，是指法律不要求必須具備一定形式和手續的合同。
要式合同，是指法律規定必須采取一定形式的合同;反之，法律不要求采取特定形式的合同則為不要式合同。根據合同自由原則，當事人有權選擇合同形式，故合同以不要式合同為常態(tài)，但對于一些重要的交易，如不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，法律常規定當事人應當采取特定的形式訂立合同。
區分要式合同與不要式合同的主要意義在于，某些法律和行政法規對合同形式的要求可能成為影響合同效力的因素。
1、要式合同是指合同的成立須具備特定形式的合同：不要式合同則指合同的成立無(wú)須具備某種特定形。
2、所謂不要式合同是指當事人訂立的合同依法并不需要采取特定的形式.那么何謂要式合同，學(xué)術(shù)界卻有不同的解釋.關(guān)于適用的文書(shū),是指上述行政機關(guān)的職員在職務(wù)上制作、取得的文書(shū)、圖畫(huà)以及電磁記錄等。
3、所謂要式合同，是指必須按照法律規定的形式或手續訂立的合同，與此相對應的一個(gè)概念為不要式合同，即法律不要求必須以某種形式訂立，當事人可以任意采取何種形式都為有效的合同。
4、要式合同是指以履行特定方式為合同成立的要件，合同是否要式的關(guān)鍵在于合同的存在，受益人的撤消或變更不必征得同意，但必須通知變更的結果。
5、其區分標準一般而言是：“法律要求必須具備一定形式和手續的合同稱(chēng)為要式合同。反之法律不要求必須具備一定形式和手續的合同稱(chēng)之為不要式合同。”為了深刻認識這一標準必須進(jìn)一步理解要式與不要式合同的基礎──要式行為和不要式行為。
區分要式與否
以合同的成立是否須采取一定的形式為標準，合同可分為要式合同與不要式合同。
關(guān)于要式合同的相關(guān)法律規定
第十條 當事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。
法律、行政法規規定采用書(shū)面形式的，應當采用書(shū)面形式。當事人約定采用書(shū)面形式的，應當采用書(shū)面形式。
第十一條 書(shū)面形式是指合同書(shū)、信件和數據電文(包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件)等可以有形地表現所載內容的形式。
第三十五條 當事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，雙方當事人簽字或者蓋章的地點(diǎn)為合同成立的地點(diǎn)。
第三十六條 法律、行政法規規定或者當事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。
第三十七條 采用合同書(shū)形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。
《國際貨物銷(xiāo)售公約》
第十一條 銷(xiāo)售合同無(wú)須以書(shū)面訂立或書(shū)面證明，在形式方面也不受任何其它條件的限制。銷(xiāo)售合同可以用包括人證在內的任何方法證明。
分類(lèi)的意義
法律對合同形式的要求可能成為影響合同成立或生效的因素。不過(guò)，為了貫徹鼓勵交易原則，《合同法》第36條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行合同主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”�？梢�(jiàn)，要式合同的要式性對合同的成立與生效只具有相對意義。
要式合同的構成要件
第一，雙方已經(jīng)就合同的內容達成合意。雙方通過(guò)要約與承諾的方式，已經(jīng)就合同的內容達成一致，這是合同成立的實(shí)質(zhì)要件，是合同成立的基礎。如果雙方未就合同的內容達成合意，則無(wú)論合同的形式是否符合法律行政法規的規定，或者當事人的要求，合同都不可能成立。
第二，合同一方已經(jīng)履行了其主要義務(wù)。合同的主要義務(wù)已經(jīng)履行，說(shuō)明當事人是承認合同的存在的。并且已經(jīng)進(jìn)入到履行合同的階段，不應當再否認合同的成立。合同的主要義務(wù)，就是合同中當事人所負有的基本義務(wù)，該義務(wù)的履行則視為合同已經(jīng)履行。如買(mǎi)賣(mài)合同中交付標的物或者價(jià)款;借款合同已經(jīng)支付了借款，勞務(wù)合同中已經(jīng)完成了約定的工作等等。合同中約定有多個(gè)主要義務(wù)時(shí)，如買(mǎi)賣(mài)合同中，約定交付定金的，定金的交付也應當具有證明合同成立的效力。附隨義務(wù)的履行，或者合同履行準備工作的完成，則不得認為能夠證明合同成立。
第三，合同另一方接受履行。接受履行，說(shuō)明其已經(jīng)承認對方的履行行為是對合同的履行，這顯然是以合同存在即合同成立為前提的。但這里應當注意，接受履行應當具有履行合同義務(wù)的意思，如果接受人誤以為是贈與而接受，而對方則是履行其買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)而交付的，則不能認為是接受履行。
(二)要式合同的類(lèi)別
1、不動(dòng)法合同
第一種是不動(dòng)法合同。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的合同，中國法律要求采用書(shū)面形式，并進(jìn)行登記。按照《土地管理法》、《城鎮私有房屋管理條例》等法律法規的規定，不動(dòng)產(chǎn)合同未經(jīng)登記的，一律不發(fā)生法律效力。
2、有關(guān)特殊動(dòng)產(chǎn)的合同
第二種是有關(guān)特殊動(dòng)產(chǎn)的合同。特殊動(dòng)產(chǎn)的合同，是指法律行政法規規定應當進(jìn)行特殊管理的動(dòng)產(chǎn)。如汽車(chē)、飛機等，雖然屬于動(dòng)產(chǎn)的范疇，但是又通常作為不動(dòng)產(chǎn)來(lái)對待，在涉及上述財產(chǎn)的轉讓、出租、抵押等合同，法律要求應當采用書(shū)面形式。
3、涉外合同
第三種是有關(guān)標的額較大，又不能即時(shí)清結的涉外合同。依據中國三個(gè)涉外企業(yè)法的規定，訂立涉外企業(yè)合同應當以書(shū)面形式。此外，中國法人、公民與國外的法人、公民訂立的各種合同。為保證合同的順利履行，一般應當以書(shū)面形式訂立。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同范本
出賣(mài)人(甲方)： 身份證號碼：
買(mǎi)受人(乙方)： 身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、 甲方自愿將其村證房位于市___________區_______________________________________的房屋(建筑面積 _________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______ 拾_______元整(￥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶(hù)條件。等過(guò)戶(hù)條件成熟時(shí)，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權手續。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》;
六、 違約責任1、甲方應當于年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jì)r(jià)總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)_______個(gè)月時(shí)，乙方有權解除本 合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jì)r(jià)款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣___萬(wàn)元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過(guò)______個(gè)月時(shí)，甲方有權解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jì)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀(guān)原因導致本合同的解除，甲方應按照市場(chǎng)評估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規劃部門(mén)、設計部門(mén)的原因導致房屋質(zhì)量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會(huì )仲裁。
2、依法向——區人民法院起訴。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執一份，見(jiàn)證人各一份。
甲方： 乙方：
見(jiàn)證人：
年 月 日
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