怎樣規避物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險
物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動(dòng)的依據，其地位非常重要，它對明確雙方的權利與義務(wù)以及規范物業(yè)管理活動(dòng)起到了不可替代的作用。物業(yè)服務(wù)合同作為一種民事合同，是平等主體之間簽訂的合同。怎樣規避物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險?歡迎閱讀下文。
一、物業(yè)服務(wù)合同的風(fēng)險類(lèi)別及防范
物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險從訂立和發(fā)展來(lái)看，可以分為前期物業(yè)管理的合同風(fēng)險與日常物業(yè)管理的合同風(fēng)險。在司法實(shí)踐中合同風(fēng)險主要發(fā)生在訂立過(guò)程和履行過(guò)程。由于訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)雙方缺乏充分的調查研究，所以往往容易給今后留下隱患。
(1)前期物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險大致有如下幾類(lèi)需要重點(diǎn)注意
風(fēng)險一：物業(yè)承接查驗引起的風(fēng)險
物業(yè)的承接查驗關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)今后的管理，由此產(chǎn)生的風(fēng)險不可忽視。為防范這種風(fēng)險一物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(微信號地產(chǎn)物業(yè)研習社)訂立前期合同時(shí)，就一定要對承接查驗的內容及法律責任約定清楚，明確雙方的權利與義務(wù)，嚴格按照承接查驗的相關(guān)規定操作。
風(fēng)險二：在銷(xiāo)售房屋時(shí)開(kāi)發(fā)商不當的承諾引起的風(fēng)險
現實(shí)中，開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)銷(xiāo)售，給購房者承諾了贈送物業(yè)費、贈送閣樓、免物業(yè)費等。這些不當承諾給物業(yè)服務(wù)企業(yè)日后的管理增加了難度。要防范這種情況引發(fā)的風(fēng)險，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訂立合同前應該充分調查了解并與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行必要溝通，在訂立合同時(shí)將有關(guān)事項約定清楚。
風(fēng)險三：物業(yè)服務(wù)合同期限方面所引起的風(fēng)險
物業(yè)服務(wù)合同期限方面規定較為簡(jiǎn)單，這類(lèi)風(fēng)險來(lái)自對物業(yè)服務(wù)合同期限的理解不同，在實(shí)踐中要多與業(yè)主溝通，了解對方對期限方面的確切認知。
風(fēng)險四：在專(zhuān)項維修資金方面約定不清引起的風(fēng)險
專(zhuān)項維修資金在物業(yè)管理活動(dòng)中應當專(zhuān)款專(zhuān)用，不得以其它事由挪用。物業(yè)專(zhuān)項維修資金法律、法規有明確規定，物業(yè)的專(zhuān)項維修資金在前期管理階段由開(kāi)發(fā)商承擔。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在合同中明確，并及時(shí)跟蹤資金的到位情況。
風(fēng)險五：物業(yè)管理用房在合同中約定不清引起的風(fēng)險
物業(yè)管理用房在物業(yè)管理早期介入時(shí)就應考慮，管理用房的落實(shí)影響到物業(yè)管理工作能否順利開(kāi)展。因此，在簽訂合同時(shí)，應該約定明確，并跟蹤落實(shí)。
風(fēng)險六：前期物業(yè)管理質(zhì)量、費用引起的風(fēng)險
在物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主關(guān)心的重點(diǎn)是物業(yè)服務(wù)是否質(zhì)價(jià)相符，因此合同應當明確約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)費用。為防止這方面引起的風(fēng)險，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂合同時(shí)，應當遵照市場(chǎng)規律，根據管理的項目與企業(yè)自身條件確定合理的價(jià)格，切忌為了取得項目以低價(jià)投標，影響到物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量而引起糾紛。
風(fēng)險七：違約責任約定不當引起的風(fēng)險
違約條款是物業(yè)服務(wù)合同的重要條款，如果約定不清，一旦發(fā)生糾紛，受損最大的應該是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。此類(lèi)風(fēng)險主要是來(lái)自司法程序方面。在司法實(shí)踐中，一旦發(fā)生糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)很多時(shí)候會(huì )成為重罰的對象。所以在訂立合同時(shí)應當認真清楚地約定好合同糾紛解決的條款，必要時(shí)可以借助法律專(zhuān)家。
(2)日常物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中存在的風(fēng)險
訂立合同時(shí)約定不清引起的風(fēng)險和(微信號地產(chǎn)物業(yè)研習社)合同履行過(guò)程中引起的風(fēng)險。這里重點(diǎn)提一下第二種風(fēng)險。在合同履行過(guò)程中引起合同風(fēng)險的因素是多方面的，這種風(fēng)險主要在于合同內容履行以及合同續訂和解除方面。作為物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)機構，與業(yè)主發(fā)生此類(lèi)糾紛責任一般來(lái)說(shuō)主要在物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同中加強與業(yè)主的溝通是必不可少的。
二、物業(yè)服務(wù)合同糾紛的特點(diǎn)及糾紛解決
物業(yè)服務(wù)合同糾紛具有如下一些特點(diǎn)：
1、糾紛的群體性
隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程的發(fā)展，大量的人口聚集到城市里，城市市區人口居住密集。物業(yè)管理的糾紛往往涉及一棟樓的業(yè)主，甚至整個(gè)小區的業(yè)主，利益的共同性會(huì )使業(yè)主很自然地聯(lián)合起來(lái)，形成群體性糾紛，因而規模會(huì )很大，且矛盾激烈。
2、法律關(guān)系錯綜復雜
物業(yè)服務(wù)合同糾紛，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間、與業(yè)委會(huì )之間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)使用人之間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商之間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的糾紛。這些糾紛使法律關(guān)系變得非常復雜，糾紛的類(lèi)型和成因更顯多樣化。例如，在前期物業(yè)管理中業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系交織在一起。再例如，物業(yè)管理法律關(guān)系區分所有建筑物相鄰關(guān)系的交叉。
3、物業(yè)服務(wù)收費糾紛占比例最大
物業(yè)服務(wù)收費案件在物業(yè)管理糾紛案件中所占的`比例最大。此類(lèi)案件訴訟標的較小，法律關(guān)系相對要簡(jiǎn)單，但實(shí)際處理過(guò)程中，卻有很多問(wèn)題難以解決。
4、業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾成為焦點(diǎn)
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由開(kāi)發(fā)商來(lái)確定，會(huì )出現開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)一體化的情況。尤其是父子關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和下屬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是導致業(yè)主和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾的焦點(diǎn)。
5、侵犯物業(yè)共用部位和設施的糾紛成為熱點(diǎn)
物業(yè)管理主要是針對物業(yè)的共有部分或者設施設備所進(jìn)行的維修養護，此類(lèi)業(yè)務(wù)也構成了物業(yè)服務(wù)的基本業(yè)務(wù)。我國雖然出臺了物權法，但是在法律層面上，我國的法律體系仍未完善，比如停車(chē)場(chǎng)的歸屬問(wèn)題仍未明確。法律的不足必然導致此類(lèi)糾紛的出現。
6、物業(yè)的專(zhuān)項維修基金的糾紛也開(kāi)始顯現
物業(yè)的專(zhuān)項維修資金屬于全體業(yè)主所有，但是法律的缺失、執法不到位，以及業(yè)主不能及時(shí)了解到專(zhuān)項維修資金的使用情況，增加了此類(lèi)糾紛產(chǎn)生的幾率。
物業(yè)服務(wù)合同糾紛產(chǎn)生的原因多種多樣，比如說(shuō)法律(微信號地產(chǎn)物業(yè)研習社)規范、規章制度不健全，行政管理不力，業(yè)主或者使用人對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的過(guò)高期望，糾紛當事人缺乏法律意識以及受到不良意識的影響等。
針對產(chǎn)生的原因不同，我們在實(shí)踐中可以選擇不同的糾紛解決方式。目前主要有：協(xié)商、調解、經(jīng)濟仲裁、經(jīng)濟訴訟等。對于因服務(wù)質(zhì)量引起的糾紛，解決時(shí)首先是通過(guò)協(xié)商、調解的方式，不到必要時(shí)盡量不選擇訴訟方式。經(jīng)濟仲裁應該是解決糾紛的較好的方式。
為增強業(yè)主或物業(yè)使用人關(guān)于物業(yè)管理方面的法律意識，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在平時(shí)的工作中，就應當在社區內宣傳物業(yè)管理的法律法規，還可通過(guò)社區文化活動(dòng)的開(kāi)展，有意識地加強對不良意識和風(fēng)氣的糾正。
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