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合同法：訂金與定金的具體區別
“定金”依法律性質(zhì)不同可以有多種分類(lèi)，如證約定金、成約定金、違約定金、立約定金等。我國定金在《擔保法》上是債的一種擔保方式，在《合同法》上是承擔違約責任形式之一，其基本法律性質(zhì)是違約定金，并具有擔保合同履行的性質(zhì)。而“訂金”在法律上并沒(méi)有嚴格的界定，從文字上理解，“訂”的含義是訂立、預訂之意。
訂金與定金的具體區別：
“訂金”與“定金”的含義：“定金”在法律上有明確的概念：它既是履約的保證，又是一種支付，同時(shí)還是一種賠償，即通過(guò)支付一定數額的金錢(qián)來(lái)表明合同雙方有意并要真誠履行簽訂的合同，如果購房者違約，定金不退，如果開(kāi)發(fā)商違約，就要向購買(mǎi)方雙們返還定金。在法律上有明文規定定金的靈敏額不能超過(guò)合同總價(jià)的20%.
“訂金”則在法律上沒(méi)有明文規定。出現在房屋認購書(shū)中的“訂金”，其業(yè)主或賠償僅僅是單方的，是購房者對開(kāi)發(fā)商的保證。在開(kāi)發(fā)商如果違約是否雙倍返還的問(wèn)題上并不明確。如果開(kāi)發(fā)商違約，只要退還訂金即可。
“定金”的作用有兩種情形：
1、合同正常履行時(shí)，定金充作價(jià)款或由交付方收回;
2、合同不履行時(shí)，適用定金罰則：即交付方違約的，無(wú)權收回;接受方違約的，應雙倍返還。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問(wèn)題的解釋》第一百一十八條規定：“當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。”由此可見(jiàn)，買(mǎi)受方在簽訂“房屋認購書(shū)”時(shí)，要分清自己交納的到底是“訂金”還是“定金”，做到心中有數。
1、在“房屋認購書(shū)”中約定的為“訂金”：《商品房銷(xiāo)售管理辦法》(2001年6月1日起施行)第二十二條第二款規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受方收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費用應當抵作房?jì)r(jià)款;當事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當向買(mǎi)受方返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。”此種情況下，買(mǎi)受人可與出賣(mài)人詳細約定“訂金”的性質(zhì)，否則到時(shí)想要主張“定金”的權利的話(huà),將不會(huì )被人民法院支持。
2、在“房屋認購書(shū)”中約定的為“定金”：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(2003年6月1日起施行)第四條規定：“出賣(mài)人通過(guò)認購、訂購、預訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔保的，如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應當按照法律關(guān)于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人。”也就是說(shuō)，買(mǎi)房人簽訂認購書(shū)、正式簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前，如果因為買(mǎi)受人一方的原因“未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同”的，出賣(mài)人可以不退還定金。但是，如果因為買(mǎi)賣(mài)雙方的原因，比如合同不能協(xié)商一致，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人。
“定金”是一個(gè)規范的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房交易中，買(mǎi)家履行合同后，定金應當抵作價(jià)款或者收回;若買(mǎi)家不履行合同，無(wú)權要求返還定金，發(fā)展商不履行合同的，應雙倍返還定金。我國《擔保法》還規定：定金應以書(shū)面形式約定，不得超過(guò)主合同標準額的20%。當事人一旦以書(shū)面形式對定金作了約定并實(shí)際支付了定金，即產(chǎn)生相應的法律后果。
另一方面，定金作為合同履行的一種擔保，《擔保法》中規定：擔保合同(即定金條款)是主合同的從合同，若主合同無(wú)效，定金條款無(wú)效(另有約定的，按約定)。換言之，若合同無(wú)效，定金條款亦無(wú)效，收受定金的一方應返還定金。如一方過(guò)錯造成主合同無(wú)效，過(guò)錯方應承擔相應的民事責任，而不是沒(méi)收或雙倍返還定金了。
“訂金”并非一個(gè)規范的法律概念，實(shí)際上它具有預付款的性質(zhì)，是當事人的一種支付手段，并不具備擔保性質(zhì)。商品房交易中，如買(mǎi)家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請求返還訂金的權利;反之，若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著(zhù)合同違約方無(wú)須承擔違約責任。
值得一提的是，簽訂正式的房屋預售契約之前，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的有關(guān)認購書(shū)(或稱(chēng)意向書(shū))并不是房屋買(mǎi)賣(mài)契約，不具備房屋預售契約的法律效力，只是一份廣義的合同。若認購書(shū)中有定金條款，則若購房者在簽訂認購書(shū)后反悔，發(fā)展商有權沒(méi)收購房者的定金;若發(fā)展商違約，不與購房者簽訂正式的預售合同，則購房者有權要求發(fā)展商雙倍返還定金。如果認購書(shū)中約定的只是“訂金”，那么就不具備定金的法律后果了。
由此可見(jiàn)，定金與訂金無(wú)論是從內容上還是法律后果上都有明顯不同。
訂金和定金哪個(gè)受保護?
所謂“定金”，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據法律規定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例(不超過(guò)20%)，預先給付對方當事人的金錢(qián)或其替代物。定金合同是從屬于主合同的從合同，其成立的前提是主合同已經(jīng)成立生效。
而“訂金”只是預付款性質(zhì)的一種支付，不具有定金的性質(zhì)。因此，在購房者簽訂《預購臨時(shí)協(xié)議》時(shí)，真正的預購房屋正式合同一主合同是否能夠成立，還處于一種不確定狀態(tài)，這與定金合同有著(zhù)重大差別。因此，預購訂金不是定金，定金罰則也就當然不能適用。訂金與定金的最基本的區別就是定金適用定金罰則，一方違約應當雙倍返還定金或無(wú)權要求返還定金，而訂金適用這樣的罰則，只會(huì )存在返還或沖抵價(jià)款的作用。
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